如何看待 2021 年上半年全国新房销售再创新高?

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知乎用户 恋上风景 发表

你说的没错，国家现在各种限制二手房政策，就是要把需求引导去购买新房。**因为只有新房才能创造更高的土地财政，而土地财政已经超越制造业，成为财政收入的最大支柱。**距离 “中国制造 2025” 只剩 4 年，正值产业升级用钱之际，不搞土地财政怎么办。

在 2020 年底，我就多次预测过 “房地产贷款红线”“二手房指导价”“二手房停贷”，甚至还在 2020 年年中还在有关上海买房的问题里劝大家要小心学区房。当时很多人都觉得这是暴论在评论区反对，但最后也都逐个应验。

2018 年中国政府网站刊登一篇叫做《让房地产回归 “住人” 的商品属性》的文章，虽然这篇文章内容主要在讲农村宅基地，但这也给我们一个疑问，如果城市商品房回归 “住人” 的商品属性会怎样，假设买房从投资变成消费又如何。

绝大部分商品都是新的比旧的贵，可住房有两个很关键的因素：地段和配套，在交易时还要受金融杠杆影响。现今国内城市化热潮已基本接近尾声，大部分城市建设已经定型，如果城区二手房还享受比郊区新房更好的学区配套，在住房贷款上也同新房政策一样，那新房销售自然要被二手房分流，非常不利于后城市化时代土地财政持续增长。

另外，单单住房信贷增长过快也容易造成资产泡沫，对其他产业的发展构成严重挤压。可土地又是最大财政收入来源，既不能让住房信贷增长过快，还要维持土地财政正常运行，那只能先把二手房市场调冷。最近的 “二手房指导价”“二手房停贷”“学区房整顿” 等政策并不孤立，其目的也都只有一个：需求引导去购买新房，夯实土地财政。

实际上，新中国正式全面推行商品房模式至今也不过 20 年，很多人误以为只要买套房就可以传给子孙后代保证荣华富贵。我们应该想想，随着老龄化少子化的到来，城市化进程趋近天花板，如果已经没有新土地可供开发的市中心里房东们还可以坐地起价，那政府又怎么盖新房维持土地财政？

因此我们会逐渐看到：房龄较大的二手房交易将可能无法申请房贷，或给二手房根据楼龄提高首付比例；二手房较多的成熟片区市政建设放缓，降低这些片区的配套水平，甚至直接对这些片区进行严格限购限售；而新房较多的片全加强配套建设，限购限售宽松，新房房贷不受限制甚至降低首付比例。总之只要新房的购置首付压力，政策限制以及配套设施总能优于二手房，新房市场的交易活跃度就能维持。

在土地公有制背景下，如果二手房交易被压制，二手房房东对出让价格的预期自然也会降低。这样便可以让政府更以城市更新的名义，用更低的成本拆除二手房，建成新房卖高价。假设有套 20 年楼龄的二手房无法申请住房贷款，购房者只能全款购买，市场售价在 500 万；而如果变成可以申请 2 成首付房贷的新房，市场售价则可以达到 800 万。那政府是不是可以让开发商花 500 万拆迁安置，然后给开发商留 100 万，收 200 万土地财政呢？最近上海北外滩搞拆迁就是这种模式。当城市化浪潮过去，城市构架基本定型，这种城市更新收差价模式也会逐渐成为土地财政的新模式，至少再维持 10 年也不难。到时候新城变旧城，旧城改新城，只要政府掌握银行和规划权，板块轮动从此往复矣。

有人以为老龄化少子化时代到来，城市化趋于尾声，土地财政模式就难以为继。但其实谁也没承诺过二手房可自由交易，大楼龄住房还能申请高比例按揭贷款。**如果买套房子就能对抗货币宽松，就能上车躺平随便传给子孙后代，那国家怎么进步。「**刚还完 30 年房贷，房子变老配套陈旧逐渐 XX 窟化，卖掉换不来半套新房，想要追求居住品质就只能从头再来」本来就是西方城市先进经验。难不成还有人相信自家 33 层电梯楼能够像外滩建筑群那样穿越世纪可以永恒。

不要对新房销量再创新高感到惊讶，未来一定还会屡创新高。没有需求，那我们就创造需求，请相信随着中国经济的腾飞，中国住房市场依旧是汪洋大海。商品房的本质是商品，商品就有折旧，购买商品是消费，消费总归要升级嘛。

[如何看待深圳发布二手房指导价？​www.zhihu.com

](https://www.zhihu.com/question/443563883/answer/1730842501)

知乎用户 世袭人民上议员​ 发表

真巧，2020 年买地收入 8.4 万亿，半年销售刚超出去年的卖地钱一点，加上相关直接税，估计半年销售额全部算上刚刚好够土地财政的收入，下半年剩下的才是建设费用、资金成本、房企利润、人工费用以及其它各环节的成本，大致估算下来房企还真就是 GZYF 的，能不能赚钱还的看 DF 和 YH 的脸色。

那么问题来了，今年地能卖多少钱，明年房企又能获得多少现金流，够不够再买蚕丝呢？

知乎用户 王克丹​​ 发表

“2021 年 1-6 月，商品房销售面积 88635 万平方米，同比增长 27.7%；比 2019 年 1-6 月增长 17.0%，两年平均增长 8.1%。商品房销售额 92931 亿元，增长 38.9%；比 2019 年 1-6 月增长 31.4%，**两年平均增长 14.7%。**商品房每平米均价已经达到 10485 元。”

其实量倒还好，如果平均一套 100 平方米，那么就是半年卖了 886 万套，全年算 1750 万吧。我查了一下二手房交易是 7.3 万亿（这是全年的），粗糙的推算是大概一二手房加起来不到 3000 万。

美国一年的所有房子（新房和二手房）销售记录是 2020 年的 650 万 (2021 年会是创纪录的 710 万）。考虑到中国比美国人口多 4 倍，这个交易量其实还好。只是我非常震惊的发现原来中国的二手房交易占比这么低，也就总交易量的 30% 不到。

ps：这个反应了另外一个为什么政府要卖新房，如果新房交易量下降到别的国家那个比例，建筑行业会萎缩的更厉害。

但是均价 10485 元属实不低了，美国房地产 2020 年的均价是尺价 123 美元，折合 8500 人民币 / 平米。当然，美国买卖的房子里面很大比例是二手房，但就算放在亚洲，芭提雅这样人均 1 万美元 GDP 的海边养老度假地，开发商专门盖出来宰老外的小户型投资房也就 1 万人民币 / 平还是精装修。

知乎用户 一直住顶楼 发表

作为新房最大竞争对手的二手房被严控中……

知乎用户 盛京剑客 发表

看到有些年轻人有些悲观，我来鼓励一下，这其实是好事情，未来刚需上车会更加容易。

1. 二手房销量下滑

最近一直关注深圳楼市，自从深圳（先进示范区）率先出来二手房指导价之后，深圳二手房市场从过热立马转向冰点，6 月深圳二手住宅过户套数为 2575 套，环比下滑 14.9%。今年 1-6 月，深圳二手房成交量分别为 7008 套、4166 套、6789 套、4877 套、3027 套、2575 套，二手房成交量连续 3 个月走低。

从政府的角度，能从二手房交易中获得的收益很小，大多数钱都被炒房客赚走了，没有理由力挺二手房房价。二手房指导价政策大幅提高了二手房首付比例，如果二手房业主价格不向指导价靠拢，必然将长期有价无市。

2. 打新非常火爆

6 月深圳新房住宅成交 2866 套，环比上升 7.1%。政府要维持土地财政，最重要的是要推动新房销售，只要开发商的房子能不断的卖出去，就能不断推动土地的出售。

政府没办法干预二手房交易价格，但可以干预新房，深圳现在新房都是限价房，开放商只能按照政府批准的价格销售。例如，2018 年开盘的星河天地一期均价 4.6 万，2021 年开盘的星河天地三期均价 5.19 万，三年涨了 10%。一方面，保证了大家未来对房价持续上涨，自己资产不断增值的预期。一方面，极大的缓解了年轻人和刚需的焦虑情绪，3 年涨 10%，加把劲也是能上车的，有利于鼓励年轻人奋斗。

现在，新房销售火爆，除了新房售价低之外，还有一个重大原因就是和二手房有倒挂。少则倒挂几千，多则倒挂几万，甚至十几万。真是买到就是赚到，算是政府给刚需们的福利，所以大家对打新趋之若鹜。

3. 打新将体现政府意志

上面说到，打新火爆，可刚需也有很多种，到底优先把福利分配给谁呢？深圳通过对积分规则的调控，体现自己的意志。怎么讲呢？我们来看看深圳最新版的积分规则，那些人有优先买房的资格呢？

1. 无房的：保证刚需优先
2. 深户：保证计划长期在深圳奋斗，为深圳奋斗的年轻人
3. 结婚的：夫妻最多能有 10 分，单身只有 5 分
4. 社保年限：优先为深圳做贡献时间长的人
5. 有娃的：有娃 + 5 分

这下深圳的调控思路就很明确了，以新房为抓手，通过新房 - 二手房倒挂的方式，向已婚已育年轻人输送福利，鼓励年轻人结婚和生育。这招真是妙啊，高啊，又高又妙。一方面，既没有损害大众的利益（如收单身税、不育税等），又不用自己掏一分钱（财政），就实现了提高结婚率和生育率的政策目标。

这只是简单版本，未来完全可以进一步细化，如生一个娃 2 分，二个娃 5 分，三个娃 10 分的方式，生的娃越多就能以越低的价格买到越好的房子，鼓励年轻人结婚和生娃，解决我国结婚率生育率下降的难题！

知乎用户 霍华德​​ 发表

如果二手房市场垮了，新房市场能维持现在的价格吗？

如果二手房市场垮了，新地还能卖出现在的价格吗？

没有人是傻子。

1、深刻理解，只要有必要股市随时可以关闭，这句话。

2、全国个人住房贷款，30-40 万亿的规模，记住这个数字。

3、蚂蚁 “杠杆” 了 3 千亿贷款，据称“可能引发系统风险”。

4、各种消费贷、信用贷全面收紧。最近央行开始把过去个人 30 万的无抵押信用额度，从 30 万，降到了 20 万。

在全局的角度，无论是个人住房贷款，还是个人消费贷款，背后的抵押本质上都是个人未来劳动产生的劳动剩余。那怎么同样的抵押本质，消费就比买房风险大那么多？什么逻辑？

没有人，没有人劳动，的房产和土地，有什么价值？如果全社会的劳动生产和劳动剩余出现了风险，所谓的房产抵押品，准备找谁接盘变现填坑呢？参看我过去的文章，因为只有买房，才能把你的劳动剩余最大化的集中起来。

永远记住这句话，对国家来说，房地产是 1）几乎无成本、2）可以批量复制、3）可再生的工具，用房地产换你未来几十年的劳动剩余，太划算了。所有分析房地产的，不把这个本质谈透，都是隔靴搔痒。

5、江浙沪一带的地方 zf，近两年自己做风险投资和创业投资有声有色，今年开始，大部分地方全面叫停，要求必须投资 “有固定资产” 的企业，啥叫固定资产？你不会认为电脑、锅炉、重机、工具、器具等等这些也是人家指的固定资产吧？

6、为了解决中小企业融资难问题的 “专项贷款”，银行往往会要求企业实际控制人反担保，把自己个人名下的房产进行抵押。

都那么直白了，就差写在纸上了，

明明白白告诉你，消费杠杆很危险，别过度消费，别假精致，别贷款消费，别被消费主义洗脑；

其他资产都是 p，都是风险，除了土地和房产。

是，都知道房价这样下去不好，

是，都知道跟着美国等国家放水不好，

知道那又怎样？有别的办法吗？

还是那个问题，房地产是很多地方 zf 几乎唯一的抓手，不让搞，不是不可以，给钱就行，但是现在宏观经济压力如此巨大，怎么给？前段时间土地出让金过税务局一堆人兴奋到极点，我就说路还早着呢，等什么时候有能力把间接税为主改到直接税为主的时候，再来谈土地财政的问题。

还是那个问题，中国的商业银行，就没有不依靠房地产能做规模化信贷的能力，没这个能力。很多贷款，表面上不是房地产，背后的抵押物全部是房屋和土地，只是不叫这个名字而已。

原本江浙沪一带，地方 zf 为主导的风投探索，让我眼前一亮，结果今年，居然全面叫停，再次回到抵押贷款，明股实债的老路，哎，一声叹息。

往前看，什么时候地方 zf 和商业银行能够（敢）大规模的不依赖土地和房产抵押来做投资，什么时候才能走出这个圈，否则谈再多，你一看，还是只有老路。

[2021 年上半年中国 GDP 同比增长 12.7 %，还有哪些信息值得关注？​www.zhihu.com

](https://www.zhihu.com/question/472320142/answer/1999870634)[为什么 2020 年那么多城市房价开始跌了，还是有人相信房价会一直涨？​www.zhihu.com

](https://www.zhihu.com/question/376871453/answer/1123684250)

知乎用户 青山布衣​ 发表

我好无奈啊，我的祖国，我的同胞。

知乎用户 El Facil​ 发表

经济好的时候，房地产就是发动机。

经济不好的时候，房地产就是压舱石。

今天上半年，房地产继续发挥了我国经济发动机 / 压舱石的作用。

量价齐升。

远超 GDP 增速、远超消费增速。

如此深度的绑定，中国经济真的离不开房地产。

中国房价什么时候会降？

全国鹤岗化的时候。

全国鹤岗化什么时候实现？

年出生人口小于 500 万，中国总人口每年减少超过 1000 万，维持 20 年。

那个时候我们都老了，国家也被玩坏了。

但是有其它办法吗？

真的没有。

这个世界有太多的事情。

你不能左右，我不能左右，老大哥也不能左右。

知乎用户 Spontaneous​ 发表

这个消息，要和统计局刚发布的 70 城房价结合着看：

　国家统计局今天（15 日）发布数据显示，2021 年 6 月份，70 个大中城市商品住宅销售价格涨幅整体呈现稳中有落的态势。
一、各线城市商品住宅销售价格环比涨幅保持稳定
　　据测算，6 月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.7％，涨幅与上月相同，其中北京、上海、广州和深圳环比分别上涨 0.9％、0.5％、1.0％和 0.5％；二手住宅销售价格环比上涨 0.7％，涨幅比上月微扩 0.1 个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨 0.5％和 0.3％，涨幅比上月均回落 0.1 个百分点；二手住宅销售价格环比分别上涨 0.4％和 0.2％，涨幅均与上月相同。
二、各线城市商品住宅销售价格同比涨幅稳中趋落
　　据测算，6 月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨 6.1％，涨幅比上月微扩 0.1 个百分点；二手住宅销售价格同比上涨 10.5％，涨幅比上月回落 0.3 个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨 4.8％和 3.7％，涨幅比上月分别回落 0.2 和 0.1 个百分点；二手住宅销售价格同比分别上涨 3.5％和 2.6％，涨幅均与上月相同。
　　记者梳理发现，70 个大中城市中，新建商品住宅与上月相比价格下降的城市有 12 个，持平的有 3 个，上涨的城市有 55 个；涨幅居前的城市有济南上涨 1.5％，长沙上涨 1.3％，无锡上涨 1.2％，扬州上涨 1.1％，大连、广州、重庆、西安均上涨 1.0％。
　　二手住宅方面，价格与上月相比下降的城市有 16 个，持平的有 6 个，上涨的有 48 个；涨幅居前的城市有北京上涨 1.3％，上海、金华上涨 1.0％，重庆、西安、无锡上涨 0.9％，杭州、海口上涨 0.8％。

从 70 城数据看，房价涨幅几乎可以忽略不计，那么，销售额的新高从何而来？

意味着销售面积在扩大，城市化进程还在进行，买房刚需在释放。

知乎用户 诗与星空​​ 发表

@BLACK 枪骑兵

@托卡马克之冠

@伏罗希洛夫射手

@李建秋

怎么老是没你们的回答呢？

知乎用户 你谁啊 发表

从今年第一批集中供地情况来看，22 城首批供应土地规划建筑面积 11828.46 万㎡，占 2020 年全年供地量的 31%。其中，长沙首批集中供地量占比高达 51%，天津、北京、苏州首批集中供地占比均超过去年全年供地量的四成。另外，部分城市在首轮供地中表现较为谨慎，如成都、青岛、深圳、厦门四城首批集中供地量占比去年供地量均低于 20%。

从以上数据可以看出，今年上半年总体供地面积在变小

我们把房地产简化来讨论

首先供给就是政府的住宅类用地供应量，这块在减少

而需求的变量则是当地人口变化，房价的涨跌（房价变化影响投资需求），利率的变化，以及一些政策变化

购买力则是和当地经济以及 IPO 挂钩，上海，深圳尤其和股市相关。还有就是和货币供应量有关

现实的情况是，北京在限制人口流入，甚至在驱赶人口流出，同时加大土地供应，经济也一般，政策也不友好，所以一线城市里北京房价相对稳定，而且呈现明显两极分化，因为以北京现在的落户政策而言，能在北京落户的除了比较优秀的精英青年（只能买得起郊区的房子）就是特别富裕的阶层，甚至是权贵

上海在放宽落户政策，于是人口流出开始逆转成流入，同时土地供应没有明显增加，经济好（股市好，上海金融业占比大），IPO 多（主要在张江这块），所以虽然政策不利，但是房价也上涨明显

深圳一直放宽落户政策，但是舆论有所扭转，人口流入增速边际放缓，土地供应量下降，但是前阵子的事情闹得深圳贷款变的特别难，而且深圳投资需求占比更大，所以短期下跌，但是土地一直不放开供应，但是货币会越来越多，IPO 也越来越多，所以深圳大概率是整体不跌，IPO 多的区未来大概率还会涨。尤其现在创业板持续涨，解禁以后那些高管购买力更强。

所以长期看国内房地产市场未来依然会持续分化，毕竟货币会持续增长，财富会持续向强购买力人群集中，同时如果土地供应不增加，那么人口持续流入的城市，供需矛盾会更严重，现在所做的很多调控都是唐吉坷德斗风车，调了个寂寞

然后政府锁死二手房流动性主要 2 个用意，第一，锁死二手房流动性可以减少投资需求，毕竟不能卖的东西就没投资价值，于是就会导致二手房降价，降低房价上涨预期，但是这个事情在没有改变供需矛盾的前提下是阶段性的，经济好了就调控房价，房价于是就跌，之后经济就变差，但是因为房地产供应受限，所以跌得比经济缓和，经济变差了再放松，由于供给受限，所以房地产涨更多，反复这样最后会发现调控只是增加了波动，并没有改变方向，甚至幅度都没法平抑。第二，逐步限贷的用意是逐步隔离银行和地产之间的风险，之前有人说为什么 10 年前就说房价跌了银行会挂，10 年后房价涨了那么多，跌回去银行还要挂？那是因为房地产在不断转嫁风险去银行，比如 A 买房子是按揭，10 年后涨了 5 倍卖给 B，B 依然是按揭，同时 B 按揭的量也是 A 当时按揭的量的 5 倍，等于说房价风险银行一点也不会因为房价涨了而变小，所以导致一直不敢打房价，现在就是要一方面限制房地产企业加杠杆，一方面减少二手房贷款，毕竟一手房价格政府可以管控。

很多人觉得市场规律不可违背，房价不可能一直不跌。但是这里面有 2 个漏洞，第一，市场规律不可违背没错，那么现在是供给受限，需求持续超过供给，同时购买力还持续增长，那凭啥是下跌，下跌是哪门子市场规律？这里主要指一线和强二线城市，如果三四线，确实投资需求更多，同时人口也不流入，经济增长也未必好，所以这几年不少三四线的房价并没有涨，虽然货币供应量增加很多。第二，房地产市场就不是市场经济，而是计划经济，垄断经济，一旦房价跌得影响地方经济了，地方政府就有很强动力减少供地，甚至从地方政府利益而言最希望看到的是房价稳中有升，所以很想知道究竟如何从市场规律可以得出房价一定崩盘这个逻辑的。至于出生率，出生率下降影响的是总人口，而不是局部人口，日本出生率那么低，韩国更低，但是东京，首尔这几年房价一直涨，不就是因为人口越来越集中么

要房价跌其实很容易，最治标的方法就是加大土地供应，比如前几年重庆和现在长沙那样，接着治本的就是学北京以及前几年上海那样，严格限制购房资格，让供应略超需求即可，如果都像深圳那样一边说要控制房价，一边减少供应，加大落户，同时经济还不错，那最终能跌下来有鬼了（阶段性下跌很正常，也不是第一次了），那才叫不符合市场规律呢。最后如果房价要长期系统性下跌，那就必须中国经济到头才可能实现，日本房价崩盘，一方面是因为泡沫大，杠杆高，但是最终回不来主要原因是日本经济长期衰退导致。

知乎用户 我不做镰刀很多年 发表

恩格斯在《伦住宅问题》中早就提出，随着资本的集中化，垄断的发展，无产阶级可以考虑的问题再也不是房价问题，而是房租问题。

在资本竞争越加激烈的今天，地产无疑作为可以获得超额利润率，并且参与瓜分平均利润率的存在而大受欢迎。相应的，随着生产力的发展，资本有机构成的增加，虽然可以剥削的剩余劳动量大量增长。但是相较而言比率却降低了，由此平均利润率也降低了。

那么相应的利息率也降低了，而地产作为一种资本并不是直接承担生产的风险，所以其性质与放贷资本类似。决定相应地产价格的则是一年的地租除以相应的利息率。相应的利息率越低，地产的价格越高。

而地产的飞涨，恰恰可以说明短时间内实际资本利润率的飞跌，也说明了此时生产的停滞。越来越多的资本力图从生产领域脱离出来。

房价飞涨的日子还在后头呢

知乎用户 长太息 发表

看了一圈回答，竟然还有首陀罗对婆罗门制定向婆罗门自己征收房产税心存幻想，这怕不是失智了吧…..

还有回答言之凿凿称现在买房的都是投资客，身边的朋友都没什么钱了，这么说吧，拒绝全民普惠式发钱的缺点大家都在猛烈宣传下知道了，那么重点向企业发钱补贴的缺点知道嘛？我猜你一定不知道…..

知乎用户 九乡河龙牙​ 发表

土地财政 yyds！各地优质二手房产被限制交易，不同的方法例如调高购买首付比例，限制特定属性房产数量等等，原来是怕新房没人买了…

基调已经定了，二手房不能过热乱炒作，新房必须稳中有升，别再唱衰了，Pure 日月都在给自己攒首付呢，你还在等什么？

知乎用户 材料劝退急先锋 发表

纸面富贵下锁盘，其实是大家都高兴的一种情况。

老房主高兴，新上车的高兴，一二手房价格倒挂让正准备上车的也高兴，卖地的也高兴，金融系统落实防炒防风险也高兴。

其他方式就不太能让所有方面高兴了。

至于有人说上不了车的，其实车总是能上的，无非是城市和面积而已。

大家都高兴的事，你说能不发生么。

唯一要注意的就是新房供应量和刚需标准了，如果变成一堆社保狂魔大爷大妈横扫年轻刚需就尴尬了。

比如

@霍华德

大佬贴出来的深圳打分规则（根据评论，深圳似乎有 20 分社保总上限，那还好，故删除）。

但上海还没听说堵住这个口子。

看看上海的规则——

18 年社保名下无房（5 年内无购房记录，只是把房转给已出户的成年孩子）有户口大爷大妈 = 10+10+20+20+21.6=81.6 分

5 年社保单身有户口无房刚需青年 = 0+10+2

0+20+6=56 分

5 年社保双户口无房年轻刚需夫妻 = 10+10+

20+20+6=66 分

（上海社保动态分是每个月 0.1-0.24 分，反正无论是多少，都是大爷大妈优势）

[94.96 分！112.8 分！上海满分楼盘诞生！三批次新房已有 11 盘分数出炉！_手机网易网​3g.163.com

](https://link.zhihu.com/?target=https%3A//3g.163.com/dy/article/GDVG5LFJ0535SSNV.html%3Fspss%3Dadap_pc)

大爷大妈，yyds！

这种套路不难想，关键是堵不堵。

知乎用户 华夏英灵​ 发表

时间回到 2019 年，那一年，我们的房地产涨势得到了遏制，全国的住房销售面积，历史性出现下跌了，虽然幅度只有 0.1%，那也是历史第一次。

70 个大中城市房价里面，有 30 个出现环比下跌，二手房里面，有 40 个出现了环比下跌，楼市的观点呼之欲出。

这一切，都被疫情打翻了。经济一下滑，我们必然放水刺激，这已经是历史经验了。

一切都像《闻香识女人》中的那句名言：

2020 年疫情到来，我们立即降准，然后不断推动 LPR 利率下行。我们的 M2 增速也从 2019 年的 8% 以上，一下反弹了到了 11.1%。天量货币涌入市场。

当时，很多人都认为疫情影响经济和收入，但是我第一判断，房价还上涨，而且一旦疫情控制，会报复性上涨。

结果大家看到了，深圳房价像疯了一样上涨，调控措施出台了一轮又一轮，现在连二手房都开始限价了。看到很多扯淡的分析，说二手房限价是为了逼大家买新房，只能说经济分析没入门。以前不限价，价格倒挂才是好吧。

好了，回到我们的货币政策上来。其实，这一轮我们的货币政策已经相当克制了，看看欧美。美国几天之内，直接降息 150 个基点，降到零，而且开启了无限量化宽松，然后两轮经济刺激高达 4 万亿美元！

实际上，全球的房价都在涨，美国的房价涨幅比我们还高。

记住，房价的本质就是货币！货币对房价的推动占 70% 以上。

目前，我们依然在继续降息，所以，房价总体上还是会微微上涨的，我个人预计拐点会在 2022 年到来，因为那个时候，美国必然缩表，而且还要至少加息一次。

最后，大家可以关注公众号额，和知乎内容不重合，凡是关注我的，都发财了。

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知乎用户 时代之​ 发表

这下躺平了。

知乎用户 楊衛寧 发表

说明这场关于房地产的游戏，大家都很喜欢都很满意。

大家都那么开心，这就太好了。❤️

知乎用户 快乐乌贼娘 发表

这次谁也别想跑。

知乎用户 打工人李田所​ 发表

还是那句话：这是海量顶级专家精确计算的结果，他们当然比我懂，更比你懂

知乎用户 立党​ 发表

这是全国主要城市近三年多来累计土地供应面积排名，武汉排名全国第一，天津排名第二，青岛排名第三，这也许就是这三个城市的房价从 2018 年顶点之后，就一直回调到现在，才稍微有点起色的原因。

至于说第四名西安，就有点迷了，当地土地供应量那么高，但新房上市量又那么少，地价还在上涨，这里面多怪。

还有长沙， 很多人都说长沙是靠着天量的土地供应来压制房价，现在来看，只要是打掉了人们炒房的欲望之后，房价自然就很难涨了。

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

买的起房的人多了，说明人民有钱了，社会主义建设取得了伟大成就，多好

知乎用户 宝宝大葱 发表

谢邀。

欲要其灭亡，必使其疯狂！

可惜了这么多的接盘勇士，为房地产相关利益者做一些无济于事的贡献。

估计有别有用心的人会拿成交量做文章，比如拿成交量论证房地产牛市。

最近我国 A 股每日成交额也在高位运行，连续多日每日成交额过万亿了。

这已经被很多人大 V 解读为牛市牛市了，当然有可能是牛市，但是，更有可能不是。

因为 15 年 A 股泡沫的时候，仅上交所就创造过单日股市成交额突破万亿，如下图所示：

不过 15 年的事情大家很清楚了，巨额成交量其实就是最后的疯狂，最后股灾发生，股民血流成河；这就是所谓 “欲要其灭亡，必使其疯狂”。

一个没有支撑源的上涨，其实就是击鼓传花的空中楼阁，逃不脱毁灭的结局！

最近两年，关于房地产公司债务破产的新闻越来越多了，关于房地产开发项目进度缓慢甚至停工的新闻也越来越频繁了。我真担心这些买了期房的朋友呀！

看看前十房企排行榜，碧桂园和恒大就是奇葩，唯二平均售价低于 1 万 / 平米的房企（恒大均价是 8429 元 / 平米），矢志不渝收割 3 线及以下城市的老百姓。

别被一些说——“投资农业银行赚股息”“19 年喊四五年城市房价会翻番（这家伙还想对赌来着）”“核心地区永远涨（茅台 / 腾讯这么核心也要看估值啊，2000 年美股互联网泡沫微软股价打三折，直到 14 年后才创新高，苹果则是 5 年后才解套，约 30 年过去东京房价还没翻红，时间成本这个重要因素这些垃圾大 V 永远不会告诉你们）”——的不负责任大 V 给忽悠瘸了。

四川房地产一哥蓝光顺利走上华夏幸福、泰禾集团的老路——债务违约，恒大则是到处借钱（甚至特高息钱都要）并且打擦边球打折卖房回笼资，这就是这些大 V 说的房地产盛景吗？现在只有大房企出问题还有资格上新闻报道，小房企倒闭是无人问津的！

有几个城市 2020 年房价上涨就得意洋洋的朋友，你怕是没看过 19 年上半年苏州工业园火爆程度以及之后的惨景，考虑到国家锁死二手房房贷以及 “普遍费税五年锁仓期”，你们就是不折不扣的接盘侠，纸面财富怎么来的就会怎么灰飞烟灭！

前几天翻了一下 2010 年房地产历史数据，发现了一个有趣的案例：
2010 年单个项目销售金额最高的是太原星河湾的 72.02 亿，但是销售面积仅 34.60 万平方米。
好家伙每平方均价过两万了（2.08 万 / 平方米），这可是 10 年的太原房价，妥妥的高端住宅小区项目。
然而现在呢？挂牌价一路下行，时间成交价甚至跌破 2 万。
10 年弹指一挥间，该小区还是原地踏步。这就是绝大部分中国城市的缩影，大部分中国城市还不如太原呢！

银行和房地产是形影不离的两个行业，一荣俱荣、一损俱损。上个世纪 80 年代末，日本房地产泡沫泡沫之前，全球市值前 10，好几家日本的银行。之后的故事就不用我赘述了。

今年银行普遍调低存款利率，本质上就是降成本，为什么降成本，因为收益降了，尤其是房地产日落西山，容易钱不好赚了，所以银行必须降息节约成本。

我前年就明确告诉大家，房地产不行，银行也必然不行，别去投资银行板块。有些大 V 不厌其烦忽悠人投资农业银行，说什么股息，你贪银行股息，它磨损你的本金，人口老龄化和扩大内需下，投资什么不是显而易见么？

过去两年的股市，地产和银行就是难兄难弟，可能还要外加一个保险。

**我国银行已经走到了改革关键期，银行暴利时代可能不复存在。**过去很多年，我国的金融系统过去根本就是在为房地产行业服务，我们的货币只是在房地产内部内循环，不断地助推房地产泡沫，泄漏的稍许水分滋养我国实体经济发展。

我国房地产行业有个有趣的现象，炒房地产股票的说 “房地产已死不代表房地产股票不行”，炒房地产的说 “房地产股票不行不代表房子不具备投资价值”。

还有，我必须要告诉那群自以为是的人，去房地产泡沫不是割自己的肉，高阶玩家遵循的是 “他好我也好，大家好才是真的好” 的玩法。

维系游戏系统永续健康发展，是智慧管理者的必然选择。

大家不用担心我国银行系统的抗风险能力，很多人容易犯一个错误：低估我国银行体系的抵御风险的能力，而高估房地产对当下中国经济的重要性。

13 年郭树清还在建设银行做行长的时候曾喊出：建设银行有能力应对房价出现腰斩。6 月 10 日今银保监会主席外加央行书记的郭树清喊出：“押注房价永远不会跌的人最终会付出沉重代价。” 因此，可以得出一个结论：中国金融系统已经做好准备了！

6 月 12 日，国家住房和城乡建设部主管的房地产类权威行业媒体《中国房地产报》刊发评论文章《炒房者是时候放弃幻想了》。

《中国房地产报》刊发的这篇文章基本上和我此前的系列分析不谋而合，也说明我对房地产的认知完全达到了高层所思所想的高度！（新朋友可以去翻阅我对房地产分析的历史文章自可以得到证实！）

郭主席肺腑之言出来后，房地产利益集团坐不住了，开始自以为是罗列郭主席历史言论。有些脑力不足的人，人云亦云，拿着郭主席历史言论说事儿，殊不知，但凡对中国的经济和房地产有点了解，就会发现郭主席历史言论基本上非常精准。郭主席的历史言论基本上在其说话后 2 年内兑现。

比如 07-08 房价腰斩、10-12 房地产灰色年份、17-19 年绝大部分城市房价明显下降（其中包含北上广），郭主席就是预测不了疫情，否则啊，哪有 20 年少数城市这一出。

是疫情救了上海和广州房地产，不然，19 年的下行趋势不会逆转。你若是不信？去搜索一下 19 年的新闻，看看广州和上海二手房跌幅！

我劝有些人，盲从前先看看自己跟随的对象，别特么成了被人利用的急先锋、被卖了还叫爽！（比如子木、樱桃、带某姐 / 某叔说房等名称的自媒体）

郭主席今时今日地位，放在漂亮国就相当于美联储主席，这种人说的话不认真听取意见、消化吸收，还找些乱七八糟理由抹黑，是不是看到官员就怼能够让你产生莫名快感和骄傲啊，若是如此，你可真够低级的。

评价一个人言行的品质，还是要就事论事，别预设立场、是非不分！

那些想违背国家经济社会发展意志，和国家打对手盘的人，注定输得倾家荡产！

郭树清之后，7 月 15 日社科院某主任也表示：在中国炒房风险会越来越大，甚至说 “一些地方下半年会推出房地产试点”

为什么有些城市房价看似上涨，但是二手房却难以变现呢？

二手房买卖和股票是一样的，目前市面上很多人说房价跳涨，说的是挂牌价跳涨，这种挂牌价本来就受卖家和中介完全操控，为了营造舆论热度以及制造恐慌迫使心理素质不行的人高溢价接盘。其实是一种虚假的上涨。

股市股票价格不看挂牌价，而是看撮合成交价，即便你挂牌价涨停，要是没人吃下你的单，对应的股价也不会显示涨停，但是如果恐慌制造很到位，还是会有傻子接盘涨停股价的，但是，能不能封板就难说了。

二手房由于信息不对称，买家完全处于信息端的劣势，任由中介描述，因此，更多的人容易被当冤大头。

我曾经就看到大连某中介自导自演大连二手房价跳涨，所谓的跳涨就是他们中介私自调高价格，然后截图，与无良房地产自媒体里应外合，制造恐慌，忽悠人接盘。

这个世界没什么新鲜事，事出反常必有妖，如果您没有洞察妖孽行径，只能说你道行可能太浅了。

据我观察，近一年的政策密度和质量表明，国家已经在加速清除房地产泡沫，大家做好心理准备！

基于银行普遍收紧资金，炒家和房企为了快速回笼资金，今年末房价或出现明显降幅，或者说只要你可以全款购买，就可以享受 7-8 折甚至 5 折这样的优惠（别惊讶 5 折，5 折也没什么，H 大前几天已经搞过了）。

现在二手房缩紧贷款甚至停贷，更加不容易套现了。

国家不会让炒房客顺利套现离开了，大门已经关闭！

对于国家不让炒房客套现，在旧文——《房地产杂谈，打碎夜壶、大风暴要来了！》曾阐述过，该文写于春节后，算是最后的通牒了，要是听我劝，那个时候还是可以临门一脚套现。

部分内容摘录如下：

这意味着什么？国家不打算让最近两年炒房的人套现了（真刚需就不可能卖）。为什么不能让炒房客投资的房子套现呢？因为炒房客手里的钱和刚需的钱本质是不一样的，炒房客是希望手里的钱——钱生钱，他们不会让钱停止投机活动，因此炒房客手里的钱金融属性很强，他们这次炒房子、下次就会炒其他的（比如食品、股市）。

如果放任他们套现，无非四种结果，继续炒房推高房价，二是炒其他商品推高物价，三是流入股市推高股市泡沫；还可以有第四种情况，移到外面去，这是国家最不愿意看到的。

以上四种情况都不是国家想看到的，所以，国家现在的策略是锁死这部分投机属性最强的资本。

提高房贷利率、首付比例、降低公积金贷款额度以及收紧贷款，这些其实就是一种筛选机制或者说是劝退机制，主要是尽量筛除（劝退）那些意图高杠杆上车抵御不了房价下跌风险的人。

如果您通过筛选，那证明你是 “安全家庭”，什么是安全家庭？就是房价即便下跌，你们也不会弃贷。达到要求的刚需就是最安全家庭，即便下跌，也几乎不可能弃贷的。

大家要防止炒房集团舆论反击，别做接盘侠，别让炒房客跑了！！！

蝶效应已经开始了！

上海、广州等热门城市房价击穿 19 年末阶段性底部近在咫尺。

广州此前有些地区挂牌价肆意妄为，那其实是一种炒作手段。

近期有新闻报道珠江新城挂牌价降 150 万，还是太少了，坐等降 300 万、甚至超过 500 万的新闻报道吧。

贪婪之人会因为自己的贪婪错过最佳的套现时机，现在二手房已经锁死，大门已经慢慢封闭了。

随着资产泡沫的去除，我国将走向更加健康富强的道路上！

以下为全网最强房地产分析文章【最新版】，全文 1.5 万字，老读者可以省去阅读！

**记住房地产长期看人口、中期看经济、短期看政策的观点，其中人口是根本点。**本观点不同于经济学家任泽平的长期看人口、中期看土地和短期看金融的观点。（请务必分清楚）

总体判断是：

当下中国房地产 / 房价呈现的下降趋势是北方往南方蔓延，四五线城市往一二线城市蔓延。目前，北方基本上普遍下跌，包括天津、济南、青岛、石家庄、郑州、太原，西南的贵阳、西宁也出现了下跌，以上还是统计局统计出的下跌。（本文仅拿二手房房价作为参考，具体原因不再赘述）

以上现象与人口流动和经济发展状态相一致，目前也就经济较好的东南沿海和一些明星城市较坚挺，但是，随着人口老龄化继续加剧和生育率继续下降，这些地区也顶不住的！

到 2023 年，也就是 3 年内必跌，这包括一线二线城市。

我说的跌是最少 20% 跌幅起步，即便是二线以上的城市，有些城市跌三成甚至四成也不足大惊小怪。

三四线城市，尤其是远离中心大城市自身又没什么特色产业的，等着打五折吧（建议这些城市持有投资性房产的朋友快点变现）。

五线以下呢？等着一朝回到改革开放前吧。

系统分析如下：

首先，摒弃玄学那一套！

很多人喜欢谈玄学，比如制度优势、利益集团，那些都是表象（我也写文分析过），真正决定未来走向的还是自身所拥有的物理资本。

之所以可以有这样那样的政策，而且政策还有效果，是因为存在客观的物理基础。

孔明不是凭借扇子借的东风，而且客观的气象规律。

过去十多年，中国社会最大的洪流是城镇化，这是支撑中国房价大涨的根本因素，而且由于房改之前是单位统一分配住房，导致存在巨大的改善型需求。二者叠加，诞生了中国房地产的黄金 10 年。

什么阶级、贫富等不是根本原因，甚至都不是原因，而是历史洪流下的必然存在。社会存在阶级分层和贫富差距是很平常的事情，有人群的地方就有分层。

基于上面的认识，08 年的那波房价飞升是很正常的现象，即便 08 年之后房价猛涨了一倍，我都不觉得房价贵。记得 14 年和朋友讨论过，我比较费解为什么人们说房价贵。但是，15 年就有一点刻意为之的味道了。但是这样的刻意为之还是有其物理基础的，一个社会是有一定的政策溢价空间的，而且 15 年我们的城镇化还有一定余量，三四线城市的房价还算处于合适区间。

现在有什么？人口结构危如累卵，经济发展降速换档，国际环境一团乱麻……

任何玄学都是基于客观物理现实，如果你只看了玄学，而看不到玄学背后的客观物理现实，只能表明，你看的不够深不够广。

中国房地产抓住人口和经济两个核心点就不会错：人口就是老龄化加剧并且即将负增长；经济就是降速换挡，产业升级和扩大内需。

与其他房地产口嗨自媒体不同的是，我不会停留在玄学或者口号这种忽悠框架里面，而是追根溯源其 “物理基础（比如：人口、城镇化、经济发展）”；或者单凭某个城市以偏概全，一叶障目、不见泰山。

其次，拒绝 ZF 万能主义！

网络上，关于 ZF 万能主义的言论不少，还有不小的市场，其实，但凡熟悉一点点历史，就会发行，没有万能的 ZF，只有顺势而为的 ZF。

有些人所谓的政府控制住了房价，只不过是基于一个小周期，马拉松还没跑完，谈结局太早了哦。社会运行的规律，不管机构多么强力维护，都不可能人为掌控一切。

古往今来多少思想家、政治家、社会学家、经济学家为国家和人类社会健康运行想方设法提供各种方案，但是，时间长河的检验下，从来没有 “人定胜天” 的方案成功了。

泡沫就是泡沫，别以为曾经的日本、美国政府就不想 “逆天改命”，你想做的事情，别人老早就想过了，只不过代价更昂贵，所有并没有走那天最差劲的路罢了。

如果本轮国家被以房地产为首的泡沫经济绑架白白浪费了时间，那么，十四五规划的产业升级和扩大内需基本上可以宣告 failure 了，如果这两个失败了，内卷什么的当然更卷了，因为升级失败之后优质就业岗位将更加稀少，最终大概率滑入中等收入国家陷阱。

房地产泡沫只不过肥了部分人，而且助推了贫富差距。有经济学家说：除去猪肉，都是通胀（通缩）。我套用一下，除去房地产泡沫，中国基尼系数都会变好看。

维护以房地产为首的资产泡沫对于国家的健康发展一点益处都没有，由于富人拥有最多的金融资产、穷人则几乎没有金融资产，如果助长金融资产泡沫，那么无异于在贫富差距上火上浇油。

对于那些没有逻辑只会张口闭口说利益集团的，其实这些人根本就不懂什么叫利益集团（整天意淫炒房的房姐房叔就是利益集团，还臆想他们可以左右高层决策），我送你一句话：

只要锦绣山河在，物质名利还复来！

每次看到这些人谈论利益集团，我就觉得好笑，就如同某些平庸作家意淫世家豪门写小说，红楼梦这样的作品寒门背景就永远别想写出来。

很多人都分不清谁是话事人，谁是小弟？整天臆想他们不会割自己的肉，关键是，你们所谓的 “老赵” 不过是另一茬韭菜罢了，就连王剑林 \ 马云都不能，这些炒房客算什么啊？

还没割到他们不是因为他们不能割，只不过还没那个必要！真聪明人，早就顺势而为套现离场了，而不是坐以待毙、甚至臆想以卵击石。

房地产已是落日黄昏，理由如下：

论点一：房价的两次飞跃 & 城镇化见顶

1、房价的两次飞跃

全国房地产有过两次明显 “飞跃”，分别为 2008~2009 年以及 2015~2016 年。2008~2009 年的飞跃直接得益于 4 万亿的刺激计划，4 万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代；2015~2016 年的飞跃直接得益于以“330 新政” 为代表的房地产去库存刺激计划。

这两次飞跃基本上让全国城镇的房价在 2017 年相对于 2007 年翻了的 4 倍，远高于经济发展的增速。

两次飞跃的中间，2010~2014 年的房价基本比较平稳，甚至有的年份房价是下降的。《【中国房地产的过去、现在及将来 – 第一篇】中国房地产发展史概要》

房价的两次飞跃主要基于两点：城镇化和人均居住面积提升！这两点才是我国房地产突飞猛进的根本点，政策的作用是释放这两点的能量，是辅助作用。（以下用了 2020 年七普最新数据！2017 年数据见旧文，基本没差）

2007 年我们国家的城镇化率是 46%，而全国总人口为 13.18 亿；2020 年我们国家的城镇化率是 63.89%，而全国总人口为 14.12 亿。下面简单计算一下：

2007 年城镇人口：13.18 * 46% = 6.06 亿；

2020 年城镇人口：14.12 * 58.52% = 9.02 亿；

12 年城镇人口增量：9.02 - 6.06 = 2.96 亿；

下面再看看城镇人均居住面积的变化，2007 年人均城镇居住面积为 22.6㎡，2020 年人均城镇居住面积达到约 40㎡。12 年人均城镇居住面积增加 17.4㎡，要知道 1990 年人均城镇居住面积都不超过这个数的啊，而且韩日人均居住面积也差不多才 20㎡。

以上数据分析可得，由城镇新增人口带来的新增居住面积为：

2.96 亿 * 40㎡ =118.4 亿㎡；

由人均城镇居住面积的增加带来的新增居住面积为：

6.06 亿 * 17.4㎡ = 105.4 亿㎡；

两者相加可知 08~20 年 12 年间新增住房居住面积为：

118.4 亿㎡ + 105.4 亿㎡ = 223.8 亿㎡；

这就是中国房地产在 2008 年开启高歌猛进的原因，没有这个根本，再好的政策都只会昙花一现。凭借着这些新增的居住面积，只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。

而且由下图可知，中国的城镇人均居住面积几乎和发达国家相当，这也说明中国人均居住面积需要到顶了，随着老龄化深入和生育率继续下降，我国城镇人均居住面积还会继续被动上升。

然而，由于自 08 年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印，加之中国传统文化的 “有房即有家” 理念，让很多人对 “房地产会继续增长的预期” 很恐慌，这个时候只需要政策稍加引导 / 媒体助攻一下即可释放这个恐慌，带动房价进一步增长（当下房地产利益集团就是利用这种心理忽悠不明真相群众接盘）。

但是，**这种增长是不可持续的，因为新增需求已经捉襟见肘了。而且，房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响，**主要有二：

一是，土体房屋的租金骤增会增加企业的成本，一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限，这样就更加艰难了，而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作，企业因此会招不到相应的员工，所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面减轻员工的生活压力。

二是，因为土地租金以及人力成本的增长，劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方，而劳动密集型企业又是招工大户，这样的转移会加剧国内的失业率，这个风险会大得多。（参考旧文《中国沿海企业搬迁到东南亚，为什么不搬迁到中西部呢？》）

2、城镇化见顶

第七次人口普查的数据显示：

全国人口中，居住在城镇的人口为 901991162 人，占 63.89%。

城镇人口占比（城镇化率）大幅度上修，2019 年末统计局公布城镇化率为 60.60%，这次直接上修到 63.89%，以我国当前人口老龄化形式，随着农村老龄人口的死亡，城镇化率会自动被动快速增长（类似日本）。

城镇化率见顶了，日韩的历史经验，第一阶段城镇化率就是 70%，随后是因为人口老龄化农村人口离世导致城镇化率被动上升。

这充分表明过去十年的数据对中国真实的城镇化率严重低估了。这一数据对于房地产市场并不友好， “过去数据的低估说明未来我国城镇化率提升空间有限，我国房地产新房市场有可能提前到顶”。

下图为日本城市化的历史走势，日本的城市化经历过四个阶段，其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000 年，日本城市化率基本保持不变；但是到了 2000 年，开始了一波大幅增长。这是什么原因呢？

就是因为日本人口老龄化到了一个阶段：**农村老龄人口死亡骤增，而年轻人又大多待在城市里，因此在计算城市化的时候，分母减少的速度大于分子，因此日本的城市化在 2000 年开始大幅增长。**这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。

日本在 1975 年左右基本结束城市化进程，目前城市化率稳定在 91% 左右。1945 年 - 1975 年，由于人口加速流入城市和 “市町村大合并”，城市化率快速提高至 76%；1975-2000 年，城市化率基本保持稳定；2000 年至今，因为町村老龄人口离世和第二轮 “市町村大合并” 导致的被动提升，城市化率由 79% 进一步上升到 91%。

日本的人口老龄化就是我们国家的前车之鉴。对照日本的情况，结合最新人口普查数据，我们可以合理的得出一个推论：**今后，即便没有政策引导，我们国家的城镇化率也会大幅提高。**都 2021 年了，就再别拿城镇化来做多了。

总结：城镇化见顶了，房地产两大驱动之一的城镇化已经要退役了！所有的做多，皆因有做多的空间，当这个空间挤压完全的时候，就黔驴技穷了，即便诸葛再世，也休想借来东风。

论点二：人口老龄化加剧、人口负增长在即

我们必须记住：房子是用来住的，而不是用来珍藏的；房子是有寿命，不像艺术品那样可以永恒保存待升值。房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值，中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外，其他的都只是一般意义上的房子。

首先，我们要尊重一个基本事实：房价短期看政策，中期看经济、长期靠人口。

其次，我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题；那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的 “合适的房子” 是指与自己身份相匹配的房子。就按当下的躺平文化来说，高房价明显是严重的社会问题。

第七次人口普查结果还显示，全国老龄人口（65 岁及以上）占比 13.5%（19 年末数据是 12.6%），这数据增长很快，相较六普增加 4.63%，六普相较于五普仅增加 1.91%，充分说明我国人口老龄化在迅猛加速。看看下图老龄人口占比增速，真吓人！

我此前预计 22 年我国老龄人口占比突破 14%，正式步入老龄社会，这个看来是肯定会发生了。

第七次人口普查结果还显示，2020 年出生人口锐减约 250 万到了 1200 万，虽然统计局还是说 “我国人口基数大，目前还有 3 亿多育龄妇女，每年能够保持 1000 多万的出生人口规模。”

但是考虑到真实情况远超官方预测，我不认为可以实现，如果人民的生活压力没有得到明显改善，毫无道理如此乐观。

考虑到建国初期的人大限将至（寿命），今后 10 年，我国每年死亡人口还会明显上升，因此，我们有理由相信，无论如何，人口负增长也就两年内的事儿。

七普：平均每个家庭户的人口为 2.62 人，比 2010 年第六次全国人口普查的 3.10 人减少 0.48 人。

户均人口类比日本，2019 年，日本平均每个家用户为 2.39 人，这么来看，我们很快要赶上日本水平了，这也从侧面表明我国房子几乎到顶，但是，我们在建房子足够 1.4 亿人居住，考虑到大量空置住房存量，我国房子即将严重过剩，可能已经过剩了！

人均 40 平米计算，2020 年中国住宅新开工面积够超过 4000 万人居住、住宅竣工面积够 1500 万以上人居住。

有朋友可能会说 “随着医疗进步，我国平均寿命会增加啊”。

那我得告诉你：日本人平均寿命是 80，我就假设我们国家医疗水平大幅提高，中国人平均寿命增长到 80 岁，那也就是延缓了 5 年；但你看看前两波婴儿潮（除去三年自然灾害）是从 49 年持续到了 75 年，长达 27 年！

即使我们国民平均寿命增长，但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延缓了一下溶解的时长，并不能改变雪人注定被溶解的命运。

总结：未来五年出生人口会急速下降（18 年相较于 17 年锐减 200 万），但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长。

论点三：房（地）产税的使命与作用

相较于 2020 年官方对房地产税的冷处理，今年两会以来明显加快了进度，基本上每个月都有官方谈论房地产税改革，比如 4 月 7 日《财政部：积极稳妥推进房地产税立法和改革》，5 月 11 日 “财政部等 4 部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会”。

有关专家也评论房地产税改革要进入实质性推进阶段了，本次房地产税改革绝不是上海、重庆试点的名不副实、隔靴搔痒，为什么今年官方对房地产税改革的讨论速度加快了呢？

我认为有两方面因素：

其一是我国疫情控制较好，去年的疫情让经济大环境顿时变坏，出台房地产税的时机就不合适了，连提都不合适，这就是 2020 年高层很少提房地产税的原因；

其二是人口老龄化下土地财政已是穷途末路，地方财政的庞大体量中央根本无法兜底，因此急需推进房地产税改革落地以化解土地财政困局。

目前，我国房地产总市值可达 500 万亿。（具体计算方法详见《房产税是解决中枢和地方不统一的黄金钥匙！》）

即便是房价腰斩，我们也将拥有 250 万亿房地产总市值，即便是房产税税率 1%，那就是 2.5 万亿收入。（参见日本、美国和香港，1% 真的是保守税率了）

这个收入够不够呢？我认为是够的，我们不能拿 2020 年土地出让金 8 万亿作为对比，因为 2020 年很特殊，不少城市因为经济受损，爆发性卖地，典型案例如上海。房价第二波大涨之前，我国卖地收入基本上不超过 5 万亿，15 年萧条年份甚至仅 3.25 万亿。

而且我们所说的土地出让收入是毛收入，**其中大部分用作征地拆迁补偿费、土地出让前期开发费等成本补偿性费用，剩下的才能用作地方政府搞建设，**但是，大城市基础设施建设大框架已经完成，剩下小修小补，用不着那么多开支，因此，房产税足矣最大程度抵消掉卖地依赖症。

房地产税改革的直接目的不是为了降房价，其直接目的是为了增加地方财政收入。

但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。

当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的；如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流。

所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，供需关系下，二手房市场和租房市场可能会短暂出现供过于求。

统计局最新数据显示：

2021 年 1—3 月份，房地产开发企业房屋施工面积 798394 万平方米，同比增长 11.2%。其中，住宅施工面积 563125 万平方米，增长 11.6%。房屋新开工面积 36163 万平方米，增长 28.2%。其中，住宅新开工面积 27057 万平方米，增长 30.1%。房屋竣工面积 19122 万平方米，增长 22.9%。其中，住宅竣工面积 13888 万平方米，增长 27.1%。

平均人均居住面积 40 平米算，2021 年第 1 季度，在施工住宅够 1.4 亿人居住；新开工住宅面积够 676 万人居住；住宅竣工面积够 347 万人居住。

结合 2020 年出生人口仅 1200 万，我们一年新开工住宅就够生两年了、竣工面积也逐年富余。这就是事实，物以稀为贵，以后国人可能什么都缺就是不缺混凝土！

还有，国家目前大力发展租赁住房，等国家队进场和个体户抢食，租房市场会进一步下压。再强调一遍，以后租赁市场是买方市场，别听一些牛鬼蛇神胡说八道。

看看当下的生育率下滑速度，以及我国老龄化的进程，未来很可能什么地方都不缺混凝土房子，而是缺年富力强的年轻人！缺租客！

以上还是看得见的历史趋势，看不见的呢？随着技术革命的飞速发展，VR/AR 加持下，远程工作可能越来越普遍，同时智能驾驶也值得期待，这就导致逆城市化很可能会提前。

总结：

房地产税改革的直接目的不是为了降房价，其直接目的是为了增加地方财政收入。

房地产税的推出速度只与地方财政的破产速度有关。

房地产税改革有三大作用：其一是最大程度限制金融属性天花板，其二是缩减贫富差距；其三取代土地财政死局！

论点四：不存在大放水了！

过去一年货币金融数据表明，我此前的判断是准确的。2021 年 4 月末，**目前 M2 增速 8.1% 较上月减少 1.3 个百分点，重回 2019 年 7 月疫情前水平，社融同比增长 11.7%，增速比上月减少 0.6 个百分点，**再次说明臆想大放水的可以消停一下了。

最近半年我国货币和金融数据充分表明，国家为了应对潜在的恶性通胀预期，提前就收紧流动性了，而且收紧流动性的决心的不可动摇的。

3 月和 4 月社融数据和 M2 数据充分表明：国家收紧流动性的趋势没变，我 2 月份对金融数据（2 月 M2 增速上涨，某些人就迫不及待作妖）的评论完全正确。

我此前评论如下，本内容发布在旧文《【深度解读】2021 年政府工作报告关键数据的理解！》：

这说明央行等部门还是战战兢兢如履薄冰地调整货币金融参数，既怕放多了泡沫迅速扩大，又怕给少了经济直接躺平。

我觉得肯定有人会拿 M2 数据唱多房价，不必管这些，两会已然表明国家不会走没有前途的老路，科技发展和消费扩张两大方向就确定了房地产靠边站了。

M2 和社融增速，我认为大方向还是向下的。

对于 M2，我也写过多篇文章，因为有些房地产自媒体或者中介喜欢拿 M2 来欺骗小白说什么房价还要暴涨，重现 08/15 行情！

房地产作为一个资本密集型和资本驱动型行业，不管是从供给侧（房企融资），还是需求侧（个人住房贷款），房地产整个就是资本驱动的产业，其中最大命脉就是国家的货币金融政策。

当房地产领域的利益相关大佬——任泽平都隔三差五发文强调流动性拐点出现的时候，如果您还是执迷不悟地火中取栗，我只能祝您一切好运。

基于过去的经验来看，我们国家内部的货币通胀率还是很高的，从下面几个数据就可以看出来：

• 1990 年，我国 GDP 为 1.87 万亿，M2 为 1.53 万亿，M2/GDP 比值为 0.82；
• 2000 年，我国 GDP 为 9.92 万亿，M2 为 13.46 万亿，M2/GDP 比值为 1.36；
• 2010 年，我国 GDP 为 40.15 万亿，M2 为 72.59 万亿，M2/GDP 比值为 1.81；
• 2019 年，我国 GDP 为 99.09 万亿，M2 为 198.65 万亿，M2/GDP 比值为 2.00；
• 2020 年，我国 GDP 为 101.60 万亿，M2 为 218.68 万亿，M2/GDP 比值为 2.15。

M2/GDP 比值衡量的是在全部经济交易中，以货币为媒介进行交易所占的比重。总体上看，它是衡量一国经济金融化的初级指标。通常来说，该比值越大，说明经济货币化的程度越高，说白了就是放水对经济的贡献。

我们这里简称 M2/GDP 比值为虚经济指数。

• 2000 年相较于 1990 年，虚经济指数涨幅为 65.85%；
• 2010 年相较于 2000 年，虚经济指数涨幅为 33.09%；
• 2020 年相较于 2010 年，虚经济指数涨幅为 18.78%；

2020 年比较特殊，国家为了应对疫情对经济的冲击，谨慎提升了 M2 增速，为了除去 2020 年疫情影响，我们计算下面数据：

2019 年相较于 2010 年，虚经济指数涨幅为 10.50%；

从以上数据可以看出，过去 30 年，我国的货币通胀率确实很大，总体上大于经济增速。但是，我们也可以发现，最近 10 年相较于 1990-2010 年的 20 年，货币通胀速度开始减缓。

最近 10 年，国家遏制 M2 的势头很明显，本质上是 M2 跑太快了，经济发展跟不上，所以需要收紧货币政策，等候经济跟上来。

疫情是打乱了国家的顶层部署，不然，最近 10 年的虚经济指数降速更加明显。

今年国家要加速推进人民币国际化战略，有专家甚至说出了要放弃汇率，允许资本自由流动，这样的趋势下更不可能大放水了！

论点五：中国目前的困境

直到现在，很多人讨论房地产问题，还是局限于国内经济小范畴，有的人甚至还局限于狭隘的房地产带动就业的角度，更极端就是局限于卖地这个单一因素出发思考房地产 / 房价未来。

我经常告诫大家不要孤立的看待我们国家当下所面临的问题，大家要站在全球的角度看待问题。如果站在全球角度思考，那么最近一年国家房地产政策出发点、以及过去数年推行的一带一路、人民币国际化努力等都可以很自然理顺了。

现在经济全球化了，毫无疑问，竞争也是全球化的。

针对房地产，如果孤立考虑中国问题，那么不用说，高层肯定是希望房地产软着陆的，没有任何一个国家希望经济硬着陆，比如曾经的日本，他们难道不希望上个世纪 90 年代的日本房地产泡沫软着陆？还不是因为外部环境不允许，或者说如果保泡沫经济，那么付出的代价将更惨重。

现在，我们的情况也是如此的，中美冲突的当下，以及以越南和印度为代表的新兴经济体是不会让我们慢悠悠的软着陆的。除非他们脑子坏了！

疫情只会暂缓印度经济发展的势头，而且，我也从来没有想过印度经济和我们并驾齐驱，像越南和印度只要替代掉我国珠三角和长三角的世界工厂功能，也是对我国的巨大损失，而且，产业转移到他们国家，势必会给我个企业培育更多竞争对手！

我们国家的经济体质目前比较尴尬，高端产业，反正是高端的利润大的产业，基本上没什么建树，在国际市场没有形成集群竞争力；低端行业，由于人力成本和地租的上涨，人口红利基本上消失殆尽，前路并不平坦，况且还有东南亚虎视眈眈。

时过五年，今年两会期间，原工信部部长苗圩的还在重复表示 “在全球制造业四级梯队格局中，中国处于第三梯队，实现制造强国目标至少还需 30 年。” 我在旧文《还剩几个 30 年？任何做多房地产的行为都是在做空中国的未来！》已经详述了，2016 年苗圩部长就喊 “至少还需要 30 年了”，翻译一下就是 “我们产业升级已经浪费五年了”。

实话实说，最近几年经历了这么多，细数我们国家的核心竞争力，我只想到了 14 亿的市场是他国暂时无法替代外。其他的好像并不是非我们不可的，但是即便是 14 亿的市场，东南亚 6 个多亿的市场也在冉冉升起，印度 13 亿肥沃的市场也在蓄势待发。

在核心科技领域，我们并没有卡脖子的技术，什么是卡脖子技术呢？我在曾经推送的旧文——《请，追求 “自主可控” 的人生！》——说过：

什么是核心技术？就是能够卡脖子的技术。很多人还不清楚什么叫做卡脖子技术，所谓卡脖子技术，就是不可替代的技术，就比如一条大峡谷，而卡脖子技术就是这个峡谷上唯一的桥梁，你如果想绕过去，那就会付出百倍千倍的代价，这种代价是不可承受的。对应到企业就是没有这个技术，企业就无法正常生产产品，也就可以关门倒闭了。

对应到国家就是会给整个国家造成整体后退的风险；因为国家的正常高效地运行是在那些核心技术的基础上建立的，比如高铁的核心部件、CPU 芯片、操作系统、高性能材料等等。

不是说没他们不行，而是没他们之后会给生活带来极大的不变，社会运行的效率会大大降低，最终的结果很可能就是社会后退。

国与国之间的竞争靠什么？毫无疑问靠科学与技术，而且是核心科学技术。这一点在 “中兴事件” 和“华为事件”已经被淋漓尽致的展现出来了。谁掌握了核心科技，谁就有主动权。我们当前面临的危机是：世界工厂的地位可能会被取代，而我们在核心科技领域却还没有形成集群竞争力。

因此，接下来我们国家必须加速发展高科技高技术，尽快让中国的高端制造业、高端装备以及先进材料等高附加值产品在国际市场形成集群竞争力。这样才会在国家竞争对抗过程中占据主动权和控制权。而且应该加速，时间上并不允许慢悠悠的追赶，因为后面的以越南和印度为代表的新兴国家也会大力发展高科技。

在前有堵截，后有追兵的当前，时间是极其宝贵的，留给房地产的时间多了，留给未来的时间就少了。

要混凝土还是要未来，你会选择哪个呢？

本部分为节选，参考旧文阅读理解更深：《【中国房地产的过去、现在及将来 – 第四篇】大国竞争之沙盘推演！》《中国沿海企业搬迁到东南亚，为什么不搬迁到中西部呢？》《别瞧不起越南，也别低估了欧美的决心！》

结论

我国房地产已经超额完成了其历史上使命，目前所起的作用已经不是正激励，而是副作用。

我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！

房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。

人口都要负增长了（2020 年出生人口仅 1200 万，相较于 2019 年锐减约 250 万）、城镇化也见顶了，还谈什么接盘侠呢，所以理由一 pass 掉。

当前经济的窘境不用我多说了吧，考虑到我国推进内循环和消费升级的目标，今后即便人民荷包鼓了，国家也会能力向消费引导，房产税和房地产去教育属性将极大限制炒房热，因此 pass 掉理由二。

会不会大放水呢？看过本文应该没这个疑问了吧。

房地产结论：全国范围内不可能涨了（当然不排除有些地方最后回光返照式的浮动），目前全国房子最保值的当属一线城市以及强二线城市的核心地块的房子，即便是这些个城市，非核心地块的房子也不具备保值功能，即便是核心地段房子，在中国房地产回归合理过程中，也会下降。

以上五个论点，是关于房价的最核心论点。要是你不能推翻，请别浪费时间辩驳了，只增笑尔！

关于我国房地产，可以记住我总结的 3 大主要矛盾（最新精粹版）：

房地产行业的短期主要矛盾在于：房地产企业急于融资、回拢资金与国家全方位阻止资金流入房地产的矛盾。

房地产行业的中期主要矛盾在于：房地产行业与中国经济发展降速与产业转型升级和扩大内需战略相冲的矛盾。

房地产行业的长期主要矛盾在于：人口老龄化和生育下滑下造成接盘侠不足导致房地产没有发展支撑源点的矛盾。

当曾经的引擎变成了刹车片，那就是时候换个引擎了！

当下，任何做多房地产的行为都是在做空中国的未来！

购房建议：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。

重要备注：15 年之前并不认为房价离谱，18 年初喊房价到顶，详见文章《2018，为什么我认为房价要跌》；系统性分析中国房地产后于 19 年初提出房价长期看人口、中期看经济、短期看政策的观点，并得出 “房地产已死” 的结论！详见文章《站在 2019 年看——中国房地产最后的五年》《【最新版】…》

深度分析中国人口结构以及经济形势之后率先得出 “人口结构将是理解中国未来大政方针和经济活动的基础” 的结论。基于人口老龄化长期现实，未来半个世纪长期看好医药医疗大健康和中高端消费。

公众号分享数百篇原创文章，主要有 “房地产杂谈系列”“典型城市房价漫谈系列”“投资理财系列”“人生求索系列” 等。

所有言论都是基于自己现有知识体系，随着知识体系的进化，会随时更新完善自己的认知大厦；所有观点、仅供参考。

欢迎感兴趣的朋友关注我，见证房地产历史时刻，同时互相交流金融投资、共同进步！

知乎用户 pure 日月​ 发表

越来越多的人绑在了楼市这艘宇宙无敌大航母上。而且是主动跑步冲上船的。

———《永不沉没的航母》

知乎用户 白袍污师甘道夫​ 发表

除非有一种投资比房地产更有利润，散户也可以参与进去的，否则大家都会猛烈地买房。各种限购都无所谓，房地产反正是刚需，一定有人会跟。

国人对房地产的看法就是房地产永远的神，进场不吃亏，反正永远涨，永远保值，不会跌。其他实业没法赚钱，放到房地产里面最好。这就是为什么国家要搞科技立国的政策，如果实业不但可以赚钱，还可以去收割国外的资产，那钱就会流到房地产以外的地方去。

二手房交易虽然做出了限制，但是深房理仍然可以玩点不一样的东西。要么就把新兴产业分到非一线城市去，让更多的地方创造更多就业岗位，把那些幻想着在大城市可以卷赢的人的幻想打破，让更多人去其他地方，稀释目前的内卷。要么就是新的科技革命来临，多的是投资项目，大家不用再把多出来的钱扔进房地产。或者很多岗位可以远程办公，大家在家上班，不去大城市卷，房地产就失去了持续上涨的意义。

如果新能源车搞得起来，并且可以把国外市场给抢了，那么喜欢买房子的那一部分人就会把钱扔过去，坐等分红。这个还差得远。

以目前的情况继续下去，房价又不能跌，迟早可以演变成全国 20% 甚至更低比例的富裕阶层拥有全国 80% 的房产，一个特大号的香港向我们走来。已经有人说了，深圳就是香港，香港就是深圳。房地产又不给跌，你说有啥办法。

知乎用户 黄医湿​ 发表

不仅要看全国新房销售额

而要看二手销售额以及所占比例

在一个完全透明、公平公正公开的市场

哪怕某种资产一路飙升

也会很快到达临界点

也存在看多看空两种投资者

在做多与做空、买与卖两种力量相互交织、博弈互有胜负的情况下

不存在大量资产持有者惜售情况

而先阶段新房交易如此火爆

二手房交易冷清的原因

既不是是资产持有者惜售，也非资产购买者对二手房源天然不喜

而是二手禁止贷款购买等

当一种股票 or 债券，假设它的票面价格一直上涨，

哪怕再高，国家禁止你卖

或者是你想卖国家给你设置重重壁垒阻止你

（如需持有五年以上，交高额税费，所交易的二手平台全被国家取缔，买家卖家联系极其困难，难以打听真实价格）

变现极其困难

那么这种资产

真有投资的价值么？

知乎用户 乌坦城走出的少年 发表

任何二手商品都应该出现折损，这是自然规律。但二手房却违背了这个规律，原因炒房客和接盘侠都已经说的很清楚了——配套和公共服务。

所以二手房暴涨本质就是地方 zf 拿卖新城地的钱，不断去补老城区财政的坑，中间被炒房客套利。土地出让金相当于一次性收了 70 年的直接税，炒高老城区房价的收益政府分不到一点，反而要为被炒高成本的公共服务出钱。可想而知，这种拆东墙补西墙的做法，一定有补不下去的那一天，这是中国式土地财政最大的弊端。

老老实实卖新地建新城，哪里的土地收入都就地使用，才是健康的土地财政，其实也不失为一种合理的直接税方案。而所谓 “稀缺” 的公共服务，对于个人来说算是稀缺，但是在政府牵头有组织地造新城面前，真的不值一提。新土地不用过度承担旧城区的公共服务成本，财政更健康了，新房价格更合理了，唯一受损的就是囤积老城区房打算靠优质公共服务吃一辈子红利的人。目前看来，牺牲这些人的利益越来越不是一件很高政治成本的事情。

现在其实就是 zf 想通了，锁死二手房交易，政策偏向新房。最近限制二手房交易和打破各种旧城垄断的社会资源等政策，其实都是在向这个方向发展。

而在新的土地收入分配模式形成后，房地产直接税也就可以水到渠成了。此后城市化彻底进入稳定期，城市圈层更新、轮动更新才是主流，再没有永恒的市中心了。

知乎用户 Auditore II​ 发表

不要动不动就说 “国家” 怎样，微观上没那么多顶层设计。你幻想一个“国家在怎么样”，然后自己受挫了，最后再怪罪国家… 这也是受害人心理啊。如果不控制卖地，那么新房销售数据对应着地方政府卖地的收入；如果控制卖地，那么新房库存去化对应着开发商还掉的（国有银行）负债。

知乎用户 观星老道​ 发表

2021 年 1-6 月，商品房销售面积 88635 万平方米，同比增长 27.7%；比 2019 年 1-6 月增长 17.0%，两年平均增长 8.1%。商品房销售额 92931 亿元，增长 38.9%；比 2019 年 1-6 月增长 31.4%，**两年平均增长 14.7%。**商品房每平米均价已经达到 10485 元。

与 2019 年比较，销售面积两年平均增长 8.1%，销售额两年平均增长 14.76%。自己算一算自己的收入两年平均是否增长了 14%。

关于买房，个人的观点仍然是，别看现在房价高，以后房价还会更高。

有能力上车还是要早点上车。

这样才能享受发展的红利。

[未来 5 年，有没有取代房子的最好投资？​www.zhihu.com

](https://www.zhihu.com/question/441692710/answer/1780208181)

知乎用户 天星舰水手 发表

大家先别忙，先赶紧找人请 “pure 日月” 这位自称知乎房价第一人的大神来给我们解解惑。

[如何评价知乎房地产大神 pure 明的看空理论及其经济学水平？​www.zhihu.com

](https://www.zhihu.com/question/446624845)[如何评价知乎用户 @pure 日月？​www.zhihu.com

](https://www.zhihu.com/question/363206967)[如何看待 “pure 日月” 有关房地产方面的文章和分析？​www.zhihu.com

](https://www.zhihu.com/question/381871454)

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大佬已经来了，观点没变，有日月大佬这么大一颗定心丸，大家可以放心了

知乎用户 来巴巴 发表

资金通过各种渠道疯狂流入房地产市场的必然结果。不只是明面上本身的房地产贷款比例，上半年就出现额度不够的情况；经营贷，消费贷，甚至典型的 “深房理” 事件（买房版拼多多），可以说，能用的杠杆上半年都用了。所以，4 月份之前，各地人民的买房热情可以用疯狂来形容。

与之相对的，是卖地收入的再创新高。这种极高价格拿下来的地，下半年乃至明年入市的时候，又需要多大的资金杠杆才能撬动这么大的盘子？

房地产这十多年，一直玩的是水 + 面的游戏，这个游戏玩的越久，需要的资金就越大。到了今年上半年，已经到了需要各种渠道的水全部加进来，共襄盛举，才能把面和匀了，形成上半年一片大好的新形势。

居民杠杆创新高，有点肝不动了；消费贷、经营贷严查，一大水源被堵；看恒大的遭遇，三道红线不是说着玩的；二手房限制策略，本质是锁死二手房流动性。下半年乃至明年，水从哪里来？这是个很值得研究的问题。

这两年，房地产股票一股脑的向下走。感觉股民比普通市民保守多了。股市炒的是预期，股民早就不相信房地产公司能创造更大的辉煌了。

但是，房市的惯性估计还可以持续一段时间。毕竟，这么大的盘子，真不敢有任何问题；毕竟这个市场，给理性投资者的意外和惊喜太多太多，被打脸的也太多太多。

知乎用户 小楼卧听雨 发表

哎呀，还是想说点儿废话。

我们国家有 960 万平方公里。

领土广大，人口众多。如果把国家比作一条船。有的国家是渔船。有的国家是几十万吨的航母。

有的国家是上万吨的游轮。

船和船是不一样，不同的船掉头的难度也不一样。

听说某个键证圈儿的，鼓吹全民公投。我都看笑了。小国寡民，老死不相往来，两千多年前孔子和老子就讨论过这个问题。两千多年的中国先进文明史，也证明了这个问题的答案。

再说一个具体的细节。2021 年 4 月清明节，我去北京找我同学。

同学在昌平郊区的山间，地铁延长线已经修到跟前。五环，六环到七环。城里发展没空间。郊区土地更值钱。人口还在首都的心里边。

虽然疏解大人口，各个郊区等不了。人人都想抢政策。吸引人口买房子。北京尚且能这样。

全国各地难参差，出去旅游，爱瞎逛。没事儿就把房子聊，出租司机和小贩，贩夫走卒最有话语权。

人口流入与土地，地方财政和产业。综合考虑得结论。

人人都要大地方。能去首都，去首都。去不了首都，去省会。去不了，省会去县城。反正不在乡村待。

不让炒房出政策，地方执行有参差，绑在船上难掉头。路径依赖最难搞，还是卖地来的香，产业升级没有钱。

2025 在眼前，技术突破数边边。不能只求靠房子。还是要靠大产业！

户互联网公司上市，融资！员工股票套现，财务自由。他们自由之后买什么了呢？买房子了。

那么是上市公司的股票泡沫大，还是他们买的房子泡沫大？

这是一个有趣的循环。果然万物利好房地产。

知乎用户 初来乍到诚惶诚恐 发表

简单整理了一下 gdp 和居民负债数据。

这是到 20 年 gdp 和居民负债总量。

这是 gdp 增速和居民负债增速。

基本上是居民负债增速是 GDP 增速两倍以上了。

保 GDP 增速就保就业，不举就真不举了！

真是一年比一年难。

知乎用户 左小左 发表

限制二手房以提高新房销量，逻辑很荒唐，因为买了新房新房就变成二手房。为了住？这个价钱就为了超前消费？那还真不如住酒店。

房价这三年内还有最后一波，北京顶部可能超过四十万一平米，然后就是壮观的彻底的崩盘。

知乎用户 走地鸡​ 发表

说明祖国必将继续永远繁荣富强下去。

祖国不是小好是大好，好上加好。

越来越好，唻唻唻唻，越来越好，唻唻唻唻，幸福的笑容天天挂眉梢，ao↗，越来越好~

知乎用户 祥子 发表

我觉得还是结合知乎空方大 V 们之前的预判来看比较合适。

数据结果没出来之前

某大 V：房地产已死，房子不好卖了

数据结果出来以后

某大 V：欲要其灭亡，必要其疯狂

自己住出租房，天天车轱辘话到处复制粘贴

然后点评全国楼市，指导粉丝买房卖房

买过房的都知道，就算是同一个小区，有的位置好卖，有的位置不好卖，有的户型好卖，有的户型不好卖

再看看这种出租房点评楼市，指导买卖的行为

这个世界上还有比这个更滑稽的吗？

知乎用户 万基米满赛 发表

非常赞同上议员的话，写的内容我还都没太想到，很理性，不过我今天就说些难听的，不理性但是人性，我就想不通都 2021 年了居然还有人幻想房价会跌？怕不是巨婴？

首先，这里的房价就是指好地方的房价，啥是好地方大家心里都有数，很多人都不把自己家里的房子当房子，那当然就不是好地方了，此外这个房价指好地方房子的总体水平，上议员回答里面其实主要讲的是资产财富转移，但总量还是上升的。

先粘贴个之前回答，房价上涨的所有原因，但不包括城市内部房价转移的原因：

1. 土地出让金屡屡攀高，你不买我不买，gdp 如何超美国？如何不吃套？

2. 银行大慈善家，低息贷款，能贷款越多越好，毕竟 m2 指数远超银行利息，银行是慈善家，存款到银行的人更是大善人。

3. 炒房团的作用，你以为中介还有很多大户就整天躺着不动？不过这个作用最小。

4. 四十年来每年都有人说房价跌，怕不是。。。

5. 房价真跌了，大家都会去疯狂买，供不应求，攀比给价，还是会涨，一线城市一万一平，十五亿人都去一线城市了。

6. 房价跌了，你让高杠杆为了追求幸福买房的怎么想？横盘了都觉得难受，买房就是买希望买未来。

7. 大家其实都有房，毕竟没人露宿街头，只是有的人不把自己的房当房，非要静安海珠难受海淀的大平层？房价高了大家资产才会多，才会实现财务自由，只要是要降房价，谁就是全国人的对手。

8. 一线城市房价涨了，二线城市眼红，凭什么我十套房才顶他们一套房，不行，所以也跟着涨。

9. 都怪美国！

[为什么我周围的人没有一个认为房价会降？​www.zhihu.com

](https://www.zhihu.com/question/451206247)

这类问题知乎上很多，包括现实走在街上都能听到很多人表示通过买房自己资产增加了多少，看好哪里的房子有升值空间，打算加入房地产事业，多数人都看好房地产，或者说多数人都享受着房地产带来的红利，和房地产事业利益一致，房价越高资产越多，本来父亲进 icu 孩子上美本要卖房，房价涨了现在只卖一个卧室就够了，岂不美滋滋，反之亦然，谁敢让房价暴跌，谁将是全国多数人民的敌人。

希望房价会跌的无非就是看着别人享受到了城市发展的红利自己看着眼红，却上不了车干瞪眼罢了，很多前几年骂房价高的一上车立马希望自己的房价暴涨，你试试让一个刚上车的人的房子里面降价，他心态崩不崩，加杠杆本是想享受资产增值的快乐反而缩水了，这才不是年轻人想要的生活呢，虽然不否认具体单个房子短期内会升会降，长期来看好地方房子一定会总体上升。

[BLACK 枪骑兵：北上深房价你觉得多少一平才合理呢？​www.zhihu.com

](https://www.zhihu.com/answer/1945203913)

你看看这种问题才现实，知道房子要涨，可是因为还没落户买不了房，就得享受的少一点，晚一点享受的人有多急：

[如何看待 2021 年四大涨薪后，应届生工资仍然无法达到上海落户标准 10338 元？​www.zhihu.com

](https://www.zhihu.com/question/469622485)

看低 / 做空房价是和多数人利益违背，只是一种自私自利的想法。房子越多越爱国：1. 通过买房用实际行动支持国家发展。2. 买房是相信国家未来发展的体现。3. 房子越多和国家利益越一致。4. 为了买房在事业上肯定积极向上。国家自然保护爱国者，房价是爱国者的核心资产，神圣不可侵犯。

房价现在虽然高，但还没网上说的那么高，好地方房子依然供不应求，大家都巴不得老天保佑摇号中去贷海量的款，然后还贷，因为他不是苦的，他是真的香。当然一线城市房子本来就不是让所有人都值得拥有的，小县城来的连题都不会做的人话都说不利索当保安 / 服务员的这种人你觉得他配买房吗？一线城市的房子大把的年轻程序员 / 律师 / 经理人 / 医生 / 公务员 / 白领都买得起，所以还是买得起的，只不过是让优秀者买得起的，而且国内房价从净值上来看还不是很高，离香港，东京千代田区，美国曼哈顿都还是有距离，但是这几个地方的精英收入差距并不大。再举个例子，现在限时一线城市房价 100 元一平，这应该是个人都买得起吧！但是规定只进行拍卖，谁出钱越高就是谁的，不限购不限上限，信不信最终成交价可能比现在市面上的房子还贵，所以目前的房价已经被国家保护了，维护了中产的利益，同时通过拆迁让老上海弄堂里面几家公用厨房，没有卫生间只能用痰盂，一家只有二三十平的穷人瞬间获得上千万元的现金，还不该感恩？而且小县城农村里面的人脱贫的经费哪里来的，还不是城里人买房为土地财政做的贡献，谁感恩谁啊？

都看着自己想要的，贪得无厌，而不看看自己有了什么是靠运气 / 政策 / 还是自己努力得来的？虽然有拆迁户还是不满觉得国家坑了他，虽然有人觉得刚买房房价就跌了还是不满，虽然有人举得房价一直涨上不了车不满. 但是人生这么长，总会有吃了集体亏的时候，总会有占了集体便宜的时候，还真让你一直占便宜不吃亏？

最后，房价必然一直涨（知乎上这种房价这个月怎么还涨的日经问题太多了。。。不知道翻翻历史问题吗），不过肯定肯定会有人工资增速比房价快，不过也肯定会有出现有人真的优秀但因为原生家庭差也没有入赘好人家的人真上不了车的情况，公租房 / 福利暴涨房未来肯定会越来越多，不买房的日子也是很好的，一万元这种在知乎上低的令人发指的收入在现实中如果不买房也是想吃好酒好蔡 / 大董 / 沃夫冈 / 版前日料就能吃，想去迪士尼 / 环球影城 / 滑雪翼装就能玩的，想起日本 / 韩国 / 欧美 / 东南亚也能去的，想买 lv/gucci/couch 就能买的存在，其实在一二线城市里人们想吃啥想玩啥想干啥 (按自己意愿自由择业) 的理想共产社会已经可以说实现了，不过你又说光自己玩乐不买房怎么给孩子留资产，看吧这不你这时候也想让房子涨了打自己脸了吧，一二线城市人们本来都应该是衣食无忧充分自由发展无忧无虑了，还是焦虑还是难受都是自找的麻烦，都是自身的欲望带来的困扰，怨不得别人。

所以在这里奚落完看空房价的人，但是尽管看空的人不是我们的朋友但是集体依然关爱着他们，随时加入一二线城市享受国家和时代发展的红利，随时都能过上想吃啥想玩啥想干啥都能做的理想社会，让多数人都去大城市，逐渐让落后的村镇消失在历史的长河就是目前的发展趋势，大势不可逆。拒绝否定，积极向前，向着集体组织的引导，一起享受社会发展的红利，大家都是后浪，是伟大国家的后浪。共产社会出现的曙光真的不远了。

知乎用户 济世医学生 发表

看散户吃进的货能不能出的掉吧。

知乎用户 全斗焕 发表

降价无法增加刚需盘，涨价无法减少刚需盘

搞明白这一点，新房成交受到房价调控影响可以忽略

问题在哪，买房适龄人口才会影响新房

知乎用户 红旗漫 发表

形势一片大好

好日子还在后头呢！

知乎用户 哆啦 BB 机 bobo​ 发表

是我错了，我道歉，我为之前坚定看空楼市道歉，我天真的以为……

说起来我朋友今年选择买房是对的。

我太愚蠢了，一度拿出人口出生率、结婚意愿、现有住房人均面积、年轻人消费观念等等一系列讲予他听，就为了让他相信房价会跌，是我错了。

还好是我错了。

知乎用户 静山 发表

中国恒大今日股价走势。

中国恒大近日走势

恒大到底怎么了，为什么房地产业未来还能再涨 30 年（炒房客语），现在却股价始终上不去？

还是那句话，我希望所有 2021 年了，还在知乎上唱多房价人，晒一晒自己的房产证，让我们看看，是大 V 忙着吸粉？还是炒房客忙着打造舆论环境？还是刚上车的业主怕梦碎亏钱歇斯底里？

既然是 100% 赚大钱（唱多的人说），那你们为什么不今天赶紧上 10 倍杠杆，借光身边所有人的钱，拼了命也要上车多炒几套房啊？为什么要关心 “刚需赚钱了没” 这么舍己为人的话题呢？

知乎用户 斯帕不爱卷​ 发表

跌 ，接着跌！我看是生育率不想要了。

知乎用户 缇帅大人 发表

9.29 万亿，均价 1 万出头，大概有 9 亿平方房子售出，如果下半年也是那么多，全年大概 18-20 万亿，对应面积在 18-20 亿平方。按照户均 90 平方的面积，大约满足了 2 千万个家庭的住房需求。18-20 万亿的销售额中，大约会产生 10-12 万亿的新增贷款，这样居民债务将在去年年底 62 万亿的基础上增加到 72-74 万亿 (假设消费贷款不增长)。同时由于开始还贷估计每年新增还贷 1.4-1.8 万亿甚至更高。

目前有几个问题

一，按照过去 20 年的出生人口数量，还有多少新韭菜可以割？

二，眼下被二手房贷收紧锁死的二手房要怎么样才能重新回到市场？

三，期望小房换大房的改善型需求还有没有机会实现改善 (面临二手房贷收紧导致原住房以市价卖不动，低价卖损失大，改善代价过大)

四，银行在个人房贷上剩余的额度 (同样是红线) 是不是能够支持 2022 年之后维持那么高的增长，能维持多久，到什么时候因为踩红线而全面停止个人房贷？

五，按照现在个人住房贷款增长的速度，银行什么时候全面停贷？能不能让目前疯狂拿地的开发商们全身而退？

知乎用户 还是混子 发表

多明显。

最后一把，买定离手。

知乎用户 Psycho. 杜先生​ 发表

二手房交易和盈利已经被压死了。

租金更是要么考虑整群租模式，要么整门面。

坦白讲，二手房越来越传销了。

建议卖掉未发展起来的地区的二手房，换成已发达地区附近的优质地产，比如门面学区这种。

知乎用户 没救了自动出院吧 发表

央行想要达到什么目的？

抑制通胀，优先率最高。收紧货币，政策的延续性。定向宽松，理想目标。解决地方债务，长远目标。

无一利好房产。

今年钢铁价格来回变动，但钢铁需求一直疲软。不论是主动还是被动，工地开工率是不够的。如果不出刺激性政策，明年就会传导至房产中介行业。那时候，事情就明了了。

知乎用户 火花飞溅 发表

二手房限贷，新房销售肯定要涨

知乎用户 羞涩的黑胖哒 发表

16 年的时候要清库存，大家以为房价会降低，没想到是拉高出货。

现在是房住不炒，大家竟然还以为是房价会降低，没想到是把房价拉高到让普通人炒不起。

海量专的存在，就是不断的让你我知道自己的局限

知乎用户 哈卡 发表

保利发布 2021 年中报预报，营收增长 22.2%，归母利润增长了 1.7%，扣非利润增长 5%，增收不增利。

地价涨，房价不涨，dfzf 如果不把新房的对手盘二手房打压一下，新房能不能保持在现在的价位都成问题。

前几天，A 股中的一年十倍股石大胜华，由于现阶段基本上是获利筹码，宋庄系游资抢跑，导致突然暴跌回撤 25%，即便随后发布的年中预告利润大增，也暂时无法遏制下跌的速度。几年前炒房的是不是都是获利筹码？并且上涨过程中没有经过震荡洗盘，炒房的获利筹码有没有可能抢跑？

散户在下跌初期大部分是不会割肉的，可一旦形成下跌预期，获利筹码跑得比谁都快。回过头看房价指导价，这是不是一种市值管理？

再往前看两年五年限售的政策，这个政策表面看不利于投资，实际上却延长了房价上涨的周期。对于群体投资来说，最怕有人频繁的高抛低吸导致价格波动过大，慢牛是最好的，限售变成了一个非常好的的群体政策。买入后，所有人都不能卖，没有人高抛低吸，新房有限供应，房价缩量上涨，这个政策真是太好了。如果炒股时，所有的散户都能团结做到这样，估计每天都可以见到妖股了。

限售期一到，限贷政策又来了，指导价也来了，这两个政策咋不在房价低位的时候出来? 指导价虽然低于现价，但是这是一个价格锚点，可以起到稳定价格的作用。虽然无法决定成交价格，可是可以给投资者心里按摩嘛，房价最少值这么多。限贷政策又降低了流通性，减少了供给。双管齐下，这两个政策延长了房价高位横盘的过程，正是 dfzf 想看到的。

地皮和银行都是可以完全被操控的。作为普通人，不要幻想房价暴跌，也不用担心房价暴涨，每年平均 5 个点的波动都是正常的，局部范围波动较大也是正常的。

知乎用户 拉几之狐 发表

我生活在三线省会

对一二线不甚了解

所以说说我了解的

以我所在地为例

市中心内没有优质学区的老旧多层二手房

（主要是指一些房龄大于二十年且没有电梯的。其实这部分二手房大多数都是过去的单位集资福利房，由于那些年城市地皮宽松，很多福利房也就建在了市中心。再加上那个年代开发的商品房是少之又少，所以持有这些单位房产的人多半都是一些各单位的退休人员）

楼层采光不好的现在已经很难卖出去了

刚需肯定不会接盘

置换的 (多以中青年改善性需求居多) 更不会考虑

只能暂时空着了

其中一部分的老破小价格还很挺

另外一部分挺不住的老破小率先减价出售

市中心的老破小掉价了差不多十分之一

这就像童子撒尿，随着尿量的减少，喷射的距离也是越来越短，现在还没尿干净，等尿完了，也就彻底喷不出去了

喷不出去，就只能继续攒着，等下一泡尿

扯远了……

城郊又在大量的卖地建新房

城区里没好房子，优质学区第一太贵，第二是老旧小区居多，也不符合刚需小夫妻的心理需求

(都是年轻人也不太懂，很多人喜新厌旧，一辈子就结一次婚，不好好折腾一下，难道要买个别人住过的二手房？就算你有眼光，那你不问问你老婆同意吗？)

在我们这种竞争力不强的三线城市

人口流入情况与其他省会没有任何可比性

加上城郊周围未来要建多所重点学校的分校

还要建商场，打造城市副中心

交通也便利，完全不影响

所以买市区里没学区的老破小就更没必要了，这样一来，买不起优质学区的外地刚需都跑城郊买新房去了

老破小单价也是那么多钱，那刚需年轻人为什么不多花点买个新的呢？

再加上一小撮吃了红利的本地土著思想极端保守（由于是省会，单位众多，这些土著也包括很大一部分掌握实权的公职人员，那些年管的松，各位也懂）

他们思想保守，很多人有钱也从不乱投资

现在买一二线城市的房子由于户籍等等各种原因也没法买

再说他们在一二线城市看对的房子他们有些人也不舍得买，还有的是买不起

由于单位，生意在这里，买了也没时间去打理，也没空去住

加上自己所在的城市还是省会，省会总比县城强，所以他们不会轻易跑出去

钱留着又怕所谓的通胀贬值对他们有影响

只好买房

老破小肯定不买，那就只能买新房了

他们买的新房也是住宅居多，现在公寓买的人也是越来越少，又不是过去，现在公寓单价也不便宜，而且三线城市的公寓租金回报率太低了

所以以上这些原因加起来也间接助推了一波我地新房销售的小高潮

～～～～～～

现在看，房龄低于 15 年的次新小区二手房多少还是有点交易市场

(其实是中青年置换多一些，置换的人也是首先考虑位置环境，这无形中就又淘汰了一批不符合他们条件的次新小区)

但是再过十年，这些次新小区也基本成老旧小区了

老破小更是旧的不堪入目了

老破小又指望政府给翻新

这是外墙给刷几层油漆，换几个楼道门，楼顶重新做个防水就能解决的问题吗？

(比如加装电梯，居民和相关部门一起出这个钱，首先同意的居民少之又少，加上上面也没钱，这项投资过于巨大)

你开了三十万公里的奥拓就是从里到外全部翻新一次，它不还是奥拓吗？

比如我地的某某顶级高档小区

十年前在我地那是首屈一指的高价

有钱你也买不到

现在也是到处在出售

明显感觉到了顺风尿一鞋的疲态

～～～～～

年轻人不结婚，城市没有核心竞争力

光靠外地刚需来支撑新房，新房能挺多久我不太清楚，但是市区内没有学区环境只有一点位置优势的老破小肯定不容易再挺起来了，还会继续一点点的下跌

从最近在同城抖音里刷到的越来越多房产中介这种情况来看，老破小的房子是越来越不好卖，抖音里到处都是卖房信息，而老旧小区就占了一大半，很多房子去年就看到了，今年还在挂着

这还让我想起了前几年本地中介们对那些卖不掉的老破小还生出了个小骚操作（这是我从陌陌上看到的中介套出来的信息），就是把他们看对的老破小房源用最廉价的装修重新翻新一下，然后在原房主售价的基础上加价百分之十甚至更多来出售。如果半年内卖不出去，装修就归业主。如果卖出去，挣得是买方的佣金加上那百分之十的加价

后来效果不尽人意，多数都给房东送了装修

因为他们做的不够精细

每套房子都是一样的风格

买方又不是傻子……… 多刷几次安居客总能看出端倪

～～～～～～～～

在我地，最近几年我在社交软件和同城抖音上刷到的本地大龄未婚女越来越多

这些人以本地人居多

（看长相就能分辨个大概）

这些人，父母都是体制内各单位退休人员，那些年父母都分了市中心的福利房，加上后来又低价买的商品房，家里普遍两三套房子

她又在体制内或者相关单位，又不缺钱，眼光也就越来越高，这些人又怎么可能屈尊下嫁呢？

人家也是独生女，家里好几套房子也没贷款也不缺钱花，干嘛跟着你还房贷？

加上我们这种北方城市人们思想又落后

老一辈的人认为除了体制内，别的都不是好工作

所以父母也灌输了她们同样的想法

后来她们在这个想法的基础上又进行了进一步的升级…… 那就是与其嫁一个体制内的外地凤凰男跟着他还房贷车贷，还不如找一个本地的优质体制男

问题本地体制内优质男想的又不一样了…

既然劳资条件这么牛毕，劳资找个年轻漂亮的不行？干嘛找你这老女人？

…………

等体制优男遇到了年轻漂亮的体制优女

交往后突然发现竟然是来自外地的工薪阶层

条件还不如自己家，又顿时失望了

体制优男就又一狠心，算了，再等等吧

所以他们就继续拖着

…………

目前来看，这两方问题无解，体制内单身的以后会越来越多……

这样一来，大龄未婚女慢慢也就没人要了，只能在类似抖音陌陌探探之类的社交软件上刷存在感，你和她打个招呼，她还不屑一顾

你要调戏她一句，她直接就会骂你

但是她发现骂不过你以后，就会把你拉黑

(我就经常干这事，借此来净化大环境)

其实这些未婚女也可以细分一些

外形条件好加上物质条件充裕又有内涵的

35 岁之前仍然都是香饽饽

真正扰乱市场的是那些长得丑的又没有内涵的大龄未婚女

你说她条件不好吧，她有几套房子

你说她条件好吧，她只有房子

其他的像相貌学识之类的她什么也没有

关键道德品行还不怎么样，还天天趾高气扬

因为她又不缺钱又没有内涵，爱好当然就只剩下吃喝玩乐，这样的话狐朋狗友也很多。但是由于常年单身，即便每天吃喝玩乐心情也难免会有一些忧郁，心情不好的时候就又要出去吃喝玩乐借此消愁，这时候出去吃喝就是排遣寂寞，去找人倾诉自己的不良情绪，吃喝到了兴头上就开始散播一些不好的言论，如果碰上了同伴恰好也有此苦衷，正好二人一拍即合，吐槽的就会更多

同时也就更加加重了内心的负面情绪

外在表现就是心高气傲，平日说话盛气凌人

这又对于某些可能对她们有些许爱慕之心的性格内敛的男人来说的的确确是个严重的打击

你想吧，人家大哥就是因为腼腆才单身了三十多年，见到美女从来都是不好意思，到了这岁数忽然发现再不努力就有点晚了。这时候看到相貌平平的她，大哥突然自信了，总算想明白了要勇敢一点，好不容易对她有一点想法，正准备冲上去的时候，内心刚刚燃起的一丝丝火焰又被她这种不可一世的孤傲给浇灭了。别小看这一下，这一下对大哥的打击可是太大了，又把大哥拍回到了从前，让大哥不相信爱情了

这样的大哥在生活中可是不少见

当然了，大哥也是正常人，大哥也要和兄弟们倾诉，即便不是兄弟，也要上网留言发帖以此来宣泄自己的不满情绪

这样一来，对整个市场的负面影响就更大了

也间接导致一部分想不开的大哥彻底绝望了

…………

这不就是暗黑破坏者吗？

又扯远了………

很多问题其实无解

只能静观其变

让时间来给出答案吧

新房二手房价格倒挂在我们这里倒不至于

大不了持有老旧二手房的退休人员人家最多不卖了

直接低价出租

因为他们的心理就是这样：

我有医保社保还有高额退休金，我又不缺钱

孩子们也不缺钱也不缺房子

既然卖不了好价那就不卖了

直接低价出租吧

反正房子就在那里，别人也动不了我的

等折腾不动了，留给儿女让他们自己打理吧

………

一一一一一一一一一一

我经常刷安居客

以前上安居客看二手房，点那个小区所在周边配套，会出来一个地图，地图点进去还有附近小区附近学校附近商场的选项，现在那个附近小区的标志点了也不显示了，也就是最近几个月的事，2021 年的事。这个功能的关闭对外地的炒房客可能也是个重大打击，毕竟在目前的房产市场业内，安居客的真实性和信息完整度是比较高的（以前的 58），在应用市场房产类目的下载量也是头牌中的头牌。这个功能的关闭对很多人来说是个不怎么好的消息，至少对我来说是这样，因为我看不到周围的房源了……

导致很多具体问题也就没法具体分析

最后我想用我微薄的力量呼吁各位

净化婚恋市场大环境

人人有责

从我做起

从小事做起

知乎用户 W 先生 发表

实际房贷资金在增加，实际社融在下降，也就是新手房刚需放贷依然没有停止，但是，企业尤其是中小微企业已经越来越难受。

我想看看这就业咋解决，大面积失业房贷怎么解决，继续吹杠杠，还不够疯狂啊，让子弹飞一会。

知乎用户 新知 发表

依我之见，我感觉现在谁接盘谁死…

要是真那么好赚钱的话，那大家干脆众筹得了 (不过这是非法集资。。)

知乎用户 最爱 Amicus​ 发表

怀念我在亚特兰大的日子，房子 20 万刀，首付 5%，利率 3%，房地产税 2%，一年能挣 5 万刀… 而且车也便宜，还有 Marta…

知乎用户 鹿田达也 发表

祝祖国永远昌盛

知乎用户 King Bom 发表

要往好处看，说明知乎上的人不是主流。在看不见的地方，还是有很多年轻人默默的买了房，城市化的进程越来越快。

网上嚷嚷着发泄两句就行了，现实中还是过好自己的小日子最重要。

知乎用户 七擒孟获诸葛亮 发表

没上菜

就喝高了

知乎用户 猪猪侠 发表

进一步提示：小心风险同时也不要无视房地产对经济和个人财富的托举力

看看之前的华夏幸福，最近的恒大

几年前谁能警惕到他们的风险

债务危机是国内资本市场无法回避的问题

别忘记，仅仅 2020 年，全国就有超过 500 家房企破产，其中大部分都是三四线城市的中小房企。

从全国房地产贷款和经营性贷款的增速，就能看出国内经济的结构性矛盾，这也是国内经济和资金的房地产效应的直接体现。而对于一个房地产泡沫严重支撑的经济来说，强调风险怎么也不会太过。尤其是现在的环境下，让经济增速高于债务增速，困难度和之前不可同日而语。更何况，大量债务的泡沫化，就进一步侵蚀整个经济体的活力，从而更加提高了经济增长的难度。

债务在顺周期是发家致富的利器，但在逆周期同样也是被收割的利器

知乎用户 易晓 发表

卖房_才有收入啊

房价崩了，… 都运转不过来了。

知乎用户 北十东四车神 发表

[在深圳给全市二手房予以官方指导价后，深圳房价是否会下跌？​www.zhihu.com

](https://www.zhihu.com/question/444371762/answer/1870827520)

窥一斑而知全豹

知乎用户 QFMF 发表

还不是因为全国各地强硬针对二手房政策，没办法，买不了二手房的都只能买新房的。

知乎用户 善良的阿飞 发表

好事，说明需求旺盛

市场潜力巨大

利好经济

知乎用户 猛虎眼前无沟壑 发表

“劳动者住宅私有化之后，地位就降低到极其低下和悲惨的状态。劳动者通过房贷而拥有私人住房，他们得意洋洋。但他们的房子不会成为资本，没有收益，反而是一个破败着的包袱。他们是一些可悲的人，将人生所有的东西都献给了这个巨大的垃圾。”

——摘自《马克思恩格斯全集》，在第十八卷第 233-321 页

知乎用户 鹅城的大白鹅 发表

zf 的收入需要新房。

让 kfs 平稳落地，降低银行的系统性风险，需要新房。

zf 就可以压制二手房，讲需求引导到新房。

新房的销售当然会越来越火爆。

想想，现在就是 wg 接盘。

下一代已经压不动了。

知乎用户 金圣 发表

知乎用户 Ryan 发表

房住？不！炒！

知乎用户 夏小狗 发表

按现在这每年大概 9 到 10 万亿的居民贷款增加速度，估计再一两年也到极限了吧，到时卖地是搞不了了，只能出个房产税一鱼二吃，许多家庭两辈人一生的财富即将湮灭在钢筋水泥里已经是无法避免的悲惨结局了。

知乎用户 八千岁 发表

这不很正常吗。

2020 年城镇化率 63.89，虽然已经过了增长最快的时候，但还是在快速增长期，伴随城镇化的是人们快速增长的收入水平，别跟我说你工资好久没涨了，真正没涨的是台湾，20 年前 22k，现在还是 22k。你去翻翻历史上所有经历这个阶段的国家，哪个不是房地产市场爆炸？而且中国的速度又特别快，人家几十年十几年的路我们几年走完，几十年的房地产需求也被压缩成了几年，创新高有什么问题？

但是还会创新高吗？难说，反正上海现在是七成成交量都是二手房了，中国整体的趋势也是如此。事实上中国整体的套户比已经超过 1 了，一家一户至少有一套房，那为什么还有需求呢？

因为你想过更好的生活，一方面你需要从中西部的农村往东部大城市走，农村的房子有了对你而言也是没有，你还得买。另一方面，你要大房子，漂亮的房子，你得置换。最后，你有钱也不知道投什么好，看来看去就房子一直在涨。

这才是住房成交量新高的宏大叙事的背景，那些什么政府把你当小白鼠往陷阱里引的故事不能说完全不对，但首先，小白鼠要想吃诱饵才会进去，如果诱饵不管用，这个故事还能成立不？

中国的房地产发展到今天不要全怪政府，计划经济年代只有体制内能分房，还得排队，质量又差，当年一样怨声载道。没有市场化，没有价格这个指挥棒？你真以为我们能这么快从 2003 年的人均 23 平米建筑面积涨到 2018 年的 38 平米？不要骗自己过去都是好的，那不过是你对现在不满的托词。

当然，政府也利用了房地产业的发展，为房地产添油加火过，这不否认。但好歹我们也成了世界第二经济体，不要拿起筷子吃饭放下碗骂娘，你真以为台湾 20 年工资没涨，你工资往上飚全是因为你自己努力，人家阿富汗人为了活命上战场肯定比你拼命多了，20 年过去了，人家那么努力还是在为活命而奋斗。房地产对你生活质量提升的贡献也是不小的，别的不说，你真以为你门口的马路全是你扣的个人所得税贡献的？

行了，就这些吧

知乎用户 岂有此理的我 发表

这种问题也是我等可以回答的？

我不禁怀疑，提问者是安的什么心。

房价销售再创新高，说明什么，说明我国的经济正又快又稳得走在康庄大道上，先别说什么生活，每一个人都先背上半套或一套的房贷，使劲的给 996。早日实现中华民族的伟大复习的中国梦就在你我的奋斗当中。

警惕国外势力 “打牌”。

知乎用户 语乱情深​ 发表

个人看法，很可能是错的。

央行降准，是预测到上半年经济下行，避免 CPI 出事儿。现在紧急撤了 mlf，是因为前半年经济超预期。

新房销售创新高的主要原因是二手房停贷。我们知道房价这样的核心原因是，买房的上的杠杆率过高，公积金政策下的，银行作为推手，稳住的房价。

现在 CPI 这样，说明房住不炒使得房市的流动性一直在降，房购房者和置换者的数量不足以支撑庞大的二手房了。但是土地收入是地方政府的主要收入来源。因此政策上决定锁住二手房的筹码，优先兑换新房筹码，也为刚需避坑。

明年，我猜测房市依然稳定，因为锁住了二手房，供需依旧平衡，等待经济再次起飞，刚需们有了更多的钱，我相信就会继续开放二手房市场的。国际放水也不会停，汇率也不会调整。基本就这样。

仅仅是讨论，理性投资。

知乎用户 5BN 发表

说明遍地都是久经考的九九六战士。房产税暂时不会出台。

知乎用户 雅楠市血液中心主 发表

各路大神都说那么高端搞嘛，知乎就算人人 985.211. 年薪百万又不代表人人房地产金融专业。来点接地气的。

其实题主关心的压根就不是新房销售会不会再创新高吧。。。

你想问的应该是房价还会不会涨吧。

我不是做房产的，无论是二手房交易。还是一手房开发，我都不做。

但是和他们息息相关打交道的银行，我特别熟悉。

我尝试着从几个方面给你用金融知识和金融比喻解答一下。如果不严谨的地方请各位意会。不要挑刺。仁者见仁的事情

一. 新房的开发商百分百欠着银行大把的贷款。如果新房卖的不好，资金链断了。最终亏损的一定是银行。那如果你是银行的政策制定者你会不会把贷款的额度和政策优势倾斜给一手房开发商

二. 如果你是地方 ZF，那么一手房卖不动，以后还有没有开发商找你买地，你还有没有土地出房金可以赚，还有没有建筑材料销售，有没有家具销售，有没有其他相关产业生产或者销售。如果没有，有没有税收。那你会不会把政策倾斜于一手房销售（我说的是已经立项的销售不是新增开发）

三. 如果你是银行，一个楼盘开发商欠你几个亿。他卖不出去没能力还款，房子没卖，没人入住，是不是一个盘亏好几个亿（不要和我说开贷按销售进度还款，恒大被广发告了还欠着 1.3 个亿了）。一千个业主卖不了二手房，900 个还能自己住无非无法改善住房，实在不行还能出租。还剩一百个炒房的投资的。一百个里面能有 90 个投资的卖不出去还能办成抵押贷款周转。还有十个炒房团断供。断供了法拍能亏的金额和开发商资金链断裂比起来。你咋选。那你的政策往哪里倾斜。

四. 银行在二三四线城市的贷款种类基本细分大概是 1. 经营性抵押贷款 2. 个人住房按揭贷款（甭管新房按揭二手房按揭）3. 装修贷（依托房屋）4. 购车分期（有抵押为主）5. 公积金社保缴费基数，缴费单位为风险评判的信用贷款。6. 经营流水或缴税为风险评判的经营贷款。

其实总结下来就两种贷款，抵押贷款。信用贷款。

无论是贷款金额还是风险预估。哪一项离开房屋抵押的贷款额度会高？

五. 银行无论是在楼市暴涨的年份还是在楼市持平的年份，每年 6 月开始基本都会对房贷进行收紧，无他。放款规模不够。不过多赘述。一手房房贷放款规模不够苦的是开发商，二手房房贷规模不够苦的是卖家。

六. 针对房龄超过三十年的商品房。部分银行暂停对其办理贷款或减少抵押率对其放款。人生有几个三十年？

七. 对于一个城市发展，有老城区，有新城区，如果不开发新城区，逼着刚需去老城区。以后怎么拆迁？拆迁只是棚户区货币化停了。但是拆迁没停。大量的城市基础设施建设经历了三十年的风雨，伴随着技术，经济的升级，是该换了。如果二三十年前的老房子价格一天比一天高谁拆的起？

八. 郭嘉定位房子是用来住的不是用来炒的（超级无敌赞同）。那遇到改善（一胎，二胎，三胎，养老，结婚，工作搬迁）住房，大部分普通人（中国仍有 6 亿人人均可支配收入 XXXX。不是我说的），经济实力只有卖了老房子才能换新房子。二手房不卖。谁买新的。

当我看到这个问题，我把我所有实践生活经历参与中掌握的信息一一陈列，分析。我得出的结论就是一手房郭嘉支持去库存，防范金融风险，提升城市基础建设，稳步调整经济结构。二手房不飞涨、不猛跌、逐步通过旧改、拆迁、改变城市面貌、改善居住环境。

随着住房不炒，经济模式调整，让更多的实体经济得到金融滋养、发展壮大、随着经济稳定向前发展、房价会伴随着人民收入增加温和上涨（农村自建房，小产权房，30 年房龄以上房屋，偏远地区，经济不发达地区，人口老龄化严重地区，等等地区，房屋除外）。郭嘉经济转型、改革成功后，收入涨幅一定超过房价涨幅。（仅代表个人看法。）

知乎用户 逗逼 发表

哎呀，以后这种问题就不要分析了，不要放图放表放数据，一句房价 YYDS 就行了，涨就对了，分析个啥分析。大家一起喊涨才能冲高啊，早点冲高早点结束，为什么还要保持理性？

知乎用户 SSSS 发表

1、2021 年 6 月上海上涨 29.03%，泉州上涨 32.36%，宁德上涨 27.23%，买了房的同学笑开了花

2、随着中国的老龄化到来，城市化见底，出生率持续下降，疫情好转好后美国上的眼药面，我这同学应该是笑中带泪吧

3、当代面临百年未有之大变局，那么风该往哪里吹？

知乎用户 郑重 发表

自古以来，无数次血淋淋的事实证明，押注房价下跌的人，最终会付出沉重代价。代价包含但不限于：多 10 年 996、晚 10 年娶老婆、孩子回老家读书、欠更多债、多租 10 年房……

知乎用户 油条哥​ 发表

再苦一苦百姓

知乎用户 Dr.Chenwu 发表

各位 2021 年买过房吗？

但凡买过的都知道为啥新房销售这么火，没那么多麻烦的理由，就一个：价格倒挂。

2020 年下半年开始，以学区房为首，诱发房价集体上涨，以上海为例，非学区涨价幅度在 30% 左右，学区房价上涨幅度最高在 60% 左右（个别有翻倍的，那是特例），不用和我说数据哪来的，我看了将近一年房子，价格涨的很明显。举个例子，松江房价的两个大锚，动迁房的代表是泗泾的新凯家园和商品房的代表大学城的三湘四季，这两个小区的房价基本能代表整个松江的房价波动，感兴趣可以去看一下，最近是可以看到成交价的。

为了避免恐慌情绪导致房价升天，上海态度很强硬，对一手房下了死手，我不管你捂盘几年，凡是加推的，一分都不能涨。所以你会发现很多 5 期 6 期开盘价和一期一样。而且大力推地，仅 4 月一个月就批了 47 个楼盘，大大打破了 15 年单月上市 30 个楼盘的记录。同时还规定，认筹前官网公示 7 天，确保开发商不会挑选客户。

一套组合拳下来，稍微好点的地段的倒挂率都能到 20% 左右，内环内和大虹桥的倒挂率都能破 60%，自然而然引发的就是疯抢。所以又推出了积分制，根据你的刚需程度进行打分，认筹率超过 130% 就要触发积分，根据分数划线，前 130% 的人才能进入摇号阶段。

这是积分细则，那各个楼盘多少分呢？

目前触发积分的楼盘大约占所有开盘楼盘的 40% 左右（地铁两公里以内的盘全都触发积分了），最低分 35 分左右，最高分 112 分。

别看是 112 分，其实它蕴含的含义和前 10 名都差不多，即要求买房者，已婚且上海户口，家庭名下无房且 5 年内没有购房记录，在此基础上，还需要在上海连续交了 17 年社保的超级刚需。

而那个复兴珑御多少钱呢？这个盘是上海第一大热盘，在老西门那里，可步行到东方明珠，卖 13.6 万一平，而且最小的户型是 196 平。能拿出 2000-3000 万买房的刚需。。。。。

为啥火，周边二手房房价全都破了 20，最高的 22 万多一平，买到最少赚 1500 万，你买不买？

我也不图啥，骑个单车能到地铁就行，结果二手房倒挂太厉害，逼着去买新房，结果又全都触发积分，，，，，，，单身狗根本没法买。我看上的的那个楼盘（也出发积分了），样板房（二楼）在均价基础上加了 60 万被人买走了（样板房政府不限价），你能想象新房市场有多火吗？销售根本不带搭理你的，知道你们在抢。

知乎用户 某某 发表

查了一下我兔历年出生人口数量：" 张弢观察：历年出生人口（1949-2019）" 94 出生的我是在最近的一两年有购房打算的，上下浮动 5 年的话，89~99 的历年出生人口数量维持在 2100 万左右，比起 80 年代平均 2300 万左右的出生人口略低。但是比之 10 年后 99~09 的出生人口数量 大概是不到 1700 万，平均每年减少的出生人口数量就略微夸张了，反之 20 年后即 09~19 的出生人口数量反而没有太大的变化。

一般来说，商品价值的变化大抵受到供需关系的波动影响。商品是否具备 “硬通货” 的价值也很大程度上取决于商品流通性与商品流通量。在流通性泛滥的情况下，哪怕是本位货币(例如清末期的白银)，也会大幅贬值。

从目前的政策角度来看，目前房价的主要推手还是控制流通性 (对，限制新房的交易年限这件事情确确实实在限制流通性)。而，限制流通性的目的是控制房价的过快过高频率的变动。但是另外一个影响房价波动的因素是供求关系，即流通量与需求量之间的关系。很不巧的是，其中一个刚性条件，需求量，至少在未来的 10 年内是逐渐萎靡的。

这里有一个有趣的观点：已知，随着城市化的进程，二手房交易市场在不受干预的情况下占比会愈来愈高；已知，2018 年我国的二手房交易价格占比为全国房产交易占比的 34%；已知二手房交易价格是大幅低于新房交易价格的。那么我们就能得出一点有趣的结论，哪怕是将全部的二手房交易市场全部转移到新房交易市场来的话，可能也不够弥补因为出生人口减少导致的新增购房需求的亏空。随着城市化进程的不断加深，高龄购房者在全体购房者中的人数占比会逐渐减少到忽略不计。那么？这部分供求关系的变化是能通过减少流通性抵御的么？流通性所影响的 “控制价格的过快过高频率的变动” 的边界阈值又在哪里？感谢这个时代吧，许多有意思的经济活动实验的结果将会在未来的 10~20 年中在我国一一验证。

知乎用户 刘文硕 发表

房价就是得涨，那些说什么 “买房是忽悠你去接最后一棒” 的不是蠢就是坏！

知乎用户 小泯 发表

只说说北方现在的情况。自从 2017 年以后，北方各大城市，北京、天津、石家庄、济南、青岛和郑州几乎一直在阴跌，阴跌了四年，房价大概整体阴跌了 20%-30%，大家普遍认为是因为北方经济不行了，所以房价也跟着阴跌。

我并不认同这种说法，唐山和徐州，也是北方经济排名前十的较大的城市，房价从 2017 年涨到 2020 年。唐山和徐州的经济水平整体也是和北方息息相关的，为什么也能走出北方楼市行情的逆周期呢。

今年上半年开始，天津为代表的北方大城市也开始止跌回暖了。这是一种正常现象，首先房地产有板块轮动效应，之前南方大城市普遍经历过一轮行情了，北方大城市的基本面并不算很差，本外币存款并不比南方二线城市差太多，所以今年上半年楼市行情轮动到了北方，成为了楼市的中流砥柱之一。

今年天津新建商品房成交均价明显比以往高了，均价已经接近 2 万元一平米了，但是这并不是说明天津房价整体在提高，而是因为现在天津的土拍和新建商品房，往往在一些地段比较好的区位，之前的土拍往往在一些偏远地段，现在的新房从而拉升了整体的房价。

许多城市最近出台了二手房指导价，贷款往往按照指导价进行评估发放，导致二手房的交易难度增加，原本购买二手房的需求被转移到了新房，也对新房市场火热起到了促进作用。

知乎用户 雨落右北平 发表

众所周知，为全国新房销售额贡献主要力量的是广大的人民群众。而销售额再创新高，则反映如下事实：1. 人民群众的购房意愿或需求是日益增长的；2. 人民群众持有的货币规模是相当可观的；3. 商品房销售市场仍然保持了稳固的增长势头。特别地，第 1、2 条事实具有相当积极的意义，因为购买商品房也是一种消费行为，而且是境内的消费，这符合 “以国内大循环为主体，国际、国内双循环驱动” 的发展理念。事实清晰地说明，人民群众既有强劲的消费需求，也具有坚实的消费能力。综上，全国新房销售额再创新高，既刺激了消费，又缓解了群众的住房需求；同时，大幅降低了商品房库存，为房地产企业注入宝贵的现金流；最后，当然也为地方财政作出巨大贡献。

知乎用户 陈 chen 发表

限制二手房贷款，普通人就全去买新房了。

新房是房企直售的，房企是土地财政的主要来源。

附一段管仲的文字：

使君施令曰：吾将籍于诸君吾子，则必嚣号。今夫给之 * 策，则百倍归于上，人无以避此者，数也。

知乎用户 岁寒时 发表

有没有分省和分城市的销售数据呢？

知乎用户 一直减肥的胖子 发表

在存量市场中，新房卖的有多好，二手房就有多惨。这只是个开始，远远还没有结束，未来 90% 的二手房有价无市。买方卖方两头抓，各种指导价限贷。

要知道市场就这么大，生育率还那么低，二手房跟政府抢市场剩余为数不多的刚需份额，那肯定是不行的。当然打压也不能太用力，房地产税暂时还不能出，毕竟泡沫不能破，正常二手房交易还会存在，但会有各种条件的限制逼迫买家去买新房。

最后说说我个人对于房地产未来的一些看法。

1. 房地产渐渐进入了存量市场（买房市场），现在这个时间点不管你是在哪个城市，不是硬性刚需非得买房的，请持币观望。

2. 在三线及三线以下的城市不要买高层，最好买低容积率，楼层高度不要超过 18 层（小城市超过 18 层消费配备不到位，但凡出点事只能自求多福）。未来小城市高楼大概率成为贫民区（居住率低下，物业难以保障），现在在小城市花上万一平买的高楼，良好使用寿命不会超过 30 年，怎么算都不划算。

3. 房产税一定会有，但没那么快到来，看等到哪天土地财政玩不动。

4. 不要想社会还会像之前几十年发展那么迅速，对于未来不要盲目乐观，不要提前透支未来的钱去提前消费（买房其实也是消费）。

5. 一二线城市的房产横盘（阴跌）建立在二手房流动性紧缩的前提下，挂牌价和实际成交价会有很大差距，任何东西不能及时变现，真实价值都要大打折扣。

知乎用户 荒野行者 发表

很多人宁愿买主城区二手也不想买郊区，导致郊区土地卖不上价格，所以限制二手，引导大家去地多的地方，土地又可以卖个好价钱！

知乎用户 小飞侠 发表

这颗星球上最伟大的庞氏骗局

知乎用户 Intel8086 电疗仪 发表

二手房交易受阻，新房销量当然新高。但大家都不是傻子，二手房卖不出去，还会花高价买新房吗？寅吃卯粮，饮鸩止渴。

当然这波操作对财政效果应该挺显著，至少有了降准的底气。可如果继续这样下去，长远来看是伤了现在的土地财政结构。如果现在寓税于价的模式受阻，新的税又顶不上，财政就难了。

知乎用户 海边的孤星 发表

买吧，一个都别想跑！

银行首套房商业贷款利率基本上浮 30%，二套房基本贷不出来。

来吧，接着奏乐，接着舞！

知乎用户 一万只咸鱼 发表

太低了太低了，继续冲啊不要停。每平均价不到十万怎么赢麻呢？不到百万怎么富强呢。

冲就完事了

知乎用户 Citrus 发表

锁住二手房，新房再创新高。

突然感觉郭主席这次没说假话，指望买房发财的，估计都要哭了。

资产如果不能流动，就是单纯的负债。

只能再苦一苦刚需了。

知乎用户 板荡识诚臣​ 发表

这种事说太多没有用，但是搞房地产，不利于调动民众的工作积极性是肯定的，买不起房子，躺平就是必然的。

知乎用户 参考人员​ 发表

这里面有多少是 2714 这种贡献的呢

有多少是购买者的第一套房，又有多少是第四五六七套，乃至上百套的呢。

知乎用户 玖渚友​ 发表

早说了深房理才是普通人喝口汤的模式，现在好了狗钻篱笆，参与资格都没了，完全成上游喝水群体的独角戏了

知乎用户 神奇的海螺 发表

GDP 才占美七成，房地产快赶上美国一半了，吓人。

知乎用户 下雨了 发表

2021 年上半年我国 gdp53.2 万亿，商品房销售总额 9.3 万亿，果然房地产才是经济发展的动力

知乎用户 黍离 发表

没办法，这就是目前的最优解。

知乎用户 凯凯一二 3 发表

和我们这城市附近村子不允许扩建一个道理，一切手段维持土地财政，逼某葱属植物无偿贡献劳动力

知乎用户 嘉然今晚吃辣条 发表

知乎对土地财政科普那么多啦，现在还对中国房价心存幻想的人真是无药可救。

知乎用户 望气知人 发表

水多了和面，面多了和水，从 08 年开始玩，玩了十多年了…. 就看越和越大，装不下了怎么办

知乎用户 好景当前 发表

各种回答隔靴搔痒，还一大堆分析，面和面粉的道理多简单。

知乎用户 林松 发表

赢麻了，贯彻土地财政到底。

知乎用户 address 发表

中国房价屡创新高，主要原因还是大部分人仍然没买到房，房屋的供应量无法满足需求，因此房价越涨越高。如果想让中国房价平抑下去，只能以更大的规模去建新房

知乎用户 demon 发表

好事。

这个气球不管是膨胀成牢不可破的铁球，还是散发成没有边际的空气球，最底下的基石自能做到岿然不动，躺着加码。

聚是一团火，散是满天星。

知乎用户 迅鲁 发表

坐标广东弱二线城市….

知乎用户 钓鱼船​ 发表

太疯狂了…… 有一说一 中部某省会城市 我的同班同学 在读全日制研究生 今年上半年家里借了 30 万首付硬是上车了 他的意思再不买就买不起 也结不了婚了……

知乎用户 李明 发表

正如经济学原理，人为干预造成了短缺。

例如，美国 1920 年到 1933 年的禁酒令，这十年是美国历史上酗酒最猖狂的年代。

所以，各种限制二手房的政策造成了市场上二手房 “短缺”，从而引导人们购买新房。

但是购买新房任然不是唯一出路，特别是大城市（比如上海）针对新房又推出积分摇号和政府限价等限制措施，估计又会人为造成 “短缺” 并不能彻底解决购房难和房住不炒的问题。

我认为应该政策中加入市场调节手段进行引导，同时加快立法建设，真正遏制住哄抬房价的投机者。

知乎用户 爱吃糖的喵​ 发表

不关心，我身边讨论房子的人都很少，太穷

知乎用户 987654321 发表

因为热钱太多吧。而且大家的购房需求并没有减弱。

首先抛开一线二线三线，新房的需求也是很大的。没有人愿意在老房子里面住一辈子的，洗澡不方便，干湿不分离，采光不好，老鼠蟑螂等等，换房需求是很大的。

第二很多高赞，都说了建筑成本本质都是在上涨的

第三土地财政，问题是，土地财政很有必要，城市发展，新房子配套没有财政谁来修。第三代住房外面的道路，绿化都需要钱

第四相信要大跌的，请继续相信。第三代住房，大家都想住的房子，明天就腰斩，快去找住新小区的人说，我给你你购买的成本价，让我住新房子，你回去住老房子。。。

知乎用户 王梁胤 发表

不知道说啥。是不是我们又赢了？

知乎用户 鸡脚芝士 发表

事业蒸蒸日上，好日子还在后面哪。

知乎用户 飞溅的豆浆​ 发表

聊聊产业 和钱

产业升级 产业升级

有在关注的话就会知道小微企业的生存越来越困难
某方面来说如果要产业升级的话大部分的小微企业都应该在产业升级的过程中被淘汰
(小微企业与高精尖根本沾不上边)

但是又不能淘汰太快 毕竟小微企业还是负担很多人的生计

再来
大部分的小微企业 “一定” 会在足够长远的未来中被淘汰
所以 以银行的角度来说 放款给小微企业风险很高

钱 有三个去处
楼市 股市 (代指产业) 原物料
并且通常只会往最有希望的方向走 (也就是风险洼地)
(注意 这里的钱可不分百姓的 银行的 甚至是 ZF 的)

已知大部分的产业风险 “极高”
所以房价飙涨

如果这时候掐死二手房价…

Q: 猜猜钱会流到哪里去?

风险这个概念是 “相对的”

A: 楼市风险 “相对” 产业风险低很多

所以我认为即使二手房锁死 提高楼市风险

钱还是会 (不得不) 进入楼市

最后 谈一个不知道会不会被夹的东西

风险这个东西 跟 “地域” 非常有关

所以你知道为啥同时要锁______流动性了吧

(有些小型外贸企业甚至都用 USDT 在交易

知乎用户 nobody2617 发表

疫情的时候，知乎上榜单有个问题叫 疫情过后房价会不会跌，说什么疫情，黑天鹅的乱七八糟的啥都有，得赞最高的就是说武汉的房子将会大降价，还有鼓吹农村在疫情的时候物资自给自足，我当时的回答赞数不多，我的意思是，疫情开放后抓紧时间去武汉买房，被一堆人冷嘲热讽，现在我已经盈利两套并且出手了，哎，知乎上，不要看别人怎么说，要看别人怎么做。

知乎用户 爽口的拖鞋 发表

第一分析房价千万别只算租售比，因为中国的房子和国外的房子不一样，没房子小孩连私立学校都上不了，这是真刚需，国外完全比不了；第二不要怀疑政府保经济保房价的决心，虽然很多人掏空六个钱包都不能上车新房，但是二手房该限还是得限。

根据人类不会从历史中吸收任何教训的角度出发，房价下跌只会是黑天鹅事件，只要还没到无药可救的地步，政府绝不会主动戳破泡沫。

知乎用户 应天命 发表

在这个问题下还唱衰房价的，和听懂掌声有什么区别。。。

知乎用户 周毅 发表

好事！房地产毕竟是固定资产，卖的越多离终点就更进一步。

建得多卖得多，总有到头的一天不是吗？

按城镇人口占比达到 70% 后城镇化停滞算，中期最多也就达到 10 亿城镇人口，房产数量总是会达到一个卖不出去的上限的。

1—6 月份，商品房销售面积 88635 万平方米，同比增长 27.7%；比 2019 年 1—6 月份增长 17.0%，两年平均增长 8.1%。

知乎用户 白羽天翎 发表

这两天在看大决战，拍的好，拍的真好。

知乎用户 一个写小说的 发表

非常好，涨得越快越好，越高越好，越逼近 23 点 59 分 59 秒，意味着 0 点越快到来。

知乎用户 天机居士 发表

本身打压二手房交易都是为了把人往新房赶，不管是通过二手房指导价或者二手房限贷

你二手房卖的再高，政府就也只能赚个税钱，还没中介赚的多

但是新房卖的多，那可是实实在在的收益，毕竟大部分城市都是靠卖地收入维持财政

知乎用户 出尘子 发表

没有看法，更不敢有看法。

因为我坚信，我们终将 “先富带后富，实现共同富裕”。

知乎用户 不正不是歪 发表

今天黑枪能吃饱，哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈

知乎用户 勃多也介意 发表

你也不看看是什么人在买。

知乎用户 小猫爱吃鱼 发表

一场赌钱的搏击游戏，红方赢了 20 多年，从精神小伙赢到了迟暮大叔，绿方被消灭了一波又一波，从弱不经风锻造成铜头铁脑，虎背熊腰，刀枪不入，长生不老，还好我们的红方兼任本厂游戏的裁判。。

知乎用户 夜寒 发表

我就想问问会不会腰斩？什么时候？

知乎用户 大海 发表

加速⏩，不要停

知乎用户 哈哈 发表

经常旅游住酒店的人，一定听说过分时度假这个概念，就是你出钱购买一家旅游度假酒店每年一周的使用权利。一般销售人员宣传的时候说的很美好，想住就住，不想住的时候可以去市场上交换其他酒店。然而事实上，这种分时度假套餐的坑很多。

首先，虽然购买了产权可以免费使用，但是每年都要交管理费，而且随着酒店老化，管理费越来越高。

其次，虽然有交换其他分时度假的权利，但是真正去市场上看的时候，发现热门的地点及时段，你根本抢不到。

最后，当你觉得不划算，想要把产权交易出去的时候，发现二手交易价极低，要打很多折才能卖出去。不卖的话就要砸手里交高额管理费，最后很多人的选择就是免费捐给慈善机构来处理了。

总之，这个分时度假的概念算是玩坏了，但是不影响销售人员把它吹得天花乱坠。

知乎用户 铁树花开​ 发表

看到新房成绩，我感到骄傲

如果有人告诉你房价要跌

他们是在害你啊，你可万万不能信啊

一定要买房，早买早上车，当人上人

这意味着祖国繁荣昌盛

知乎用户 红与黑 发表

作为还没上车的表示，绝望了，毁灭吧赶紧的。

知乎用户 黑海 发表

这带来的结果，是区域市场和开发商的严重分化，上半年，东部成为领头羊，东部销售额上涨高达 61.8%，东北则只有 22.3%。2021 年 1-6 月房企到位资金为 102898 亿元，同比增长 23.5%。其中定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为 49.7% 和 23.9%，增速连续 4 个月下滑。

得关注的是，上半年楼市的表现，是在非常密集的调控之下产生的。2021 年上半年房地产调控超过 286 次，销售金额最高、行情最热的 6 月，单月调控 52 次。从 “两集中” 限制土地供应，发布二手房指导价，到打击学区房炒作，调控越来越精准，手段也更加高明。

知乎用户 超哥说房 发表

看了几个回答，感觉都是典型的炒房者思维。什么土地财政、钱都被政府赚走了，是好是坏全政府说了算。呵呵哒，国家这样不好，那你赶紧去 “自由枪战每一天” 的美利坚，或者越南吧。

2008 年，全球金融风暴，世界所有国家的经济都垮了，独独中国崛起，实现快速发展，难道那时候国家以房地产市场为经济支柱的决策是错的？

2016 年，房地产经济野蛮生长，房价一天一个价，炒房风行全国，人人都想着炒房，不搞实业不搞科技……. 如果国家不调控楼市，能有今天人们理性买房，买房前都考虑自己需求和自身条件，付哦过国家不调控楼市，房价早涨到天上去，普通人更别想有机会买房了。

知乎用户 爱吃福建人 发表

挺好的，期待 2021 年新生儿数据会不会低于 1000 万呢，22 年和 23 年是什么样子，如果每年只有 700 万咱们是不是可以认为伟大复兴已经……

知乎用户 雨落 crystal 发表

It slbms the fbces hbrd of those who were optimistic baout Vietnbm bnd its government.

知乎用户 Calcium 发表

通常时间进入下半年，各行各业都会对上半年进行盘点，房地产行业也不例外。
一、房地产开发与销售情况
在 7 月 15 日这天，国家统计局发布了 2021 年 6 月 70 城房价指数，同时也发布了 2021 年 1—6 月份全国房地产开发投资和销售情况。
国家统计局数据显示，2021 上半年，全国商品房销售面积 88635 万平方米，同比增长 27.7%；比 2019 上半年增长 17.0%，两年平均增长 8.1%。其中，与老百姓关系密切的住宅销售面积增长了 29.4%。
全国商品房销售额 92931 亿元，首次突破 9 万亿大关，同比增长 38.9%。比 2019 上半年增长 31.4%，两年平均增长 14.7%。其中，住宅销售额高达 8.4633 万亿元，同比增长高达 41.9%。另外，值得一提的是，刚刚过去的 6 月，单月商品房销售额高达 2.22 万亿，也是历史上最好的一个 6 月份。

二、楼市火热与调控趋严
从国家统计局发布的数据来看，上半年房地产行业交出来一份 “亮眼” 的答卷，但要知道，这是在上半年趋严的楼市调控下产生的，这是什么原因呢？
一方面，上半年楼市调控固然严格，但更多是针对二手房，尤其是 “学区房”。上半年影响力较大的几个政策，包括“五档分类” 贷款集中管理制度、“二手房指导价”的发布、针对 “学区房” 的打压，乍一看，几乎都与二手房相关，与一手房的关系并不大，这也是上半年二手房市场表现不如一手房的原因。
另一方面，热点城市 “打新热”，一手房市场的调控也不少。我国国内疫情好转后，积压的购房需求增加，尤其是住宅市场，另外全球通胀大环境下，海外投资锐减，资金回流国内。同时，我国人均 GDP 突破 1 万美元大关后，居民改善需求也明显上涨。于是部分城市出现了明显的 “打新热”。当然，各地对一手房的新政也没放松，新房摇号制度，认购资格限制，不断为一手房市场打上 “补丁”。

三、下半年楼市展望
一方面是趋严的楼市调控，一方面是商品房销售额再创新高，反差之下，下半年楼市又会如何呢？
上半年楼市的 “亮眼” 答卷，是在高达 286 次如此密集的调控之下产生的，更让人 “亮瞎眼” 的，是单月调控 52 次的 6 月，却是上半年销售金额最高、行情最热的一个月。
回望过去五年，全国商品房销售金额的同比增速分别为 34.8%、13.7%、12.0%、6.7% 和 8.8%，可以看出，整体增速是在放缓的，这也说明楼市调控效果是显著的，但不管如何，房地产这辆马车虽然这两年放缓了前进的速度，但也依然受 “刹车” 惯性而没有太过减速，全国商品房销售金额依然还在上涨。如此推断，2021 年销售规模增幅大概率会在 9% 左右。也就是说，2021 年销售规模将有可能达到 19 万亿，增速为 9.4%。

综上所述，2021 上半年，严厉的楼市调控与 “亮眼” 的楼市表现形成较强反差，展望下半年，楼市调控依然不会有丝毫放松，2021 年全国商品房整体销售规模预计能达到 19 万亿。

作者：文说楼市

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来源：今日头条

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