万柳还值得北京中产仰望吗?

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在北京,像万柳地区这样,同时满足宜居属性、顶级学区属性和优越地理位置的片区,可能只此一处。所以,这里的房子成为奢侈品,坊间也戏言「万柳是北京的尽头」,是很多中产想要追求的终极之所。

文|易方兴

编辑|楚明

柳树

传说中的万柳,是有一万棵柳树的地方。

5年前的11月,在北京海淀万柳地区,绿化工人正在砍树。他们砍的是知泉路上最后几十株柳树。这也是当时万柳地区最后一批柳树。由于柳絮扰民,绿化部门决定改种国槐。至此,一切不复当年,万柳剩下的终于只是个名字。

时至今日,万柳的名气越来越响,却不再是因为茂盛的柳树,而是因为教育。这里被称为「北京学区房的尽头、拼娃教育的发源地」。

从当年砍树的知泉路开始,以1公里为半径画一个圆,这个圆会把全北京最贵同时最宜居的学区房囊括其中。在北京,像万柳地区这样,同时满足宜居属性、顶级学区属性和优越地理位置的片区,可能只此一处。所以,这里的房子成为奢侈品。

2020年11月份,某中介在万柳片区一个月卖出了113套学区房,创造了纪录,这些房子加起来价值超过10亿元。这是万柳最疯狂的时候,蜂鸟家园一个50平方米的小户型,2个月里从800万元涨到了926万元。更不用说万柳西北部,以「万城」开头的小区里,最大户型的学区房售价都在1亿元以上。

宁采10年前来到万柳,那时她只是一名刚毕业的北漂房地产中介。她丝毫没有意识到,自己被分配到万柳片区,将可能会改变自己的命运。后来她带客户看房,常说的一句话就是,自己要是当时能买个蜂鸟的房子,人生就会完全不一样了。

那时候蜂鸟家园一套小户型,100万元出头,她老公当码农,她做房地产中介,两家人凑个首付款能拿下。但事实是,就连像宁采这样万柳片区最资深的房地产中介,都没法在当年预测出万柳房价的未来。

 在房屋交易APP上,万柳成交小区榜第一名的就是蜂鸟家园。图源手机截图

学区房不是孤立矗立在万柳地区的。万柳位于海淀区中部,总面积48平方公里,东邻万泉庄,西邻蓝靛厂北路,北邻巴沟路,南至小南庄,西北临颐和园。这么描述可能会让不了解北京的人费解。但你只需要知道,在万柳,往北骑10分钟共享单车,就能到颐和园的绣漪桥。往东花5分钟跨过一条万泉河路,就是中国人民大学。北大的研究生公寓就在万柳片区内。而最能助推房价的,是中国最好的小学之一中关村第三小学,就在片区的正中央。

尤其是在西城区「731多校划片」政策之后,万柳片区以「100%上车盘」的概念,吸引了北京最有钱的家长们。在过去,家长们往往会在「海淀万柳」和「西城德胜」之间做个抉择,由于海淀万柳走的是一条拼娃之路,结果往往是德胜片区以「能一路躺着上重点中学」的优势胜出。但在德胜片区再也无法保证稳进牛小之后,海淀万柳终于登上北京学区房的华山之巅。

三小

中关村第三小学是万柳的核心,要了解万柳,绕不过它。

从三小毕业的徐婷,印象最深刻的是三小的空中操场,这成为三小硬件配套设施的象征。

在万柳这个寸土寸金的地带,中关村三小修了个空中操场,跑步要上到二楼去。在地下一层还有个能容纳千人的篮球馆,四周围绕着透明的玻璃门。玻璃上,学生们可以自由涂鸦。篮球场再往下就是恒温游泳馆。总之,在三小,对于热爱运动的徐婷来说,她可以参加任何她能想到的体育社团,比如各种球类,还有想象不到的,比如高尔夫球、冰球、花样滑冰。

中关村三小社团之丰富,体育类只是其中很小的一部分。疫情还没出现的时候,三小校内办了个科技节,结果吸引了一批重量级的科技企业,包括中国航空发动机集团、商汤等。来讲座的嘉宾是《国家宝藏》国宝守护人吴庆辉这种级别。很多社团可能连很多大学里都找不到,但在三小里却有,比如航空社团、航天社团、机器人社团、微电影社团、单片机社团之类。这里也有民乐、管弦乐、电子乐、昆曲等艺术类社团。在三小机房里,摆着整齐划一的苹果一体机,教室里一套可调节的学生桌椅都得几千块钱,走廊上每隔一段就摆着一架钢琴供感兴趣的学生弹奏。这些结合起写入三小章程的定位——「北京气质、世界品位、大家风范」,可以想象三小能给北京的中产家长们带来多大的诱惑。

2020年8月,中关村三小的一年级新生入学仪式。图源视觉中国

但三小还有更加实际的一面——小升初。

徐婷的妈妈学区房买得早,她颇为务实,学校的软件和硬件都是虚的,唯一对她的女儿有价值的是能否进入重点中学。中关村三小的对口初中是中关村中学,一所第三梯队的中学。这显然不是徐婷父母所期待的。他们瞄准的是海淀第一梯队的六所中学——「人大附中、北大附中、清华附中、首师大附中、十一学校和101中学」,鸡娃圈称之为「海淀六小强」。2020年北京高考成绩公布后,万柳家长们发现北京高考700分以上的学生里,海淀六小强占了一半还多。也就是说,这6所高中,顶尖学生的数量甚至超过了北京剩下的283所普通高中之和。进入了六小强,就相当于提前获得了一张名牌大学的入场券。

「这么多年来,海淀六小强有个特权,就是能从全区点招学生。」徐婷的父亲说。所谓点招,以人大附中来说,整个海淀区的学生都能投简历,学校再从简历中选出优秀的学生参加内部考试,优中选优,才有进入学校的资格。

这样的筛选甚至能说得上是残酷。有家长统计过,2019年从中关村三小毕业后,能进入海淀六小强(包含清实、北实)的比例为25%。再加上一些教学实力强大的民办中学招生也是点招,加起来,从三小升入好中学的比例为36%。对于高考,这已经是个大概率事件。这是万柳片区称之为「北京学区房尽头」的终极原因。

转折点

中关村三小南校区位于泉宗路和万柳中路的十字路口。这里是三小的低年级部。双减之后,小学生们要留在学校里参加课外班。最晚接孩子的一批家长要等到晚上6点半,这时是足球兴趣班的放学时间,两排小学生在校外对着家长们鞠躬,喊「谢谢家长」,像是晚会时的谢幕。如果你想看一看万柳家长们是什么模样,晚上6点,来三小门外准没错。

南校区一街之隔,最黄金的地段,是一字排开的5家房产中介机构,由西向东依次是链家、麦田、21世纪不动产、我爱我家、中原地产。卖学区房是暴利生意,不仅单价高,而且交易频率比单纯的豪宅高得多。在残酷的房地产中介战争下,北京剩下的主要几家房地产中介全集中在了这里。

 街对面紧邻的几家房屋中介。易方兴 摄

在10多年前,三小周围还没有房地产中介公司的概念,那时,想进入三小,最靠谱的方式是交「赞助费」。

2008年,赞助费时代终结。从此之后,要上三小,只剩下买学区房这条路了。

到了2010年,刘菲作为一个购房者,开始感受到了中介之间的战争。

那一年她儿子4岁,光大花园房价2万6一平米。那是3月份,她刚发完年终奖,一个中介同时带好几个客户看房,经常现场就开始竞价。有一次她看中一套房,链家刚跟业主谈到280万,我爱我家的就带着客户来了,业主坐地起价,「再往上加20万就给你了」,最后房子被我爱我家的客户抢走了。

后来她半年看了七八十套房,最后看中一套光大花园的房子。成交那天,见了房东,房东说要交10万押金,她怕房东反悔,又找亲戚借了40万,凑了个50万的押金。当时房子一共花了270万元。

宁采作为在万柳地区工作了十年的房地产中介,记得万柳房价一共经历了4次大幅上涨。第一次是2013年加强房地产调控的「国5条」出来之前,第二次上涨是2016年,只要还清了房贷都能算作首套。第三次上涨是2019年,海淀出台「1911」政策,而万柳片区成为优质教育资产,号称能无视政策,100%上中关村三小。第四次上涨是在2020年下半年,在西城的多校划片政策打击了西城学区房之后,海淀的万柳片区成为家长们的第一选择。

这4次上涨,造就了万柳的学区房神话。刘菲270万元买的房子,在10年间翻了6倍。海淀房管局有一次约谈万柳地区的中介时发现,万柳地区家长全款买房率高达70%,远超北京市15%的平均水平。关于学区房的咨询,还养活了一大批「XX说房」之类的自媒体人,其中很多人自己就是万柳家长,买房买成专家,开始搞付费咨询。比如其中一个人售卖299元的资料包,已经卖出去3000多份,照这样算赚了近百万元。

海淀区部分小区的配套信息中,都会在教育类别里着重强调中关村三小及相关附属学校。图源手机截图

链条

在学区房这个漫长的产业链上,万柳哺育的不光是房价。

2016年,有个叫王焰的品牌老年公寓创始人,惊讶地发现整个海淀万柳地区,竟然没有一家社区养老院。他觉得这是个机会,一番调研之下,他看中了当时万柳片区碧水云天小区底商的3层商业建筑。

一番打听,原来的租户正好退租,王焰很兴奋,过去一谈价格,心凉了半截儿,租金每平方米要7块钱。「这对于成本回收周期通常在10年以上的养老机构来说是个天价。」他一面去找街道办事处要政策,一面跟业主解释自己做的是偏公益的养老事业。结果跑着跑着,他发现大楼有一天围起了围挡,一家教育机构已经交付了租金,开了一家「少年成长中心」。

在「老与小」的竞争中,他失败了。

也有获利者,前提是你的服务对象是万柳妈妈和孩子。比如与三小北校区一墙之隔的一家私立医院。该私立医院在今年自豪地宣称,从2015年起,该医院服务万柳周边家庭,「在6年时间里,迎接了8000多个新生命的诞生」。要知道,每年中关村三小能够容纳的学生数量也不过是700人左右。

就连专门服务于妈妈群体的高端美容机构,到了万柳,服务也要改成「万柳特色」。其中有一家美容机构颇受欢迎,它除了在节假日时关心妈妈们之外,就连孩子的重大考试日之前,也会打电话给万柳妈妈,说一些鼓励的吉利话。各种日托机构、绘本阅读机构、近视矫正机构在万柳都过得很滋润,因为万柳妈妈们不会在娃身上省钱。

当然,妈妈们在孩子们身上花得最多的还是上补习班。在万柳,家长们选择幼儿园,会打听幼儿园里英语老师的籍贯,如果是东南亚或是印度的老师,往往会因为口音问题被嫌弃。

为了引起中学的注意,有的家长们甚至会刻意给孩子选择冷门的特长培养。比如刘菲就让自己的儿子学唱歌,学完了还要考级,几年下来花了二三十万元。后来她总结「屁用没有」。因为别的家长们培养出的不光会唱歌,上台还会主持节目,还会演讲,要全能得多。这让她觉得很挫败。

几年前,家长来中关村三小门口接孩子时,就开始有许多培训机构举牌子宣传。图源视觉中国

在双减之前,万柳妈妈王艳有一次也跟我聊起她的育儿观。她说五年级的儿子只报了5个课外培训班。语数外三科,外加钢琴和绘画。打开她的手机,加了十几个鸡娃群,有数学金牌辅导、单词速记、动漫超级拼读之类,每个群她都会看。最近她正忙着带儿子去考PET(剑桥英语考试),同时还得考虑参加奥数竞赛。据她所说,她这样每年只花十几万在辅导班上的,算是万柳妈妈里最佛系的一类。

王艳在三小上学的儿子,甚至会主动抱怨怎么不给自己多报点课外班。儿子有一次说,班上有个同学上了11个课外班,周一到周日每一天都安排得很满,堪比996、007。王艳后来有一次遇到了这个同学的父母,聊了之后发现孩子妈妈是北大的老师,爸爸是清华的老师。她感叹,同为万柳家长,一定要习惯总会有别人的娃和家长都比自家的牛, 「要不然日子就没法过了」。

变化

万柳家长们之所以不断在拼娃这件事上拼出新高度,很大原因是如今小学里的校内考试几乎看不出差距,「有一回数学考试,一半的孩子都是满分,另一半接近满分」。

真正能突出差距的是孩子的特长、奥数成绩,还有更难拿到的北京市三好学生。

这三种殊荣,几乎是过去北京小升初三种升学模式的缩影,分别对应特长生、点招生、推优生。它们是存在于普通登记入学之外的渠道,相当于直通车。

然而,近些年来,情况发生了变化。

2017年小升初,海淀开始进行改革,取消了推优招生渠道。两年后,又取消了特长生渠道。时任海淀区教委主任的陆云泉说,「改革的目的,是要让老百姓清清楚楚看到升学途径,让孩子们都能在家门口上好学,教育品质无差距,家长们的焦虑感才能得到有效缓解。」

如今,通往海淀六小强的路,只剩下最后一种「点招」渠道,焦虑开始缓解了吗?

哪怕是双减政策之后,也很难抵挡万柳家长鸡娃的心。「我花了这么大代价在万柳买房,不拼是不可能的。」政策禁止周末上学科培训,万柳家长们就让孩子们在周一到周五放学之后上课。万柳片区的房地产中介李强与许多万柳妈妈们保持着联系,得知现在流行的方式是几个妈妈凑一起攒班,私下请好老师来教孩子。「一个小时的费用在300块左右,几个家长平摊。」不过也要保密,「有一回攒班的孩子告诉班上另一个同学了,结果那个同学的家长反手就一个举报,万柳妈妈们就竞争到这种地步」。

这些年,学区房也在严格调控之列。

海淀区针对学区房推出了「1911」政策——在2019年1月1日之后买房的家长,申请入学不再对应一所学校,而是变为多校划片。这与西城区731政策颇为相似。

相似的政策,落到各个区,却能对房价产生截然不同的影响。买房的人越多,被调剂的也就越多,最后,有人发现,西城区德胜片区马甸南区的一套房子下跌了20%。相比之下,中关村三小有18个班,万柳地区又以大户型居多,多年以来只要买房就能上三小,以至于出现了抢购的场面——有业主晚上挂出房源,第二天早上醒来,中介告诉他凌晨已经带看签约了。

但随着进入万柳的家庭们越来越多,就在2021年下半年入学季,三小这种供需平衡也被打破了。李强说,「三小也招不下了,今年交易量第一的蜂鸟家园,有40个左右的孩子被调剂了,没上成三小。而且由于2015年二胎放开,万柳片区的明年的孩子数量会更多。」

 图源《三十而已》剧照

只有这种「不确定性」,才能真正影响到万柳地区的房价和人们的心态。万柳妈妈王艳说,他们现在无论是事业还是家庭,都已经触及到了某种天花板,接下来的一切改变只可能在孩子身上发生。他们费尽千辛万苦让孩子进入三小,也仅仅只是意味着,他们的孩子刚刚有资格站在某条虚构的起跑线上。

那个不确定的前方还在等着他们。2021年5月28日,人大附中发布公告,称将对招收初一年级新生进行「教育教学改革试验」,需要准备不超过300字的「学生介绍」。而家长们在接下来的6年时间里,就是为这300字而奋斗,他们要让孩子的这300字介绍,更加吸引眼球,更加具有含金量。

但目前更紧迫的事,可能是资产的缩水——最近,有传言说,万柳地区学区房缩水400万元。但在万柳中介李强看来也没有这么夸张,「3个月前,蜂鸟家园有个房子,挂牌800万元,最后客户砍价到了600万元成交。不过,宜居的大户型学区房价格很坚挺。」

「那之后,十几个买在蜂鸟的万柳家长过来找我们中介,说千万不能再这么卖房子了,再这么卖,他们就亏大了。」 他说。

(应受访者要求,文中人物皆为化名)

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