日本房地产泡沫破灭对中国有哪些启示？

by , at 22 May 2022, tags : 日本 房价 房地产 泡沫 经济 点击纠错 点击删除
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知乎用户 盛京剑客 发表

有启示又有什么用?

你见过靠良心发现戒毒的吗？

这不又复吸了吗？

知乎用户 黑色毛衣 发表

当年，有日籍同事跟我聊了一个多小时，说当时东京的房价与现在北京一样，涨的看不到尽头，没人觉得会跌，所有人都在买房，买晚了的，都在亏。所以他拿出所有积蓄，买了一个大房子。泡沫一破，房价瞬间跌了一半还多。他说，跟股市一样，哪会有一直涨的楼市，日本人的教训就是永远不要炒房。“哥们儿，你可千万别重蹈覆辙啊，二十年了，我贷款还没还清。”

说的真的是有道理，听了他的话，没买。

房子从一万涨到 3 万了。

知乎用户 叶泊枫​ 发表

最值得讨论的，是日本的决策者，刺破经济泡沫的过程。

反应在政策的两难抉择上，就是选长痛还是选短痛

日本的房地产泡沫是怎么起来的？

日本的泡沫经济，指的是 1985-1990 年代，以股市楼市为代表的虚拟经济高速膨胀时期。

那个时代，日本无疑是全地球上最火热的存在。

怎么形容呢，大概就是钱随便花，东西随便买，工作随便找……

你肯定想问这样的好日子是怎么来的，后来又怎么没了？日本人怎么就变成现在的低欲望「废宅」了？

本章节，可以帮你快速捋清这些问题。

一些学者将 80 年代东亚地区的国际分工体系和经济发展过程，比喻为「雁型模式」，日本，则是领头雁。

也就是说，东亚各国的崛起之路，是循着日本的尾迹走的，短短数十年，日本出现了平成废宅、宽松世代、及房价高企等等现象。所以搞清楚日本发生过的事，对于未来会发生什么，很有借鉴意义。

01

先看一段看图说话，简洁明快地捋一遍日本战后经济发展历程：

不得不提的是，二战之后，日本之所以能迅速崛起，离不开 「1940 体制」。

这是一种战时动员的举国体制，简单说，就是能集中力量办大事的一种体制。

核心要素包括：

1）以银行为中心的间接融资体系；

2）以垄断大企业为主导的工业发展格局；

3）打土豪分田地。

温铁军老师曾分享过一个观点，他说二战后，能成功承接产业转移的国家，基本实行的都是国家主导的经济体制。

因为早期转移的制造业，多是劳动密集型的**「血汗工厂」——高劳动强度、低人权保障**，若没有一个强有力的军管体系，不可能搞得成。

日、韩、新加坡、台湾，都是如此，西方理论界把这套制度解读为国家资本主义。

反面教材就是印度，由于太「散装」，所以搞不动基建，无法承接产业转移，人口红利发挥不出来，也就无法全面工业化。

除了「1940 体制」，日本战后经济快速腾飞的原因还有：

1）出口导向型经济；

2）友好的国际环境，承接了第一次产业转移；

3）人口红利形成的比较优势；

4）吃苦耐劳的国民精神。

看着是不是特眼熟？

要不怎么说东亚儒家文化圈的崛起之路，都是一个模子刻的呢！

问题就来了，日本是怎么把崛起之路走成泡沫之路的呢？

02

工业化末期，产能过剩，就会导致资本过剩。

过剩的产业资本，又会转化为金融资本。

金融资本的本能，就是追逐资产，制造泡沫，抢夺存量财富。

总结一下，1985 年之后，日本经济逐渐走向泡沫化的原因有：

1）日元升值，出口受阻，实体经济遭受打击，开厂不容易赚到钱了；

2）石油危机结束后，宏观经济低通胀，意味着可以超发货币；

3）日本央行果然持续下调利率，投放大量货币，金融资产价格疯涨；

4）人类愚蠢的从众心理，越涨越买。

简而言之，银行在大放水，存款利率极低，大家都把大把的钞票，拿在手上，然而投资实业又不赚钱，这时候你会干嘛？

肯定是去炒房炒股，对吧？

当时的日本人也是这么想的，于是大家就一起，快乐地把泡沫炒了起来，很多人一夜暴富。

03

钱来得太容易，生活就变得奢靡。

当时的日本到处是歌舞升平，灯红酒绿的景象，到处都是高尔夫球场，豪车在大街上成群结队……

当时的日本社会流行吃金，什么金箔乌冬面，金箔寿司卷充斥着各种高档餐厅，那玩意儿又没味道，吃多了还对身体不好，你说他们图啥？

还不是图炫富？

他们还炫到了国外——全世界到处是买买买的日本人。

做企业的也很豪横，特别是金融地产等飞速膨胀的行业，为了抢夺人才，甚至连还没毕业的大学生，就敢开出预付半年工资的条件……

既然泡沫时期这么好，为什么要刺破？

04

首先，泡沫时代是不是真的好？

有人说，那当然是好了，简直富到流油，不然日本人怀念个什么劲呢？

我们讲信息茧房，说的是，一个事儿你经常听到的是单一方面的描述，时间一长，你就会认为那是事情的全貌。

泡沫经济的一面是灯红酒绿、纸醉金迷和「轻轻松松一天赚一亿」，而另一面则是脱实向虚、制造业萧条，以及产业工人收入下降，生活成本上升。

在当时，日本打工人的工作时间是全世界最长的，连欧美的竞争对手都看不下去了，说：「他们日本人太勤劳了，这对我们的企业是不公平的。」

泡沫时期的打工人，虽吃苦耐劳却赚不到钱，先富们通过炒房，不光大发横财，还推高了年轻人的生活成本。

有个叫渡边的男人，通过贷款买房 ➠ 抵押贷款 ➠ 再买房 ➠ 再抵押再买房的循环模式，空手套白狼般地积累起天量的财富。

而在此之前，他只不过是停车场的包租公而已。

在纪录片中，他意味深长地说：「那真是个好时代啊，好时代。」

这不是扯呢么？让他躺赢的时代，他会说不好？

但当时的日本人全都能参与到炒房这个大富翁游戏吗？

显然是不可能的，炒房的游戏规则就是「先富压榨后富」——接盘者不仅面临极高的成本，还将扛下巨大的风险。

先富们炒房赚钱，而年轻人就只能望房兴叹。

那个时代的互联网还没有普及，能在媒体上抛头露面被人们看到的，无疑是「既得利益者」，但并不表示不存在「沉默的大多数」。

其实这种现象很常见，2020 年伊朗爆了个大新闻，很多自媒体蹭热度研究起伊朗的历史，翻出巴列维王朝时期，青年们读书聚会的照片，就说革命之前的伊朗更好。

然而，聚会趴体买奢侈品这样的照片根本描绘不了普通群众的生存状态，那不过是资产阶级的日常而已，就像一提到民国，有些人首先想到的总是才子佳人，完全忽略掉孔乙己、祥林嫂、闰土才是民国的代表。

民国是大资本、大官僚、大地主的好时代，却是无数个闰土的坏时代。

所以泡沫时代到底是不是好时代？

这个问题要怎样回答，恐怕得看话筒在谁手里。

时代把红利发给一些人，注定要以另一些人的牺牲为代价。

日本的经济学家野口悠纪雄在书中写道：

如果不劳而获的人越来越多，就说明社会正在走向错误的方向。

80 年代泡沫经济时期，就属于这种情况。运用理财技术就可以不付出劳动而获得收益，或者依靠空手套白狼地开发高尔夫球场，就可以累积起庞大的资产，甚至倒买倒卖美术作品也能获得巨额利润。

日本战后经济的快速发展源于日本人的勤劳苦干，当「勤劳致富」被人嘲笑的时候，经济发展就脱离了常识，原因很简单，整个社会的资源和财富并没有增加，一些人一夜暴富，就意味着更多人跌入贫困之中。

从哪里可以看出泡沫时代，对年轻人来说不是一个好时代呢？

知乎用户 蟋蟀 7127 发表

讲真，越了解那段历史，就会越佩服日本政府当年有勇气主动刺破房地产泡沫，尤其对照现在国内的情况。

日本政府难道不知道泡沫破裂之后的可怕后果吗？
当然知道，但日本政府更知道放任泡沫吹大后爆掉的地狱景象。91 年主动刺破泡沫也就相当于投降输一半，如果继续坐视不理放任泡沫再吹 3、5 年后爆掉，那日本就是内裤都要输掉了。

经济有着自身规律的，不可能 “既要。。。还要。。。”，哪有甘蔗两头甜的？
想要刺激房地产行业托底经济，那就要有其他行业受到挤压的觉悟；
想要居民放杠杠当接盘侠，就不要指望老百姓还有钱去消费；
想要涨价去库存，那就做好迎接房地产企业变本加厉建房子、升库存的局面；
想要打工人 996 还巨额房贷，那就要想到不婚不育、躺平的风险；
想要借未来的钱撑起眼前的经济繁荣，那就要做好未来连本带息还回去的压力；

现在要么就是选择泡沫爆掉，要么选择再吸一口把美丽的泡泡再吹大一点，然后等着看更大的烟花。
人们都知道短痛是挨一刀，长痛是截肢；但人们也知道短痛是马上就能兑现的，能确定的，而长痛是未来的事，万一我是运气好能躲过去呢？
我只享眼前太平繁华，哪管死后洪水滔天，

有人肯定会说，确实有可能软着陆啊。这话没错，但前提无非两个，1 是新的技术革命到来，世界经济、中国经济进入新的快速发展期，人们收入大幅度提高，房价变得相对便宜；2. 美国或欧洲发生大危机，资金进入中国，为房子托底。
但是这两个前提发生的可能性堪比买彩票中大奖。

俗话说晴天修房子，雨天好安身。
但目前却是大雨滂沱，疫情反反复复、中美对抗不断加剧、国内消费乏力等等让当局在面对房地产这个有问题的大梁时犹犹豫豫，根本不敢再修房子。所谓的 “稳”，不过是拖一时是一时，头疼医头脚疼医脚罢了。
回到问题，有哪些启示？
1. 不要妄想违背经济规律，无形的手早晚会教你做人的；
2. 经济政策的执行要有魄力，你除了糊弄你自己谁也糊弄不了；
3. 不要把 40 年的幸运当作常态，不要有自己是万中无一天选之子的幻觉；

知乎用户 鹤鸣山人 发表

20 年后回想今天 如果我今天像日本一样主动刺破泡沫 20 年后的我们做梦都是笑的。妄图依靠强力扭转经济基本规律，并自诩为优势，本质上只是不断转嫁后果给不能发声的人群。我们最喜欢的不过是自欺欺人罢了

知乎用户 资本市场极左 发表

启示就是：

1、房产税，真能降房价。所以我国迟迟不推出房产税，舆论还找各种理由解释。

2、房价崩盘，经济不会完蛋，就业不会完蛋，贫富差距会更小。所以，媒体极力宣扬真泡沫破了我们饭都没得吃，现在好歹可以租房。

懂了么。

知乎用户 塔塔 发表

社会主义跟资本主义国家是不一样的，一党执政的优势就是，老子可以让泡沫很大又不让它破。

日本当年是全国上下都觉得经济没问题，然后破了。

中国是所有人都觉得经济有问题，就是不破，老子急死你。

知乎用户 王克丹​​ 发表

有什么启发应该读到有什么相似的词语！

研究经济金融泡沫，日本 80 年代绝对可以作为典型代表来研究，集聚了**汇率、扩张性货币政策、扩大内需、债务支撑的经济繁荣、房地产投机热情、货币收紧下的硬着陆，长达几十年的市场出清和复苏过程。**硬着陆之前，能读到的关键词语竟表现出惊人的相似，虽然经济体之间存在很多方面的差异，但同样是债务支撑的经济繁荣，市场清算时也自然有诸多类似问题，那么日本经济泡沫崩盘到底能给我们带来什么启示呢？

汇率，两种货币之间的兑换比例，而世界的货币兑换多以美元为锚，货币的价值是综合国力的象征，也是政府信用的象征，但不意味着越高越高，购买力稳定才是关键。而在国际贸易中更能体现这一点，汇率升高，本币对外购买力增强，有利于进口商品的购买力的提升，假设现在汇率从 7 块涨到 14，你用同样的钱就能买到更多的进口商品。汇率降低是不是意味着不好呢，也不是，汇率降低，你在出口商品上赚来的钱将会兑换更多的本币（假设本币购买力变化不大），比如你做外贸生意，净赚的 100 万美元，汇率是 7 和 14 你换回来的本币数量 700 万和 1400 万就差一倍。汇率高了好还是低了好呢？最有利于经济体发展的最佳，外汇管制、逆周期因子就是调控汇率的手段。

国际避险资金，汇率与日本经济泡沫有什么关系呢？这里就要提一下美国这种商人主导的经济体的特点，由于经济周期的存在，本国的积累的资本总是要经历经济下行或者经济危机中损失，如果是封闭环境，资本就会在危机中受伤或者湮灭。但如果考虑半封闭经济体，或者完全自由经济体那么是有办法避免这种损失的，那便是把资本转移到相对安全的地方，日本在经历了几十年的发展后，八十年代经济势头及其凶猛，自然成了国际避险资金的最优选，如何保证避险资金的绝对安全呢？一个重要的决议就产生了，那便是著名的《广场协定》，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，那么相对的日元就会持续的表现出快速的升值。

日元升值会带来什么影响，货币和投资类的商品一样，如果预期上涨，就会有过更多其他经济体的商人在不景气时（同时期美国陷入高通胀，低收益率的困境）把财富转移到预期收益高的地方，广场协定签订短短的 3 个月，日元对美元快速升值 20%，怎么理解呢，主导政治的美国商人，只需要在签订前后将美元换成日元，短短三个月，什么都不用干，就可以换回多 20% 的美元！与之形成鲜明对比的是当时衰退的美国经济，日元最高时相对于美元升值了 1 倍多，假设 250：1 时买入日元，到 120：1 时卖出，每 1 美元将赚走 1.0833 美元的收益。

避险资金引起的货币超发，大量避险资金流入后会发生什么？假设有 1 万美元流入，日本央行就要兑换出 250 万的日币流入市场，这些钱又会以存款形式通过金融机构货币乘数放大。大量的避险资金流入必然伴随着本国货币发行速度与商品产出速度不协调，相对来说就对应货币超发，表现出来是大量的投资保值需求，股市楼市有热钱涌入就会带来繁荣，预期向好带动更多的投资，过热在经济周期中非常普遍，广场协定只是起到了加速的作用，这里读者可以看到，总给他人扣汇率操纵国帽子的人，却是玩的最早、玩的最好、还是组团操纵的，判断标准便是政策是否对自己有利。

扩大内需与扩张性货币政策，仅仅靠避险资金带动的投机是不足以积累日本空前的经济泡沫，上文中提到，汇率升值有利于进口，反过来也会限制出口，当时日本的商品销至全球，几乎是所有国家的债权国，汇率的 110% 的上升必然严重的影响到出口贸易。出口受阻，汇率受广场协定的限制，不可能调回到原本的汇率去增加日本商品在全球的价格竞争力。这时，一个熟悉的名词就出现了 - 扩大内需，这不是我们首创的，日本很早就用过了，方法经常也不陌生 - 扩张性货币政策，在错误的节点上使用扩张性货币政策，这才是导致日本经济虚假繁荣的根本原因。为什么说是错误的时间呢？大量的避险资金涌入带来的货币超发下，本身已经热钱涌动，消费能力会提高，但却忽略了投资需求更强盛，股市楼市便成了投机盛宴。

我们看看日本在外资涌入已经造成了本国市场热钱涌动和投机势头时做了什么，1986 年 1 月至 1987 年 2 月，日本银行连续五次降低利率，把中央银行贴现率从 5% 降低到 2.5%，市场参与者会怎么选择？毫无疑问的借钱投资房地产和股票（我们要除去股票）！！！就在日本形成了两个神话，股票神话和房价神话，短短三年多的时间，日本平均股价和几大城市房价分别上涨 270% 和 300%。政策制定者总认为实行了扩张性货币政策以后，钱回流向消费方向，实现扩大内需的政策目的，事实往往是大众更喜欢一两年就能翻倍的投资品，不仅增加了负债，还挤压了消费。

**经济神话，**平均股价和房价短时间内的成倍上涨，惯性思维使得人们越来越大胆和自信，流传着股票、房价永远涨，早买早发财的投机预期，滋生越来越多的银行贷款参与投机活动，并支撑整个经济体的表象繁荣，每个人都是腰缠万贯，仅仅东京的地价就可以买下整个美国！手握股票和房子，以及永远涨的心理预期，使得日本当年中产阶级过分的乐观和透支信用，繁荣掩盖了风险。做企业的不再追求利润，而是纸上的资产总额，市值和土地溢价远高于实实在在做产品的营收，人人都是股神，房地产投资收益高过十几年、几十年的收入。

硬着陆下的泡沫崩盘，甚至在崩盘前夕，各项经济指标空前的好，问题出在哪里？当然是实业经济的状况，金融和房地产投机挤压了消费，也就影响了实业经济的发展，经济的真实发展在于产出和消费，越来越多的人参与投机，期待后来者为前期投入的人买单，所有人在经济体中分工不同，如果大家大量的花在投机股票和房地产上面，而不买对方生产的商品，怎么能保证对方会买你生产的商品并且支撑你的工资呢？资产价格上升没有实业的支撑，维持这种繁荣的只有投机热情和负债上限。一旦投机者丧失投机欲望，接盘者由于负债丧失接盘能力，那么这种虚假繁荣将彻底崩溃，A 把股票或者房子以 100 万卖给 B，B 又以 200 万卖给 C，直至到最后一位投机者 D（接盘者）以 300 万的价格购入，一旦没有下家接盘，就有人扛不住要降价抛售，投机热情又是以预期收益作为支撑，小小的几片雪花将触发抛售恐慌，资产价格崩盘，假设价格又降回到 100 万（恐慌可能要比原始价格更低），最后一位投资者或者接盘者承担以前所有参与者增值收益的部分的损失体量，重要的是，后来的投机者并不是全款，而是包含大量的负债参与这个击鼓传花的游戏。

日本当局也是清醒的认识到在表象繁荣下的巨大的危机，并在 89 年 5 月 31 日将贴现率从 2.5 上调至 3.25，并在一年内将贴现率提升至 6，同时限制不动产方向的贷款发放，股价在同年 12 月开始下跌，之后便是房价的下跌，短短一两年内，股市楼市两大神话几乎腰斩，引爆了虚假的繁荣的崩盘，大批不良资产由于违约丢给银行处理，持续了数十年的市场出清，至今仍有那一代投机者的老后破产后遗症，是不是日本的紧缩货币政策选择过于激烈了，仁者见仁。

今天不谈我们的情况，读者可以调查求证这种相似度的差异，以史为镜，可以知兴替，经济体之间不同的地方有，但同样适用的经济规律更多，债务支撑的虚假繁荣总是要面临市场的清算，或迟或早取决于货币政策是选择继续保持扩张还是紧缩！日本当时不继续降息而是突然的加息主动刺破并不一定是蠢，也可能是小打小闹的降息降准已经不足以支撑这种经济泡沫的体量，大规模的扩张性货币政策可能就不是失去 20 年了。

知乎用户 知识漫游指南 发表

上世纪日本人富到什么地步了呢？

据说东京再破的一条街都有奢侈品店，人们买奢侈品跟买菜一样平常。

因为地皮贵，日本这个小岛国，土地市值总额甚至一度达到了美国的 4 倍！

当时的福布斯富豪榜上，前四名都是日本的房地产大佬。

直到听了美国大哥的话，签了个广场协议。从此日本的经济一落千丈。

其实这事也不能全怪美国，刚开始，美国可是给了日本一波神助攻。

可折腾到最后，

日本怎么就成了美国的小弟，

然后又把自己玩砸了？

这中间到底发生了哪些事情？

想搞懂这些，我们先来看看，《广场协议》到底是怎么一回事。

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整件事得从二战结束后讲起。

一、日本崛起

话说二战之后，日本因为是战败国，挨了不少揍，工业设施基本都「歇菜」了，要啥没啥。

这个时候，美国出现了。

原来二战之后，美国和苏联都成了超级大国，他俩为了争当老大，开始各种较量。这就是冷战。

为了不让苏联好过，美国想找个小弟盯着他，看了一圈，发现苏联边上的日本挺合适。

于是美国就和日本来了个「打破次元壁」般的合作。

为了让小弟变得给力，美国开始给日本提供各种支援。

这还不算。不久之后，朝鲜战争爆发了，美国往那里派了不少大兵，而日本就在朝鲜旁边。

美国大兵吃喝用度都得花钱，去哪儿买呢？当然是日本啦！

于是日本靠着美国的照顾，经济迅速恢复。

有钱后，日本并没有挥霍，而是把钱花在了刀刃上，买了大量的生产设备。

同时，日本充分发挥自己善于抄袭学习的精神，努力学习美国的科技和管理。

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结果，效果非常明显，

之后日本的工业发展非常迅速，

生产了很多货。

可问题是：卖给谁呢？

这时候美国又来了。于是日本又从美国身上赚了一笔。

美国之所以帮助日本，主要原因是：

日本商品物美价廉，买日货既能满足消费需求，又能帮日本，何乐而不为？

对于美日之间的这种亲密关系，美国解释道：

我只是传道授业

「接货」也！

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日本也谦虚地表示：

我只是把学的东西，都还给了老师！

日本赚了钱搞发展，经济上高潮迭起，连续出现了三个「景气」。

「景气」是日本用来形容经济发展好的词。

原本双方皆大欢喜，但这时中东出了问题。

二、美国跌倒

前面提到，中东因为和欧美等国闹翻了，吵着涨油价，于是出现了第一次石油危机。

机器生产靠石油，油价暴涨，工业国家直喊买不起。

日本这种小岛国家，资源又特别少，石油涨价，他比谁都敏感，于是急中生智想了两招：

1. 产业结构高度化

简单说就是：集中力量，造高级货。

例如，以前投入一桶油，用来生产钢铁，赚的钱少。

现在投入一桶油，用来造汽车，就能用最少的消耗，赚最多的钱。

2. 经营合理化

本来日本的资源就紧张，现在用起来得更加抠门。

工作能快就快，物料能省就省，绝不造成半点儿浪费。

这两招下来，日本经济开始明显好转。

正是因为企业转型，赚钱多了，能耗也变低了，所以在后来的第二次石油危机中，日本受到的影响很小。

而且日本经济的发达，还意外带动了亚洲其他国家。

日本地盘小，人口少，生产东西不是原材料不够，就是人不够。而其他的亚洲国家不仅能提供原材料，还能提供价格低廉的劳动力。

到时候挣了钱，大家都有份。这种日本前头带、亚洲其他各国后面跟上的经济模式，又被称为雁形模式。

跟着日本混出来的，是咱们提到的亚洲四小龙和四小虎。

日本发达了，可油耗高的美国就没这么幸运了。

油价上涨，美国货也跟着涨价，而日货还是一如既往地便宜。

所以当美企和日企相遇时，大概是这样的情景：

美企简直毫无竞争力啊！

虽然之前美国货也贵，但跟当时的日货比起来，价格差距没那么大。

而且之前美企虽然卖不过日企，但和别国企业还是能竞争一下的，所以总体来说赚多赔少。

可现在美国货太贵，各国纷纷表示要不起。于是美国这边，进口远比出口多，相当于光剁手不赚钱，试问这谁顶得住？

企业赔的赔、倒的倒，很多美国老板不乐意了。

结果美国憋了半天，不仅没半点儿用，反而一不留神让经济变得更虚。

不能老是这么点儿背！于是美国开始反思自己，以及自己的小弟。

事实上，美国还真想通过小弟来解决问题。

三、《广场协议》

想赚钱，就得把东西卖出去。

于是美国想了一个终极大招：

贬值美元，促进出口。

为了方便理解，我们举个小例子。

假如现在美元对日元的汇率是这样：

美国的一个汉堡

是 1 美元，

卖到日本，

就是 200 日元。

如果美元贬值了，情况就会变成这样：

那么在日本买个汉堡只需 100 日元。

这就相当于美国货打了五折。这么便宜，其他国家不买简直对不起自己，于是美国的出口就会增加。

但美元不是你想贬就能贬的，这事要叫上小伙伴才行。

为什么呢？

咱们虽然同住地球村，但用的钱却各种各样，比如：

物以稀为贵，所以一国的货币数量越多，就越不值钱。不信你看：

因此，美国想让美元贬值，就要增加它的数量。

不多印怎么贬值呢？

原来，一般国家都会存点儿别国的钱，以备不时之需，这就叫外汇。

人多力量大，只要大家把兜里的美元卖出去，市面上美元足够多，贬值这件事自然会发生。

这其实就是在外汇市场上，

把美元换成其他钱，

这时可以把美元看成商品，

卖的人多了就便宜了。

为了达到目的，美国叫了几个小兄弟，在美国著名的广场饭店，大家一边吃着火锅唱着歌，一边签了一份协议。

协议的内容挺多，但最主要的就一条：

都别闲着，一起来让美元贬值！

这几个小兄弟是日本、德国、英国、法国，都是美国主要的贸易伙伴。

这就是传说中的——广场协议。

这个协议一签，有些人就不淡定了，尤其是那些手握大把美元的土豪。

于是他们纷纷把手里的美元卖了。

这样市面上的美元就会更多，贬值也更快。相反，其他国家的钱迅速升值。

其他国家同意美元贬值，其实都有自己的小心思。

心思 1：都觉得美元太贵

前面两次石油危机把美国折腾得半死，为了控制国内的通货膨胀，美联储加了好几次息。

这就让美元相对于其他货币，一直升值，处在高位，很不利于美国商品的出口。

谁敢阻挡美国做生意，除非他不想混了，所以其他几个国家都觉得美元跌是迟早的事。

可万一哪天咔嚓猛跌，谁都受不了，还不如现在商量好，慢慢让美元贬值。

心思 2：怕美国不和自己做生意

做生意不能老让美国吃亏，万一哪天美国生气了，把门一关，大家就失去了一笔大生意。

心思 3：升值可以买买买

自己国家的钱升值还是有好处的嘛，例如出国买买买的时候就爽多了。

事情到了这里，一切都看似正常。

美元贬值了，其他国家也都很乐意，可美日的感情却在悄悄变质。

知乎用户 吃完就饿 发表

唯一的启示就是千万不能有房产泡沫！

但是如果有泡沫了咋办呐？

唯二的启示就是千万不能让房产泡沫破裂！

但是如果泡沫要破裂了咋办呐？

唯三的启示就是千万不能让房产泡沫破裂在国家手上！

知乎用户 芯中唯有感恩 发表

能有啥启示？现实就是房价已经在这个点了，继续升可能不久就会爆，不继续升，那么迟早也会爆。

房地产这东西，说一千道一万，本质就是寅吃卯粮，所以，偿还是早晚的事。不存在什么软着陆。而房地产现在就像是毒药，你吃过后尝到了甜头会让人欲罢不能，同时会上瘾，明知它是毒药，不吃都不行。

而想维持住房价只能靠新鲜血液，就像股市，要维持住大盘，只能靠新的资金不断入场，一旦没有新资金进场，那么抛售潮一来暴跌早晚的事。所以，看房价未来会怎么样，看人口就知道了。当出生率暴跌的时候就是离崩盘不远的时候。

包括养老金，要知道，现在交养老金的主力可都还没到领的年龄，但是已经出现了亏空，那么等出生率暴跌的时候，你们自己想想还有多少人给你们交这笔钱吧。所以，这两个坑，早晚需要填的。

至于指望国家给大伙买单？呵呵。

别看现在某颜色的群体在网上跳的欢脱，天天各种中东形势，国际大事，各种指点江山喊打喊杀。等到烟花爆裂的时候，到底谁在裸泳一清二楚，希望这部分人，特别是里面的非既得利益者和穷人，到时候别抱怨，更别给国家添乱就行。而聪明的人已经在给自己谋求后路了。

知乎用户 铁树心​ 发表

没启示。

日本的房地产泡沫破灭在九十年代，中国的房地产泡沫晚了它二三十年，要是有启示，早就启示了，哪还有今天恒大融创们一众悲剧？

十几年前大家都在喊日本房地产泡沫的风险，以图给人们警醒和教训，但后来发生的事情大家都知道了，所有唱空房产的人都招到了无数人的嘲笑和指摘，许多相信日本房地产泡沫有启示的人，都因为没有上车而后悔到捶胸顿足，悔不当初，偏偏相信了日本房地产泡沫破灭的启示鬼话而错过了买房的节点，他们是最愤怒的群体，自那之后，中国就已经完全没有了任何可以警醒和启示的声音，大家万众一心，只相信中国自有自己的特色房地产市场，会像一个永不下山的太阳那样悬挂当空，不会熄灭，更不会冷却。

所以，历史不需要教训，也不接受教训。人类只相信一直往前走就会到达远方，从不相信走着走着又会回到原点。

知乎用户 匿名用户 发表

没启示。我们肆无忌惮的大手，是日本想都不敢想的。

涨价去库存，限跌令，30% 的公摊，户口绑定房子。。。这些在日本根本不敢~

知乎用户 牛小顿​ 发表

你以为 2003～2022 经济大发展是互联网，大数据，数字化带来的？

懂点逻辑的都知道，互联网只是改变了商品交换速度或者资源配置，并没有改变一丁点儿生产力。

那凭啥咱们取得这么快的发展？难道是加入 WTO 后带来的？

那为啥其他国家加入 WTO 没这么快的发展？

根本原因是: 我们牺牲了三代人的幸福生活，通过房地产作为手段，以透支一代人的信用作为基础，将过去两代人的存款 + 一代人未来 30 年的收入做为赌注，押到了人类历史上最大庞规模的城市化进程。

不敢说是好是坏，但是有一点可以肯定，那就是在这场进程中，有些人通过制定规则或修改规则，巧取豪夺，吃的满脑肥肠。大部分老百姓，就跟卖炭翁一样。

日本即使不主动刺破泡沫，失去的 30 年也一样会到来，只能等下一茬韭菜长起来了。

20220305 补充回答:

有些人还不明白，我说的直白一点:

说到底还是金融带来的，我们以住房贷款的形式，将未来 30 年的收入拿到了今天花而已。

03 年我们放开了住房贷款和商品房制度，以未来 14 亿人 30 年收入作为信用，释放出了今天海量的货币，这些货币可以用于城市建设，基础设施建设，兴建高铁，摩天大楼，又叠加了 WTO 经济全球化，造就了今日的繁荣。

但是也产生了副作用，这就是有人制定规则，修改规则，不讲武德，99% 的人只是棋子，背负了沉重的负债。

信用也就 30 年用一次，之后要等下一代成长起来，但是如今的少子化，人口负增长，正是棋子们无声的抗议和选择。

这也是我们的下一代所面对的宿命，失去的 30 年。

知乎用户 史努比 发表

启示就是别学日本政府傻不拉叽地加息刺破泡沫。所以俺们政府一而再，再而三地托市，直到今天真的托不住了，再托国家的货币都要崩溃了，才把政府的债，大企业的杠杆都转嫁给老百姓接锅，然后把资产泡沫变为永久的账面财产，禁止套现。这套路，日本政府想破头也不可能想到。

7 月 8 日更新

前天半夜迷迷糊糊刷知乎，看到题目抖了个机灵，其实题干都没看清，承蒙谬赞，不胜惶恐。

很多知友回复，日本政府非不为也，实不能也。确实如此，中日国情有很大不同，甚至可以说当今中国的国情在古今中外都绝无仅有。

但无论如何，中国从本质上来讲是一个开放的与国际市场接轨的经济体，不可能闭关锁国，也不可能摆脱国际环境的影响，政府的手，也会边际递减，人力终有穷尽时。

关于日本房地产和经济发展的经验，我们看到的更多是高价买房者的悲惨，说的最多的是失落的二十年，但真实情况如何？日本只是从严重的泡沫经济中回归真实，民众从虚假的繁荣中回落人间，从远超其他发达国家回归到平均水平。本来 developed 这词，你可以翻译成发达，也可以理解为不发展。日本在国际上的地位，依旧可以毫不畏惧地跟中国叫板，我们却无可奈何。工业体系依旧是世界一流水平，中国民用和工业领域的高端品牌，基本被日本垄断了多一半。

并且日本的经济其实至少还有两大枷锁，一是人口严重的老龄化和负增长，二是为了社会稳定的雇佣终身制，严重制约企业的活力和社会的创新能力。日本在二战后的一片废墟中，迅速崛起一跃成为发达国家，能有今天的经济实力和国际地位，我不觉得这有多么的失落。

但如果当初日本放任房地产发展，挤压工业的利润空间，可以预想，而今可能已经饿殍遍野了…

知乎用户 张大大 发表

确实发生过几个非常颠覆三观的事儿。

比如，一旦遇到泡沫崩盘，三四线城市比一线更保值~

这是日本泡沫破灭时真实发生过的情况，不一定符合中国国情，这里只是列举出一些事实，未来持续更新，欢迎大家补充毁三观的事儿。

常识 1：北上广深更保值。

真相 1：日本一线跌幅远大于二三四线。

日本六大一线城市东京、横滨、名古屋、京都、大阪和神户住宅地价指数从 1990 年到 2015 年下跌 75%，同期除六大一线城市外地价指数下跌 47%，一线城市跌幅远高于二三四线城市。

下图：六大都市 1985-2015 年地价走势。

下图：六大都市外 1985-2015 年地价走势。

下图：6 个主要城市在巅峰时价格是其它城市的 2 倍多，泡沫破灭后价格曾相差无几。

常识 2：人口净流入城市的房价支撑力更强，更抗风险

真相 2：在巨大的泡沫破灭面前，人口净流入并没有什么卵用

根据日本总务省发表的《人口移动报告》，日本首都圈已连续 20 年人口净流入增长。这里的增长，指得是每年净流入的，都比上一年净流入的还要多，就这也托不起房价。

比如 2014 年日本首都圈（东京都及周边三县）的流入减去流出的净流入人口为 109408 人，比上年增长 12884 人，表明日本人口从村镇以及地方城市流入大城市的速度进一步加快。

常识 3：房价泡沫破灭，房价下跌特别快，根本没机会割肉

真相 3：房价下跌速度比股市慢得多

相比于股价，房价泡沫破灭后下跌的速度要慢得多，日本总体住宅价格从 1992 年到 2000 年间累计跌幅仅为 21%。

初期大城市跌幅更大, 1992-2000 年间, 日本六大主要城市住宅用地价格下跌 55%, 中小城跌幅仅 19%。

常识 4：中国的城镇化快要接近尾声

真相 4：中国的城镇化可能还有几十年要走

日本城镇化率：1970 年——70% ；1990 年——77%；

中国城镇化率：2016 年——56.35%；

欢迎补充，欢迎在评论中探讨出现这些情况的原因，以及按照中国的国情会有什么不同之处

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延伸阅读：

中国的房价会因为什么而下跌，怎么让中国房价下跌？ - 知乎

房价下跌之前半年，市场会有什么前奏性的表现？ - 知乎

知乎用户 Orz 辉​ 发表

建议读一下最新版《非理性繁荣》、《非凡的成功》（主要讲资产配置）关于长期房价指数走势的分析。

或者可以看看周琼博客写的《房价一直上涨吗？从 20 个国家 40 年房价历史看房价》一文，比较短。

首先，日本上世纪 90 年代左右的地产泡沫，并不是日本独有的，而是一次全球性地产（资产）泡沫。

欧美和东亚几乎所有发达国家都陷入了这次泡沫，包括韩国。

下面两张图，取自周琼的文章。我选取的也是澳加等小众国家。可以明显看出 90 年代初左右所有国家都经历了一场泡沫。

其中，韩国的房地产泡沫其实跌的比日本更惨，然后在 2006 年以后开始反弹，现在又开始被喷房价太高了。

80 年代底，90 年代初，那场涵盖当时几乎所有发达国家的资产泡沫，可能是当年东欧剧变、苏联解体和众多地区社会主义巨变的真正外部冲击（原因）。

因为它导致苏联等国严重的通货膨胀和物品短缺。

总之，日本房地产泡沫，包括股市的泡沫，独特性并不在其泡沫，而在于泡沫后这个国家的经济增长总体乏力。

至于日本经济增长为什么乏力，主要是生产率增速太慢，原因包括产业结构、金融市场效率等等。

这次疫情是历史上少于的大供给冲击，由于各国货币政策，同样也造成了历史性的全球资产泡沫。

不信各位可以搜一搜伦敦、纽约、香港、首尔近一年房价走势。

我不觉得一场全球性的资产泡沫中国可以躲过去，毕竟中国的大国中对外贸易依存度较高的。

我想问题的关键不在于资产泡沫，没有人可以预测它是否破、什么时候破，问题的关键是如何保增长、促分配。

中国今年第二季度的经济增长已经很乏力了，所以推出超出预期的货币政策。

不过现阶段促分配同样重要。

比如，中国的税制改革现在非常重要，资产税等直接税过低，增值税等间接税过重，税制问题导致中国的再分配政策作用有限。

因为大部分税收本质上其实是向中产及以下征收的（他们的消费的关键，而各类消费品（包括地产）是主要税源）。

促分配政策还包括反垄断。

新一轮的技术革命，早上了新的巨头，带来了产业分配不均。

这其实是全球问题。

只是中国更严重，因为相比于发达国家，中国反垄断经验更少。

例如，大企业对游戏公司兼并、模仿，就造成其他中小型游戏很难生存。

大企业获得市场优势，自然在就业市场也有优势，当然会加重 “卷”。

再比如，互联网金融企业的消费贷利率远高于传统银行。

知乎用户 盐选科普​ 发表

日本曾经有一段非常繁荣的泡沫经济时期。

那个时候，怎么形容呢，大概就是钱随便花，东西随便买，喜欢的女孩随便追……

在大城市上班的人越来越多，出现了通勤「高峰期」，甚至衍生出一种职业叫「推屋」，就是我们能在各种视频上看到的，专门负责把人给硬塞进地铁的工作。

再后来，又有了「剥屋」的工作，负责把挤上去的人给拉下来——「别上了，别上了」。

到处是歌舞升平，灯红酒绿的景象，高尔夫迅速平民化，布加迪威龙在街上成群结队……

1985—1990 年的泡沫时期，是日本房价狂飙突进的 5 年，而日本的年轻人，却用实际行动让日本扑街了。

从此，繁荣的泡沫经济时期一去不复返，一个时代过去了。

在那之后发生了什么呢？让我们对比下日本现在的年轻人看看，希望能从中学到一些东西。

众所周知，日本是躺平鼻祖，有几百万御宅族躲在家里，天天吃草，不想社交，也不想恋爱结婚。

日本国立社会保障与人口问题研究所的调查显示：

18~34 岁的女性中，单身率为 50%；

老王以前还觉得日本特奔放，天天都有漂亮女孩在街上走着走着，突然就被搭讪，邀请拍戏的情节。

我把数据甩他脸上的时候，看着他的表情呈「我不信，你骗人，怎么可能」的造型排列组合，差点给笑劈叉了。

血气方刚的年轻人，要是连求偶交配这种本能需求都可以放弃，那简直没有任何东西，能让他们「雄起」。

网上最流行的说法：

日本经济泡沫破裂后，日本社会就变了，年轻人就躺平了。

刺破泡沫的主因，就是日本央行错误的货币紧缩政策。

所以我国从「一衣带水」的邻居那学到的经验，就是房价不能跌，放水不能停。

01

知乎房价话题的辩论场上，一直有个**「房价悖论」：**

希望房价下跌的，都是没买房的，所以房价就跌不下去，因为只要下跌，这些人就会接盘。

日本的历史恰好是反驳「房价悖论」最佳论据，因为东京房价跌掉了 2/3，年轻人也根本不想接盘，即使日本房贷利率低到 1%，他们也不为所动。

为什么房价跌了年轻人也不买房子呢？

大前研一在《低欲望社会》里讲：「现在的日本，月供比租金高，所以租房更划算。」

这个话是不是很熟悉？

前阵子，「6 个钱包」的创始人——樊纲，就讲过这话。

差别在于，中国房价刚涨过，人们想的是「现在不买，以后更贵」。

而日本房价处在下跌通道，房子非但不是增值资产，反而是一种累赘，相同的居住条件下，租房不仅更便宜，还有更高的自由度。

有人说，房子是你的，安心呀。

拿着不断贬值的资产，哪儿安心了？

基民手里的基金天天缩水，还跑到网上骂经理是菜狗呢。

买涨不买跌这种心态，非常的英特耐雄纳尔。

按日本国土交通省的分析，年轻人不买房，还在于薪金上涨迟滞，非正规雇佣（临时工）增加等原因。

而且日本平成一代的年轻人，看到在泡沫时期买房的父辈，为了还房贷，一辈子都过得紧衣缩食，殚精竭虑，故而就想换个活法。

大前研一把这样的日本，称为低欲望社会，认为年轻人的低欲望，是日本停滞不前的原因。

资本主义之所以能横扫世界，就是因为它重视并引导了人的「自私」，所以能充分解放生产力、发展生产力。

「大锅饭」为什么被批评？

就是因为干多干少都一个样，损伤了劳动积极性。

某种程度上，**功利心和欲望，才是人类生产活动的「驱动力」，**市场经济正是利用了「人性自私」，才有资本主义的繁荣。

想要冬暖夏凉，才会发明空调；想要旅行舒适，才会发明汽车……

现在你啥都不想要，只想躺着，肯定就啥都不想发明，社会也就不会进步。

但我始终认为，「低欲望社会」，特么是个伪概念。

从进化层面讲，上下五千年，人性是没啥变化的，日本的社会中坚从「昭和男儿」到「平成废宅」才多久，怎么可能这么快就进化到失去欲望了呢？

要说个别人能消灭欲望，我是相信的，比如庄子、第欧根尼这种脑回路清奇的怪才。

但你一普通人，你说你没欲望，打死你我也不信。

别墅、豪车、美女，不是不爱，而是爱而不得。

得不到很痛苦，于是克制欲望。

所以年轻人表现出来的不买房、不恋爱和极简主义，应该被称为**「低消费社会」。**

还有人说是**「没希望社会」**，我表示很同意，求而不得嘛，就是努力也没用的意思，可不就是没希望吗？

02

日本的年轻人怎么就失去希望了呢？

贫富分化是原因吗？

不是，大前研一的书中讲到，日本是世界上财富分配最平均的国家之一，最好的是比利时，其次就是日本。

老龄化是原因吗？

也不是，欧洲的老龄化程度不亚于日本，意大利、西班牙都跟日本差不多，他们那的年轻人不光没有任何低消费的意思，还天天愁没钱可花。

高负债恐怕也不能解释低消费的现象，因为虽然日本政府债务很高，但是家庭负债是很低的。

大前研一提到，日本人的负债以 40 岁为拐点，基本上过了 40 岁，净资产就为正了。

PS：白 * 松被骂，很活该，爹味嘴脸已经很令人不爽了，再考虑到他既得利益者的身份，罪加一等，又信口雌黄说什么「你到隔壁日本看看去，他们的年轻人到多大年纪才还完贷款……」

请问他自己到隔壁日本看过了吗？

讲道理，年轻人不买房，不负债，不生育，是因为没有确定性和安全感。

在没希望的社会，负债和生育，对于大部分年轻人来说，充满着风险。最安全的做法，就是缩着，啥也不干，低成本地活着。

​不知道大家有没有一种感觉，就是社会上的焦躁抑郁情绪越来越重。

我上周和一前同事聊天，本来一个精神小伙，突然蔫了吧唧的。

我问：「咋啦，被人给煮啦？之前不是卯足了劲工作，说要存钱买房吗？」

他说累，想想未来，更他娘累。

买了房又怎样？后面还贷、落户、孩子上学，样样都是扒皮抽筋，得活成一座机器，运转一辈子，不能停…… 一想到这，就什么都不想要了。

每天通勤 3 小时…… 工作恨不得 14 小时…… 破逼公司也不咋赚钱，怎么那么多事……

现在就是连着睡两天，都不够我这颗老电池充满电……

当我意识到这不是我想要的人生时，就有一种支撑突然崩塌了的感觉…… 不想那么累，真的，像驴一样努力又有什么用？

焦虑和迷茫的本质，是缺乏确定性。

确定性的来源有两处，一是增长，二是流动。

举例：虽然小王刚毕业时月薪只有 3k，但当时公司在发展壮大，他看到老同事们一个个意气风发，升职加薪不在话下，那么他对明天过得比今天好，就会有一个确定的预期，就敢买月供 2.5k 的房子。

我毕业那会儿，同学考公的热情并没有现在这么高，是因为社会处在增长趋势当中，机会在变多，公司业务好，一年就要开 10 个分公司，这就多出了 10 个分总。

反倒是公务员岗位，纸面薪水不高，还落了个「一眼就能看得到头」的弊端。

可你看现在，大家为了得到编制，都卷成麻花了。「一眼能看到头」的稳定倒成了奢望，因为求职市场不光没有增长，还流传着 35 岁失业的诅咒，阶层坠落的风险很大。

零增长总好过负增长吧？

这就好比股市楼市涨得太高，风险＞机会，长线资金就会跑去追求低收益却也低风险的银行存单。

没有哪一个经济体能够一直保持高增长，发达国家的增长率普遍不高，债务危机发生的时候，还会陷入负增长，但为什么只有日本的「低欲望」成风呢？

很多人都会想到日本的「终身雇佣制」——老的不退，年轻的就上不去。

不看能力，不看贡献，各行各业都进入了熬资历的阶段，体系内部就失去了流动性。

若「熬资历」是一个明确且人人恪守的标准，那至少社会还是有那么一丢丢流动性的，至少可以拼谁活得长，对吧？

但是社会一旦固化，外部机会减少，「熬资历」就不是唯一标准了，「拼背景」才是社会法则。

然后年轻人就发现，很多事，他出生的时候没有，这辈子大概也不会有。

有背景有编制，高枕无忧；

没背景还出生得晚，那对不起，坑满了。

想进来？

知乎用户 灯塔 发表

这批从房地产撤出来的资金，要比接盘的资金实力雄厚很多倍。

撤出来的资金庆幸。还敢再次进入吗？

要打个问号❓❓❓

还有没逃出来，被锁上几年的。

更是心有余悸。

通过人性分析，再次进入房地产的可能性微乎其微。

下个时间窗是 2024 年。

通过日本，可以看到，炒完楼市，炒股市。

下一步，资金该进入股市了。

全民炒房，全民炒股。

孪生兄弟，缺一不可。

天生天杀，道法自然。

知乎用户 秦蜀风起 发表

包括 “美国大萧条、日本泡沫破灭、97 亚洲风暴、08 金融危机” 在内的，历次经济危机の启示：

1. 经济规律或许会迟到，但从不缺席。

2. 民众对金融体系的信心，是一切经济活动的基石。

3. 各国都有自身的发展特点，轨迹多少有点不同。

4. 香港、新加坡是县市级，台湾、南韩是省级，日本是大区级，美国是洲级，我们不能总拿其中一个来对标中国。

另外，美国、日本、四小龙均已算发达国家或地区（房收比 6 以内合理），而中国属于发展中国家（房收比 7 以内合理），城镇化率仅 60%（但预计城镇化告一段落，老龄化 + 少子化），除长珠京三地外，还未进入后工业时代。

日本拥有接近 1.3 亿人口，接近 38 万平方公里陆地，加上岛屿跨度很大，可以对标中国较发达的大区，华东 or 华南 or 华北。苏浙沪闽？粤桂琼？京津冀晋？

日本从 1877 西南战争结束到 1941 空袭珍珠港，是工业化打基础的时期。1945 二战结束到 1991 年房地产泡沫破灭，是真正的崛起阶段。到 1997 亚洲金融风暴，进入衰退期。
中国从 1949 新民主主义建设到 1976 三伟人之逝，是工业化打基础的时期。1978 改开开始，是真正的崛起阶段，至今未到泡沫破灭。

目前区别是：

1、中国没哪个大区，整体工业化达到日本当年高度，亦即目前没有符合 90 年代初日本的对标大区。

2、前车之鉴，又信息时代加持，一二线城市已有跨代优势，所以有很多办法应对泡沫，虽然不会缺席，却可以拖延许久。

3、早进行工业化的东北大区，如今确实很颓势，除北京天津外的华北大区同样，除了已经工业化的东北、华北，还有尚在工业化初期的西南、西北，除了省会均是惨淡，这是否可以理解为 “泡沫影响的转嫁”？

4、中国金融体系的基础在于六大银行（国、工、建、农、交、邮），均为国家把持，其对国内经济活动的控制力度，非任何国家可比。

近 3 年（当前 2019 年）是否会出现世界性经济危机？

5、中国未来是「都市圈化」，即直接像日本那种 “东京都市圈吸纳 1/3 人口，大阪都市圈吸纳 1/6，名古屋都市圈吸纳 1/6，剩 1/3 聚集在其他城市里”。

6、太平久了不是啥好事，滋生各种光怪陆离，泡沫多了令人虚荣，破一破也不是啥坏事，反正大部分都已无产。

为何中国不学当年日本那样主动刺破房地产泡沫？

知乎用户 deemer 发表

现在的平台上，唱衰房地产的大概率要被审核一番的。而且说日本都不安全了，只能说说韩国首尔的房地产市场……

发了一通牢骚，回到这个问题。其实，日本房地产对中国的启示，远不如新加坡与香港房地产对中国的启示大。因为 1998 年我国房改，最先的样本就是新加坡模式，但最后走着走着就成了香港模式了。其中得失，很值得回顾。

我给大家讲一个关于中国房地产改革的历史故事，体会一下中国式房改的底层逻辑。文章较长，请耐心慢慢看。

中国式房地产：如何避免倒在 6600 万年后的春天里

❶ 躺枪的恐龙

在 6600 万年前的白垩纪的某一天，一枚直径为 10 公里的小行星碎片自天而降，在北美洲的尤卡坦半岛砸出一个直径达 180 公里的椭圆形陨石坑。这次当量为 90 万亿吨 TNT 炸药的爆炸引发了连续的海啸、地震，并诱发了地球另一侧（印度德干地盾）的超级火山喷发。

据 Sprain et.al 的论文估计，这次浩劫所释放的天量二氧化硫，与被抛入大气层的尘埃一起，吸收（或遮挡）了阳光，形成了恐怖的 “核冬天”——在撞击发生的数十年内，全球气温下降了 2-4℃，整个生态链崩溃了。

古生物学家认为：

约 76% 的地球物种因这次撞击而灭绝，生气蓬勃的地球中生代突然终结。

当时的局面有多惨烈？塔尼斯（Tanis）沉积层的动物化石表明，撞击溅飞的熔岩碎片在冷却过程中凝结成玻璃球状，像霞弹一样坠落，击毙了不少残存的大型动物。

“我 TM 好像是中枪了”，这可能是恐龙在倒下前的最后一个念头。

斗转星移，很久很久以后，关于小行星撞击的细节一直是科学家们研究的热点。直到 2022 年 2 月底，顶级学术期刊《Science》上，发表了欧洲研究团队的一项重要研究结果：

虽然不知道小行星撞击悲剧具体发生于哪一年，但已经证实是发生在春天。

也许有吃瓜群众觉得莫名其妙：

代教洒家得知，兀那厮结论，可有甚么鸟用？

该论文进一步证实：真有用，而且还是有大用。例如：

它有助于解释当时物种灭绝的差异性，以及后续进化树的变异规律。

因为撞击发生于北半球的春天，无论是直接的撞击，还是后续 “核冬天” 引发的植物毁灭、生物圈崩溃，对于刚刚渡过冬季、准备发育或繁衍后代的动物而言，它们受到的打击是致命的。

相反，当时的南半球恰逢秋天，正是动物们 “贴秋膘” 准备冬眠的上好季节。因此该打洞的打洞，该钻淤泥的钻泥巴，至不济也能吃个膀大腰圆，以最佳状态迎接“苦难的行军”。

所以，大灾难发生后，南半球物种的恢复速度是北半球的 2 倍；且冷血爬行动物（如蛇、鳄鱼、乌龟）与早期哺乳动物（含鸟类）取代恐龙，成为新的生态霸主。

可见，一个物种的命运呐，当然要看个体的努力奋斗，但也要看到历史的进程，要考虑到自己所处的位置与立场…

在这场物种纷争的 “鱿鱼游戏” 中，投胎在当时的南半球，就是比北半球开局更顺利些。这可能是最古老的：

南北问题。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

当然，最被我们熟知的 “南北问题” 是另一个概念，属于经济问题或政治问题：

上世纪 50-60 年代的殖民地体系瓦解后，导致了国家发展的 “南北问题”。从地理概念而言，是指位于南半球的穷国和北半球的富国之间发展不平衡问题；从经济概念而言，是指发达国家和发展中国家之间经济发展的不平等问题。

下图可以更形象地看到两者差异，世界上多数的发展中国家处于南半球（或北半球的南端）。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

写就 “春天的故事” 的那位同志说：

和平与发展是当今世界两大问题，和平问题是东西问题，发展问题就是南北问题。

莫非这与生物浩劫时代的状况存在冥冥之中的天意？

❷ 房地产业发展的南北问题

无巧不成书，我国的房地产业的发展之路，也曾面临着类似 “南北问题” 的历史抉择。

1998 年夏天，连绵的暴雨引发了百年难遇的洪灾。百万子弟兵奔赴抗洪最前线，某位长者亲临大堤现场讲话…… 全国人民注意力都集中在长江流域，却有意无意地忽视了另一个看似不起眼，实则影响未来 20 多年经济走向的重磅事件：

1998 年 7 月 3 日，为贯彻党的十五大精神，进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23 号文）。

《通知》的两大要点之一，是在制度上停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

这也是被人们公认的，中国房地产行业发展的渊薮。

然而很多人却不清楚，《通知》中还论述了 “房改” 的目标，是建立和完善以经济适用住房为主的住房供应新体系。

其中就包括：

① 针对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。包括面向最低收入家庭的廉租住房、中低收入家庭的经济适用住房，以及高收入家庭的商品房。

**② 调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（即 “安居工程”），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。**特别是，经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。

**③ 强调廉租住房建设由政府主导。**可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建；购买和承租由市（县）人民政府申请与审批。

值得注意的是，《通知》中明确提出，占比最高的经济适用住房（约为全住房供应量的 70%~80%），其成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等 7 项因素，利润控制在 3% 以下。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

熟悉那段历史的人应该知道，当时国内对于李光耀的治理经验极感兴趣。这个住房改革的整体框架，从一开始就与新加坡的 “组屋政策” 如出一辙：

由新加坡建屋发展局承担建筑的组屋，被政府以租借的方式提供给中等收入及以下的新加坡国民。这一政策较好地缓解了新加坡国内的 “人地矛盾”，至 2008 年峰值时，有 85% 的新加坡公民住在政府建造的“政府组屋” 里。

可见，98 版房产改革的原意，是适度建设、培育住房交易市场，并保证最广大人民的民生利益——这是一个典型的 “南南合作”。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

然而现实往往是 “知易行难”。**《道德经》所言的 “治大国，若烹小鲜”，其本意可不是说治国和做菜一样容易。**如果联系后续解释 “以道莅天下，其鬼不神；非其鬼不神，其神不伤人”，大意是说：

治理大国应该象烹小鱼一样小心、要有一套轻柔的动作，不宜翻来覆去乱炒。也就是强调以一套良性规则一以贯之地因势利导，不因人而废、因事而止。

可惜，由于内外环境的原因，我国学习新加坡经验的房改方案，并没有一套保障政策自发运转的良性规则，无法真正做到健康运作，自动调节。最终活生生地：

跑偏了。

❸ 房改如何从 “新加坡模式” 演变为“香港模式”

为什么房改方案的新体系未能如愿建立，以高企商品房为代表的我国房地产市场宛若哥斯拉，与计划中的 “中国式组屋” 计划南辕北辙？因为这个计划低估了当时中国的复杂国情。

首先，城镇建设用地的压力不同。新加坡是一个国土面积为 724.4 平方公里、人口不足 600 万的小国，推行组屋计划的直接原因，就是避免 “人多地少” 之下的住房建设与炒作压力。

而中国作为一个人口众多、区域经济发展不平衡的大国，别说各省市了，连同一省份内各大中城市的人口学、经济学特征都发展迥异。例如在 2019 年，极力鼓吹 “房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融” 的任泽平也不得不承认：

中国土地资源并不那么稀缺，2016 年末中国人均城镇建设用地为 119 平方米，仍低于 2000 年全球平均的 214 平方米；且中国建设用地占国土面积比例为 4.1%（其中城市建设用地占国土面积比例为 0.56%），远低于欧美平均水平。

这意味着，除了在城镇用地出现结构性失衡的个别城市，大部分城市建设用地指标的压力不大。因而地方政府更倾向于 “在发展中解决问题”，以不断投入的土地开发来缓释高涨的住房需求。

**其次，政治经济学动因是推升商品房体系的内在动力。**改革开放以来的 40 多年历史表明，基于 “GDP 晋升锦标赛” 的制度安排，使得地方政府成为中央政策最有力的探索者和实施者。该理论的大意是：

行政权力集中的上级部门（例如中央政府）以明确的标准（例如以 GDP 为主的社会综合指标），作为考核下级部门的标准，甚至成为体系内升迁的重要依据。最终形成中央—省份—地市—区县的层层考评与选拔体系。

有学者认为，这种清晰的强激励导向，是创造中国经济腾飞奇迹的原因之一。

但矛盾的是，**自 1994 年分税制改革以来，地方政府的财政上解中央。**地方要发展壮大，所需的资本从哪里来？

因而在锦标赛制度中，各级地方政府需要在土地政策上做两手准备：

一方面压低工业用地价格，以优惠条件实现招商引资；另一方面则控制居住用地供给、实现土地出让收入最大化，达成 “以卖地收入充盈地方财政” 的目的。

很明显，在此过程中，房地产不但是拉动经济的重要引擎，还是维持 “小马拉大车” 竞赛的制衡器。一旦土地财政不畅，地方政府就真的会穷、财政真的可能周转困难。

可以想象，“如何卖地”成为地方政府必须严肃对待的一门学问。如果仅仅依靠 “利润上限肉眼可见” 的经济适用房，是不可能有效地充盈地方财政的——因为经适房不但限价，还规定死了 3% 的利润空间，这就决定了实际拿地价格的“天花板”。

因此，为了高效创收，地方政府必须大力发展想象空间 “上不封顶” 的商品房，才能真正满足其生存与发展的 “刚需”。从这个意义上说，“恒念物力维艰” 的地方政府，缺乏发展经济适用房新体系的热情。

**再次，我国的 “中央—地方” 二元结构，决定了地方政府才是中央政策的实际执行者，中央政府是很少越俎代庖的。**如果不让地方政府因 “地” 制宜、执行 “土” 政策，财政缺口从哪里来？中央也托不起这个底啊。

所以几经演变后，2013 年 8 月 31 日，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（即 18 号文），住建部迅速地于次日在京举行全国房地产工作会议，讨论中提出：

进一步剔除非市场化运作因素，彻底分清政府与市场关系。例如，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房… 文件的核心精神总的来讲是搞活房地产市场，房地产业作为国民经济的支柱产业，下一步的工作重点是把目标变为指标。

由此，香港的 “先进经验”（例如大名鼎鼎的限制开发、楼花预售、公摊模式）大行其道，历史的车轮由此滚滚驶过，定位于经济适用房的“新体系” 正式让位于波澜壮阔的商品房体系。

当然了，房改导向从 “新加坡模式” 转向“香港模式”，而代价就是先富人群与待富人群的“南北问题”。

然而，“天下大势，浩浩汤汤，顺之者昌，逆之者亡”，与这个趋势对抗是不明知的。连鲁迅都曰：

所谓王道，就是敌人不乖，便从他身上碾过去；所谓霸道，就是敌人再乖，也要碾过去。

❹ 新政策的老问题

客观地说，成为支柱的房地产业，对吸纳资金、刺激经济的作用是明显的，为支撑 “高投入、高产出” 的经济增长模式立下了汗马功劳。

但这世界上不存在百试不爽的灵丹妙药，**“土地投放—竞价拿地—后续开发—销售回笼” 的循环，其实是一个变本加厉的螺旋上升过程。**房价上升促使民众跟进，刺激了开发商加大杠杆运营，导致了土地出让金的层层攀升，最后又反映在房价上涨之上…

以房改新政正式实施的 2004 年为界，此前全国房价大体平稳，但之后增速可观，远超居民收入增长以及 GDP 增速。

房地产的这个发展逻辑，对各环节要求极高，任何一个环节不畅通都会引发问题。

（一）终端销售

首先是作为神经末梢的销售环节。如果掏空 “六个钱包” 后依然上不了车，交易量的萎缩是必然。而从长期看，无奈的年轻人很可能推迟婚育。一篇对韩国首尔地区房地产市场的调查表明：

无独有偶，2017 年，国家卫计委的全国生育状况抽样调查结果显示：

育龄妇女不打算再生育的前三位原因（可多选）依次是 “经济负担重”（77.4％）、“年龄太大”（45.6％）、“没人带孩子”（33.2％）。

人口增速放缓将造成一系列严重问题，起码在房地产市场中，决定房价长期趋势的最重要因素就是人口。

所以在今年 1 月 24 日召开的银保监会视频工作会议中，提出要坚持不懈防范化解金融风险，持续完善 “稳地价、稳房价、稳预期” 房地产长效机制。某研报的解读如下图所示：

（二）房地产企业

相比于终端销售的长期趋势，房地产开发受到的影响更加直接。

房地产企业运营的基本逻辑就是 “三高症”（高负债、高杠杆、高周转）。面对越来越高的拿地成本与同行的 “杠杆竞赛”，疲于奔命的融资、孤注一掷的竞拍、搞多搞大地产项目、足以撬动地球的高杠杆、疯狂内卷的高周转…… 是房企存活与做大的必然之路。

因此，如何筹划资金平衡，成为房企的核心竞争力。2013 年，接手越秀地产的张招兴在回答公司运营的整体思路时，说了一句经典的话：

地产做到最后，其实就是做金融。

2022 年，地产界有一个半公开的传闻，张招兴领导的、在大湾区混得风生水起的越秀地产，极可能是接棒恒大的最佳人选。

（三）荆棘之路

既然房地产在某种意义上具有金融属性，那么，作为重要融资手段的上市（IPO），就是非常重要的事情了。

然而，**A 股对房企上市有着严苛的规定。**2014 年，“首先定个小目标” 的王健林，试图把轻资产为主的万达商业运作在 A 股上市，却因为涉及的商业地产被监管层反复问询，最终于 2021 年 3 月终止审核。

2009 年，曾经在惠州以高 B 格营销策划而迅速崛起的光耀地产，为了冲刺百强房企、进军深圳与上海地产市场，先后两次试图以借壳上市，但最终功亏一篑。在此过程中，为了改善财报，光耀的老板、潮汕人郭耀名四处融资甚至借高 / 利 / 贷。结果上市失败后公司资金链出现问题。

2017 年是中国房地产的大牛市，但这一年，未能上市的光耀地产申请破产重整，其负债总额高达 212 亿元。

真是个牛市也扶不起的阿斗。

然而，即使是幸运地在港股成功上市的公司，在渡过了快乐的 “花钱期” 后，为了光鲜的业绩也得拼命加杠，从而被逼着四处发债。

2022 年 2 月 11 日，正荣系被 “股债双杀”：正荣地产当日创下 80% 的最大跌幅，多只离岸美元债跌幅则超过 50%。尽管公司董事局主席欧宗荣怒斥 “遭机构恶意做空”，但一周后，正荣地产发布有关优先永续资本证券的公告，宣布 “无力解决即将到期的债务”。

而正荣的翻车，与 2018 年在香港上市前后为了 “冲刺千亿俱乐部”、展开“高负债、地权益” 经营模式密切相关。截至 2021 年 6 月，正荣地产的净利率仅为 9.39%，却对应着 2033.05 亿元的高昂负债。

2 月 25 日晚间，欧宗荣向第三方转让 1.4 亿股股份，但 ICU 中的正荣地产还能够抢救过来，挺过 3 月 1 日的末日审判吗？

当然，单纯比惨的话，许家印的恒大认了第二，相信没有哪家房企敢争第一。

恒大惨到如此地步，连我都不忍继续怼它！

在广东省工作组进驻忠诚的恒大后， 1 月 23 日，恒大董事局大变脸：

黄贤贵被剔除出董事会，预示着恒大放弃了海外融资咸鱼翻身的企图；而信达香港的梁森林进入董事会，则宣布恒大正式脱离许家印掌控、重组过程迈入实质性阶段。

此后，恒大的资产处置进度遽然加速：

截至春节前，恒大的部分土地因迟迟不开发而被兰州、成都、海口等当地政府而收回；此外，恒大海上威尼斯项目，以及在香港元朗的住宅用地均被美国橡树资本（海外债权人之一）接管。
2 月 25 日，中国恒大与光大信托、五矿信托分别签订合作协议，向两家机构出售旗下 4 个项目的相关股权。其中包括重庆、东莞、佛山等地产项目，以及广深国际等文旅项目，用于化解项目涉及的 70.1 亿元债务。

对此，**中国恒大只能打碎了牙齿往肚里吞，**然后发公告称：

本公司认为，附属公司被委任资产接管人及可能出售相关担保资产将不会对本集团的营运或财务状况产生重大影响，亦不应影响本集团正在进行的债务重组工作。

而曾经意气风发的许家印能干啥呢？

据内部人士透露，恒大集团涉及资金的事项，都直接对接工作组，许家印无权支出资金。只有当债务清点完毕、初步偿债方案被公示、集团正式进入资产处置阶段后，许家印才能参与其中。届时，他所持的 59.8% 的恒大股份可能被强制清零。

所以，2 月 9 日，“恒大吉祥物” 许老板在 2022 年保交楼新年开工动员大会上幽幽地宣布：

任何事都不能贱卖公司资产，要注意防范资产处置过程的漏洞问题。不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也难以还清债务。

这一次，我相信许老板的痛心疾首是发自肺腑的。然而已经太迟了，除了看着恒大一步步地走向那个必然的结果，许家印还能干什么？

不由得想起傅彪在贺岁片《大腕》中红着眼圈、声泪俱下说出的经典台词：

（许老板），我们中国演员早就集体补过钙了。就差一步，就差一步啊！

❺ 未来之路

2 月 24 日，标普信评发布 25 份针对中国机构的主动评级报告，仅有 1 家房地产公司（招商蛇口）上榜。这在一定程度上反映了专业评级机构对中国房地产公司现状的看法。

那么，自 2021 年恒大危机引爆的房地产严冬里，在房地产行业步入黑铁时代的今日，整个行业又该如何共克时艰？

还记得 6600 万年前的惊天浩劫后，物种的艰难求生与进化之路吗？

**首先是要认清形势、稳住立场。**小行星撞击地球后，南半球的生物比北半球生物有更大的存活概率。同理，往日 “穷也要站到地主堆里” 的商品房（尤其是豪宅）开发已经是明日黄花，“房住不炒”下的 “南南合作” 才是房地产企业的机会。

2 月 24 日，住建部王蒙徽部长宣布，2022 年保障性租赁住房的建设力度将比去年增长 1.5 倍，达到创纪录的 240 万套，此外还将推进适老化城市、社区、住房的建设和改造。这对于以往眼高于顶的房企而言，将是一个难得的生存活计。

**其次是降低消耗、断尾求生。**南半球的鳄鱼、龟类动物之所以能忍过 “至暗时刻”，与它们减少活动、甚至进入“假死状态” 不无关系。而万科郁亮在 2022 年年会上，除了强调缩表出清、管理人员下沉到项目现场，减少金钱激励… 等 “低功耗措施” 外，还特别说到：

我助理给我定机票的时候是不会买头等舱的… 能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要，要营造省吃俭用、 减少浪费、 营造节表缩食的战时氛围。

**最后是选择高效灵活的进化方向。**称霸地球达 1.5 亿年之久的恐龙被迅速灭绝后，高效灵活的哺乳动物乘机而起，迎来了黄金时代。这对于部分先天不足、举步维艰的民营房企而言，可能有新的启示。

毫无疑问，天线不足的房企继续疯狂拿地是不太明智的。尽管谁都知道高质量的土储是房企未来的核心竞争力，但它们已经没有了舍命一搏 “未来会更好” 的本钱。**在现阶段，眼巴巴看着实力雄厚的大型房企攻城略地，然后安安心心地转包业务，做好代工不失为稳妥之举。**和往日 “大碗喝酒、大块吃肉” 相比，这种模式只能赚个辛苦钱，但胜在脚踏实地、灵活多变。再说了：

挣钱活着，不寒碜！

总之，**尽管在人们的印象中，春天通常与盛开的鲜花、灿烂的阳光以及完美的天气有关。但它也可能孕育着可怕的 “变化”。**幸运的是，与发生于 6600 万年前的物种 “绝地求生 Online 游戏” 相比，现阶段的房企还具有在 ICU 抢救的机会。

只不过，为了避免 “落地成盒” 的极差游戏体验，房企大佬们还需要：

放弃幻想，绝地求生。

欢迎阅读全文：

中国式房地产：如何才能不倒在 6600 万年后的春天里​mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NjY2NjU3OQ==&mid=2247485614&idx=1&sn=dcb39c9f51a0e12edbf16eba3c8feb48&chksm=ce461992f9319084ef2213a7930ab38031e4926b984dd9634c349b58f3f714db68c88f2231f2&token=635534221&lang=zh_CN#rd​mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NjY2NjU3OQ==&mid=2247485614&idx=1&sn=dcb39c9f51a0e12edbf16eba3c8feb48&chksm=ce461992f9319084ef2213a7930ab38031e4926b984dd9634c349b58f3f714db68c88f2231f2&token=635534221&lang=zh_CN#rd

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知乎用户 远方青木 发表

今天聊房价，但只放数据，让数字来说话。

刚改革开放时，中国的人均住宅面积是 5 平方。

根据国家统计局公布的数据，截止 2021 年 4 月，中国城镇居民的人均面积为 39.8 平方，农村居民人均住房面积为 48.9 平方。

无论从哪个角度说，这都是一个天文数字。

对比下亚洲其他地方，香港的人均住宅面积是 7.1 平方，日本是 15.8 平方，韩国是 19.8 平方。

再对比下欧洲的人均住宅面积，西班牙是 25.8 平方，英国是 35.4 平方，法国是 35.2 平方，德国是 39.4 平方，荷兰是 40.82 平方。

不管你是不是觉得中国缺房，中国的住宅数量实际上都已经到了发达国家的天花板附近，更是暴打日韩等亚洲地区。

即便人均住宅还有提升的空间，也真不多了。

如今全球 70 多亿人，中国只有 14 亿人口，占全球总人口的 20% 左右。

根据国家统计局公布的数据，2021 年中国商品房销售面积 17.9 亿平方米，新开工面积 19.8 亿平方米。

这个数据是什么意思呢？

2021 年，全球其他 80% 的人口合在一起，新开工面积是 20 亿平米，和中国一样多。

中国以全球 20% 的人口，修了全球 50% 的房子，在人均住宅面积远远超过发达国家的基础上。

根据黄奇帆说的数据，中国这 20 多年卖到老百姓手里的商品房共有 300 亿平米左右，其中 60 亿平米闲置。

在房价平均每年上涨 10%，20% 的大牛市里，这些闲置的房屋无所谓，开发商卖不掉房子也无所谓，甚至都不算坏事，因为过几年可以卖的更多。

所以在过去 20 年的时间里，开发商都会把价格定的很高，卖不掉就慢慢卖，反正不管定多高的价格过几年都算是低价，总能卖得掉的，暂时卖不掉的就放着，拿来当资产做抵押贷款呗，无所谓的。

但只要房价真的不涨，这种闲置就变成了库存，在经济规律的引导下不可能无期限的闲置。

不涨，那就是跌，因为资金有成本，哪怕存银行理财都有收益。

哪怕开发商不降价，从一手房源头控住销售，这放在老百姓手里的 60 亿平米闲置商品房忍受不了每年 5% 以上的失血决定出售，那都会给价格造成重大压力。

这些房要是抛出来，接不住的。维持房价不涨不跌是很难的一件事情，现在全国各地陆续松绑，只是托住房价，力图实现软着陆而已。

这种不涨就是跌的失血对维持整体房价的压力到底有多大呢？

根据金融监管部门公布的数据，截止 2021 年底，中国居民住房贷款余额为 71.1 万亿，按 5.33% 的利率粗算，每年付息 3.8 万亿元。

这个数，接近中国每年 GDP 增量的 40%，也就是中国每年新增 GDP 的一半都拿去给银行当房贷利息了。

因为不少买得早的人已经还清房贷，所以中国住宅市场的总体市值为 400 万亿，这些人的房子自己住着，但实际上不涨也是亏。

如果按这个 400 万亿去算，那就会算出一个很离谱的数值。

所以暂时不算了，他们还是好好住着房子吧。

现在中国房子的回报率极低，低的吓人。

随便在网上截了个图，福州市阳光城，单价 4.1 万每平米。

租金呢，不到 40 元 / 平 / 月。

算一下，每平米每年租金不到 480 元，需要花 4.1 万元去买，租金回报率 1.1%，这还只是账面租金，扣掉空置期之后回报更低。

正常省会城市，租金回报率差不多也就是 1.5% 左右，靠租金刚好 70 年回本，和住宅土地使用年限一样长。

这到底是是房价过高，还是房租过低？

很多人说，中国房价暴涨是因为房子太少，供不应求。

我的观点则恰恰相反。

衡量房子多还是少，看的绝不是房价，而是房租。

一个人在城市里生活是一定要有房子住的，所以租房是刚需，但买房并不是刚需。

只有房租涨，才代表你这个城市的房子真的是供不应求。

一套新房入市，不管是被人拿去自住还是被人拿去出租，都至少有一个家庭住进去了，那租房市场就会少一个买方或多一个卖方，这些都会压制房租的上涨。

中国的房价乱的一塌糊涂，但几乎所有城市的房租都是平稳的，平稳的令人感到不可思议。

平稳的房租，代表城市的新增人口恰好和城市规划局规划出来的住宅数量相匹配。

新建的房子是绝对够用的，所以房租才会被压的那么死，让租金涨幅和工资增长相匹配。

很多人说租售比无所谓，租金再低都不耽误买房赚钱，甚至还有什么所谓租售反着买，别墅靠大海的说法。

短期来看，你怎么炒房价都无所谓，当年一文不值的郁金香还能被炒成天价呢，房子怎么也比一株郁金香更有价值吧。

你把房子炒到 50 万一平都是有可能的，只要资金游戏更疯狂，没什么是做不出来的。但从长期来看，这是不可持续的。

一套房子如果都没人愿意租，怎么可能有人愿意买？

这套房子真那么好，真那么值钱，别人为什么不愿意每年花 50 万租这套房？

房子是拿来住的，不是拿来炒的，你不能一边说这套房子没什么居住价值，大家都不想住，所以租不上价，一边吹这套房子将来肯定会有大批有钱人想住，所以一定高价卖的掉。

这不精神分裂嘛。

一套房要是连使用价值都没有，谈什么投资价值呢。

也别说什么不是自己的房没有安全感，老是要搬家，日韩大部分年轻人都租房，没人觉得搬家很麻烦。

你直接下半年租金当押金，直接签五年八年乃至于十年的租约，买卖都破不了你的租赁，房东要赶自己走可以，先把双倍赔偿金给我。

一年搬这么一次家，年收入能蹭蹭的涨。

如果真住满了十年再搬家，你好好想一想，那些买房的人自己搬家是什么频率，有几个人能十年不搬家的？

中国二线城市的房价有巨大差异，单价从一两万到三四万不等，但租售比都差不多。

南京的房价明显超过武汉长沙，但租售比差距不大。

这说明中国房价的泡沫化是按投机度来的，租售比依然是房价的锚。

房价一两万的二线城市是通过大量住宅供应把房价给压下去的，但压低的首先是租金，然后才是房价。

城市越发达，前景越好，租售比越低。

南京 1.5% 租售比，你武汉发展前景差不多，所以也应该是 1.5% 租售比，差距可以有，但不应该过大。

但你武汉明显房租很低，所以投机客按 1.5% 租售比反算后，得到了一个房价，这就导致武汉的房价明显低于南京。

如果全国所有资金都涌入武汉，不管你武汉有多少房子都会被买成天价。

为什么炒房客买到一定程度就不买了，去买合肥南京等城市？

因为当武汉房价租售比跌到一定程度时，炒房客觉得其他城市更有 “投资价值”。

所以租售比这个数据是有用的，只不过不能和外国的数据比，而应该在中国内部进行横向对比。

差不多的城市，互相对标的城市，如南京合肥武汉长沙等，房价可以差距很大，但租售比差距不会很大，发展速度快的城市略多一点，慢的略低一点，整体极其接近。

所以房价要跌，到时候也是一起跌，不存在房价低的城市少跌，房价高的城市多跌这一说，直接按百分比进行下跌。

如果互为对标城市，房价低的城市房租一定低，住宅供应量一定大，人均住房占有面积一定高。

你只能说这样的城市居住舒适，幸福感高，但房价泡沫破裂时一样会跌的惨不忍睹，因为整体住宅持有量太高。

现在中国所有的城市，我认为没有所谓的刚需。

什么叫投机客，全款买房的人算投机客吗？

一个人特有钱，买了 5 套房，但一分钱银行贷款都没背，算投机客吗？

不算，大家默认的炒房投机客都是那种杠杆打满，无所不用其极，背负超高贷款，不自量力去买房的人，这些人无法承受房价的任何波动，房价略跌他们就爆仓。

那请问，那些先背首付 3 倍贷款，然后连首付都掏空六个钱包拿出来甚至去借来的人，到底是刚需，还是投机客？

房价真大跌，这样拉满杠杆的人输的丢盔弃甲，房子被法拍，自己几家人的积蓄化为乌有，大家能鼓掌说活该吗？

欧美那些国家的房租回报率，账面数值一般都在 6% 以上，这才是正常的数据，中国早晚也会达到这一水平。

以目前的房价，要达到这一租金回报率几乎不可能，要么租金涨 4 倍，要么房价腰斩再腰斩，无论哪一个都不可能。

但怎么说呢，早晚会达到的，价格可以短期偏离价值，但不会永久偏离。价值从哪体现出来？

深圳湾一号，豪宅中的豪宅，每平米价格达到三四十万元，被深圳市指导价后还报了 30 万单价呢。每平米 30 万元的单价很不接地气，但你再看中介给的信息表，深圳湾一号的物业费每平米每月 4.5 元。

哎，这就很接地气了。

你说深圳湾一号这到底算不算豪宅呢？

从单价 30 万以上来看，肯定算，但从物业费来看，好像和中产的房子也没啥区别。

你说哪一面才能体现出这套房真正的价值？

这些年来，很多人买房就能赚钱，是借了房价持续暴涨的大势。

同样的房子，你肯定卖不过开发商。

开发商为了卖房子，准备了大量的广告费，准备了业务能力极强的销售专家，准备了富丽堂皇的售楼部大厅，还给你准备了大量的免费饮料和甜品。所以他们才能把房子卖到这个价。

那你的，你为了卖房准备了什么？

你给你的买房者准备了哪怕一杯开水和一把瓜子吗？

如果你什么都没有准备，甚至都没有意识到你应该对买房者和中介笑脸相迎，那开发商都卖不掉的东西，你凭什么敢说自己能用同样的价格卖掉呢？

你要真那么厉害，不如开发商把销售工作都外包给你算了。

在同样的背景下，同一套房，普通人能卖的价格一定比开发商低，而且要低得多，这一点毫无疑问。

那些买房赚到钱的人不是因为自己有本事，而是命好碰到了风口，在风口上猪都能飞。

但风口总会停的。

坊间传闻，1993 年 1 月，潘石屹以五斤桔子和一条烟的代价，看到了规划局的内部资料，当他发现海南在建人均住房面积已经达到 50 平的时候大吃一惊，因为当时北京的人均住房面积才 7 平米。

他觉得风向不对，跑了，然后逃顶在了最高点。

一年后，海南房价跌幅达到了 85%，脚踝斩，当地的房地产公司倒闭了 95%，烂尾房和天涯海角成为了当地的两大特色。

那堆积如山的烂尾房，海南一直到 2007 年才处置完毕，花了整整 14 年的时候，还是借助了中国经济腾飞的大势。

如果经济增长速度没有零几年那么快，那处置烂尾房的时间可能会拉长到三十年乃至于五十年。

今天说这么多没啥意思，就是给你看看一些真实的数据，能影响未来房价的那种。

作者: 远方青木（ID：YFqingmu)

原文：能影响未来房价的一些真实数据

知乎用户 邓铂鋆 发表

看到身边越来越多的人为了房子癫狂，好像今天不买房以后就再也买不起，会被疾速开过的经济快车甩下来，子子孙孙都因为你今天没有买房委屈在社会底层不得翻身…… 根据日本的经验，这说明房价到顶了。这种时候不要追高，等房价做个俯卧撑，对经济和韭菜都好。

我是 2018 年年初产生了 “现在不买房以后就没机会了” 的念头。然后我果断（因为穷）没有买房。2018 年年中开始，多家房地产公司对我担任超市临时工收银员的教育超市展提供了团购优惠，我（因为穷）不为所动 。2019 年，我最大的遗憾是年初没有把房子卖给一位愿意出价四百万的小伙子。我既没有抄底的命，也没有逃顶的命，还是老老实实上班吧，不能指望偏财带来财务自由。

知乎用户 郑天玑 发表

我大天朝人口数量是日本的十倍，抗泡沫能力也是日本的十倍，坚持 100 年没问题（滑稽

知乎用户 匿名用户 发表

越南房地产存在泡沫吗，存在，而且很严重，远比曾经的日本严重，越南的房价已经是世界第一。

但是泡沫会破灭吗，大概率不会，不要给我扯什么经济规律，历史周期，因果报应，在越南这个魔幻国度上，就是人定胜天，就是裁判说的算，不让跌，长期就不会跌，目前微跌只是暂时的，是为下次报复性上涨做准备。

有人会说出了房产税，房价就会跌，这是活在梦里。房产税的目的从来都不是降房价，而是补充卖地收入下滑的那部分财政，不要指望大地主可怜穷人，可怜年轻人而主动降房价。为什么说出房产税不会降房价呢，很简单，出二手房指导价，不可以低于指导价的价格成交，买不起二手房怎么办，那你就去买新房，新房也买不起，那你就别买；卖不出二手房怎么办，那你也别卖了，乖乖按照指导价交房产税，房子多但是没钱交？没关系，直接没收房产法拍。你敢欠越南征服的钱，我看你是不想混了。

未来越南的房地产市场，一定会推行房产税，但是房产价格不会有太大波动，越南的曰照市土拍已经明确告诉你了，就算没人竞拍，我的地就是要高价卖，别指望越南征服降价，买不起滚蛋。

这个魔幻国度是不吃任何经济规律和历史教训的。炒房客可以尽情欢呼了，大地主带小地主一起炒，一平米买下银河系，将来去赛博坦星球和 M78 星云发展房地产，把汽车人和奥特曼当做人口红利，超过 35 岁的奥特曼直接强制毕业。

感恩

知乎用户 雷宇​ 发表

房地产是几张牌，只能用几次，用完了就没了。

房价不可能永远涨，有一个极限。

人性就是这样，房价涨的时候大家买，房价跌时候大家都不买。

靠房地产拉动经济，不是长久之计，形成了路径依赖会走火入魔。

房子到头来还是消耗品，金融属性没了，不住就是赔钱货。

再多的房产也只是虚资产，很多人是不认的。

人性是贪婪的，资本是没有良心的，不要干你承受不了后果的事儿。

赌对了可能赢十年，赌输了就是倾家荡产。

空置率能说明很多问题，越高越说明泡沫有多大！

咱们比日本房产问题小，毕竟没那么疯狂，但泡沫却比人家大，要不是现在外部压力犹在，早就把它按死了！

不破不立，拖得越久，问题可能越不好解决！

知乎用户 啊啊啊啊啊​ 发表

1 千万千万不能让房地产泡沫破，

2 假设房地产泡沫看着快不行，把泡沫推给韭菜们，

3 一个韭菜不行，就要韭菜的爸妈，韭菜的爸妈不行，就要韭菜对象的爸妈，

6 个韭菜接盘，

4 不仅仅让韭菜接盘，还要让韭菜爸妈做担保人，

因为你不还钱，你一家人背负债务，你必须去还，

5 无限续贷款，老人可以贷款到 80 岁，

孩子给父母当担保人，老人死了孩子帮忙还贷款

杭州某银行规定房屋贷款最长可贷到 80 岁，两代人接力还款

中国房地产有没有泡沫，

有泡沫，

正常合理的房价租金比在 250:1 左右，

但目前来看，

中国大部分地方房价租金比在 500:1，

有些地方房价租金比甚至在 600:1，还有更高的，

怎么办？

我怎么知道？

最好办法是让韭菜接泡沫，泡沫慢慢消失啊，

可关键是房价下降，韭菜不接泡沫，

于是小地方开始自己制造地王，

侠客岛这句话很明显了，就差明说了

现行的土地政策下，各地方政府是土地一级市场上唯一的卖家，前往三四线城市捧场的买家是谁呢？一位曾在某三线城市楼盘任营销总监的人士告诉《中国经济周刊》，这些房企的项目体量大，不管是作为招商引资成果，还是拉动当地楼市，政府都极力支持，往往成立专门的项目办为其服务，在不少地方都是一把手工程，“拿到的优惠条件不是小企业能比的。”
势大力沉，大佬们入驻自然震动当地楼市，“品牌下沉本身就能带来一定的溢价效应”，该人士透露，大企业的优势很明显，往往不惜高价拿地，“比如说，高价拿下一小块地，直接拉升区域地价，但其实拿大宗土地时又很优惠。” 当然，这只是其透露的小小手法之一。至于开发商在房价上涨中的具体作用，各种说法都有，莫衷一是。

侠客岛：全国卖地收入猛增 43%，谁在蒙眼狂奔？

看着吧，反正不知道怎么办，

房地产总要让一部分人破产的，

就不知道是那波人破产了，

中国房市和香港，日本不一样，

中国房市问题最严重的是 3，4，5 线城市，

1 线城市，新 1 线城市抗不住了，还可以放开限购续命，

三四五线城市了？

刚需要买的早买了，

剩下刚需都是买不起的刚需，

能有多少了？

知乎用户 阪泉君 发表

日本戳破房地产泡沫现在看是正确的，保住了日元在国际贸易中的储备地位。说日本失去了三十年，那欧洲也没强到哪去，发达国家里只有美国实力是稳步增长的，其中有美国的特殊性。日本政府 1990 年代坚持强势日元的原因主要是日本产品在国际市场上基本没有竞争对手，升值并不会对日本的制造业造成不可挽回的打击，通过连续升值让日本人均 GDP 一度世界第一，之后一直领先欧洲主要大国。正是强势的制造业让日本政府能够在泡沫和汇率面前毫不犹豫的选择了汇率。人民币国际化的困难在于中国制造业虽然规模庞大，但是很多高精尖的产品生产不了，本身利润率的低下也导致人民币不能长期强势，出口受汇率影响比较大，一个弱势的货币是没法国际化的。日元、欧元的崛起有其时代背景，当时苏联解体，世界市场的主要玩家就欧美日三个，它们有大把的时间和机会推行货币国际化，已经占了世界、欧洲、东亚储备货币的生态位。而 2020 年代，世界市场早已今非昔比，中国的竞争对手太多了。

所以个人判断中国是不可能让房地产泡沫像日本那样破裂的，日本戳破泡沫，资本还是只能待在日本，中国要是戳破泡沫，资本有的是地方去，那就真是要失去三十年了。现在的中国比任何时候都更需要第四次科技革命，只有这样才有空间把泡沫安全化解掉。

知乎用户 李家翔 发表

谢邀，第一次被邀请，所以我老实说，后面两个房地产领域的问题不是很了解，所以就先说前两个，有时间我了解实质后，我再补充。

1. 中国当今的房地产行情跟世界其他国家有过类似阶段没有？

和一楼答案相同，和日本很像，我大致理论说完日本泡沫的过程，你就觉得很像了，像不像，需要脑补一下。

日本是一个进出口很大的国家，因此那几年进出口贸易增加，导致日本经常性账目顺差，即不考虑 C&F（资本账户），国际收支（BOP）顺差，因此日元升值。日本官方为了抑制升值，降低利率 i，来升高汇率（直接标价法），来使日元升值缓慢。

可是利率 i 的增加，导致日本流动性增加。然后 bug 就出在这里：之前日本是靠实业出口才赚得外汇，导致日元升值（升值后，日本东西贵，没人买了），因此要使日元贬值，来保持以前的经济发展模式。因此日本官方的目的应该通过某种手段再次促进实业出口，对不对？

但是这些流动性都进入了房地产，大家没有去搞实业，没人去搞出口。现象是日本人看着房价涨那么快，都不干实业了，都去炒房地产去了。物以稀为贵，人炒多了，房价就越来越高。如果 GDP 的贡献都基本是房价的话，那么结果就是呵呵。泡沫的破灭。但是具体的破灭的逻辑，我诚实说，我也问过老师，说的比较含糊，没有给出具体的理论证明。

所以我只能给出一个现象，而非具体的逻辑推导，如果在一个慵懒的下午，我趴在一本经济学读物上睡着了，微风拂过，灵光一闪，我想明白了，我就跑上来说。

现象是流动性增加，导致通胀，并且国家处于房地产高涨时期，人人买不起房，没有人去干实业，某种程度上，阻碍了企业发展，没有企业就没有就业，于是失业率增加。

通胀 + 失业 = 滞涨，于是日本 bug 了。这里还是给大家提个醒，我没有把滞涨说清楚，我只是说了滞涨的表现，所以真正的原因就等那个慵懒的下午吧。

2. 下一个阶段将是什么样的阶段？

下一个阶段是什么样的？我觉得应该是服务于实业吧。

自贸区的那《国 30 条》说的很清楚，就是为实业服务，房地产嘛，和银行系统那么紧密应该也是这样。因此金融自由化不太可能，这也是我们和日本不同的地方。要不然，亚洲金融危机的时候，日本怎么会死得那么惨。

就是不要犯日本的错误。

利率市场化，其实不仅仅是利率市场化，还是提高利率，因为官方利率一直是低估的。因此我们降反增。

人民币汇率浮动区间增加。我国虽然是浮动汇率制度，但是前缀非常霸气——“有管制”，管制强，那么区间小。因此未来应该是管制比较松一点。估计是参照智利汇改的经验。

可能要清算加工贸易，就是那种两头在外的行业，原料在外，出口也在外。咱们中国人力资本越来越高了，这个不适合。可能还会鼓励出口，但是多半是产业链以上的附加值高的产业。

可能把资源性产品价格要调整，不然山西煤矿一直迎合大家的仇富心理。

共性比较：

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2014 年 2 月 21 日 18:56 更新

[广场协议] 回复

@doasinfinity

这里我选择依赖程度的视角是进出口。印象中（懒得找数据了），中国现在是世界上最大的出口国（印度需要等到 2050 年），美国是最大的进口国，（这里的不考虑欧盟这种经济体），因此他们的贸易的关联程度很高。

看下图：

在 1996 年开始，中国开始逆袭，成为超过日本最大的美国在亚洲的进口市场。

知乎用户 伪砖家 发表

在 1990 年，日本全民炒房都在赚大钱，只买不卖，楼市泡沫达到高潮。

在 1990 年，由于日元升值，日本企业国际竞争力下降，社会各行业资金投机楼市达到高潮。

在 1990 年，日本人坚信房价只涨不跌，因为土地资源太稀缺了。

在 1991 年，美元升值，投机资本高位套现，日本楼市泡沫破灭，只卖不买，可惜卖不出去。

在 2005 年，日本人从未想到过房价会跌回到 1985 年，那是 20 年前的 1985 年。

在 2005 年，大部分炒房的日本人发现自己的房子不仅没赚到一分钱，还欠了一屁股债。

在 2012 年，中国全民炒房都在赚大钱，只买不卖，楼市泡沫达到高潮。

在 2012 年，由于人民币升值，中国企业国际竞争力下降，社会各行业资金投机楼市达到高潮。

在 2012 年，中国人坚信房价只涨不跌，因为土地资源太稀缺了。　

在 2013 年，美元升值，投机资本高位套现，中国楼市泡沫……

在 2013 年，北京的房价（35375 元）已经超过韩国首尔（30976 元）。

在 2013 年，北京的房价（35375 元）已经达到日本东京（35891 元）。

中国和日本的发展模式比较相似：都是政府主导下的出口导向型经济。

这样的背景下，政府会产生一种幻觉，觉得政府的能力会非常强大，可以处理一切复杂的问题，包括泡沫。这种偏见所产生的后果是非常严重的。

房产对中国的经济现在具有非常重要的意义，它以及其衍生的建筑，家电和装修等行业，可以促进就业，拉动内需，消化产能过剩，同时又能增加政府的收入。看上去有百利而无一害。

那经过 10 多年的发展，中国究竟有没有泡沫？这是一个非常简单的问题。答案是肯定的。

比较日本和中国的房地产泡沫，其基本架构是非常接近。日本和中国都是因为固定汇率下的大量出口顺差导致了大量的货币发行，使得流动性泛滥。日本在 1986 年开始为了应付日元升值可能出现的通货紧缩，实施大规模宽松的货币和财政政策，同样中国在 2008 年开始为了应付世界金融危机，采取了同样的宽松的货币和财政政策。其泡沫之源都是因为流动性过剩。日本的泡沫发酵从 1986 到 1989，正好三年，中国从 2008 年到 2011 年，也正好是三年，历史是多么惊人的相似啊。

中国的房地产泡沫已经到了一个关键口。有两个选择：一个是现在主动挑破，还有一个是用一个更大的泡沫去暂时掩盖这个泡沫。可惜已经容不得我们选择了，如果想掩盖这个泡沫，其后果会更为严峻。我们已经看到了国内严峻的通货膨胀。如果继续延续泡沫，通货膨胀会更严峻，会引起社会的动荡。

现在即使主动挑破，后果也可能是巨大的。现在银行的压力测试表明，银行可以承受房价下跌 1/3。可惜泡沫的产生和破灭，正如索罗斯的反射理论一样，都是一个不断正反馈的过程，泡沫越大，下跌越厉害。

一般而言，房价开始下跌，会引起投机的抛售，然后促进进一步价格下跌，然后是更多的抛售和贷款断供。如果银行收回房子，进行拍卖，会继续导致房价下跌，不拍卖，银行就没有流动性了。所以，房价会呈现螺旋式下降。

日本过去 20 年的历史就是一部房价下跌的历史。按照各国房地产泡沫破灭的规律，比如日本跌去了超过 2/3，美国跌去超过 1/3，我国的香港地区曾经跌去一半，看来现在中国房地产的价格，跌去 1/3 是完全可能的。

同时由于地方政府过多地依赖卖地收入，地方政府超过一半的收入来自于土地，当房价下跌的时候，地方政府的财政收入自然会恶化。这可能会导致地方政府的融资平台出现问题。

1994 年，海南和广西北海两个不大的地方，房地产泡沫破灭，导致中国政府投入了数千亿财政资金到四大国有银行处理坏账，耗费了好多年，到 2000 年之后才使中国的银行重新焕发活力。而这次的泡沫是全国性的，破坏性有多大？我们或许只有等到泡沫破灭后才知道。

知乎用户 babyquant​ 发表

本质上都是一样的，就是让国家负债变成居民负债。

日本印钞可厉害了，M2 都是 600% 的，中国才 200+%；

另外日本利率可低了，都负利率了，中国几度降息，还是正的，房贷利率 4.8% 以上，这其实挺高的。

老说日本被美国制约没有主权，其实这不是重点。

日本被美国打垮的是电子，但它汽车还是杠杠的，美国汽车都死了几回了，为何美国不打击日本汽车？要知道日本四大神车在美国 2010 年代还是留学生首选。

日本当年的问题主要是电子产业被美国打垮了。日本的问题长久一来一直是拥有优秀的工程师，但没有优秀的科学家；工匠过度，理论突破严重不足。因此，日本一直在研究模拟电路，小修小补；但美国发展了数字电路，降维打击。

还有一个例子，比如老有人说日本的寿司多么精细，学徒 10 年才可以怎么地。但口感这东西，方差太小，没法发展。非常好吃 100 分，非常难吃 50 分，可能极其工匠去搞，99.99 分，随便搞搞，99 分；人们压根吃不出来；而且每个人口味不一样，说不定随便搞搞有人觉得更好吃。这没有客观统一的标准，这产业也没法发展。奥巴马当年去日本，人们请他吃全日本最好吃的寿司，他吃了一口，就不吃了——压根吃不惯这种口味。

但美国发展的互联网、大数据、云计算等产业不一样，数据量从 GB、TB、到 PB，都是指数级别发展的，从文字到图片到视频，发展速度很快。普通家用电脑内存，从 2000 年代的 MB 到现在的 GB，以后可能 TB 也会家用，发展速度是很迅猛的。云服务器也一样，未来租金可能也会继续下降，现在其实还是挺贵的。但日本用工匠精神做寿司，则跟这些产业完全绝缘了。

说白了，本质上还是要生产力有发展，比如清洁能源、电动汽车、自动驾驶等。日本机器人产业很早就发明了，但还是老问题——都是工匠小修小补，缺乏科学指导，深度学习出来就把它们吊打了。有优秀的工程师没有，还需要优秀的科学家，否则只会被降维打击。

如果科技不发展，生产力不发展，投资渠道匮乏，人们只能炒泡沫资产，比如白酒、房地产、黄金、虫草、红木、普洱茶等等，这些本质上对富国强兵压根没半点正面意义的。把这些炒高，反而挤压了其他真正研究前沿尖端科技人才的生存空间。比如辛辛苦苦研究一个发明专利，只拿 2、3 个月的奖金；但旁边炒房的，开发网络游戏的，动不动几百个月的奖金，长此以往如何专心研究？

知乎用户 HERRY 中国信息 发表

启示就是科技实力还不行的时候，先不要刺穿泡沫。

日本当年地产虽然完犊子了，但有科技跟着，那么多国际巨头科技企业，从机械到电子，从游戏到汽车无一不精，但放眼我们当下，百姓身家高度和房产捆绑，且只有房产能支撑起经济。

虽然事实证明，泡沫破灭后，不一定会影响民生，该干什么还是干什么，甚至人与人之间的差距会更小，生育率还会提升，结婚率也一样。还会刺激市场消费，有助于市场发展。

但习以为常的 GDP 增速肯定是受影响的，一段时间内注定不好使了，因为中国其他领域还没有大体量的行业能替代房产，所以只能让它在这晃荡着。

现在只有加快发展高科技产业，方有一线生机。否则房地产想不破也得破，和荷兰郁金香一样，万一最终不小心破了，可能后果比日本要严重。

知乎用户 陈泓仰​ 发表

中国近年分别有三次基础设施建设的投资大幅增长，分别是 09 年、12 年和 15 年，与房地产价格周期相雷同。本质是由房地产与基础建设互补，基础设施又是房地产附加值的结构驱动的。中国经济以基建为诱因，房地产为支柱的增长模式是一种高储蓄高负债转化高投资率的过程。我国基建投资占 GDP 的比重高达 8.6%，而发展中国家平均为 3.8%，美国仅为 2.5%。相比房地产占 GDP 比重，中国房地产 GDP 占比为 339%，全球平均水平为 260%，并高于美国 2008 年峰值。

与其它国家能源拉动经济 (中东 \ 俄国)、制造业拉动经济(日 \ 德国)、金融业与科技业拉动经济(英 \ 美) 不同。中国是极少数以房地产、贸易为支柱产业的国家。房地产税收占房地产价格 17.2%，地方政府卖地收入长期占财政收入 60% 以上，同时房地产企业利润率自 07 年已下降 15~35% 至 10~12%，07 到 15 年住宅用地地价则涨了 79.34%。房地产不旦是经济支柱，还成为了政府不断增长的收入支柱，以及地方债的主要还款来源。从这点看，中国房地产出现泡沫是必然的。而在人口红利逐步下降、全球通缩的背景下贸易大幅萎缩。房地产在信贷额大幅增长下持续上升有两个原因：

一、房地产价格一旦下降，对我国经济的增长都有显著的负面影响，因为房地产巨大的体量创造了三倍四倍于总值的产业链需求。所以监管层有着非常强硬的维稳态度，经过信贷与市场继而放大上涨。

二、中国房地产需求存在人口高度集中化而收入差异化的结构，前者导致了三、四线空置率居高不下 (全国 18%)，后者产生了由房地产加杠杆涨幅致使的更加严重的贫富差距。这种预期助推了需求的增长。

中国是一个投资高、信贷高、房地产高的独特经济结构国家，这使我们不能通过日本、欧美的经济发展方式转变来跨越中等收入陷阱。但我们的优势在于，中国的金融体系非常传统，融资大部分依赖银行业，由银行业转向金融市场有着巨大的估值增长空间来重新分配资源。同时，主要融资渠道的银行业也存在着利率与准备金率巨大的宽松空间。只要宽松空间没用足，中国房地产就不会出现系统性风险，所以现在仍处在于泡沫的孕育期。但是，供给侧改革的最后阶段需要紧缩的货币环境，可能还会与美联储加息相重叠，届时市场就会有一个回正，也是市场比较脆弱的阶段。当市场无人敢言泡沫、无人敢售时，那才是真正的泡沫。而不是泡沫言论满天飞的时候。

知乎用户 知乎用户 zPa4HP 发表

我认为在下给出的这个启示能值一百万美金。

无论东京楼市倾塌，A 股熔断狂泄，永远记住，价格，是最不值得相信的东西。

此时的价格，是别人的成交价，与你无关，与你无关，与你无关，好话说三遍。如果你不参与市场，则市场价格反应的是目前成交双方的博弈，而你并不在博弈场之内。

什么叫做泡沫呢？例如今日某股成交量为百分之一，涨停。市值从一百亿升到一百一十亿，这时大家都觉得赚钱了，但是这十亿怎么多出来的呢？只有一亿成交额，有亏有赚，却无缘无故多了十亿，这就是泡沫。

这个时候，有百分之一觉得股价不行了，要变现。于是砸了一亿的盘，价格一路狂泄，又回到一百亿的市值。

砸盘价不可能都卖到最高，所以折算一下，一亿人民币成交额，可以净赚四五百万的样子。也就是说，这样的十亿账面财富，只够四五百万的变现利润，令人震惊否？

所以各位炒房大咖，不要沉迷于账面利润，真正到了房价不行的时候，能安全着陆的人不到百分之十，能变现且盈利的人不到百分之五，变现之后，在房价如大葱时大笑买回，岂不美哉？到时候赚个剪刀差，顺利走向人生巅峰。

卖房艺术已经升华为人生三大标志事件之一，可谓一念天堂，一念地狱。接受本人的醍醐灌顶而走向天堂的，觉得惭愧，可以请我吃饭。

我的电话是 : 0707007。

知乎用户 猫哥的视界​ 发表

1990 年 3 月 27 日，这是日本经济史上标志性时刻，在这一天为了抑制疯涨的日本房价，日本大藏省对日本楼市出台了最严厉调控措施——对金融机构下达了限制对房地产行业进行过度融资的行政指导。

大藏省要求金融机构对于房地产融资的增长率不得超过其总融资的增长率——简单的说就是拧紧了房地产融资来源的水龙头，设置了金融机构为房地产融资的天花板。

这个严厉的调控政策让日本数十年积累的房地产泡沫轰然破灭，东京房价跌去 70%，直到今天日本的平均房价仍然没有回到当初最高点的一半！

2020 年 12 月 31 日，人民银行与银保监会出台了同样的政策。

（来源：新华网）

根据央行与银保监会规定，为商业银行分五档设置房地产和个人住房贷款余额占比上限。

具体来看，中资大型银行房地产贷款占比上限为 40%，个人住房贷款占比上限为 32.5%；中资中型银行的上述两项数值分别为 27.5%、20%；中资小型银行和非县域农合机构的上述两项数值分别为 22.5%、17.5%，县域农合机构的上述两项数值分别为 17.5%、12.5%，村镇银行分别为 12.5%、7.5%。

（来源：中国人民银行官网）

那么，这个政策会导致中国房地产如同 30 年前的日本房市一样崩盘吗？

不会。

因为我们大概只有 30% 的商业银行的房地产贷款存量超过了这个红线，大型银行即使超出红线，超出比例也不高（一般在 2% 以内），**超出比例较高的主要集中在中小银行，**即使超过了红线管理层也给了 2—4 年的过渡期。

很显然，管理层吸取了日本楼市因为监管一刀切导致房地产硬着陆的惨痛教训，希望采取相对较为缓和的手段让房地产软着陆。

但是软着陆也会着陆啊，唯一的区别只是时间问题。

下面讲一讲这个政策对房地产的具体影响。

2 三线以下城市

首先对于三线以下城市房地产是重大利空。

中国中小型房地产开发企业目前主要活跃在三线以下城市，其融资渠道主要来源就是中小型银行，而目前这个融资红线恰恰对中小型银行特别严厉——银行越小，地产贷款额度也越小。

按照当前这个融资红线的标准，我们有大量的中小型银行已经超过这个红线——也就是说，从 2021 年开始，大量中小型银行就不得不想尽一切办法在 2—4 年之内将自己房地产贷款额度降低到满足红线要求。

怎么降低房地产融资占比？

中小型银行或者迅速扩大自己的存款数额，但这是非常困难的。一方面三线以下城市长期处于人口净流出趋势，城市存款总蛋糕是逐渐下降的，另一方面就是中小型银行要与大型银行竞争拉存款处于全面劣势。

所以，从未来趋势来看，中小型银行未来存款大概率是一个逐年下降的趋势。

不能扩大存款数额就只能逐步降低房地产贷款的存量。

所以，从今年开始，三线以下城市中小房地产企业融资环境会越来越困难，不但增量贷款额度几乎没有，存量贷款额度也将面临日益缩水的困境。

3 贷款鄙视链

其次，央行这个房地产融资额度红线对于二手房交易也属于较大的利空。

2019 年中国商品房交易金额是 17 万亿，这个数字大概率成为中国房地产的一个峰值，因为银行融资额度的红线控制，未来中国商品房销售金额只会逐年下降。

更为关键的是，有了这个贷款额度红线，中国房地产正式进入存量搏杀的阶段。

任何一个商业银行如果给房地产企业放贷增加了，那么必然会挤压个人住房贷款额度，同样，一手房按揭放贷多了，那么也会挤压二手房按揭贷款额度。

站在银行立场，在额度有限的情况下，未来大概率按照一系列鄙视链来分配贷款额度。

新房与二手房的鄙视链——**大型开发商新房＞中小型开发商新房＞二手房，**毕竟做批发怎么也比做零售效率更高。

二手房的鄙视链——**大城市二手房＞中型城市二手房＞小城市二手房，**毕竟城市越大，住房保值能力越高；

同一个城市二手房鄙视链——中心地段二手房＞偏远地段二手房；

不同类型商品房鄙视链——住房＞商铺（写字楼）＞旅游地产；

大家看了上述鄙视链是啥感觉？

不要觉得自己的房子在上述鄙视链靠前的位置就沾沾自喜，说一句有点残酷的话，光是第一层鄙视链，大型房地产开发商＞中小型开发商＞二手房就会瓜分绝大部分住房贷款额度！

即使是大城市同一地段同一个项目，未来二手房贷款难度与一手房相比可能就是两个世界！

也就说即使同一个项目，你看到新开组团新房售价是 3 万——你也别高兴，等你的二手房挂出来最后成交价能达到 2.7 万就该庆幸自己的好运气了。

4 流动性陷阱

为什么同一个项目产品会出现这么大的价差？

这就叫流动性陷阱。

市场经济有一个流动性溢价的概念，意思是某个资产如果流动性极好，投资者可以很轻松地变现，那么市场给这个资产的定价要超过同类资产，这个超出部分就叫流动性溢价。

与此对应的就是流动性陷阱，也就是一个资产变现比同类资产更为困难，**那么其资产价格就要相比同类资产打折，**具体打折幅度由其变现难度决定。

流动性溢价比较典型的例子就是股市中每日交易金额都很大的股票——机构投资者也能轻易变现的，就能获得流动性溢价，比如茅台。

流动性陷阱比较典型的例子就是**创投公司。**很多创投公司看起来经过几轮融资市场给出很高的估值，创始人持有的股份市值号称 XX 亿，其实这些所谓的市值在没有上市的情况下变现极难，创始人在急需资金的时候即使把股权抵押给机构，实际打折幅度可能超越很多人想象。

回到房市的案例。

同一个项目如果是新盘，因为开发商努力在银行争取到足够的住房贷款额度，所以销售并不困难。

而一旦变成二手房，因为很难获得银行二手房贷款额度所以变现相对新房十分困难，在这样情况下，新房相对二手房就获得一个流动性溢价，而二手房就将面临流动性陷阱而不得不降价出售。

按：今年全国大部分地区房价总体处于下降的趋势，只有少数一线城市房价有一定程度上涨。

根据统计局数据，最近一年时间上海房价上涨 9.6%，北京上涨 2.76%，广州上涨 5.1%，深圳上涨 22.23%。

其中深圳上涨幅度比较大，这是因为一些特殊原因（深圳成为社会主义先行示范区），但是后面也遇到最严厉的行政调控。

其余城市房价上涨都在 10% 以内，这点涨幅对于投资者是没有任何意义的。不谈投资买房要承担的各种税费，光是一个流动性陷阱未来就要吃掉 10% 以上的涨幅。

5 两个突出问题

从上述分析我们可以看出，本次央行给商业银行设置房地产贷款红线是非常精准地针对我国房地产两个比较突出的问题。

其一，房地产开发区域不平衡的问题。

过去即使是房地产黄金时代，我国三线以下城市都存在房地产开发严重过剩，商品房挤压库存严重的问题。现在通过大幅度调低中小型银行房地产贷款额度自然就能防止中小城市房地产的无序扩张。

其二，房住不炒的问题。

虽然管理层房住不炒提了好几年，但还是有很多人当做耳边风，稍微有点闲钱就心心念念要去投资买房。

过去我在历史文章多次说过——现在投资买房就是把管理层当做对手盘，而普通人将管理层作为对手盘绝对是最愚蠢的事情！

现在管理层给商业银行设置房地产贷款红线就是落实 “房住不炒” 的长效机制！

随着二手房贷款额度逐步收紧，所有投资型住房都面临着一个巨大的流动性陷阱，不能变现（或者难以变现），所谓靠住房跑赢通胀就是一幅画而已！

这里多啰嗦几句。

按照现代市场经济学理论，温和通胀（CPI 指数在 1%—3%）是最有利于经济增长的模式。

因为温和通胀不但导致工厂出厂价格上升，企业主利润增长——刺激大家进一步扩张生产，扩大用工；而且温和的通胀可以刺激工薪族更勤奋的工作，通过收入增长来跑赢通胀。

说句诛心一点的话——假如放任房价飞涨，普通人随便买一套房子就能轻松跑赢通胀甚至获得可观的收益，那么谁还会去努力工作？大家都想歪门邪道的办法去炒房岂不是更为简单？

整个东亚国家人均资源占有率普遍低于全球平均水平，不努力工作东亚国家大概率会比全球其他地区更早陷入内卷化的危机之中。

6 支持实体经济发展

当然，管理层出台商业银行房地产贷款红线不仅仅是为了解决房地产的问题，更是为了解决让金融机构支持实体经济发展的问题。

2020 年 3 月有一则新闻非常耐人寻味，中信银行原行长因为严重违纪被开除党籍。

中纪委、国家监察委员会通告

（来源：中央纪委国家监委网站）

公示的罪行第一条就是 “严重违背党中央关于金融服务于实体经济的决策部署，限制、压降制造业贷款”。

也就是说，对于金融机构而言，限制、压降制造业贷款就是 “严重违背党中央关于金融服务于实体经济的决策部署”，就是排位在其它违纪行为之前的最大的过错！

然后现在央行与银保监会又出台了金融机构房地产贷款的红线，那么金融机构的贷款资源应该向什么领域投放，不是一目了然了吗？

7 切换财富风口

现在问题来了，老百姓的资金不能炒房，管理层最近又准备打破金融机构刚性兑付（这是很大的主题，我会单独撰文来阐述），那么老百姓客观存在的投资需求怎么解决？

有句话怎么说的？

那啥给你关上一扇门，一定会给你再开启一扇窗。

2020 年 1 月，银保监会发布了一个重磅文件**《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》。**

（来源：中国政府网）

这个文件内容其实也很简单，用一句话描述就是——“大力发展企业年金、职业年金、各类健康和养老保险业务，多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。”

用大白话描述就是，让居民存款搬家进入股市。

但是股市在普通老百姓眼里风险比较大，怎么让金融知识比较匮乏的老百姓将存款放心投入股市呢？

在文件发布之后的媒体通气会上，银保监会办公厅主任肖远企明确提出 “可以借助机构投资者，让居民储蓄进入资本市场”。

2020 年中国股票型基金销售火爆，全年基金销售额突破 3 万亿，创历史新高——这一切背后的推手就是管理层指挥棒引导的结果。

总而言之一句话，目前管理层的导向非常清楚。

投资房子是不行的，必将面临各种 “长效机制” 的打压与遏制；

投资资本市场是管理层大力鼓励与支持的，也将获得各种政策的扶持；

这就是未来财富风口切换的趋势。

我们普通人最正确的姿势就是顺应趋势、拥抱趋势。

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原创 | 房产税怎么就来了？

知乎用户 七年前的雪景​​ 发表

注：本文内容部分整理自网络平台，相关文章链接在文末，单纯只是为了通过网络信息弄清楚日本当年的真实情况，并用于判断当下行情

本文详细介绍了日本房地产市场从发展 - 疯狂 - 破灭 - 恢复的几大阶段，并在文末分析了我国房地产的未来发展机会。

为了详细分析日本，我们从头说起

1945 年 8 月 15 日，日本天皇宣布无条件投降，日本成为第二次世界大战的战败国

附注 1：或许我们还应该了解一下爆发二战的经济原因：
1929 年 10 月之前，作为经济危机爆发地的美国，一片大好繁荣。美国经济已是连续十多年高速增长，楼市、股价全是狂飙突进，超前消费甚嚣尘上，买房、炒股都是热聊的对抗通胀的方式。
课本常说，市场有滞后性，大萧条来临时，股票暴跌，工人失业，消费骤减，产品滞销，商品价格暴跌，贷款违约，恶性循环就开始了。
举个例子：经济萧条，对牛奶的有效需求降低，牛奶产量还是没变，导致牛奶价格暴跌。奶农短期之内，无法对即时的市场做出反应，因为他现在的奶牛数量和生产量，都基于之前对未来的乐观市场的估计。就算现在立马减少生产（卖牛或者杀牛），整个市场也要等较长时间之后才能明显降下来产量，所以有的人就倒牛奶嘛。
1929 年 10 月后，美国经济大萧条，股市崩盘、银行关门，公司倒闭，失业泛滥，消费乏力，迅速导致全球经济大萧条。各国国内市场急剧缩小，迫使各国都想本国货币贬值，以促进本国商品出口，并保住国内市场。 然而，各国竞相拉低本币价值导致了外汇市场混乱，增大了对外交易风险，导致出口进一步萎缩，经济形势越来越恶化。
终于，世界各国开始结营自保，各自依托自己的殖民地和势力范围形成了各自的经济封闭区。英国靠着广袤的全球殖民地构建了英镑贸易区；美国相应构建了美洲美元经济圈。 法国的殖民地也众多，联合了受自己影响力较大的比利时、瑞士、荷兰建立了法郎经济圈。
而德国，一战战败后殖民地被剥夺得精光，也希望重新划分势力范围。1933 年 1 月，阿道夫 · 希特勒在德意志第三帝国上台，2 月制造国会纵火案，3 月通过《授权法》，继之一系列法西斯法案出笼，至次年 8 月颁布《国家元首法》，对国家生活进行了全面改组，建立起集权统治的法西斯体制，并且加紧扩军备战。
日本，手里只有台湾和朝鲜。日本为扩大日元经济圈，于 1931 年发动九一八事变，入侵中国东北。1937 年 7 月 7 日，日本挑起卢沟桥事变，发动全面侵华战争，进一步加剧了国际形势的紧张态势。
随着帝国主义国家之间经济、政治和军事发展不平衡的加剧，军事实力发展较快的德、意、日三国，要求重新划分世界势力范围，使帝国主义国家之间的矛盾进一步尖锐。1939 年 9 月 1 日—1945 年 9 月 2 日，二战全面展开。
战争范围从欧洲到亚洲，从大西洋到太平洋，先后有 61 个国家和地区、20 亿以上的人口被卷入战争，作战区域面积 2200 万平方千米。据不完全统计，战争中军民共伤亡 9000 余万人，经济损失达 5 万多亿美元，是人类历史上规模最大的世界战争。
战争最后以美国、苏联、英国、中国等反法西斯国家赢得胜利而告终。

1945 年 8 月 15 日，日本天皇宣布无条件投降，日本成为二战的战败国。作为主要战胜国的美国和苏联，成为当时世界上综合国力最强的国家。

**1947 年，**美国提出 “杜鲁门主义”，宣布美苏争霸的冷战正式开始，其结束于 1991 年的苏联解体。冷战的过程就是以美国为首的资本主义阵营和以苏联为首的社会主义阵营之间的政治、经济、军工、文化等各个领域的全方位对抗。

美国为了遏制苏联，在苏联西面，实施 " 马歇尔计划” 以其强大的经济实力援助西欧国家迅速战后崛起，控制到了西欧各国到现在。在苏联东面，随着 1949 年国民党败退台湾，美国发现中国将变成红色，加之 1950 年 6 月中美开打朝鲜战争，顺理成章，援助工业基础较好且地理位置优越的日本，是美国控制亚洲、遏制中、苏最有利的方式。于是，在美国的帮助下，日本经济迅速获得了重生。

日本从 1955 年起，经济保持着迅猛发展，并在 1967 超过西德，成为仅次于美国的第二大经济大国。日本成为第二，仅仅用了 17 年。

日本房价的快速上涨期是 1955-1974 年这 20 年，涨了 44 倍，而上涨的背景是日本经济快速追赶美国，GDP 和人口也同步迅速增长。

与此同时，1950 年 - 1969 年，得益于世界大战积累起来的被抑制的对固定资产、住宅建筑、耐用消费品的需求，以及朝鲜战争和越南战争对军工产业的刺激，美国工业规模飞速扩大，经济 保持长期繁荣。

但，上述这些有利因素在 1970 年以后已经逐步消失，同时，美国等资本主义国家，在二战期间突破的以原子能和电子信息技术为先导的第三次科技革命对经济增长带来的技术革命红利逐步消减。西欧和日本国力迅速增长，也侵占了美国原有市场，加剧了市场竞争。从此，美国经济陷入所谓的滞胀阶段。

美国等西方发达国家于 20 世纪 70 年代出现经济停滞与通货膨胀同进并存的滞胀现象。通俗的说就是指物价依然上升，但经济停滞不前。它是通货膨胀长期发展的结果。

1971 年 5 月，随着市场竞争进一步加剧，美国对外贸易顺差消失，之后赤字更是不断扩大。美国的黄金储备也不断下降。大量流入欧洲的美元开始贬值，成为不受欢迎的货币。美国政府再也无力支持美元 / 黄金的固定汇率。

1971 年 8 月，美国总统尼克松总统宣布了他的 “新经济政策” 第一阶段︰实行为期 3 个月的工资物价管制和停止用黄金兑付美元。美元与黄金脱钩，这使战后初期建立的布雷顿森林国际货币体系倾刻瓦解，使西方经济失去了稳定的国际经济环境。

1973 年 10 月，第四次中东战争爆发，为打击以色列及其支持者，石油输出国组织的阿拉伯成员国当年 12 月宣布收回石油标价权，并将原油价格从每桶 3.011 美元提高到 10.651 美元，油价猛然上涨了两倍多，从而触发了第二次世界大战之后最严重的全球经济危机。

持续三年的石油危机对发达国家的经济造成了严重的冲击。在这场危机中，美国的工业生产下降了 14%，日本的工业生产下降了 20% 以上，所有的工业化国家的经济增长都明显放慢。

**1978 年底，**世界第二大石油出口国伊朗的政局发生剧烈变化，伊朗亲美的温和派国王巴列维下台，引发第二次石油危机。此时又爆发了两伊战争，全球石油产量受到影响，从每天 580 万桶骤降到 100 万桶以下。随着产量的剧减，油价在 1979 年开始暴涨，从每桶 13 美元猛增至 1980 年的 34 美元。这种状态持续了半年多，此次危机成为二十世纪 70 年代末，西方经济全面衰退的一个主要原因。

二十世纪 80 年代初期，美国财政赤字剧增，对外贸易逆差大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善美国国际贸易逆差的状况。

1985 年 9 月 22 日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。因协议在广场饭店签署，故该协议又被称为 “广场协议”。

“广场协议” 签订后，上述五国开始联合干预外汇市场，在国际外汇市场大量抛售美元，继而形成市场投资者的抛售狂潮，导致美元持续大幅度贬值。

1985 年 9 月 22 日前，1 美元可兑 250 日元，协议签订后不到 3 个月的时间里，美元迅速下跌到 1 美元兑 200 日元左右，跌幅 20％。

在这之后，美国不断促成美元下跌。在美国政府强硬态度的暗示下，美元对日元继续大幅度下跌，最低曾跌到 1 美元兑 120 日元。在不到三年（1985 年 - 1988 年）的时间里，美元对日元贬值了 50%，也就是说，日元对美元升值了一倍。

日元短时间内快速升值，导致日本商品相对变贵，严重影响了日本产品的出口竞争力，日本国内产能严重过剩。

**1988 年，**由于日本经济形势不稳定，很多外资不敢投资日本。而此时，中国刚改革开放不久，吸引了很多外资进入，也侧面促成了中国的进一步发展。但日本的出口企业遭到了大幅亏损，为了帮助这些企业，日本政府多次下调利率，在市场上投放更多的日元，协助日元贬值，放出很多钱去扶持这些出口企业发展。

于是这样一个宽松的货币循环就开始了，在工业整体环境不好的大背景下，逐利的资金很大一部分流入了房地产行业，促成了房价的再次大涨。投资和投机需求被大幅激发，民众纷纷贷款买房，贷款增加了可用的金融杠杆，房价涨的就越发厉害。

在日本房价最红火的时候，很多人甚至连工作都不要了，专门辞职去买房。那时候，你要是在街上跟人说日本房价几年后会大跌，日本人绝对会把你当神经病来看。

经过房价长期上涨的洗礼，重塑了大众的思维路径，社会各阶层达成房价会持续涨的共识，而且宽松的货币环境，使银行支持高估值高贷款，助长了低首付高杠杆买房的潮流。许多日本人开始失去耐心，他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投资。

越投机越涨，房价大涨严重的加剧了社会贫富分化，银行盲目放贷款，加剧了金融风险。很多日本的年轻人为了还房贷，就努力攒钱，减少消费，导致消费业受到很大打击，当时日本，只有房地产一个行业持续繁荣，其他行业持续被吸血。反过来，实业不行，店面破产，很多人就失业，一旦失业，就更还不起房贷了。

注：如果房价稳定上涨，靠贷款买房子的人最后假设还不起贷款了，可以把房子卖了去偿还。但是，如果房价跌了，就会导致资不抵债，银行出现大量坏账，个人出现信用违约，金融体系就会全线崩溃。

1986 年，日本出现了短暂的经济衰退，史称 “日元升值萧条”。实际上，“日元升值萧条” 的时间很短，当年年底日本经济便恢复增长。但是，出于对日元升值的恐惧，日本政府对 “日元升值萧条” 做出了错误的判断，采取了错误的政策。

1986 年 1 月到 1987 年 2 月，日本银行连续五次降低利率，把中央银行贴现率从 5% 降低到 2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低。而过度扩张的货币政策，造成了大量过剩资金。在市场缺乏有利投资机会的情况下，过剩资金通过各种渠道流入股票市场和房地产市场，造成资产价格大幅上涨。这是日本货币政策的第一次失误。

1987 年秋，世界经济出现了较快增长。为了对付可能出现的通货膨胀，美国、西德等相继提高利率，日本银行也准备升息。恰在此时，1987 年 10 月 19 日，被称作 “黑色星期一” 的 “纽约股灾” 爆发。在西方国家的联合干预下，“黑色星期一” 仅表现为一种市场恐慌，并且此后不久，人们原先对世界经济的悲观预期为乐观情绪所代替，各国经济均出现了强劲增长。

但日本经济的灾难却由此开始。当时美国政府担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议日本政府暂缓升息。日本政府也担心，提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济再次衰退。并且，当时日本正在实施扩大内需战略，需要以较低的利率来增加国内投资和消费，减少储蓄。在这种情况下，日本银行决定继续实行扩张性货币政策，维持贴现率在 2.5% 的超低水平上不变，一直到 1989 年 5 月日本银行才提高利率，这时距离 “黑色星期一” 已经 19 个月，距离日本实施超低利率政策已经 27 个月。这是日本货币政策的第二次失误，也是一次 “致命的失误”。

极度扩张的货币政策造成日本 “经济体系内到处充斥着廉价的资金”，长期的超低利率又将这些资金推入股票市场和房地产市场。1985-1989 年，日经平均股价上升了 2.7 倍；1986-1990 年，东京、大阪等六大城市的价格指数平均增长了三倍以上。

1989 年，日本政府感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向。1989 年 5 月至 1990 年 8 月，日本银行五次上调中央银行贴现率从 2.5% 至 6%（加息），同时，日本大藏省要求所有金融机构控制不动产贷款，日本银行要求所有商业银行大幅削减贷款。

**到 1991 年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款，这就是等于日本主动主动刺破泡沫。**货币政策的突然转向首先挑破了日本股票市场的泡沫，1990 年，日本股票价格开始大幅下跌，跌幅达 40% 以上，股价暴跌几乎使所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。紧跟其后，日本地价也开始剧烈下跌，跌幅超过 46%，房地产市场泡沫随之破灭。货币政策突然收缩，中央银行刻意挑破泡沫，这是日本货币政策的第三次失误。泡沫经济破灭后，日本经济出现了长达 10 年之久的经济衰退。

1989 年时，日本的房地产价格就已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的 4 倍。

到 1990 年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。众多基层社会民众失去耐心，开始消沉，不再结婚生育，也结不起婚生不起小孩，不再大量消费，于是日本开始大量诞生动漫、游戏产业，以及那个带颜色的产业，这些产业的大发展在精神上和生理上使这些无房、无资产人民得到慰藉。

**1991 年后，**随着日本货币政策落地执行，资本纷纷套利撤离日本，日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到 1993 年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达 6000 亿美元。

从后果上看，20 世纪 90 年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达 10 年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。

人们常把 20 世纪 90 年代视为日本 “失去的十年”

从上图可以看出，日本房价从 1991 年暴跌以来，在 2005 年时，基本恢复到了 1985 年的水平。解套时间长达 20 年，对于中国房产而言，三十年的房子，基本不具备太大价值了。

从上图可以看出，1920 年 - 1980 年，日本基本实现了城镇化，城镇化率达到 72%。1991 年的房产泡沫，基本就是缺乏刚需的资产游戏。

从上图可以看出：日本经济确实在 90 年代以来就没什么增长，一直到 2019 年，都没有实现经济相比 1991 年大幅增长。

当时的日本楼市具备了现在所有人看起来房价上涨的要素：

一、土地资源有限，日本是个岛国，人口密度全球第一。

二、发达的教育资源，国际上很多一流大学都在日本，并且日本也是亚洲获得诺贝尔奖最多的国家。

三、经济发达，哪怕现在的日本，也依旧是全球排名靠前的大经济体。 土地资源、教育、经济面，这是当前我们国内房产专家认为房价会一直上涨的主要因素，日本当年也同样拥有这些利好，但是最后却走上了崩盘的道路。

学完了日本，分析一下国内的情况：

我们和日本虽有相似之处，但是也有不同。我们经济比较封闭，开放程度一般，外部资金不能大量自由进出。最重要的是，官方拥有土地和银行，对于楼市的管控能力非常强，同时大幅增加租赁用地，保证普通大众的基本需求。尽管泡沫很大，但是在外部环境没有大幅改变的情况下，仍能维持其不破裂。

目前来看，不能完全参照日本的房产发展路径来看待中国。最核心的问题在于，中国土地为官方拥有，房地产为其一种融资渠道，同时由于城镇化还有 12% 的余地，房产发展仍有一定的空间。

但是，土地金融不是长久之计，控制好节奏。

参考文章：

从日本房地产泡沫破裂的形势看，现在国内的房价到底是属于怎样一个阶段？

财富人生风云录：日本房地产泡沫破碎始末

日本楼市泡沫破灭全过程，看后感觉似曾相识？

日本房地产泡沫破裂是什么原因？

日本房价泡沫始末分析？究竟经历了怎样的过程

知乎用户 江东霸王枪 发表

我觉得本朝政府已经完全吸取了日本教训，在高位的限购其实是既不许买又不许卖，全是大额纸面资产，家庭每月慢慢以现金流供养，银行这样就永无问题

知乎用户 hardy​ 发表

这几天有很多新闻，不知道题主看了没有。

东莞 3 月份新房成交 500 多套，你没有看错，是东莞喔。现在热门片区，好比松山湖房价大降。

感觉大湾区现在是完全绷不住了，前有佛山的两成首付，惠州购房补贴，后有中山的 65 折卖房，现在有东莞猛烈救市，没完没了的暴雷。

对了，融创爆了，欠债还不上了。之前说抱了国企大腿，现在还是还不了钱。

泰禾老板被控制了，收了钱保交楼都做不到，该抓。

宝能老板被传下落不明，然后发了一篇文章出来辟谣。

中山这边最近也很离谱，政府为了防范开发商踩踏式降价出货，都发行业公告了**（欲盖弥彰，做做样子，开发商要大幅度降价卖房，本来就是要改备案价的）。**有些楼盘直接跟政府协商，推翻之前的一些卖地条约，比如配件和建筑密度等。

开发商卖不了房子，还不了债，还要被抓走。不卖就 ** 了，居民收入几千块钱，房价炒到两万多，天坑一样的地方，不早卖早走，留着被清算么。

给你们看看文件：

大概的来龙去脉就是之前三乡，港口不少镇区为了回笼资金打折销售，三乡那边开盘 13000，二手卖 9000，现在直接卖到 6000 多。港口开盘 14000，直接干到 9000 多。其他很多明着暗着降价的就不说了。

三乡降价，一个月劲销几百套，效果可想而知。开发商都明白要尽快出货必须果断，国企央企降起价来也一样，某润，某秀，某发，降价送车位，玩的比一个一个溜。

所以现在情况很两难，开发商再不卖货，交完楼了还很多没卖出去，还债压力很大，不给钱施工方要停工。降价卖嘛，同行眼红恶意举报，政府主导行业协会限制出售（其实就是降价别太高调）

中山这边一直说建的石歧中心也压力很大，之前说搞个 480 米的地标建筑，现在行情不对，开发商重新谈配建，降到 200 多米就好了。之前的土地规划也改了。密度从 50% 改到 60%，让开发商多建几栋回回血，另外减少了一些配建规划，好比酒店那些。

今天下午消息一出来，中介已经发了很多朋友圈，大把中介半年没开单了，信用卡刷爆，饥肠辘辘，等着小绵羊入嘴。

意思就是：你看看，不让降价，别看了，赶紧买啊！（到我嘴里来）

记得上次政府还让老百姓生三胎，也不见有人多少人去生。（生了做红利？）

政府已经在防范开发商踩踏式降价出货了。想不到才开年，才 3 月份，那么快就崩不住了。

国企价格保住，也许等民企搞不下去以后，国企再收购就好。

让子弹再飞一会，这种事情不参与自然不受害，爱谁谁呗。

知乎用户 运动改变喵生 发表

启示就在之于：政策要有连贯性，不能三年一改五年一变。

第一个要说的是：广场协议不是针对日本一国的，而是英、西德、法、日四国一起对美元升值。大家没听说过英、法、德的什么不动产泡沫吧。

日本房地产泡沫是经历了几轮膨胀、收缩的反复后，最终爆炸的，期间日本政府三年一改的政策可以算作是罪魁祸首了。

广场协议后，86 年 1 月，日本央行开始降低贴现率，从 5% 降到 2.5%。泡沫就起来了。

90 年日本央行开始加息，从 2.5% 一把拉到 6%。日经指数炸了，东京房价也炸了。

94 年，日本商业银行的贷款利率从 7.7% 降低到了 2.7%，同时政府减税 4.5 万亿日元；房价止跌企稳稳了。

结果 97 年，日本政府停止减税，正好亚洲金融危机爆发，房价又 TM 炸了。。

这种反复的政策导向，会严重干扰企业和个人的预期，最后房价下跌预期观望形成循环，那房价真是跌跌无休止了。

所以，这就是一个面多了和水水多了和面最后一起完蛋的故事啊。。

反之，我国政府的政策从来没强调过要降房价，是稳房价，要房价温和上涨。这个和日本这三年一换的政策不一样，给人的预期更不一样。同志们，刚需还是要趁早上车啊！

另我对房价是否会下跌的看法如下：

2019 年房价已经开始下跌了吗？ - 国政委的回答 - 知乎 https://www.zhihu.com/question/305672094/answer/702256936

知乎用户 陌上公子 发表

房地产三次大崩盘

都说日本崩，来看看到底怎么崩的，，从 91 年到 05 年跌去 70%，而 91 年到 92 年一年间便跌去了 30%，91 年到 94 年大概跌去 50%。

美国的次贷危机记忆犹新，也是一个典型的房产泡沫，3 年间跌了 40%。

很多人都说，中国的房地产走的是香港模式，来看看一地难求的香港。

不知道是巧合还是什么？这三个地方，3 年时间都跌去了 50% 左右，下降曲线没有呈现明显的指数特性，而是一条斜率固定的线，我们可以认为第一年跌 15-20% 的样子。如果说一年跌了接近 20%，那么我们就可以叫做崩溃了，这个定义不严谨，但很直观。

美国人不傻，日本人也不傻，香港人也不傻，但是结果都是一样的，你说这些人不会想办法去控制吗？不会想办法去不让这个跌这么多吗，不好意思，市场，这只手，真的可以为所欲为。既然别人都跌 50%，如果我们一旦进入这个下降通道，我们大概率也差不多，我们是有特殊性，但我们和他们的的共同性远大于特殊性。

记住，我们只是一个在这个世界上到目前为止存在了 70 年的体制，没有那么特殊，好了，这个就说到这。

所以，我觉得未来如果有崩溃，我们的崩溃大抵相似。

我们会崩盘吗？

不会，起码 2019 年不会。

崩溃需要太多的因素了，房地产是大金融领域的产物，我们不能因为我们买不起，就说他要崩，是的，是不合理，但是不合理的东西多了。

《大空头》是讲美国次贷危机，一群人看空房地产并成功从中获利的故事，你可以看到，即使当时美国房地产里面有那么多问题，但是这些人发现这个问题后，还是生生等了几年时间，房地产才开始真正暴雷，而几年前问题就已经非常严重了。

而在看空的人中就有一个因为没能够看到崩溃的那一天自己就先崩溃了。

而且，你要记住，房地产崩溃是所有有话语权的人都不想看到的事情，这和当时美国的情况一样，出了问题后，华尔街银行都在想办法如何去堵这个窟窿，有没有可能堵上，有可能的，政策，金融，一切都在想办法堵，只要能堵上，就不会让他崩，但，正如刚才说的，市场，真的可以为所欲为，最后的崩溃，是因为真的堵不上了。

所以，我们在出问题的时候，其实就是在不断堵，就看最后那一次，能不能再堵得住了，而能不能堵得住，不仅是积累的水势大不大，还要看内外部环境，最终，还是落到一个国运头上似乎最好解释。

什么时候崩溃？

这个问题我提出来，并不打算回答，你也知道，我回答不了，而且没人回答的了，只能大胆猜测。

我们和美国不一样的地方在于，我们对于普通人的贷款政策是比较严的，目前普遍施行的是 3 成首付，而且贷款是要看个人流水才能审批下来的，崩不崩就是看贷款会不会还不上，贷款还不上，就有大范围债务违约，银行就会没收房屋，然后拿出去拍卖，大范围的拍卖会造成房产市场的进一步下滑，银行坏账太多，如果兜不住，就只能倒闭以谢天下，银行的倒闭才是崩溃的最后一根稻草。

那么，一切问题的重点就转移到了贷款是不是会违约以及贷款什么时候可能出现大规模违约风险？

买房无非两类人，一类是普通的刚需六钱包买家，如果暂时没有出现大规模的失业问题的话，这部分是不会有违约风险的。二类是杠杆炒房玩家，在房产不断升值的过程中，这类人是玩的很 high，多高的杠杆都不怕，他们怕的是银行不给他们杠杆，但是如果房产不升值，维持稳定，也就是现在上头要的这种效果的话，这类人就比较着急了，因为杠杆是有成本的，不光是利息成本，还有本金的成本，现金流的压力，这种情况下，1 年可能咬咬牙，2 年估计就坚持不住了，这样的结果，就是，开始释放手中的房产，降低杠杆，这样的结果导致市场上二手房增多，买家议价空间增大，所以，就是变相降房价了。这是好的情况，坏的情况是，大家都这么想，都急于出手，房价过快下降，导致杠杆玩家直接挂掉，房子收回到银行，开始死循坏。其实，房价稳定，既不涨也不降，让这些人慢慢的去杠杆，避免出现系统风险，是一条正道。

愿望当然是好的，但是，还是那句话，市场，是真的可以为所欲为，历史会给我们一个怎样的结果，不得而知。

整理了一些热点城市的房地产数据，可以搜索 “一弦” 公众号，回复 “数据” 获取热点城市新房、二手房成交量、存量情况，数据每月更新。

知乎用户 加小油 发表

大学政治课上记得老师提过，日本房地产破灭的时候百姓很惨，但是企业在钱最热的时候购置的海外资产确实实打实的。以至于泡沫破灭后，呈现了日本现在复杂的社会情形。居酒屋文化、不跳槽、少子化等等等等。

这几年下来，中国政府比日本更进一步。一路带一路，援助都是人民币。他国政府要花钱还得到中国买，和当年粮票一个风格。因而把产能大量涌出。

我觉得等哪天有国家房地产泡沫了，十有八九会向中国学习。疏堵结合，政策每隔几个月就改一改。房价要跌了拉回来，房价要涨了又压下去。14 年房价就呼要崩了，到 17 年居然还在涨。你说买不起了，我就不卖地，搞搞二手房交易税。市场需求高了，再拍两个地王增加土地。

我觉得就是借鉴了日本的房地产泡沫才憋着不让破。

知乎用户 konway 发表

1，我们的房地产很健康，没有泡沫。

2，如果有泡沫，那千万不能破。

3，如果要破，不能破在本届政府手里。要相信下届政府的智慧。

以下是创新:

4，冻结二手房交易，可以延长泡沫时间。

5，拆掉旧房，可以人为创造刚需延长泡沫时间。

知乎用户 开车阵亡杨大少 发表

“我们一定要建设强大的海军”

——毛泽东

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知乎用户 susanna wang​ 发表

日本的楼市泡沫跟美国 29 年股市大崩盘，1987 年的股灾，2000 年科网泡沫破裂，2008 年次贷危机的本质都是一样。

都是加杠杆加出来的危机，最后流动性没了，才发生的崩溃。

纵观历史，世界上任何一个国家，任何一个角落，都没有只涨不跌的资产。

资产泡沫为什么会破裂，是因为这个社会的资源是有限的，你不可能让所有的资源，跟随泡沫一起膨胀下去，就比如货币，你不可能永远宽松下去，只要货币扩充的比例，低于了泡沫扩张的速度，泡沫就有可能被刺破。

换种说法，财富的本质是社会的生产力及各种商品的总和，钱只是人类自己创造出来衡量这些商品的一个货币符号。

大部分人的财富，不仅仅指拥有的现金货币，还包括房子， 股票，债券，珠宝，汽车，艺术品等等形式存在，这些资产统统都被称为可变价格资产。一般情况下，全球货币供应量，应该和全球 GDP 是一样的。相差也不会很多。但是可变资产的价值，通常都是 GDP 的 4-5 倍。也就是说，你觉得手上的东西很值钱，但其实真实情况是，压根就没有这么多钱存在。举个例子，股市不涨不跌的时候，股价能有 20 块钱，当所有人都卖的时候，可能跌到 5 块钱你都未必出的了手。

所以，经济中其实没有那么多的钱，你觉得那些很值钱的东西， 都是以信用支撑的，这些东西都是协商价格，所以一旦发生危机，流动性开始枯竭，这些价值可以说没就没了。一旦危机中大家都倾向于拿着货币，那么可变资产的价格就会快速下跌，因为本来他就多出了 4-5 倍。那么，当大家都把货币藏在床底下的时候，货币就更不流通，货币总量也就更少了，挤兑就会开始，最终波及到整个社会的各个方面，经济出现衰退。

所以每次危机到来的时候，通常都是非常迅猛且快速的。你会发现很多资产的价值，一夜之间怎么就全都消失了。

不管是哪一场泡沫中的资产崩溃，都是因为整个社会猛加杠杆狂印钱，这些信用货币透支了未来十几年甚至几十年的生产力，怎么来的就怎么还回去。

最终一切归零。

目前中国的 M2 等于美国加上日本之和。

当然，中国一直是一个出口结汇的国家。这么多年连续的贸易顺差，就体现在了货币增量上。

而且这些货币增量，现在基本都体现在房地产的市值里面，也就说也已经被固化下来了。

这是过去 40 年中国发展历史的结果。

但高层也非常清楚，经过 15 年之后一轮暴涨之后，楼市这个资产泡沫不能再继续扩张下去了，因为不可能再有那么多的货币扩张，来支撑这个泡沫继续膨胀下去。

所以严防死守，各种调控，防暴涨即是防爆跌。中国政府对楼市的调控能力是非常强的。

另一方面，通过科技转型提振经济，让楼市阴跌，用 5-10 年来消化这个泡沫，这是大家都愿意看到的最佳方案，伤害最小，前提是可以成功的话。

Ps：

我真心希望以上方案能够实现。

但是人性的贪婪，在哪次的泡沫中，都没能经受住历史的考验。

以上。

知乎用户 老汉​​ 发表

启示就是房地产崩了也不会使国家崩溃。

知乎用户 韦伯 发表

你们这么多人都觉得中国房产泡沫很大，说明中国房产泡沫不大。只有你们中的绝大部分把身家投进去，欠银行几十年债，才会把房价推到无人接盘的地步，那才是泡沫。

知乎用户 東寧地产​ 发表

日本房产泡沫对日本房产市场的影响一直延续到了今天，日本房产市场目前一直维持在稳定合理的范围内，很多人在面对国内房产市场的时候，不由得产生一定担心，中国的房产会不会像日本当年一样来到泡沫时代呢？

“中国房产没有大量泡沫” 是出自著名经济学家黄友光，但也有人说真正的泡沫都是在破裂后才知道有没有的。中国犹豫特殊的社会环境，所以所谓的房产泡沫与其他国家也是有很大的去别的，以后不一定会上涨，但也绝不会突然性的崩盘。

知乎用户 匿名用户 发表

20 年后，印度，印乎网友 a: 中国的启示，千万不能锁市！印乎网友 b: 你个扣菊花的知道个锤子，国家在下一盘大棋你知道不知道！

知乎用户 耐萨里奥​ 发表

日本房地产泡沫破灭的悲剧，失去了第三次工业革命，失去的 30 年告诉我们绝对不要刺破房地产泡沫，特别是第四次工业革命近在眼前，刺破泡沫就会失去这次工业革命，更不幸有可能在大萧条中走上对外扩张的道路，给中华民族带来灾难性后果，首先对房地产要有正确认识，房地产是支柱产业，每年进入工作人口 1600 万，全国十几个中心城市就能容纳那么多人，谁出价高谁就能留在这些城市，所以一线城市，省会城市是有真实需求的，其次房地产即使印钞机，又是蓄水池，给地方带来巨大的财政收入，可以观察货币供应史，货币一直都是超发的，这也是为了弥补有效需求不足，稳定房地产就是稳经济，稳就业；还是要大力建设保障性住房，公租房，让大部分人有房住；其实 4 万亿就做了很好的榜样，使中国一举从农业国进入工业国，房地产得来的钱可以大力投入第四次工业革命的各领域，使中国经济进入一个新阶段，更有竞争力，那么那么多本科生就有了就业空间，内卷就不会这么严重。刺破房地产泡沫，只会令经济下滑，债务违约，经济进入通缩，就业更加严峻，内卷加剧，道德水平滑坡，人们笑贫不笑娼！

知乎用户 dihao1983 发表

只要香甜的奶酪确实在眼前存在，

哪怕奶酪旁边的陷阱有再多尸体。

都不会阻止老鼠们源源向前攀爬。

确定性的巨额收益，

风险便不再是风险，

而是需解决的对象，

所谓，

杀头的生意一直有人做，

赔本的买卖从来无人干！

譬如，

抢银行死了那么多人，

也不见抢银行的绝迹，

反而花样翻出各施其谋，

从而升级为技术活，

专业人士地干活！

房地产同理，

日本房地产泡沫破灭的启示，

不在于不拉高泡沫，

而在于，

拍卖，摇号，积分，限购，限贷，抢人大战，“人才” 房，棚改户，涨价去库存，etc，等专业操作手法。日本人哭晕在厕所！

他们说：

这一次不一样，我们不一样！

里约热内卢，聪明人之都

知乎用户 煮豆染肚脐 发表

你们那些说启示就是房价不能跌的答主，不觉得自己有陷入幸存者偏差的嫌疑吗？

飞回家的战斗机机翼部位的弹孔多，发动机上弹孔少，所以应该在机翼部位加厚装甲，而非发动机部位吗？岂不知发动机中弹的战斗机是极少能回家的。

日本把泡沫刺破，导致失去二十年三十年这是事实。同样也要知道，还有个地方泡沫没刺破 (割耳巴想刺没成功) 导致 1991 年就直接嘎嘣掉了呢。

泡沫产生的时间越近，就越容易刺破。日本能成功在不造成大崩溃的前提下刺破泡沫已经算个奇迹了。我国房地产及其相关产业现在这么大体量，能像日本上世纪八九十年代那么搞个失去若干年的结果，就已经是祖宗保佑了。

知乎用户 鱼头好吃鱼尾好吃 发表

教训就是。欧美不 QE 的时候，别主动 QE。

反过来也一样，欧美日 QE 的时候，别不 QE。

知乎用户 述而不争 发表

启示就是

永远不要放弃制造业，任何竞争对手哪怕是个编草鞋的也得把他挤兑死才安全

知乎用户 成民 发表

房地产带来的恶果包括（社会经济的虚假）（物价的上涨）（超前消费）（生育率下降）特别是生育率一旦降低就很难回升，意味着原有的人口结构每年以肉眼可见的速度坍塌。

房地产带来的虚假经济，给人造成一片繁荣的假象，也造成了人民超前消费的不良意识。当人的超前消费能力到达瓶颈，那么人的抗风险能力是非常弱的，一旦遭到不可控的因素，那么房地产带来的恶果便会凸显出来。

受到疫情的冲击，有些地方为了稳住房地产市场，仍在源源不断的输送资源。就像是吸毒者为了满足自己的毒瘾而更疯狂的吸食毒品。

最后的赢家只有小部分在高位时抛出的聪明人，他们可能会小赚，但绝对不会亏本。而大部分普通人，只能成为接盘的牺牲品。

知乎用户 关之檀​ 发表

为什么大家就不喜欢宏观的角度来看问题呢。

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现在想想，2008 年开始的房地产涨价潮，在九几年的时候就已经注定了。中国股市诞生的那天，就是注定今天中国房地产涨价的。

记得 2002 年的时候，中国经营报就开始不定期的拿日本房地产泡沫说事，那时我还幻想我们英明伟大的政府会成功过避过这个大坑，可结果却是 2008 年开始呵呵呵呵。

纠其原因却是始于美国经济刺激计划，美国的量化宽松政策，其实就是一种对于其他国家的一种变相抢劫，面对这种抢劫我们的政策，就是你流氓我也流氓。我们的计划开始是完美的，我们拿出超发 4 万亿来刺激实体经济，然后股市作为蓄水池将多出来的钱沉淀。可是万万没想到，钱到了银行手里以后，银行最完美的选择竟然不是那些实业，而是房地产。于是饿的要死的企业，继续饿死。大量本该死去的房地产企业活了过来。

四万亿就这么把房地产推起来了，问题中最关键的股市却一直沉默，毫无一个国家晴雨表的作用。本该做为人民币锚点和蓄水池的股市，毫无担当的那么稀里糊涂的鬼混着。

原因很简单在他诞生那天开始他就是少数人的玩物，少数人把他变成可操作的游戏。他们严控股票的进入，以防本来的就资金总量在不断缩小总池子，被新进的股票稀释，导致总体价值的进一步下跌。

可是越是这样，股市就越得不到投资者的信任，大家就用脚投票。于是股市越来越臭，逼着少数人制造各种话题，来刺激股市。最后大家已经麻木。

就这样股市的上升与下跌，竟然发生了可以和国家总体经济形势反着来的国际奇观。自然他的人民币锚点和蓄水池功能自然抓瞎。

可问题是！美元从 2008 年到现在为止一直超发，于是为了我们不被美元帮抢劫，我们也超发，而且通过可怕的杠杆效应，我们超发必须是美元的好几倍，才不会被老外抢劫。可这个时候股市完全失灵，实业已经搞得死去活来，只有互联网一只独秀，但是互联网企业的属性是容纳不了这么多资金的。能放下手边直接用的就只有房地产了。于是人民币的锚点就改在了房地产上。

所以就是上上界的少数人给上届人挖了股市的坑，上届人由于忙于和上上界争权，上界人对地方政府是失控状态，上届人唯一能做的就是四万亿，当时理论上 2008 年是有好多种方法软着陆或者硬着陆的。但是坑十多年前就已经挖好，上届人唯一的选择就是接着挖个坑，让这届人跳。

其实每一次限购，都是一次有着长远预谋的大计划的一个节点。终于今年这个围栏合拢了，进来的谁也别想跑，没进来的却又羡慕围栏内草料有多丰富。

所有中国的炒房者都是棋子一枚，都在棋盘上。只是将相兵帅的区别而已。

所以日本的泡沫经济对中国唯一的借鉴意义就是，千万别让他破了，只要不破，一切都好说后，大不了再挺几年，下界来接盘呀。或者就是搞掉股市那帮少数人，然后让股市做出该有的作用，不过烂了那么多年，想改可不是朝夕之间能改的的事，他们已经连带路党都敢做了。

不过要是真改好，那么未来的投资渠道就应该跑到股市去了。只不过股民被笑话了好几年了，大家还是喜欢看笑话。

两种政体之间的事是没法借鉴的。

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

高位接盘的人最惨。

日本的经济在 1980 年赢来巨大的发展，和老美签订了广场协议，日元大涨，日本国内经济强劲，银行利率又低，然后在这种情况下，日本的房价开始了暴涨，从 1980 年到 1990 年这十年时间里面，日本的房价翻了 5、6 倍，然后再 1990 年的时候达到了日本房价的最巅峰，号称日本六大城市的房产价格就能买下整个美国。在 1990 年的时候，你跟日本人说房价大跌 8 成，日本人只会以一种看傻子的眼神来看你，觉得你是个白痴，日本经济那么好，制造业那么强，怎么房价会腰斩。就像我们现在你如果跟人说国内房价要腰斩，那些人会说你是傻子一样。可惜，市场规律不是能靠人为能逆转的了，只能往后拖延，在 1990 年日本房地产达到巅峰的时候，日本政府开始锁紧贷款额度，然后先是一些高杠杆的炒房客破产，然后又起了连锁反应，很多人开始抛售日本房产，造成了大量房源上市，却没能力接盘，然后日本楼市就开始了一泻千里。

从 1991 年开始到 2006 年，日本房价整整下跌了 15 年的时间，这十五年里，不管你在哪一年抄底，都是炒在了半山腰了。然后从 2006 年开始到现在，又过了十五年，现在日本的房价才刚刚涨到 1991 年巅峰时期的 50% 左右。

现在我们国内北京、上海、深圳的均价和东京的均价基本一致，但是北京、上海、深圳的人均收入却不到东京的 4 分之 1。

大家从这张图里面可以很清晰的看到，日本房价进入下跌区间以后，是经历了连续长达 15 年的下跌，大家认为我们的楼市进入下跌模式以后需要走多少年呢？

其实我们的房价可以很明显的看到，从 2000 年到 2018 年都是在上涨，只有从 2019 年开始，才算是进入了横盘期，刚需也接不住盘了。现在国内的房价，已经是在绝对的高位了，人们的收入，也涨到了头。

彭叔每次看到日本的房价走势图，都会感觉心惊胆战，尤其是那后期连续 15 年的房价下跌期，你以为已经跌到底了，其实它还能继续跌，你根本不知道什么时候才是抄底的时刻。

彭叔也知道我们的情况和日本不同，但是经济规律的本质是相同的。利用房地产来刺激经济发展，总是会要还的。

日本当年房价崩盘的四个信号：

一、房贷利息从 2.5% 涨到 6%。

二、房价连续上涨了 10 年，翻了 5、6 倍。

三、房贷额度紧缩。

四、中产阶级收入增长缓慢。

对比我们现在的楼市情况，是不是觉得这四个信号都已经出现了。

在日本房价 1991 年崩盘以后，日本开始不断降息，只用了 5 年世界，在 1995 年的是，日本的贷款利息从 6% 降到了 0.5%，但是依旧没有阻挡住房价的下跌。

当房价已经涨到顶的时候，降息对于楼市的影响甚微，更别说降准了。

日本当年选择主动刺破房地产泡沫，用失去的二十年换来了现在的繁荣，我们的楼市未来会怎么走，谁也不清楚。

唯一可以确定的就是，不管在什么时代，总会有一批高位接盘的人，他们是最可怜也是最无奈的人，希望大家别成为这种可怜人。

知乎用户 小楼卧听雨 发表

1. 主权是第一位的，一个被美国驻军的国家，却妄想在经济上打败美国，这是多么不切实际。枪杆子才能保卫自己的经济果实。

2. 指望汇率贬值消除房地产泡沫的路注定走不通。房价上涨的泡沫只会带来内部通胀，只能内部消化，进而侵蚀制造业的基础。

当年的日本，其房地产泡沫破灭时，经济基本面是非常好的，汽车、电子、半导体等领域，是可以和美国分庭抗礼的存在。90 年代，多少年轻人以拥有一个日本随身听而视如珍宝？

当年的日本，即使泡沫破灭，外贸仍然长年顺差，而顺差必然带来日元坚挺和升值压力。所以，昭和青年们透支未来 20 年吹起的泡泡，就只能在后续的 20 年中自己还债，并留下了看不到希望的平成废宅。

3. 房地产泡沫的破灭对日本民族精神的打击是致命的。看不到未来的平成一代，自我阉割，大大降低了大和民族的凝聚力与威胁性。反向理解，美国对日本的改造大获成功。

记得看过一个日本媒体采访青年 “是否愿意为日本而战” 的视频，有人竟然直接说，如果一个国家让年轻人流血，那这样的国家让他灭亡好了。

看到这个视频的第一反应是，三岛由纪夫白死了。

一个国家想持续强大，就不能剥夺年轻人的活力与梦想，不能让年轻人躺平。

知乎用户 去吃吧 发表

日本房地产泡沫还没破灭呢

在新的官方数据中，2021 年 12 月近畿圈二手公寓成交均价为每平米 37.76 万日元（约 2.1 万人民币），同比上涨 9.3%，连续 11 个月同比上涨。其中，大阪市为 52.3 万日元（约 2.9 万人民币），同比上涨 12.9%；神户市为 32.1 万日元（约 1.8 万人民币），同比下跌 1.7%，京都市为 49 万日元（约 2.7 万人民币），同比上涨 5.6%。

据日本不动产研究所（RealEstateEconomic Institute, REEI）25 日公布的数据显示，2021 年，日本首都东京及周边地区新公寓的平均价格达到了每间 6260 万日元（折合人民币约为 348 万元），打破了 1990 年日本经济泡沫时期所创下的 6120 万日元（折合人民币约为 340 万元）的历史高位。《证券时报》引用数据指，从 2020 年 5 月开始，日本首都圈的二手公寓总价连续 17 个月上涨，2020 年 9 月总价平均为 3693 万日元，2021 年 9 月总价平均为 3985 万日元，目前涨幅已经达到 7.9%。

知乎用户 师说投资​ 发表

首先点评一下 “泡沫” 这个词。我是学经济学的，在市场上呆了这么多年，我感觉，经济学就是个悲观的学科，因为经济学家通常只是研究了一些悲剧，喜剧不怎么去研究，特别喜欢研究泡沫，像南海泡沫、郁金香泡沫、房地产泡沫，大家都印象深刻。再加上现在生活中感觉到有一些价格太高的一些现象，我们也很喜欢把它叫泡沫。这时候就带来了很多对经济发展中存在的问题的一些误解。

我这几年感受最深的，比方说在中国，大家讲泡沫最喜欢讲的就是房地产泡沫。房地产泡沫说了这么多年，我身边的这些经济学家朋友往往都是买房买的特别晚，因为他们受这个观念的影响太深，受教材的影响太深，总觉得这个泡沫要破灭。

但实际上很多时候是我们经济学学得不够深，我们的很多理解、很多的分析、很多的研究报告，事后看都存在错误的理解，房价问题是经济学家预测错得最多的，就是一个典型的例子。

知乎用户 股海冲浪 发表

日本房地产泡沫的历史，对于我们观察中国房地产市场的发展变化，以及市场变化下的行业格局，具有重要的参考价值和借鉴意义。

1989 年平成时代到来，被称为平成鬼平的三重野康就任日本银行总裁，说了一句耳熟的话：「工薪族努力一辈子也买不起房子的社会是不正确的」。这句话的中国版是，「房子是用来住的，不是用来炒的」。

他深知日本活在虚幻的浮华里，地产泡沫越早刺破摔得越轻，三重决定主动刺破泡沫。这也意味着，政府意识到资本市场的巨大隐患，金融导向刺破房地产泡沫，采取财政和紧缩银根国策。

1991 年，日本离婚率暴涨，超过了正常水平的 2.5 倍；富士山脚下著名自杀森林的青木原树海，迎来了自杀高峰，人数超 2000 人；银行、房地产等企业的破产数量超过 3000 家，啃老族率先在日本流行。

也是这一年，日本最大的城市东京，3 个月内房价暴跌 65%，一夜之间千万富翁变「负翁」，拉开了全日本地产崩盘的序幕。

地产紧缩带来资产价格迅速下跌，但负债并未下降。金融机构也不愿意再借钱房企，贷款的断流让那些拼命贷款买地的企业遭遇资金链断裂危机，很多房企没有支撑到土地售卖就破产了；破产的房企无法偿还市场或银行的贷款，紧接着银行破产，一场系统性的崩盘接连发生。

雪上加霜的是，日本政府坚决抑制房地产炒作，推出《地价税法》。在政府强力干预下，1992 年后，日本六大城市（名古屋、横滨、东京、京都、神户及大阪）平均地价开始逐渐下降，由此开启地价下降通道。现在日本的地价水平大约相当于 1980 年代初的水平。

不过，1992 年至 2007 年 16 年间，日本平均地价长期低迷停滞，但国内 GDP 始终维持在 500 万亿日元左右，经济总量并没有发生根本性变化。与其说日本经济长期低迷源于房地产泡沫的崩溃，不如说是经济的长期低迷严重拖累了人们对房地产市场的未来预期。

总之，下降的土地价格对房企的资产负债表带来毁灭性打击，房企面对从利润最大化到负债最小化的转变。当时的日本只有两种房企，一种是已经破产的，还有一种是正在破产的。两年时间里，日本 2323 家房企集中破产，平均每天能倒闭 3 家。截止 1993 年，不动产企业倒产负债总计 3 万亿日元。

这场泡沫经济崩溃后，日本房企经历了长达 20 年的「至暗时刻」，进入到漫长的调整复苏期。整个地产行业也在不断洗牌，大多数中小房企已经退出日本的房地产舞台。

时至今日，日本楼市历经多轮周期，头部房企格局几经洗牌。TOP20 房企名单上，只有三井、三菱、住友三家成功穿越了五十年，仍然占据 20 强一席之地。

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资料来源 / 东方证券 制图 / 风马牛地产研究院图片

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目前仍然活跃在日本房地产市场的企业主要有四类：

第一类是穿越牛熊周期的王者，也是背有靠山的财阀系，上述所说的三井、三菱、住友和东京建物等；

第二类是轨道系房企，经营轨道交通与沿线房地产，比如东急不动产、小田急不动产、阪急不动产和近铁不动产等；

第三类为金融商社系房企，分属于日本六大财团的核心企业，野村不动产、伊藤忠都市开发、三菱商事、丸红不动产等企业背靠野村控股（日本证券公司）、伊藤忠商事（综合贸易公司）、三菱商事（日本综合商社）和丸红商事（日本综合商社）；

另一类为泡沫崩溃存活的房企及新兴地产商，如大京不动产、森大厦、Gold Crest 等，它们资本效率高，经营灵活。

一切还有的玩

泡沫崩溃后，地产行业倒也不是说一切都没得玩了，事实上，在 2009-2019 年，日本核心城市的房价其实也在稳步上涨。这十年，东京房价涨幅约为 30%，看起来似乎偏低，但由于日本零利率 + 可观的租金回报，住宅这个投资品类的抗跌属性依然是最好的。

要注意的是，日本只有东京涨势较好，周边二线地区涨幅仅为 10% 左右，而三四线地区则没有涨幅，这种情况也必然在中国重演。

东亚根本没有新闻，一切都是泡沫历史的重演罢了。

话说回来，急转直下的 20 年里，日本房企大佬们都有各自之穿越法则，行业也会有新的机遇让企业成长起来。

近年来，日本全国商品房销售规模基本稳定在 7-8 万套 / 年，总量稳定且市场集中度不断提升，2020 年 TOP20 房企市场集中度高达 58%，而三井不动产、三菱地所、住友不动产等三大房企穿越周期而屹立不倒，时至今日龙头地位稳固。

一开始，龙头房企对崩盘也是手足无措，三大房企在地产泡沫破裂后连续多年负增长。进入 21 世纪后，三大巨头的经营情况才逐渐好转。除了经济复苏这个大环境外，总结来看，这三大王者都有以下共同特质：

第一，分散经营，通过物业管理、运营收入熨平周期中开发收入波动；

原有的「重资金 + 重资产」模式玩不转了，房企们围绕地产开发探索轻资产业务。如住友不动产分阶段提出中期管理计划，从发展定制建设及经纪业务，到房地产收费业务，再到持续投资租赁事业。步入存量时代，向流动性更强的轻重并举的业务模式转型。

三井不动产转型之路亦有异曲同工之处，向利润率不高的代建业务转型，行业低谷期也可维持开发部门正常运转，并为管理部门贡献经纪业务、物业管理机会，同时针对存量房市场的轻资产业务拓展，主要发展经纪业务和出租公寓管理业务。此外还更为倚重房地产证券化市场，不断推出写字楼、租赁公寓和物流地产 REITs，并从中获取物业管理费和基金管理费。

第二，持币为王，金融机构支持，财团内部交叉持股，提高抗风险能力；

楼市危机后，日本三大房企通过处置大量闲置土地，出售海外资产以及收益性较差的资产自救，从而强化现金流、改善财务以平稳渡过危机。住友和三菱亦通过缩减人工成本、放弃海外战略、出售海外资产等增加现金储备。

更为重要的是，三家巨头命好，背靠「神秘背景」，分属于三井、三菱、住友等财阀，这些财阀控制着日本大量公司，长期掌握着日本经济命脉，并通过内部交叉持股的方式，分担了旗下房企的亏损压力，掌管着多家金融机构的三大财阀也随时可以为房企提供充足的弹药。

西游记诚不欺我，有背景的妖怪都被领导接走了，没有背景的大多被孙悟空一棒打死。

第三，优秀的管理能力、品牌影响力、策划能力等内部因素。

此外，三大房企还在逆周期时的主动求变，拥有穿越周期的卓越能力。分拆 2021 年三井与住友两家的业务可以看到，与房地产开发相关的业务均仅占 30% 左右，写字楼租金和物业管理收入比例较高。在行业进入成熟期后，管理、服务溢价使得运营的利润率也高于房地产开发。

三菱地所的状态也类似。

2019 年销售额约 820 亿元，总资产达 3750 亿元，但在三菱地所业务中，住宅仅占销售的 33%，大部分的销售和利润贡献都来自商业地产。但值得注意的是，其住宅业务的销售利润非常薄，竟然仅有 8% 左右，住宅反而变成了不太赚钱的生意。

活下来，但不像从前

日本泡沫崩坏之后，在同类企业纷纷倒闭跳楼之时，还是有几家房企侥幸活下来了。

**一是曾经的业界之王——「大京不动产」，**如果你对中古屋有兴趣，应该会看到东京到处都是「Lions Mansion」，这些就是大京盖的。只不过泡沫后，大京不动产开始走下坡，现在变成了美国欧力士（Orix）的子公司，所以新的「Lions Mansion」已经不多见了。

现在，大京不动产除了主要经营的住宅开发管理外，**还通过参与大规模复合开发和住宅以外的各种房地产的开发管理中介等，即空屋改造业务，**积累经验和技巧，进一步提高房地产事业的综合实力。但实力早已不可同日而语。

如果说大京不动产是卖身求活，但森大厦的在泡沫崩溃期间也能逆流而上，更充满戏剧性。上海小伙伴可能对森大厦不陌生，中国曾经的第一高楼上海环球金融中心，就是在森稔（森泰吉郎的大儿子，于 2012 年去世）的冒险下建起来的。

成立于 1959 年的森大厦株式会社，总部位于东京都港区，旗下代表性项目包括六本木新城、表参道 Hills、上海环球金融中心等。靠风俗业捞到第一桶金的森泰吉郎投资地产，建立了森大厦的商业帝国。20 世纪 80 年代末，成为了全日本第三大房地产开发商。甚至森泰吉郎在 1991 年被《福布斯》列为世界首富，资产一度达到 185 亿美元。

说起来，这也可以看做是新时代的开始，因为东方至此再无世界首富。

**据传，经济危机期间，森大厦通过风俗业居然奇迹般活了下来。**毕竟食色性也，开在东京圈位置极佳的多家连锁风俗店受泡沫崩溃的影响有限。所以，他也能从容不迫地说出「与其考虑其来源，不如考虑其特点并加以利用」。

相比于刺破房地产泡沫，中国政府金融政策导向更偏向软着陆，即让房地产发展与人口城镇化及人民收入不断同步增长，努力做成一个不会破的「橡胶泡」，不会让这个泡泡无控制膨胀至破裂。这也意味着，地产行业会从短痛变成长痛，房企都不死不活，才是大概率的事情。

日本房企曾经走过的路正映射着中国房企未来的伏笔，不管怎样，日本房企穿越牛熊的调整方式，是值得当下的中国房企借鉴的。

对于国内地产商们而言，转型的号角其实早已吹响，调整业务基本面、改善资金面，这两点近几年中国房企们一直在抄作业。

其实日本的现状已经给中国房企们启示了：要不就是有个背景强大的好爸爸，要不就是依赖好学生长期以往、持之以恒的自律。

临时抱佛脚在危机面前作用不大。

就像减肥，长期暴饮暴食，就算节食暴瘦，最终也很容易反弹。

知乎用户 工人阶级 发表

癌症的早期怎么治疗最有效？手术治疗，对于早期或者是较早期的实体肿瘤患者而言，手术切除是一种首选的治疗措施，结合患者的病情程度，来选择合适的手术治疗方法，比如根治性手术，因为恶性肿瘤生长特别的快，表面不会产生包膜，周围的正常组织之间不会产生明显的界限，局部浸润特别的明显，通过手术治疗，可有效缓解患者的病情，且能延长患者的生存时间。

日本当时就是做的这种手术，各位细品。一刀切了只会影响一个部位（行业）。如果扩散了化疗？影响的是全身。

知乎用户 Brody·Wilson 发表

1992 年之前，日本是不收房产税的

从 1992 年开始，日本开始收 0.3% 的房产税，房产税确实能降房价

日本最大的失败就是收房产税时间太晚了，日本六十年代或者七十年代收房产税，100 个广场协议把日本都不怎么样

不收房产税，必然导致爆炒房地产，房价暴涨，最后酿出大麻烦

香港岂止目前也是不收房产税的，香港的房价怎么样，大家都懂，香港发生了什么，大家也都懂

知乎用户 季翔 发表

历史给人的唯一教训，就是人们从未在历史中吸取过任何教训

日本与中国房地产泡沫的产生可能是各不相同，各有原因，但是破灭的原因绝对是一样的。

都是人的贪婪

知乎用户 青山院士 发表

参考价值不大

中国房产泡沫对于一线影响小，北上广房子绑定的是户口，户口才是我国的最大泡沫。

知乎用户 西村疯婆子 发表

启示就是老爷们手头的那几百套房子得早点套现然后润去美帝。至于以后的水深火热关他们啥事？

知乎用户 老实人 发表

16 年之前跟 90 年代之前的日本差不多，接下去就看 16 年之后政策怎么处理了。

说到底，就是一副烂牌怎么样打，有且只有两种结果，一种是把烂牌打烂了，比如小日本当年，一种是把烂牌打的不那么烂，希望我们是后一种，从现在形势看，很有可能是后面一种。

接下去花十年左右的时间，把各行业的过剩产能淘汰消化，消除债务危机，实现从制造型经济转换成消费型经济。如果能实现，是我们的幸运……

知乎用户 道朗马泰尔 发表

资本主义自由市场的经验对计划经济行政指令比天大的环境有什么启示？

树上掉下的苹果对牛顿是科学启示，对明朝大儒们就是：哇，我又可以写一首关于果实掉落的无病呻吟的诗了，我多有文采！

别的国家，如果一种资产的交易实质上被冻结了，这种资产就成为了不能变现的垃圾资产，会被成规模以白菜价打包卖给专门收垃圾资产的下家，资产价格也就彻底崩了。

然后你说地球上有一个地方，这种资产的价格非但不会跌，还要稳定几十年，因为银行的抵押物就是这种无法变现的，被冻结的垃圾资产。

这就像水果摊上面变质好几天的水果，再怎么苍蝇乱飞，店主和顾客都自欺欺人地表示这水果还是值新鲜的价格。

店家每天装模作样地开张，顾客像模像样地挑选。

但就是没人买，然后市场的管理者对这种现象引以为豪。

魔幻现实主义。

相比之下，日本的故事简直不要太普通，利息低，就贷款买资产，买的人多了就涨，涨多了脱离实际价值就跌，跌了就抛售，抛售多了就更跌。

过程中对银行造成连带伤害，最后房子回归应有的价格，白领不吃不喝 8-10 年买到。

多平淡无聊。

我估计我们的故事会更峰回路转，更扣人心弦。

知乎用户 知乎用户 1dyd0l 发表

1986 年，东京平均房价直接暴涨 120%，在 1991 年楼市顶峰，东京市区房价高达每平米 1450 万日元。房价全盛时期时，东京都 23 区的地价，足够买下整个美国。

由于担心日元升值导致通货紧缩，日本央行犯下了一个更为致命的错误——货币政策过度宽松，这引发了后续在全日本疯狂的投资与消费热潮，同时也拉开了日本走向 “泡沫时代” 序幕。自 1986 至 1987 年仅仅一年间，日本政府连续 5 次降息后，央行再贴现利率降至 2.5%，这直接导致企业融资额大涨。据统计，1985 年—1989 年间，日本企业融资金额上升了 5.5 倍。

此外，日本大量出口企业为弥补日元升值造成的出口下降亏空，从银行借取低息贷款，在吹大泡沫的同时也进一步提高了杠杆率，这也造就了 80 年代末盛极一时的采购热潮：三菱公司出资 8.5 亿美元买下了被美国人视为 “美利坚标志” 和“繁荣象征”的纽约洛克菲勒中心 51% 的股份；索尼公司动用 34 亿美元收购了好莱坞哥伦比亚电影公司、三星电影公司和汉堡四季酒店；松下集团砸下 61 亿美元买断美国环球影业公司的所有股权；Shuwa 株式会社巨资拿下了洛杉矶花旗广场和梵高的名画《向日葵》。之后，美国广播公司大厦、莫比尔石油公司总部和花旗银行总部都纷纷易主，成为了日本人名下的财产。

美国联邦统计局的历史资料显示，1980 年至 1988 年期间，日本在美国的直接投资增长了 10 倍以上，拥有 2850 亿美元的美国直接资产和证券资产，控制了超过 3290 亿美元的美国银行业资产（占当时美国银行业总资产的 14%）。这种现象在作为美国经济最繁荣地区之一的加利福尼亚州尤为严重，该州 27% 的银行业资产和 30% 的未偿还贷款都归日本人所有。

与此同时，日本股市的增长也是同样疯狂。1983 年，日经平均指数为 8800 点， 1986 年涨至 16400 点，1987 年 1 月突破 20000 点，并在 1989 年年底到达历史最高的 38957 点。1987 年 3 月的时候，日本股票市场的总市值已经达到了 26880 亿美元，超越美国位居全球第一。当时全球股票的总市值是 74670 亿美元，日本占了 36%。

大量资金在流动到房地产市场与股市后，创造了巨大的表面繁荣，日本人的财富也在这一时期疯狂增值，然而高回报的股票和房产与二战后日本形成的出口型经济体系形成了巨大的矛盾，前两者的火热吞噬了发展实业所需要的流动货币。

面对日本当时房地产与股票市场的巨大泡沫，所有人都意识到，泡沫的破裂只是时间和方式的问题。随着 1989 年—1990 年的紧缩政策实施，日本的经济泡沫破灭，日本经济开始迅速下滑。早先的负债、老龄化和少子化导致的人口红利减少、银行坏账、僵尸企业也纷纷浮现出来。从 1991 年开始，日本的 GDP 迅速下滑，到 1993 年，日本 GDP 增长率跌至 0.17%。

日本房地产泡沫破灭先告一段落，来说说眼前的吧！

疫情之下全球经济波动，各国紧闭门户，失业率急急攀升，股市更是一片惨淡！

此时为了未知的高收益去冒险，绝非明智的投资行为，只有黄金和土地才能抵抗通胀，而一度炙手可热的泰国房产还值得投资吗？

其实房产投资跟买股票是一样的道理，只不过 “房产” 是低风险投资，而泰国房产投资的关键词并不是“高”，而是“稳”，稳定的回报、成熟的房产维护才是泰国房产投资的最大优势。

最近这半年，全球经济下行比较明显，但是泰国租金收益仍保持在 5-6% 之间，不同地段租金收益也不一样。

李嘉诚曾有一个著名论断:“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。” 对于开发商来说，拿到一块优质地，项目就成功了 80%；对于购房者来说，买到一个优质地段，投资就成功了 80%。在曼谷，值钱的地段在市中心，而在普吉岛，最优质的地段就在海边。

由此来看，泰国房市更符合国人投资求 “稳” 的需求。

买到租金回报高、增值潜力大的房产只是第一步，房产维护也很重要。对中国投资者来说，人生地不熟，语言还不通，房屋质量和代理商说的一样吗，房产容易出租吗？解决这些问题都需要帮助。这时，选择专业靠谱的开发商和物业公司特别重要。

好的房产开发商的住宅项目不仅地段好，还能保证超高建筑质量和设计品质。

总体而言，泰国的投资环境和国民气质如出一辙，特点就是稳定平衡，不急不躁。尤其是当下，新一轮选举完成，政治环境稳定；GDP 连续保持小幅度增长，经济环境稳定；良好的生活环境和工作发展空间带来源源不断的租客，旅游业带来新的租赁需求，租赁市场稳定。

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知乎用户 张队长 发表

未来五年，中国的楼市股市会大跌？中国不会重走日本老路

一

卖掉北上广深，买下整个美国，中国房价真的永远都不会下跌吗？

我们房价会重蹈 30 年前日本的覆辙，一夜之间彻底崩盘灰飞烟灭吗？

今天我们一起看透它。

前几天，参加东京奥运会的俄罗斯运动员吐槽，他们的房间中居然连冰箱电视都没有，厕所也无法正常使用，感觉就像生活在中世纪的日本一样。日本网友称：对此感到极其羞愧。

曾经豪言要买下整个美国的日本，为什么抠门到这个地步？原谅他们吧，人家已经 25 年没有任何增长了。

我想当下去回顾日本的这一段崛起和衰落史，对我们中国人将有极大的警示和启迪。日本 1952 年 GDP 是 172 亿美元，到 1989 年的时候，GDP 已经达到了 34877 亿美元，40 年时间足足增长了接近 200 倍。

这一年，日本强大到什么程度，日本东京房价的总和，号称可以直接买下整个美国，当时，甚至有日本精英层喊出他们要买下整个美国，让美国变成日本的 “第四十一个县”。

日本资本巨头更是席卷全球，打到美国企业那是瑟瑟发抖，全球市值最大的 20 家企业里头，日本一方独占 14 家、全面碾压他的美国老大哥。1989 年 6 月，索尼公司以 34 亿美元的价格成功购买了美国娱乐业巨头、也是美国文化的象征之一—哥伦比亚影片公司。

在同一年，美国国家象征——洛克菲勒中心被日本三菱集团买下。美国舆论惊呼，这简直是日本第二次入侵美国，上一次是在珍珠港。美国人甚至自嘲说：说不定什么时候就会传来消息，日本人买走了自由女神像。

这让憋了很多年的日本人终于有点扬眉吐气了。索尼创始人盛田昭夫写了一本《日本可以说不》，在日本广受欢迎。因为这主张日本应该摆脱美国的依赖和控制。椎名悦三郎担任外相的时候，甚至在国会上公开嘲讽美国是日本的狗。真是儿为中山狼，得势便张狂。

很多人好奇，战败的日本为什么崛起速度这么快？这一切与它美爹一路扶持密不可分。我们只有将日本的发展放在更大的历史背景中考察，才能看清真相。二战后，最大的政经格局就是美苏争霸，老蒋失去了大陆，美国在亚洲需要寻找新的战略支撑点。日本充当了这个角色。

当时日本战败，物资极度匮乏。 美国可以说给予了非常大的支持。1945 年 –1950 年，在日本整个进口总额中，有三分之二是来自于美国。日本人吃的粮食中有三分之一来自美国的援助。

而真正让日本赚取第一桶金的是朝鲜战争。朝鲜战争让日本成了美军军用物资的生产基地和供应基地，为了战争的需要，美国出钱直接向日本订购大量的物资和劳务服务。 据统计，从 1950 年到 1953 年战争停止，美国对日本的特需订货一共为 23.9 亿美元。占日本总出口额的 50.6%。

1961 年，日本 GDP, 首次超过中国。1968 年，日本 GDP 超过西德。而越南战争，让美国深陷泥潭，说他打穷了美国一点都不夸张。但也打服了日本。

正当日本扶摇直上的时候，他的大哥美国却深陷泥潭。越南战争打了 20 年不说，现在日本的企业又大量抢占了美国的生意，这导致美国经济走向崩溃的边缘。

1985 年美国通货膨胀达到 19.5% 的最高水平，美联储通过加息降低通胀水平，美元迅速升值，又导致美国出口量萎缩，进口量激增。贸易逆差加剧，持续的贸易逆差会让美国经济走向崩溃、社会矛盾撕裂。

而对日贸易逆差，最高时占到美国全部贸易逆差的 80% 以上，这大大刺激了美国人。失业的美国人民冲上街头，举行大规模 “反日游行”。最让人震惊的是，一个叫陈果仁的华人，被两个美国失业工人误认成日本人，将其活活打死。美国民众将怒火扑向了日本人，日本车，日本相关的产品上。

而美国精英将脱困的主意打到日本国身上。

二

1989 年后，日本股市楼市崩跌了 60%，此后 30 年经济几乎是零增长。惨景堪比 1929 年美国大崩盘。这一切，到底是美国背后操纵，还是日本咎由自取？中国的房价会重蹈日本的覆辙吗？

1985 年，一个非常关键的年份。日本面对的情况，与今天的中国非常类似。

同样是人均 GDP 刚超过 1 万美元，同样是经历了 40 年的高速增长，成为第二大经济强国。同样是美国的贸易逆差第一大国，受到美国极力打压同样是开始考虑金融自由化。而美国面临的情况也很相似，就是深陷经济泥潭，想通过打击他国完成自救。

让我们一起回顾下，这场人类历史上最波澜壮阔的经济战吧。1985 年，美国经济深陷泥潭，通货膨胀达到 19.5% 的最高水平，持续的贸易逆差让美国经济走在崩溃的边缘。他们将解决困局的主意打在了日本人身上。

当时日本经过 30 多年的高速增长，经济放眼全球，无人可敌。但在全体日本人内心中有一个深深的痛点：就是他们是经济上的巨人，是政治上的侏儒。早在 20 世纪 80 年代初，日本政府提出，日本要从一个 “经济大国” 走向“政治大国”，

他们也深知日美关系是其成为 “政治大国” 的基石。

美国人非常了解这一点。投其所好，给日本提供了成为政治大国的方案。金融自由化。金融不自由，哪像一个政治大国。改善贸易顺差，以改善日本和世界大国的关系，赢得世界的尊敬。

我们来看看日本政府是怎么做的？1985 年，日本政府发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，揭开了日本金融全面自由化的序幕。1985 年的日本《经济白皮书》指出：出口导向型的经济增长模式已经不可持续，日本必须扩大内需，以缓和与国际社会的关系。可以说，对美国的建议，日本几乎照单全收。

日本的需求，就是美国经济的脱困之法。在美国的贸易逆差中，日本占了 40%, 最高时达 80% 以上。打掉逆差最好的方法当然是提高你产品的竞争力。但美国人想走捷径，让美元贬值。你们可能就要问了，美国人吃错药了啊，脑子抽了，莫名其妙让自己钞票变得不值钱。

其实当中的道理非常简单，美元贬值后，日元就值钱了。日本人原来 3000 日元可以买一斤美国牛肉，现在日元值钱了，我只需要 2000 日元买一斤了。美国的牛肉和本土的牛肉价格差不多了。那买美国牛肉的人是不是就多了。美国牛肉竞争力强了。同理，这也导致美国商品的全球竞争力提升了。

这个伎俩，和过去几年老美让人民币升值是一个道理。难道这么简单的伎俩，日本人看不懂？当然不是。日本人当时想到的是老子天下第一，要收割美国的美梦。

他们密谋着要趁美元贬值之契机，背后捅美国老大哥一刀，以报二战之后惨遭美国奴役之仇，为什么这么说呢？

日本人认为美元贬值对他们国家有利。一大批日本超级企业，正在疯狂地进军全球啊，这美元贬值正好让他们能以极其低的成本吞并收购美国最好的企业，我们知道，日本石油资源非常匮乏，二战的时候不就是因为石油被美国人卡着脖子，导致日本铤而走险偷袭珍珠港。

现在美元贬值，石油又是必须得用美元结算，这变相导致石油因为美元贬值变得便宜了。 日本刚好可以借机买进大量的廉价石油，用来支持日本的工业升级，彻底反超战胜你美国工业。这个便宜日本不占白不占。

就这样，在几个大国的各怀鬼胎下，日本、英国、德国开始带头，大量向市场上抛售手里的美元，这市场里的美元变多了，钱自然就不值钱了。美元开始贬值。这就是历史上非常有名的《广场协议》你可能要问，照你这么说不对呀，既然美元贬值对日本经济这么有利，那日本经济为啥后来又崩盘了呢？

很多人认为就是这个《广场协议》导致日本崩盘，其实言过其实了。真正导致日本经济崩盘的是，在美国的诱导下的一次致命决策错误。当 1986 年日本出现了短暂的经济衰退时，出于对日元升值的恐惧，日本政府采取了错误的政策：从 1986 年 1 月到 1987 年 2 月，日本银行连续五次降低利率，利率低至 2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家中最低。要知道当时美国最高利率达到了 9%。

这下好了，大家都不愿意存银行， 这就造成了大量过剩资金。这些资金到哪里去呢？老百姓都是聪明人，日元升值，生意不好做，大家都去炒股炒房了。这是日本经济泡沫的第一把火，也是日本政府在崩盘前的第一个错误。但日本政府还有纠错的机会，但这个机会被美国人给中断了。

1987 年秋，世界经济出现了较快增长。为了对付可能出现的通货膨胀，美国、西德等相继提高利率。日本银行也准备升息，这也是它们纠正之前错误政策的一次好时机。但不巧的是，10 月 19 日，美国股市爆发了股灾

美国出于自身利益考虑强烈建议日本暂缓升息。注意这个建议很关键。因为当时美国担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向美国市场回流，可能再次引起市场动荡。

你可能很奇怪，日本提高利率，为什么就能让钱不能即时向美国市场回流？资本是逐利的。打个简单的比方，你把美国和日本比喻成两家银行，如果这两家银行的利息都是 3%，现在美国这家银行未来让更多的资金存到他们银行，于是提高利息，这是不是很好的方法，但日本这家银行也提高了利息，这个方法就不好用了。

日本政府虽然不怎么独立，但也不是傻子。他们为什么就对美国言听计从呢？因为日本政府也担心，提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退。因为之前的日元升值完全超出了日本政府的预期，已经处在失控的状态。

另外，当时日本正在实施扩大内需战略，需要以较低的利率来增加国内投资，不希望老百姓存钱，让他们把钱用于消费。于是，唯一的一次纠错的良机，就这样错过了。日本的超低利率政策实施了长达 27 个月之久。

这是日本货币政策的第二次失误，也是一次 “致命的失误”。在误导日本维持低利率政策后，美国的贸易逆差还没有得到很好的解决，那时的美国经济真的不抗打。但别忘了，美国大兵还住在日本岛上呢。

美国逼迫日本签订了丧权辱国的《美日结构性贸易障碍协议》。其中光是美国要求日本制定公共事业投资计划，就规定了必须在 10 年内向美国本土投资超过 430 万亿日元。这是美国对日本的第二次占领。这哪是经济战，这就是赤裸裸的掠夺。美国目的达到了，这一切该收网！

在持续的升值和宽松的货币政策下，日本直接催生了整个人类历史上独一无二的超大经济泡沫，日本股市那几年直接从 13000 到 39000，日本股市的总值当时居然是占到了全球的 45% 啊，日本的房市呢，更是疯狂，卖掉东京，可以买下整个美国。

一个广为人知的故事是，在东京，有一位学校的看门人在传达室干了 40 多年，一直收入微薄。退休之后，他准备返回乡下安度晚年。于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，没想到这所房子竟以 800 万美元的价格出售。看门人瞬间成为千万富翁，衣锦还乡。

在这种情况下，日本民众哪有心思工作啊，脑子里只有房子和股票。他们最疯狂的信仰就是日本的房子永远不会跌，日本的股市就是不落的太阳。整个国家陷入了一种投机的癫狂之中。工作一辈子还不如炒房半年赚的钱多。

但有少数日本精英开始意识到这太平盛世之下的重重危机，整个日本的经济就坐在一个巨型的炸药桶上，只要一个火星子，就能让所有人尸骨无存。怎样闯过这场世纪大浩劫？整个日本精英层，选择了一种激进又悲壮的方式：自杀式自救。

他们选择主动挑破泡沫，在一年内连续 5 次上调利率。之后停止一切房贷。 日本这一具有武士道精神的举措，让自己的国家，变成了人间地狱。

三

目前你看到的关于日本崩盘的总结，全部是错的。

日本经济原地踏步等了世界 25 年，为什么追上且对其形成碾压之势的只有中国？中国会不会重蹈日本的覆辙？

面对楼市和股市的巨大泡沫，日本拿出了武士道精神，自杀式加息。一年内 5 次加息，导致日本市场上的流动性突然枯竭，股市稍有反弹，就以更快的速度断崖式下跌，股市从 1989 年的近 40000 点跌到 1992 年 8 月的 14000 多点 跌幅超过 60%。

这段时间股市蒸发 300 兆日元，黑暗彻底笼罩日本金融市场。很多借钱炒股的人，从千万富翁一夜沦为千万负翁， 不堪重负下，无数人选择跑路、自杀。

在这样的环境下，每个日本人除了卖出没有其他选择。 各路国际资本更是不计代价，疯狂逃离日本。日本资本市场彻底沦为绞肉机，尸横遍野。楼市更加夸张，从 1991 年开始崩盘后的几年里，先是断崖式下跌然后持续阴跌，东京圈商业土地价格指数，从 91 年到 99 年暴跌了 70%，

如果在 89 年之前你买了 1000 万的房子，向银行贷款 700 万，自己首付 300 万。但后来房子暴跌只值 300 万了，而且因为经济危机你失业了，没有能力继续还款，银行收回房子，但这房子只能抵你欠银行 700 万中的 300 万，剩下的 400 万欠款你这辈子还是得继续打工还上. 也就是你的首付 300 万没了，房子也没了，就剩下 400 万的债务.

你后半生还得打工给银行还债，一夜回到奴隶制。能找个工作做奴隶还是幸运的，不幸运的只能流浪街头。 所有日元资产都在崩盘，每天都有企业倒闭，每天都有大量人员失业，每天都有人被送进精神病院，每天都有人自杀，整个日本仿佛人间地狱。这就是很多媒体眼中的日本崩盘的景象。

在崩盘之后的 30 多年的时间里，日本的增长近乎停止了。整个世界都在嘲笑着日本失去的这 30 年。到底是什么让日本失去了这 30 年，难道仅仅就是因为一次崩盘。当然不是。西方主流观点是日本长期低利率的政策导致日本失去了这 30 多年。但这依然是集体性睁眼瞎的观点。

虽然上面我们说过，日本在崩盘前在美国误导下确实犯了致命错误。但在大崩盘后所作所为并无大错。请记住，这个判断非常关键和重要。

我们来做一个对比：日本的大崩盘堪比美国 1929 的大崩盘，但日本在崩盘的随后 4 年，人均 GDP 增长了 30%，在 1995 年达到了顶峰。要知道美国 1929 年大崩盘后的几年里，经济萎缩了将近 46%。

那你一定会问了，日本之后 25 年没有增长是怎么回事？ 其实这个问题的假设就是这个世界一定会增长。我们不妨换个思维：日本在原地不动等了世界 25 年了，超过日本经济的却只有我们强大的中国。德国，韩国，英国，法国，加拿大，这些国家都干嘛去了，人家都等你 25 年了。你就是爬也追上了吧。

答案只有一个，这些国家也和日本一样处在缓慢增长中。也就是，缓慢增长甚至 0 增长，不是日本独有的景象。是除美国外西方发达国家共有的情况。

如果把日本看成一只牛股，在开始的 45 年，翻了 328 倍，现在在最高点横盘了 20 年，炒过股的同胞们，你告诉我他这是强还是弱？

有时候，我们看别人弱，只因为我们中国在过去 30 多年的增长太强大了。强大到让世界都开始鄙视第二和第三了。真正的强者，敢于高歌今日的辉煌，也敢于面对自己惨淡的过去。要知道 1952 年，我们的 GDP 是日本的 1.7 倍，到了 1990 年时，日本是我们的 8 倍多。如今我们是人家的 3 倍了。

正确看待日本失去的这 30 年，对今天的中国有着非同凡响的价值。日本大崩盘后，宏观政策并没有大的错误，甚至可以说他们做出了唯一正确的选择。

为什么？日本在大崩盘前外贸已经对 GDP 增长不能起到多大的作用了，就像我们今天外贸对 GDP 的增长的贡献接近于 0 。日本的城镇化率已经高达 90% 了。也就是投资拉动 GDP 增长也是难上加难了。拉动经济增长的三驾马车，只有靠内需了。这也是在 1985 年日本就确定的国策。

这和中国当前的情况，非常类似。但，日本企业和居民因为大崩盘破产了，没钱了。 由于大崩盘，日本企业和家庭资产负债表从急剧膨胀到急剧衰落，导致他们处在一个技术性破产的状态。导致无论货币发行量有多大，他们拿到钱后，要做的第一件事情，就是去储蓄，去还债。这个时候，是没有多少钱拿去消费的。

这就是富有的日本却很抠门的原因。这就是日本长期增长无力的原因。

如果日本不长期实行零利率的政策，情况会比现在糟糕得多。这里总结一句，日本在长达 25 年的时间没有增长，根本原因在于当时的日本经济已经见顶，经济增长唯一的希望内需又因为居民技术性破产而无法提振。

那中国会重蹈日本的覆辙吗？今天我们面临的很多情况和当年的日本非常类似，

比如同样是美国第一大贸易逆差国，同样是外贸对 GDP 增长贡献很小，同样是面临高房价的绑架，同样是要面临人口老龄化趋势，同样是面临金融自由化的压力。

但最关键的一点，我们的内需还有巨大的潜力。而日本当时已经枯竭。我们的人均 GDP 刚过 1 万美元，而日本当时高达 4 万美元，我们城镇化率 60%。日本当时已经高达 90%。相比当时的日本，我们还有巨大的增长空间。

我们的内循环拥有的条件比日本要好很多。中国人口基数大，地区经济发展差异大，东南沿海城市人均 GDP 超过 2 万，只要沿海城市的生活水平和方式向内陆传播，这也是消费增长的巨大动力。

当前消费对 GDP 增长贡献已经达到了 70%-80% 了。未来中国的增长希望主要在消费，这也是内循环的意义所在。让每一个中国人有更多的钱花，一定是当下中国最重要的课题。因为这事关中国的未来。只有老百姓有更多的钱消费，并且消费于我们自己企业的产品，我们经济就能保持强劲。

所以，我们看到国货崛起已经势不可挡。鸿星尔克事件火爆全网，但几年后回头看，它也许只是国货崛起大趋势下的一朵小浪花。对国货消费的热情，是内循环的必然要求，也是内循环成功的有力保障。

日本最大的失败，是内循环的失败，内循环的失败是因为救市的失败，救市的失败是因为无法独立自主。中国一定不会重蹈日本的覆辙，那是因为相比日本，我们中国是一个真正独立的大国，强国，我们有能力藐视任何西方势力的指手画脚。

作者：心吾财经
链接：未来五年，中国的楼市股市会大跌？中国不会重走日本老路
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知乎用户 三石珐子 发表

1. 中国当今的房地产行情跟世界其他国家有过类似阶段没有？

没有。中国的土地政策基本全世界大国里独一份。

2. 下一个阶段将是什么样的阶段？

调整阶段，该涨的地方涨，该脱水的地方脱水。比如北上现在核心区域，远郊区域，环京区域，会出现一边涨价，另一边拼命降价的情况，价格差价会进一步拉大。

3. 中国房地产开发未来的趋势是什么？房地产行业从业者应该注意哪些误区？

重点城市高价区，奢侈品区，普通居住区会进一步分离。无论地理位置居住环境还是价格，都会进一步拉开差距。购房需要避免被一些下行区域的短暂平稳或者上行蒙蔽，比如环京，武清，这部分地区价格下行是长期的。

4. 日本房地产泡沫破灭对中国有哪些启示？

日本房地产泡沫破灭之后的现在，2022 年你买得起东京核心区的房子么？泡沫破裂是会让房价有一定下跌，同时也会造成社会不景气，大规模失业。但是房子这种动辄 100W 以上的商品，不是说降价 20% 你就能买得起的。普通人买不买得起大部分看的还是首付要求和银行房贷政策，房屋总价波动的影响要小于房贷政策的影响。首付要求涨 10% 远比 30 年周期让你多还 5 年贷款更能影响你的购买能力。

而房地产越是不景气，自然选择下银行越会倾向于收紧房贷政策。因为银行考虑的是你能不能把钱还完，而是如果你还不完这套房子到它手里，它会赚多少。如果房价下行，银行就不得不仔细考虑大量逾期的持续下跌的房子如何处理的问题。

知乎用户 肥托尼 发表

日本核心地段的房地产价格，跌到了泡沫最高点时候的十分之一，这就是给我们最大的启示。

一线城市的房价泡沫化程度是最高的，所以中国房价泡沫破灭的最终结果，也很有可能出现核心地段价格只有最高点时候的一折。

总体上来讲，房价泡沫、银行利息和消费主义，是有资本主义以来世界各国收割老百姓的三大利器。用刚需这个词忽悠老百姓买房接盘当炮灰。

中国采用自己的方式刺破房价泡沫，最根本的是中国总人口从 2021 年每年减少，老龄化加剧房地产抛压，少子化使房地产供大于求，房地产税让房子变成负动产，城市留不住农民工，房地产税转移支付给乡村振兴，年轻人消费主义不婚不育不买房还躺平，中国房价将暴跌。

房地产税导致的房子卖不掉，每个月维护管理和税费让房子变成现金流黑洞、负资产。出租租金回报率太低，房住不炒租购同权加量加速供应租赁住房，房租只会更低。深圳海南浙江上海广州实施房地产税，全国铺开也更快，财政需要房地产税。

房地产不死，以消费为主的内循环不兴。

实现共同富裕不仅是经济问题，而且是关系党的执政基础的重大政治问题。实现共同富裕，乡村振兴是必经之路。民族要复兴，乡村必振兴。

房地产税就是城市反哺农村的开始。

所以坚定地投资于中国农村吧。

知乎用户 三观极正的木老师 发表

希望一觉醒来我的号还在

知乎用户 Hanuter 发表

咱先找起因

08 年 4 万亿大基建因为当时受金融危机影响，其便是拉动经济的最好方式，因为它涉及治金、制造业等多个行业，也可以消化掉失业人群，导致大量的资金流入房地产，重工业企业被迫扩大产能，扩大产能的钱从哪里来呢？当然是去银行贷款，因为全行业竞争加剧重化工业商品必定会降价，如果此时需求端萎靡，并会导致银行还款困难，出现大量坏账。这便是房地产的祸根。

房地产便趁此机崛起，大家也可以看出来 08 年到现在房价涨了多少。然而，企业扩大产能之后，如果需求端减弱，企业也就无法进行新一轮再生产。

这几年中国的产能一直都是过剩的，导致重化工业企业亏损，轻工业则因为有出口消化掉过剩产能。

所以就导致房地产一旦萎靡不振，重化工业企业势必会大量倒闭。因为房地产被塑造成金融产品，资金便会流向其他市场，造成大规模的通货膨胀。(注：因为资金一般是用来扩大再生产，很少流入其他市场，所以并不会造成大规模通货膨胀）因此，国家才会故意创造基建需求，使重化工业产能不过剩，比如有时你家楼下的路挖了又修，修了又挖，便是国家在故意创造基建需求，也就是凯恩斯主义。

房地产因为牵连行业多，泡沫一旦破裂，势必把整个搞的经济都不好看，甚至可能会陷入滞胀的泥潭。还会出现大量的失业人群，社会不稳定性加剧。

给我们带来的启示便是：

（注：以下内容引用自中国社会科学研究院工业经济研究所）

（一）减少政策依赖，回归市场调节

产能指的是生产能力，本身是一种经济增长的积极力量。从历史视角看，产能高速增长是中国经济奇迹的集中体现，并在国际上具有较大比较优势。当前问题的核心不是 “产能”，是“过剩”，不是要打压产能，让能力退化，而是通过产品质量升级和结构转型，寻求市场出路。政策部门以“市场失灵” 为依据，将对投资和市场准入的行政管制作为治理政策的核心，通过产业调整政策来去产能，只能是南辕北辙，必须尽快积极调整。

第一，要弱化 “去产能” 的政策依赖，回归市场调节。一方面，要淡化 “产能过剩” 与“去产能”等表述。过多强调“应对产能过剩”，采取各种各样的政策，但政策难以奏效，将影响政府的声誉及政策的可置信；另一方面，要发挥企业家精神，发现市场潜力、技术创新、分工和市场均衡，让市场起决定性作用。

第二，推行竞争性政策。为了避免选择性产业政策的一些影响，应当将竞争性原则融入产业政策中，实现产业政策与竞争政策的统一，由过去的选择性的产业政策向提高经济基础设施状况、提高全产业创新能力的竞争性和普惠性产业政策过渡。竞争性、普惠性的产业政策保护竞争本身，不对特定竞争者进行差别对待，不因企业的所有制性质而转移。

（二）强化官员的晋升和问责机制，推动绿色发展

通过上文的分析，我们知道产能过剩实质上是产业结构或产出结构的问题，并且因其高耗能、高污染而与绿色发展相违背。更重要的是，政府非但没有在其中有所建树，反而是推波助澜的 “罪魁祸首”。所以，对于产能过剩问题，政府宏观调控的改革是至关重要的，首要任务就是理顺政府和扭转政府的作为方式，即通过晋升和问责机制来规制政府主动推动绿色发展。这对于“严格控制增量，防止新的产能过剩” 至关重要。

第一，通过晋升和问责机制引导官员行为，才是激励相容的，才会是主动的和持久的。制度可以通过意义的构建和完善来规范政治行为。一方面，晋升机制是官员行为的 “指挥棒”，变革政府在过剩产能中的不当干预必须从官员考核机制入手。因此，官员考核不仅要 GDP，还要有质量的 GDP，更加侧重经济结构的调整和绿色发展。要加强环境考核，把绿色发展作为官员考核的基本内容。同时，要让当地百姓有一定的考核权重而非仅依靠组织部门的考核；另一方面，晋升只是诱导，而对于有悖于调结构和绿色发展的官员还要强化问责。官员的重大决策要终身负责，加强领导干部自然资源资产离任审计。

第二，将环保、安全等纳入官员晋升考核，激励官员对此进行公正严格审批。中央政府通过将环境规制带来的环境改善纳入地方政府政绩考核范围，将使地方政府的竞争从追求财政收入增长、投资扩张等纯经济目标，转向追求经济与社会目标并重。以往地方政府对经济结构的调整是在环境、社会矛盾的倒逼下被动进行的，积极性不高，常常处于应付突发事件的阶段。在此考核激励下，政府部门会更积极地主动调整产业结构，一方面地方政府将会积极对现有企业进行环境治理，另一方面对新的招商引资项目，也会提高引进资本的环境标准。

第三，持之以恒宣传和贯彻绿色发展理念。理论上讲，制度创新短期未必成功，但因为起到宣传教育作用和获得社会支持，长期坚持往往会成功。组织再造从短期来看是失败的，但从长期来看却往往是成功的。也就是说，坚持不懈会带来意想不到的回报。其原因之一，在于对组织再造进行深入广泛讨论实际上起到了社会宣传教育作用，使得潜在的变革获得更多信任和支持。

（三）简政放权，加强审批改革

审批改革是破除地方政府为了晋升而盲目扩大产能的 “釜底抽薪” 之举，可以通过为市场机制松绑而起到化解产能过剩的效果。地方官员为了晋升而推动经济发展，会过度引入企业或项目进入部分行业。那么，反过来说，取消审批事项的审批改革，将给予企业更多的自主权，政府即便有晋升冲动也因为失去了审批这个 “抓手” 而难以干预企业，由此产能过剩将得以缓解甚至消除。从当前情况来看，我们认为应当着重进行以下方面的努力。

第一，权衡发展和改革，严控增量。务必充分认识到，“改革虽有阵痛，但不改革就是长痛”的道理，坚定不移推进改革，强化社会各界对 “去产能” 的认同和信心。这要求我们做好顶层设计，协调好宏观调控政策与改革的关系，在短期的调控政策中贯彻落实长期的改革意志。在应对危机时对刺激经济政策加以区分，避免投资流入已过剩行业；并在产业调整和升级中根据自身禀赋特征，发挥政府因势利导的作用，培育更多适宜的新兴行业和经济增长点，以此应对产能过剩对发展中国家经济带来的挑战。

第二，从审批入手规范政府行为，把市场从审批经济中解放出来。审批改革是破除地方政府为了晋升而盲目扩大产能的 “釜底抽薪” 之举，可以通过为市场机制松绑而起到化解产能过剩的效果。要大力度地取消或下放审批事项，制定审批清单和负面清单。转变、创新政府的干预方式，由直接干预企业投资行为，转变为间接地引导，使企业掌握更准确的市场信息，更好地结合市场和自身的实际情况，制定科学、合理的投资策略，能够快速应对市场变化。

第三，加强事后监督。在经济领域，行政审批成为政府配置资源的核心手段。用行政权力代替市场机制，用政府决策代替市场博弈，就会导致许多企业只要通过了行政审批环节，接下来就处于无人监管的状态。面对创新性事物，制度有惯性或惰性。制度创新更难，也更为必要。政治行为是混乱复杂的，结果也是不确定的。而制度的作用恰恰在于，它能够通过规则来减少这些不确定性，并对政治生活产生影响。因此，建议由事前审批转变为事后监管。

(本人是小学六年级学生，文章不足之处请指正。）

引用文章：http://gjs.cssn.cn/kydt/kydt_kycg/201905/t20190513_4885534.shtml

数据来自：中国人民银行工作论文：对当前工业企业产能过剩情况的调查研究 作者：王海慧 孙小光

知乎用户 東寧君 发表

日本房产泡沫对日本房产市场影响一直延续到了今天，现在很多人都在担心中国房产市场会想日本一样经济泡沫。

“中国房产没有大泡沫” 这句话出自著名经济学家黄油光，但也有人说，真正的泡沫都是在破坏之后才知道有没有的。中国由于特殊的社会环境，所以所谓的房产泡沫与其他国家也是有很多区别的，以后不一定会上涨，但也绝不会突然性的崩盘。

中国房产的价值都包括居住、户口、资源价值。在中国，这三种价值中最重要的是户口价值，而在日本，却没有这种价值。东京的人均居住面积是要低于北京的，如果单纯为居住，并不需要花太多钱。而在中国，户口价值关系到我们生活的放放面面，谁也避免不了，无法将这一部分价值从房屋中排出。

我国城乡的巨大差距，不够发达的交通，共同抬高了资源在房产中的价值。多少人宁可在北京做北漂，也不想回到连个工作都难找的十八线小城市。房屋的基本价值就是上述那些，可以看出来，推高房价的主要推手集中在了户口和城市资源上。而这两个不平衡的价值又为房屋催生了第四种价值：投资价值。因为户口和资源都是可以在长时间内带来稳定收益的东西，那么很自然，这些预期收益都会一定程度体现到房价里面。但是这一部分价值难以定量，导致其成为各方反复争夺的内容。

炒房者炒的就是投资价值，而国家调控打击的也正是投资价值。户口价值，国家可以随时归零，资源价值取决于国家基础设施建设，也不是说变就能变的，唯一能够快速毁灭的，只有投资价值。

我们来看看日本房产泡沫时候的日本房产。日本没有户籍制度，户口价值为零; 日本房产的居住价值不值得一提，都是二三十平米的小户型房子; 日本交通发达，城乡差距不是太大，资源价值这方面要比中国好一些。所以日本房价暴涨的情况，几乎都是涨到了投资价值上面，基于了对日本当时经济发展的过渡预期，一旦预期消失，之前被夸大的投资价值将在一夜之间崩塌。

所以，中国房价的构成部分是有很多的，中国房产的泡沫也是一种政策性的，不均匀的伪泡沫，不会出现那种全国性的大规模的房价大跌。但对一些投资价值占比过高的国内房产来说，还是有房价直线下跌的风险的。这种落差剧烈的房产市场，才是我们将来购房需要面对的场景。

知乎用户 财经老戏骨​ 发表

“房屋”和 “土地” 问题相信是无数中国人关注且永恒热度的问题。想要知道日本房地产泡沫破裂的原因，首要你要了解日本经济的崛起与衰败。

日本的经济崛起

上世纪 50 年代，日本二战战败之后，国内经济一片废墟，美国派麦克阿瑟主导日本战后经济重建工作。借助日本的地理优势，作为美国经济、军事辐射亚洲的驿站，日本也与此同时借助 “朝鲜战争” 大发战争财，因为战争需要大量的通讯设备和运输设备，日本的半导体行业和汽车运输行业在朝鲜战争期间迅速发展，比如后来电子通讯巨头东芝、夏普、索尼，还有汽车行业的丰田本田，都是此时崛起的。于是日本在美国的帮扶之下重工业迅速复苏。1968 年日本一度超越德国成为世界第二大经济体。

但知道修昔底德陷阱的都知道，“一个新崛起的大国必然要挑战现存大国，而现存大国也必然会回应这种威胁”。尽管这个新崛起的大国是美国一路扶持起来的，但是同样存在威胁。何况日本此时在半导体行业的发展，对于美国的冲击力度非常大，日本物美价廉的商品甚至冲击美国本土的商品的销量。

1974 年，日本政府宣布超大规模集成电路计划，一是学习美国的硅谷，将大量的技术企业集中在一起，形成规模效应。第二就是日本的半导体已经开始被美国制裁。日本卡西欧公司主打计算器制造，在美国电子产品市场中占比超过 80%。1972 年，美国借口卡西欧公司违反《反倾销》法案，拒绝向日本继续提供核心半导体技术的核心材料。自此日企遭受了重大打击，卡西欧在美国的市场份额也曾一度跌至 27%。

于是日本的半导体行业突飞猛进的发展，在八十年代初日本占领了全球半导体市场 50% 以上的份额。最直接的结果就是行业巨头英特尔被迫裁员，宣布直接退出 DRAM 存储业务。

这种巨大的贸易逆差，使得当时的美国成为日本最大的债务国，而日本成为美国最大的债权国。面对这种情况，美国必然会有 “农夫与蛇” 的感觉，何况此时的日本从经济总量上讲，已经达到美国 GDP 的近半。

于是一个阴谋应运而生。

日本的经济衰败

1985，美国、日本、联邦德国、法国以及英国签订广场协议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。三年时间里，日元升值 3 倍之多，日元的暴增带来的效应就是全球的资本开始注入日本，大家纷纷开始在日本投资，能满足大量资金入驻的地方只有两个，股市和楼市。而暴涨的股市和楼市，也让日本的民众一度看到暴富的机会，一度将日本股指推到了曾经的最高点 38597 点，也许不炒股可能没有概念，就是短短几年时间，整个日本股市财富暴涨了三四倍。而楼市更加夸张，东京最贵的一块地拍出来了 80 万 / 平米的价格（按汇率折算），对于现在的上海豪宅汤臣一品 30 万 / 平的价格来说，日本曾经的房价有过而无不及。要不然日本人也不会传出曾经那句 “卖掉一个东京可以买下整个美国” 的豪言壮语了。

但就是一片欣欣向荣的时候，殊不知只不过一场资本游戏，财富的无序暴涨根本毫无意义，真正对资本来说有意义的事情是丰收时节收割庄稼。因日元暴涨而引入的大量资本炒高了日本的股市和楼市，接下来资本开始疯狂抛售，股市几天之内直接腰斩，股市的恐慌情绪迅速蔓延到楼市，大家开始纷纷抛售房屋变现，然而多数人在高位贷款买下的房产，面对暴跌的楼市，依然要按照高价偿还贷款，大量的不良资产开始滋生。更加严重的是，当时的日本来了让企业更加容易拿到投资拿到贷款，推出的 “主银行制度”，每一家大型企业比如丰田、本田一类的都有主要负责业务的银行，而企业和银行之间实行利益捆绑，银行和企业互为股东，这种做法让企业很容易从银行那里获得资金，但同时两者将一起面临市场风险。而股市和楼市泡沫破裂，让“主银行制度” 的弊端彻底的暴露无遗。

而外资出逃，股市楼市双市坍塌，银行大量坏账和大量不良资产的形成，让日本经济开启了长达将近 20 余年的经济停滞。日本 2020 年 GDP 和 1994 年的 GDP 基本接近。

中国房地产的作用

房屋对于百姓的意义是居住，但是对于国家的意义绝不仅仅与此。国家必须站在经济的角度看待房地产的问题，因为庞大的房地产背后所能带动的经济不是居住意义所能代替的，虽然百姓抱怨房价过高，房贷压力大，国家很清楚，但是这个问题不是简简单单的把房价按到低，让人人都能买得起房子就可以解决的。房地产的背后是往小了说是五金，是装修，是家居，是家电…… 往大了讲背后是国家基础设施建设，是网络交通运输，是资本是金融。我们以为中国用 40 年的时间达到老牌子资本主义国家百年的发展速度靠的是什么？

靠的就是房地产发展为国家带来的红利。很简单，我们用数据说话。

这是 1991—2005 年的中美 GDP 对比图，中国用了 15 年的时间才从占美国的 6% 提升到 17%。15 年的时间占比提升了 11%。我们再看组数据。

同样 15 年的时间，中国从 2005-2020 年，占美国 GDP 比重从 20% 提升到 70%。同样 15 年的时间，占比提升了 50%。大家会发现，后来的 15 年是中国房地产迅速发展的 15 年，也同样拉动着中国经济的迅速发展。然而，经济一定是两面性的，经济的规律就是物极必反，每一种向好的经济行为其背后都要有付出代价的一面，而经济把控就是在利好和代价之间来回找平衡。过去漫长的十几二十年的发展，国家享受了房地产的红利，但是不能无节制的透支，不然就是再走日本的老路。就好比你在家里种了一棵树，树长得比你还高了你担心会长到天花板，怎么办？直接把树砍了？不现实。不给浇水让它自生自灭？烂在家里会更惨。与其这样，不如就让它暂时先保持这么高吧，我少浇点水少少施点肥，让它生长速度慢下来。但是它早晚也会长得更高啊？那先让它慢慢生长，给我留出足够的时间把房顶加高，这样我就不担心它会捅开天花板了。

这就是房地产接下来的发展状态。至于有人会期待房地产还有春天吗？我明确告诉你，会的。时间就是当天花板被加高的时候，主人不担心这颗树捅上天花板的时候。至于时间周期，国家从制造大国转型为制造强国的时候，国家真正专精特新领域的技术发展成熟的时候，就是天花板被加高稳定的时刻。这也就是为什么 2022 中央经济工作会议中提到了 25 个 “稳” 字。因为现在就是国家在加高天花板的时间，这棵树不能死也要好好活，但是要少浇水要少施肥，经历要放在发展高端制造业上，因为这棵树只能在屋里长，但国家现在需要的是能拿到屋外面的东西，这些是什么？是人工智能，是生物医药，是量子计算……

所以房地产的下一个阶段，我称之为休养生息阶段，这个阶段可以理解为房地产已经为国家 “供血” 了 20 余年了，需要养养身体了，当高端制造发展起来以后，中国在国际地位上话语权与美国相当甚至超越的时候。中国的房地产行业将不仅仅是中国人所热衷的领域，吸引的将是全球资本的青睐！

知乎用户 Rabbit​ 发表

日本资产泡沫破灭的相关资料还是大学时代经常看的，以下凭印象大概写一写

1 日本是非常罕见的政府，央行主动出手刺破泡沫的例子。而日本政府当时出台法案（名字已经记不清了）源于一个议员说服了他的同僚们。讲述的道理非常简单，日本的经济增长动力来源于高附加值的加工贸易，买进资源，加工成高附加值产品卖出。而日本是一个地震火山频发的国家，除了日本人自己没有多少人愿意生活在这片土地上。 这段话直指痛点，地产泡沫威胁到了日本战后的两大基本国策 “基本农田制度”，“科技兴国策略”。彼时，日本地产泡沫造成了两大现象，一是各家企业无心本业，热火朝天的投入到地产热潮中（其中包括大量我们熟知的大手企业），大量农田被用于住宅开发。 二是地价成本的上升使得制造业成本飞升，纷纷外迁。这个法案的内容极其苛刻，其中包括一条，全面停止房地产开发企业的贷款。目的即是保住日本高竞争力的制造业。

2 日本政府并非是缺心眼，敢于出手是源于对自身能力及经济实力的高度自信。主要的依据来自于，日本当时是世界上最大的债权国，GDP 增长速度更是发达国家中的翘楚。这个判断也不能说全无依据，日本企业竞争力的丧失很大原因上要归结于自身竞争优势的丧失，被中韩企业所赶超。

3 我们总会类比日本泡沫时代和国内经济的高速成长，其实完全不可类比。日本当时癫狂到何种程度，我曾看过一本记录泡沫时代破灭日本银行业痛苦重组的书籍 <新生长银>，这本书是亚马逊当年财经类书籍的榜首。里面一个故事一直记忆深刻，话说当年日本有家企业的高管跑去澳洲一个太平洋的小岛上度假，这个小岛上星罗棋布各种家族宾馆。这位仁兄在一个宾馆入住时，不大满意前台的服务态度，回房间后望着太平洋心潮起伏，默默的跟公司打了个电话，建议公司将这家宾馆买下来。公司居然真的同意以一个天价将这家宾馆买下来了。回国之后，这位高管成了公司的大功臣，这家公司在股市公告这个消息后，股价一路狂涨。结果其它公司有样学样，纷纷买入这个小岛上的宾馆，宾馆卖价越炒越高。有一个买价 2 亿美金的宾馆到最后泡沫破灭需要回笼现金时，卖出价为 600 万美金。国内抛开外汇流出限制的因素，也从没听说有哪家企业敢如此花钱，这是真正的 “人傻钱多”。这般胡来居然还能保住经济强国的地位，要我说，这真是匪夷所思。

4 经济学和生物学中的进化论一样，很难称之为严肃的科学。有一个很诡异的地方在于，没办法重复实验。我们只能观察当年日本发生了什么事情，但是没有任何办法能复制当年日本的经济环境，试试用别的办法是否行得通。学界有一个大致的共识是日本加息的时间点应该要更早一点，但是也没有谁敢说早到哪个时间点，幅度多少是最优解。亦即是，没办法知道怎么做是对的，但是知道日本当时这样做是不对的。

回到问题，中国的情况与当年日本所处的经济环境千差万别，完全不是一回事。比如说土地产权，与日本不同，不是你有钱就能买地。比如说资本管制，不是制造业想外流就能到处买买买。

要说有什么启示，那就是既然不知道怎样做是对的，那就回避那些不对的。比如说面对资产泡沫要百般谨慎，尽早铺好防空垫，要提高制造业企业的竞争力和利润率（加快转型，减轻税务负担等）。中国市场的成长空间远大于日本，经济前景依然乐观。

知乎用户 逍遥自在晕 发表

没什么启示。

因为某些人既没有良心也没有能力更没有胆量魄力主动承担这样的责任，他们只愿意相信后人的智慧，只寄希望于得过且过的拖延。

这座沙筑的城堡需要的是一场大雨。

知乎用户 画画 发表

家中独缸不可轻砸，盛水之器不可无，非尔独缸可替乎？

知乎用户 赛博铁犁 发表

这位评论家还真是张口就来。

中国经济到底怎样？

实体经济到底怎样？

这几年的发展到底怎样？

我不多做评论，我只放数据。

2016 按领域分固定投资占比（不含农户）

2012-2016 年中国工业增加值及增速

2012-2016 中国三产增加值占国内生产总值比重

中国经济到底怎样，数据说话。

房地产到底占多大比例，数据说话。

全国房价到底咋样。

收入到底咋样。

数据说话。

至于崩不崩，崩了会怎样，什么时候崩。不做评论。

认为数据是假得的人，烦请拿出更靠谱的数据。不然就别说了。

知乎用户 喝茶聊天​ 发表

1. 先说干货观点：一线城市房价不会再涨 (跌不跌让别人说，我就不制造焦虑了)、学区房将成为历史，全国房地产将进入均衡发展。

2. 大疫当前，重磅文件 2022.4.10 发布，《中共中央 国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》如何解读？做过 PPT、写过文件的人都知道，洋洋洒洒几千字，其实重点就一两句话，但又不能说得太直白，有时候还要层层铺垫。

3. 那么要建设什么市场呢？肯定是全面市场，但《意见》重点说了 “要素市场”。“要素” 是什么呢？当然是土地、人力、资本、技术… 但《意见》重点说了“土地和人力”。土地说白了就是房地产，人力说白了就是公积金、社保、子女教育，但公积金和社保更多是个技术工具，而子女教育相关的学区房才是重点。所以，读到这里才发现文件其实是要重点说房地产未来怎么发展的问题。

4. 咱们看看上面让做什么，怎么做，谁来做？有什么影响？先回答谁来做，上面点名了：北京、上海、珠三角… 要带个头。让我想起了小时候班主任读留级生名单的套路，先读了一些优等生名单，让他们出去排队，再读了留级生名单，让他们出去排队，然后让优等生回教室，留级生去下年级教室。北京当然会好好做，其他当然是陪榜，所以，个人理解，是直接点名让上海去做。再说做什么，怎么做？都说了要打通人才流动断头路，学区房怎么办，不用多说了吧，肯定是不能有，至于怎么办，自己想办法！

5. 那么房地产还要发展吗？当然要！上面也说了，上海要多建便宜房子，而不是少建贵房子。至于要建多少房子，多便宜的房子呢？上面也说了，一直建，直到不稀缺 (此处有原文) 为止。要多便宜呢？上面也说了，不要本位主义，房地产是国家的，不是上海的。至于房子卖多少钱，上海说了不算，盐城 (这点原文当然没有具体说，是个人按照模型填充的) 说了算，也就是参照盐城房价。听起来有点奇怪，这就是大格局、大智慧了。上海房价泡沫那么大，又不能戳破，怎么办呢？放水稀释！让肥皂水变成养鱼水。无论房价被炒作得有多高，只要供给足够大，房价自然就下来了。上面一句“耕地指标交易市场”，解决了所有问题。说白了，就是上海要把近郊的农田拿来建房子，把卖地的钱给盐城，让盐城在海边开垦同样面积的耕地。这样一来，就有足够的土地供应，而且本来上海也是不能卖耕地的，不应该有这笔土地收入，是盐城开垦的指标，应该优先保证盐城的财政收入，所以建的房子在上海，但是盐城的价格。这样一来，房价高企的问题解决了，房地产发展的问题解决了，财政收入的问题也解决了。以此类推，在全国各行各业推广(此处有原文)，最终形成全面的全国统一大市场。

6. 以上方案，有一个挑战，就是上海 (除崇明) 到底能不能扛得住没有耕地的日子？2022 的这场疫情，包括盐城 (建湖就是) 在内的各地驰援上海的点点滴滴，也正好测试了一下上海能不能扛得住没有耕地的极限挑战。

7. 本轮疫情与其说是让上海楼市停摆，不如说是给足上海了面子。2022.4.11 苏州发布重磅楼市新政，限售年限由 5 年降至 3 年！全国为之震惊，上海为之脸红，因为上海从来就不限售。其实，我们常说限购，只能防止盲目购房导致的自杀等社会事件和不法分子的恶意操控，不能起到控制房价的作用。反而限售，从本质上限制了房子的绝对流动性，扩大了投机风险，起到了住房不炒的作用。不限售的房子意味着什么呢？从合法合同角度，股票交易只有在买入第二天以后的工作日开市时间才能在交易平台和交割行为一起签订转让合同，而上海的房子是 7 天 24 小时，随时随地可以签合同，甚至还可以签意向书、交定金。如此大的流动性，到底是往哪个方向调控房价呢？从善意的一面的，可能上海不限售，是保证房产的流动性，降低法拍房数量，在法拍之前，通过商业手段解决掉大部分。但从另一个方面也说明了上海法拍房数量是被严重低估了。

8. 再说一下上海尴尬的限购。假设房子总价 500 万，贷款 250 万，30 年还清，月供 1 万多，也算正常，那意味着要准备 250 万现金。有多少能拿出 250 万现金的家庭在上海限购的？稍有实力的都能搞定落户，要么也是社保年限足够。还有最近查首付来源的要求，经营贷、消费贷，能不查吗？这是为了防止极端社会问题，跟调控房价真没有直接关系。这层层过滤掉的，不是炒房客，而是承担不起泡沫风险的盲目跟风者。

9. 还得继续说上海无法形容的限购。一进中介门，马上问你是投资的还是自住的，我能说我是投资炒房的吗，会挨打不？对于市场而言，体量 = 单价 * 数量，税收也是跟体量相关。在茶水费和装修补偿金的掩饰下，上海既不限购价格，也不限购数量。人家限购套数，也就说人人限购两袋大米，重量不限。在自由置换的上海楼市中，每个家庭可以买到 300-400 平米的房子，总价可以达到 2000-4000 万。400 平这相当于 6 套 2 室一厅的房子。4000 万相当于很多省会城市 40 套房子。也就是在不限售的情况下，每个上海家庭的限购套数相当于省会 6-40 套。看到这里，你还觉得上海房价没有被释放吗？

10. 接下来说核验价，各位坐稳了。你以为核验价是为了控制房价上涨吗？那你就太天真了。核验价试水的核低，反正也会有其它补偿金，不会对房价上涨有丝毫抑制作用。实际上是为核高做准备。如果泡沫被戳破，这将秒变限跌熔断工具，难道再暗箱操作补贴给买家？那就不好操作了，想卖都不让你卖，到时候中产阶级直接被无感套牢，反正没卖就是没亏，感觉不到痛苦地被套牢。

知乎用户 一剑穿心 2000 发表

只有阶梯房产税才能救中国

知乎用户 Frank 发表

在规律面前，没有例外，中国也不是个例外。不要总是强调特殊性而忽视规律的普遍性。

中国有比粒饼更大的纵深和缓冲，但不表示经济规律在中国面前失效，时间早晚问题而已。

房产泡沫迟早要爆的，有启示也没用。

知乎用户 P 先生的地产观​ 发表

「作为一个二十年房地产领域从业经验的老人。曾在世界五大地产代理行之一 – 第一太平戴维斯担任业务负责人；及曾在房地产投资机构任职投资总经理，负责房地产租赁、买卖、营销及大宗交易等工作。」

多个城市出台房地产指导过户价

银行严查首付款来源

恒大爆雷、新力控股股票暴跌九成、花样年躺平……

上海房东大量房源批量出售

严格限制大拆大建

严格限建超高层

房产税试点出台

政府部门约谈房企

……

自 2018 年至今，市场就充斥着货币超发严重、房企违约、金融高负债、政令频繁出台…… 问题，甚至有人还提出 “明斯基时刻” 到来的担忧！

那房地产金融会不会破灭呢？会不会像 1990 年的日本金融危机那样破灭？

我认为：尽管与日本一水之隔，但我们是不可能出现日本那样的金融危机！

看事情还得看本质，通过观察日本金融危机，作出思考借鉴之余，还要从中发现有哪些不同的关键因素。这样做，既能了解事物本质，亦能有助于我们提高认知。在往后面对问题时，也能建立自己的独立思考角度，无须人云亦云地跟风附和。

一、中日两国的实际情况不同

根据世界银行数据，1984 年，日本就已经做到 GDP 全球占比 12.28%，人均 GDP9463 美元；1990 年金融风暴那年，GDP 全球占比到 13.76%，人均 GDP25371 美元，日本当时的综合实力确实强劲。

日本是怎么发展起来的？

1. 日本的使命是美国扶植牵制当时苏联和中国的国家；

2. 二战后，美国不但在军事上保护日本，还让日本保留一定的战时工业基础；

3. 美国还用自身堪称世界最大消费力的国内市场扶持日本的经济发展。

所以，日本可以利用战后的廉价劳动力，及战时工业设备快速发展工业和制造业，确认完全得益于美国的全力扶持。

用成也萧何，败也萧何来形容，这次日本的经济危机爆发，估计更为合理！

货币过快进入国际自由化兑换

1979 年，美国遭遇大通胀，通胀率达到惊人的 11.3%！而同期的日本，则年年享受中美贸易带来的顺差！要知道日本的繁荣是美国扶植起来的，美国要求日本配合签署 “广场协议”，让日元升值来配合美国走出大通缩周期，对美国而言，是那么顺其自然的事！于是就有了 1984 年 5 月，日本大藏省出台的一份《金融自由化、日元国际化的现状与展望》文件，日元亦从此进入国际自由化兑换货币行列。

这份文件，不但让日元进入国际自由化兑换，还将日本央行一直引以为傲的金融管理手段《窗口指导》撕开了口子，失去绝对的金融管理优势。民间企业从原本只能向央行融资的唯一路径，进而增加了外资、债券、全球股市等融资渠道，这也为日后的资本狂欢埋下了铺垫。

**解释一下《窗口指导》：**指的是日本央行通过量化要求，要求各银行定向地对指定行业及企业贷款，并设置一定比例的贷款完成比例要求。哪个银行不配合，就不能获得央行的贷款份额，不能开展业务。

总结：

我们国家的发展不是依靠美国 “保护” 换来的！并且我们有明确的外汇管制要求！外资想自由兑换、自进自出，门都没有！

“你们（美国）没有资格站在中国的面前，说你们从实力地位的角度出发同中国说话。” 杨委员这句话就是我们国家强大底气的体现！

二、金融政变？！

当时的日本央行一直隶属大藏省（2001 年 1 月后，改名为财务省），一批银行家利用与大藏省加息、减息的决策分歧，制造人为矛盾。要知道，国家金融体系是国家管理体系最重要的部分！而日本银行家和制度管理者的理念竟然可以存在非同一般的鸿沟？！

据传闻，刺破日本金融泡沫的三重野康是日本 “天降组” 成员！他们模仿当年东田英机为首的军部少壮派，向日本大藏省夺权！其中很多人是留美回来的。

（1984-1989）时任日本央行行长澄田智被副行长三重野康架空，三重野康会同福井俊彦等银行家，利用窗口指导政策，刻意量化宽松货币政策。进而有了 1987 年，银行机构 “跪求” 企业借贷的荒唐一幕。

三重野康在央行的降息期间，通过窗口指导，在已经超发货币的周期，进一步加大银行配额。84 年开始，每年银行贷款配额都在原来的基础上浮，到 87 年更超发到惊人的 13.3%。

无限量化宽松，资金导入，令当时的股市、楼市炒作之风一时无两。当时那句 “卖掉东京就可以买下整个美国”，就可想而知当时的房价！

最终过高的房价影响了民生，三重野康通过舆论，让政府不得不在 1991 年采取全面征收房产税、限制贷款等方式，来抑制房价的上涨。

三重野康就趁机开始不断一面加息，一面通过窗口指导更快速地收紧信贷，特别严格限制不再向房地产市场贷款。

突然断掉一切资金流入的房地产市场，资产泡沫应声被刺破！房价倒头向下。从此 “日本失去二十年” 正式开始！

这可是以众多民众的财产和生命代价来换取的结果。日本皇帝平成（1989-2019）也因此以 “平成废柴” 载入日本历史。

这是经济改革还是金融政变？！

总结：

我们国家的政府系统是一体的，地方政府必须服从中央的管治。几乎终身问责的管理体制，以牺牲人民财产和生命来达致处理结果的安排，是不会出现的。也出现不了！

从 2015 年的熔断事件、蚂蚁金服上市事件、反垄断事件处理、第三次分配机制、全民富裕等处理手段，就可以看出中日国家管制上的不同。

三、政策一样吗？

1986 年日本的一份《前川报告》，被人评价令日本深陷泥潭，更借此对比我们国家目前的政策，真的一样吗？让我们来看看这份《前川报告》的 5 个要点：

1. 扩大内需

扩大内需的着力点主要也是：消费，投资（房地产 + 基建 + 设备），其中房地产和基建投资放在了首位。

房地产和基建投资作为主要手段，过度投资带来的就是毁灭！

2. 转换产业结构

《前川报告》中提出 “国际和谐型”，其含义是：国内市场开放 + 国外投资，对应在产业层面的体现，强调国际分工。可以说前川报告的政策指引符合美国预期，将贸易摩擦的责任归咎于日本本身，最终以日本的调整来改变和满足美国的需求。

3. 扩大进口并改善市场准入环境

与其说自愿，不如说是逼迫。1988 年美国通过 “综合贸易与竞争法”，使日本所有出口商品都处于美国贸易制裁风险之中。1989 年美国认定日本在大型计算机、卫星和林业产品方面封闭市场，动用“超级 301” 条款进行调查。

当时美国一边以反倾销、反投资、反并购等非关税手段实行贸易保护，一边对日本相关产品加征关税。在 90 年代以后，美国要求日本开放国内的半导体市场，增加芯片进口，帮助美国企业主动进入市场。

怎么样，看到这一幕，是不是感觉很熟悉？

4. 加快金融自由化和国际化

这里参考之前 1984 年的《日元美元会员会》报告：

报告中，美国对日本提出，金融自由化和日元国际化三项要求：

利率自由化；

金融业务管制的自由化；

国际资本流动的自由化。

你品，你细品！

5. 采取积极的财政金融政策

正因为财政金融政策过度积极。才导致大量低利率资金入市、市场上到处大规模土地开发、高杠杆无序扩张。

这时候，还对外资开放，外资的蜂拥而至，更快速地让日本国内股市和房地产市场形成巨大的经济泡沫和国内严重的通胀。

一开始这份《前川报告》出台，结果就已经注定了！

单从政策中了解，就不难发现，我们国家和日本有着极大的差异。无论是国家地位层面、还是民族观念上，又或者智慧层面，都有着本质上的不同。

所以，以此来形容我们国家目前的经济情况，可谓以偏概全了！

我们现在也到了关键时刻，但片面去论证解决方案，都是不够全面的。

我们国家走到今天的强大绝不是偶然，应该相信领导人的智慧完全可以很好地解决这个问题。

我们管住自己别添乱就好！

人生房产置业投资路上，

遇到的棘手问题不会少！

欢迎关注我的知乎，定能帮助到你，和我一同前行！

知乎用户 uncle creepy 发表

很多启示：

1. 私有土地绝对不能自由交易，否则光城中村的土地就够开发二十年的，城市骨架就扩不大，扩不大就没法造地铁，造路，没法通过饥饿拍地营销的策略让地价节节上涨

2. 绝对不收房产税，免得大家觉得持有成本太高而抛售房产，造成利空，反而是明明有 4，5 套房子的人还是不嫌多，继续入

3. 强行出台 5 年内不准交易的规定，锁死一切对冲盘，把利空因素控制到最小

4. 通过限购等一系列措施，有计划的把市场热情导入三四线存量盘，达成去库存的宏伟目的

最后，通过去三四线库存，成功做到了债务转移，从三四线小开发商，转移到了各个散户接盘侠手中，所以，接下来会发生什么？人为刀俎，散户为鱼肉，救完股灾，这就要就房灾了。

知乎用户 哈律师 Attorney 发表

日本房地产泡沫破灭对中国有哪些启示？

这种答案被顶在最上面，简直搞笑。

日本人傻，所以刺破泡沫。我们体制不一样，所以有控制力，他们学不来。怪资本主义太民主缺乏控制力？脑子哈哈哈哈哈。。。

是否刺破泡沫的利弊权衡下，日本人选择了刺破，说明不刺破显然结果太刺激无法承受。

认不清自己身份的年轻人，多吃点儿好的吧。

知乎用户 听雨客舟中​ 发表

启示就是日本选择了保经济保人口而放弃了房价。中国看上去想都保住，这有点难，除非高科技竞赛取代了欧盟或美国或者日本 + 韩国其中一家，其实现在政府也没想好，无非是以时间换空间，以拖待变。

其实房地产该换赛道了，一线和沿海房价太高了，没几个人接得起盘了。中国这么大，其实可以看成两个国家，一个是东南沿海加一线的准发达国家，一个是中西部的发展中国家，一线加沿海已经到了日本的 90 年，城镇化已经差不多结束了。

接下来就靠中部和西部省会了。以湖南为例，城镇化率 58%，而日本 1960 年城镇化率 60%，日本楼市登顶在 1991 年，考虑到中国整体的复杂性，湖南城镇化也就是房地产还能搞 10 年以上，尤其是长沙。

而江苏浙江城镇化率 80% 以上，本省人房子买的差不多了，指望中西部农村人去杭州接盘，3 万多的房价他们接不了，最终只能来长沙买 1 万的房子。

目前有九个国家中心城市，媒体都觉得只剩下一个指标了，我不这么看。北京上海深圳目标应该是世界中心城市，刚好三大经济区各占一个。而武汉成都西安郑州重庆广州是国家中心城市，然后还有四个指标，杭州占一个，毕竟西部都有三个国家中心城市，而剩下三个，东北沈阳应该占一个，虽然经济拉胯，但东北这么大区域一个都没有说不过，不过若从经济发展角度来看，国中给沈阳不如给长株潭，长沙毗邻长江，有水运优势，且位于中国中心，而南京也是同理，毕竟是经济第二大省，山东人口一亿多，没有一个说不过去，所以选济南吧。理想的规划，应该是北上深港 4 个作为世界中心城市建设，国家中心城市为成都重庆西安武汉长沙郑州南京杭州天津济南广州沈阳共 12 个，所以理想的应该是 4+12 规划。为什么中部和西部都要规划三个国中呢，就是为了把制造业迁入中西部，一方面降低制造业成本，一方面提高中西部城镇化率，毕竟只有工作机会来了，人口才会流入城市。广州可以作为亚洲中心城市建设，面向东南亚。

听雨客舟中

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知乎用户 牛先森 发表

日本房地产泡沫破灭的原因：

当时的状态：美国对外贸易逆差剧增，于是希望通过 “广场协议” 促使美元贬值来提高出口竞争力，促进国际收支平衡，而日本当时正好处于经济过热状态，日元的升值有利于拓展海外市场，于是日本签订广场协议，使日元快速升值，引来了大量游资流入，同时日本政府采取了扩张性货币政策，大量热钱融入日本股市和房市，资产价格飙升，引起了泡沫经济，最终日本政府主动刺破了泡沫。

日本房地产泡沫破灭之后造成了什么影响：

  1. GDP 失速，从中速发展到低速发展
  2. 土地价格开始长期的下跌
  3. 资产价格下降严重，高负债的公司遭受巨大打击
  4. 投资低迷，企业扩张意愿降低
  5. 服装纺织类行业加速恶化，影视和游戏业平稳发展

有哪些启示：

我们总可以在历史中学习并避免历史重演，日本房地产泡沫简言之就是汇率大幅升值加上强力杠杆热钱涌入导致。

汇率问题 ↓

大家都知道中国的汇率制度是 “有管理的浮动汇率机制”，普通的汇率机制是允许你任何的买卖货币的请求，而我国不允许自由兑换货币，并没有完全市场化，所以一般来说不存在人民币大幅贬值和升值的情况。川普上任之后也多次在推特上批判中国是汇率操纵国（滑稽）

再来说热钱涌入，强杠杆 ↓

对此中国的态度是你来可以，想走没那么容易

之前有一位海外投资大佬在推特上抱怨中国不让投资资金流出中国，限制资金的流出，资金进入中国可能很难拿出来，让他犹豫是否还在中国投资（具体那条消息找不到了，懒得找了）

再到后来的万达和海航等公司大额海外投资被查也正说明了中国对此运筹帷幄，一切尽在掌握中

所以日本遇到的问题，中国现在都处理的很好，但是房市泡沫是无法避免的，现在能做的就是尽量减小泡沫被刺破的时候造成的损失

知乎用户 祥子​ 发表

日本房地产泡沫破灭对中国唯一的启示就是房地产泡沫不能破灭。

知乎用户 八卦疯批​ 发表

一年一度的年报季如约而至，上市房企又开始了新一轮的 “总结与展望”。

这段时间，龙湖、旭辉、绿城、招商蛇口等头部房企陆续发布年报，并召开了 2021 年度业绩发布会。在业绩发布会上，各家房企管理层针对 2022 年的房地产市场进行了预判，并对公司未来发展进行了表态。

那么，这些地产大佬都说了什么？他们对地产行业未来有哪些看法？他们未来打算怎么干？地产大佬下面的观点希望能为大家带来一些启发。

01

万科郁亮：房地产市场规模巨大，常做常有、常做常新

3 月 31 日，郁亮在万科年报业绩推介会的发言中谈到，房地产是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。

他认为，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元量级。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。

另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现 “止跌企稳，稳中提升” 的行业基础。

02

绿城张亚东：行业规模虽已到顶，仍大有可为

3 月 23 日，绿城中国举行 2021 年度线上业绩发布会，绿城中国董事会主席及执行董事张亚东表示：

“虽然行业已经到顶，但总体趋于稳定，商品房销售额会从 18 万亿元有所下降，依旧是个大行业，未来五到十年还会保持在 15 万亿元以上水平，仍大有可为。”

张亚东表示，国家倡导租售并举，但从目前的供应结构看，市场的供给结构还需要进行调整。目前商品房和保障住房的比例是 9 比 1，随着国家租售并举的政策推出，供应结构会有调整。预计未来住房市场的供应可能是 5：3：2，即 50% 商品房，30% 共有产权房，另外还有 20% 是保障房。

绿城中国执行董事、副总裁李骏表示，初步判断 2022 年上半年应该是一个筑底盘整的情况，预计今年下半年市场逐步会复苏趋稳。这一判断基于三个层面：

第一，政策转向有利于房地产市场恢复。最近几个月，各地利好政策相继推出，政策面的宽松基调逐步形成。

第二，市场已经出现了复苏信号，核心一二线城市新房来访量有所提升，恢复到了去年 12 月底双周的平均水平。从二手房市场看，市场也出现了明显的回暖信号。成交层面，从去年 10 月以来成交量连续两个月有提升，近期二手房的带看量超过去年 40% 以上。考虑到政策显效会有一定滞后性，预计二季度会有比较好的表现。

第三是周期性判断，一般房地产行业下行期会经历政策见底、市场见底、客户信息见底三个阶段。实际上去年下行也是经历了这三个阶段，从去年 7 月份开始到今年半年度时经历了一个周期，从周期判断今年半年度后市场会大概率复苏并趋于稳定。

03

龙湖集团陈序平：关注高能级城市

3 月 25 日，在龙湖集团举行的 2021 年度业绩媒体发布会上，针对当前的市场情况，尤其一二月份地产销售下降现象，新上任的 CEO 陈序平表示, 1 月份以来，像上海、北京、杭州、成都核心区、南京这些高能级城市，已经明显感觉到市场的回暖。

陈序平表示，2022 年预计集团人数保持稳定, 但组织在提效, 未来会利用航道的协同, 未来的效率会越来越高。

关于拿地策略，陈序平表示, 从去年 9 月以来, 龙湖获取的很多低价地块, 秉承量入为出, 围绕毛利润等指标, 理性的获取土地, 会坚守过去的投资原则, 随着高杠杆房企的出清, 土地市场不会过热, 这有利于龙湖获取更多的地块, 更好的修复毛利。

数据显示，2021 年，龙湖集团新增 122 幅地块，新进湛江、盐城、鄂州、宁德、湖州、金华 6 座城市，新增土地储备总建筑面积为 2355 万平方米，权益面积 1338 万平方米，平均权益收购成本每平方米 6485 元。

陈序平认为，有些低能级的城市，因为整个产业的原因，包括人口流出，整个市场供大于求，这些城市的市场还在持续下降，预计在今年还是很难恢复。

04

旭辉林中：房地产行业依然可以容纳多家千亿级大型企业

旭辉控股董事局主席林中同样充满信心，他认为，2021 年房地产市场是先高后低，2022 年市场是前低后高，3 月份已经开始复苏了，期待 5 月或 6 月楼市小阳春。

林中强调，现在是行业冬天，但不是末日。房地产行业是一个支柱产业，是一个永续行业，是周期性行业，这意味着它一定是有春夏秋冬的。相信冬天快结束了，春天也就不远了。

林中称，过去大半年，我们一起经历了从未有过的起伏跌宕，这是中国房地产行业诞生 30 多年来从未有过的大变局。这大半年我听到最多的一个字就是 “难”——销售难、融资难、回款难，应对做空难。正是因为难，我看到了全体旭辉人前所未有的团结，不泄气，不放弃，交出了这份靠谱的成绩单。

业绩报告显示，旭辉 2021 年实现营业收入 1078 亿元，较去年同期增长 50.2%；净利润 123 亿元，同比涨幅 3.6%；毛利率同比微降 2.4 个百分点至 19.3%，在已经发布业绩房企中处于稳定、前列的水平。

在林中看来，房地产行业虽然总量接近顶点，但是这个行业韧性强、体量大、容量大，行业未来在一个成熟期至少可以维持 10 亿平方米加的开发量和 15 万亿加的交易量，也可以容纳多家千亿级的大型房地产企业。随着房地产去金融化去泡沫化，行业从过去的类金融属性转向了民生和消费属性，“房住不炒”、租售并举，意味着未来房价平稳，保障民生和合理住房的需求，会使这个行业更加健康。

当下，中国房地产市场进入存量时代，存量资产运营有巨大空间和商机，这便要求各大房企具备挖掘以及把握好未来存量时代商业机会和成长空间的能力。对此，林中也在业绩会上做出了新五年战略，明确提出旭辉要加大力度推进轻资产的发展，轻重结合，让旭辉拥有穿越周期的能力。

这样的转型之路在发达国家已有成熟经验，譬如日本三井不动产自 2000 年起便走上轻资产转型之路，其主要转型方向可分为三类，分别是 “开发销售” 代建模式、基金管理模式、以及存量房业务机会的拓展。目前，三井已经成为日本最大房产经济公司，形成了以开发为源头的 “开发 + 持有 + 管理” 的大生态圈，这也是未来房地产开发商转型的大势所驱。

05

美的置业郝恒乐：未来房地产玩家会快速减少

在 3 月 28 日举行的线上业绩会中，美的置业管理层表示，要做动能十足的马拉松选手。

财报显示，截至 2021 年 12 月 31 日止，美的置业收入 737.03 亿元，同比上升 40.4%；毛利为 134.95 亿元，同比上升 15.8%；年内利润及综合收益总额为 53.03 亿元，同比上升 9.9%。

于 2021 年内，美的置业核心净利润为 54.58 亿元，同比上升 13.6%。值得注意的是，期内公司拥有人应占核心净利润为 38.98 亿元，相较于 2020 年同比下降 9.5%。

于业绩会中，美的置业不止一次表示行业泡沫正在快速出清。

在其看来，未来房地产行业竞争格局将发生颠覆性变化，越来越多高杠杆、高负债企业出现债务违约。

对此，董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐认为，未来房地产行业参与的玩家会快速减少，能够留下来的会更加理性，也会减少内卷现象。

“相信机会大于挑战，机会大于风险。” 郝恒乐表示，随着行业泡沫的出清，供需结构会回归合理。

据了解，近期，美的置业频频出现在各大银行并购贷合作行列中。

与建设银行签署了 220 亿元开发并购贷合作协议，以及与农业银行、交通银行、招商银行等签署了 220 亿元、190 亿元、120 亿元并购贷以及按揭专项贷款，获得共计 390 亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款，及 360 亿元个人住房按揭贷款专项额度。

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知乎用户 海土有木 发表

经济危机的周期性是无法避免的，有大有小。大概周期在 20-30 年之间，**而产生经济危机的最最最最根本原因还是因为人类的贪婪以及健忘。**人会忘记前一次经济危机的苦难，不吸取教训。年轻人不懂得上一次经济危机的苦难，还是会重蹈覆辙。

1**. 对国家而言：不论经济是景气还是不景气，都是有一个自然的发展规律的。泡沫经济既然有一个胀大的过程，那就让它慢慢的消失，政府不要一下子**【过分，过强】干预。

  1. **对百姓而言：**投机可以，但要适可而止。一旦周围对某件事情出现空前的盲目投入过热的现象，应该多留心。其实 1990 年政府刚出台一系列政策抑制土地价格时，如果一些人甘愿早点收手，也不至于后面的越陷越深。

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简单描述一下日本泡沫经济的开始与破灭，希望能让更多的人有启发。

1985 年９月 22 日，日本财务大臣**竹下登为了掩人耳目借打高尔夫之名，偷偷摸摸跑到成田机场飞往纽约 Plaza Hotel（广场酒店），与美国，英国，法国，德国**（G5）签订了 Plaza Accord（广场协议）。内容简单地说也就是，由于当时美国财政赤字严重，对外贸易逆差扩大，需要各国政府去干预外汇市场实现美元贬值，来解决美国巨额贸易赤字的问题。协议签订后，日本政府开始通过日本银行抛售美元买入日元。其他各国也开始抛售美元。突然日元的汇率发生了巨大的变化。

日元的升值使日本经济受到严重挫创，政府不得不采取货币政策**。**①中央银行接二连三降低贴现率。②财政出动，加强公共事业的投入。在一系列扩张性货币政策的刺激之下，日本的经济发生了强劲的复苏。

●企业们手头有了钱，就纷纷想去买地扩建工场。结果，工场还没有建起来，土地就涨价了。这些企业虽然不是不动产行业的，却也因为土地赚了一大笔。加上 1985 年日本国土厅预测，2000 年为止东京将需要 250 栋的高层建筑物，更加让日本人相信土地用不贬值的**土地神话。于是炒房地产热不断的膨胀，日本的经济出现空前的好景象。**1990 年日本东京 23 个区的土地总价格可以买下整个美国。

●除此之外，日本的 NTT（日本电信电话公社）从原先的半国有半民营转为完全民营，并于 1987 年 2 月 9 日上市。股票从一开始的 1 股 = 119 万日元（基准：1 股 = 120 万日元），还没有一个月 1 股达到 300 万日元。日本的股市也由此开始出现了前所未有的好状况。1989 年 12 月 29 日日经平均股价达到 38915 的史上最高值。

土地价格的高腾，让一般日本人民苦不堪言。他们辛辛苦苦工作半死，却买不起房子。于是，他们就向政府，向政治者反馈。在 1990 年政府大力度压制土地价格。①征收土地税（1991 年正式导入）②大藏省（管经济财政的一个部门，现在已经不存在）对银行要求，凡与不动产相关联的融资一律数量受到控制。就这样，突然有一天日本人对土地的需求就像约定好了的一样没有的。土地的价格一落千丈。日本的泡沫经济破灭了。。。

泡沫经济时期的有趣现象一：1988 年 NISSAN(尼桑) 出了一款新车 CIMA 因为贵而卖的火爆。对，卖的火爆的第一大原因就是因为贵。（有钱人把它作为身份的象征，而不是那么有钱的人因为攒了半死的钱还不够付房子的首付，也把钱拿去买 CIMA）

泡沫经济时期的有趣现象二：出现了一个新的职业 — 劝迁工作者。由于日本土地一半以上为私有，房地产开发商想要买下地建大厦的话需要一户户寻求户主同意，工作很繁琐。于是出现了这一个专门劝人迁移的协商工作人员。当然，如果有的人不愿意搬走不同意协商等情况，家会出现莫名其妙被车撞进来，被邮送来动物尸体，房子被放火，一天到晚骚扰电话。。被人恶意捣乱等情况。

泡沫经济时期的有趣现象三：日本出现了空前的美术名画收集热潮。

泡沫经济时期的有趣现象四：随土地价格上涨的高尔夫会员权。1982 年 1 月到 1990 年春天，会员权 8 年升值了 10 倍。（就好比，1982 年 100,1985 年末 160,1986 年 320,1990 年 1000.）

泡沫经济时期的有趣现象五：银行拼命的想借钱给有钱人。为有钱人找投资项目，比如土地，直升机，潜艇，夏威夷土地。。。

知乎用户 FlyRideR 发表

谢邀

1 问：中国当今的房地产行情跟世界其他国家有过类似阶段没有？

答：几乎每个处在或者曾经有过上升期的国家或者城市，都经历过由于人口大量迁入导致住房需求上升，配合资本运作的话，行程我们能看到的房价泡沫。

2 问：下一个阶段将是什么样的阶段？

答：国家怎么看待 “土地” 的属性，下一个阶段就会往国家设定的方向走，这个问题你应该问 7 个酋长。

3 问：中国房地产开发未来的趋势是什么？

答：过去叫 “逃离北上广”，现在叫“逃回北上广”。落后地区之所以落后没有活力，因为资源分配被垄断被不公的分配着（包括你的小命），而北上广等 1 线城市相对开放公平，在返乡“拼爹” 失败后，这些年轻人会又回到大城市，这叫由俭入奢易，由奢入俭难。另外，当初沿海的血汗工厂们，纷纷在内陆地区开厂招工。未来将会是：脑力劳动者涌向大城市，体力劳动者从沿海城市回流内陆。那么针对不同区域的特定人群开发的房产项目将是未来的趋势吧。不过本质上还得看我党怎么看待 “土地” 的属性。

4 问：房地产行业从业者应该注意哪些误区？

答：我不是，我不知道。总之，对待政府，叫做伴君如伴虎。

知乎用户 哈哈像条狗​ 发表

启示就是：

**一、不能把赌注都押在房子上。**放弃房价永远涨的幻想，日本地价最高的时候，卖掉所有东京的房子就可以买下整个美国的土地，大家夜夜笙歌。但是地产泡沫破裂之后，至今仍有人在还那个时候的贷款，而房价还没回到高点。

**二、要极度重视人口生育率。**经济的发展是建立在人口之上的，日本经济腾飞之后，高昂的房价抑制了人口出生率，而保守排外的文化又反对引入外籍人口，陷入了 “人口陷阱”，在与美国的竞争中后劲不足，而美国家庭标配是一套房，两台车，两个娃，一条狗。

**三、没有国家自主权，就没有独立的发展。**二战后，日本的政策长期受美国的左右，是名副其实的小弟。因为日本产品质优价廉，大量出口美国，出超严重。美国为了和日本竞争，逼迫日元升值，签订 “广场协议” 城下之盟，自此日本一蹶不振，落败下风。

对日本地产泡沫及之后表现感兴趣的，强烈推荐读一读《失去的二十年》这本书，我至今记忆犹新。实际上，日俄不能已经失去三十年了，日本的文化，经济发展方式都和中国有非常多相通之处，非常有借鉴意义。

[

失去的二十年：日本经济长期停滞的真正原因

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知乎用户 姬雪雅 发表

1985 年《广场协议》之后，日本有三个重大的错误，这才是日本经济泡沫破灭的主要原因。

第一，就是日本金融主权的丧失。甚至可以说这和《广场协议》的签订，是互为因果的。日本的央行和大藏省，不知道是被洗脑了，还是有利益纠葛，从此之后基本上在货币政策上毫无独立性可言。哪怕是泡沫破灭之后，按照常规的理论，是应该大幅刺激经济，然后让本币贬值来恢复的，这些都没有出现。而日本的这群人，也被称为所谓的 “天降组”。

而德国则相对独立得多。德国央行一直很独立，在 92 年的时候，为了控制通胀，选择加息，不惜得罪英国，最终让英国和德国马克脱钩，也让英国脱离了欧元体系。再后边，德国则进一步牵头成立了欧元区。

二点，日元兑美元的大幅升值，加速了日本的泡沫形成。按照美元计算，日本的 GDP、房价、股市，相当于直接翻了一倍。而由于日元的升值，也吸引了大量的热钱涌入。

而由于日元升值的确对出口带来了一些负面影响，日本央行则选择不断降低自己的贴现率来对冲，从而为泡沫的扩大装上了加速器。

所以，从 85 年之后，日本的资产泡沫进入了失控的态势，堪称是日本经济泡沫中最疯狂的 5 年。

最后，日本为了抑制自己的房价和股市泡沫，在 1990 年 10 月加息，一度将房贷利率提高到了 8.5%。此后短短三个月时间，日本的股市和房地产市场就坍塌了，像日本这样主动刺破泡沫的案例，几乎仅此一例。

全球有很多地方房价泡沫都破灭过，但是基本上都恢复了。比如英国、美国，甚至包括土耳其。土耳其前两年汇率大幅贬值，房价泡沫破灭。但是短短两年时间，土耳其的房价就在疯涨，在刚刚过去的 2020 年，伊斯坦布尔的房价涨幅就高达 30% 以上，排名全球第一！

所以，甚至有经济学家发出了感慨，日本房地产市场泡沫带给全球的教训就是，永远别主动刺破这个泡沫！

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本文不存在任何推荐，所聊到的股票不构成任何推荐仅供参考学习，股市有风险，投资需谨慎！

作者：时代之
来源：今日头条
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。

知乎用户 eric 发表

中国的楼不会按照市价每年收地税…… 意味着未来现金流折算的现值就只这么多钱。日本收地税，房价自然不值那么多钱，而且刺破泡沫的手段太急躁

知乎用户 龙头 18868 发表

日本京都 1.5 万栋空屋无人打理，政府欲开征 “空屋税”

如何处理日渐增多的 “空屋”，已成为日本各地方政府的难题。 最近，日本京都欲做“第一个吃螃蟹” 的人。据日媒报道，京都政府计划近期出台 “空屋税”, 目前仍待日本总务省以及京都议会的批准，本月晚些时候将会有明确的结果，公布更多细则。日媒预计，京都的“空屋税” 一旦落地，将会引发日本其他地方政府的仿效。

京都政府希望上述政策能对空屋的治理起到积极有效的结果，最大程度地 “激活” 这些资产，同时，此新增税收也将改善当地政府的财政情况。拥有众多古建筑的京都历来是日本知名的旅游景点，但由于疫情，日本国内外游客的锐减，使得京都的旅游业直面冲击。因此，自去年以来，京都政府直言，如果没有旅游收入，京都“10 年内可能破产”。 日渐增多的空屋 所谓“空屋”（akiya），是指那些长期无人居住、无人打理且年数已旧的闲置老屋，其中多为年久失修的独户木结构建筑，也包含一些整栋的老旧房屋。

而将 “空屋” 产权人纳入征税对象，在日本社会并不多见。 而空屋之所以产生，日媒认为，一种原因是房屋的主人过世，但又膝下无子，因此出现了无人继承的局面；其次，继承人由于各种原因，比如已定居大城市等，不愿继续打理该房屋。因此，经年累月，无人打理的这些房屋给地方政府的后续处置带来挑战。 京都有多少空屋？据京都政府公布的数据，当前约有 1.5 万栋空屋。由于上述空屋多年没有人打理，不仅对城市环境造成影响，且易引发治安问题。 据日媒报道，京都政府拟议的 “空屋税” 旨在通过提前介入，避免使这些房屋彻底无法居住。拟议的措施包括，在能找到这些废弃房屋的现所有者前提下，促使后者向政府支付一笔费用，用于修复这些房屋。据该计划的发起人表示，这笔税款可以抢救那些岌岌可危的房屋，再次更新后出租或出售给新业主。

日本总务省的数据显示，在住房方面，截至 2018 年，日本全境约有 14% 的存量住房（约 850 万套）无人居住。根据日本智库野村综合研究所的预计，到 2038 年，这一数字可能超过 31%，即届时日本全国约有 2200 万套闲置住房。 而 “空屋” 不是京都独有的现象，目前有从城乡向大城市蔓延的趋势。日本甚至出现了专门出租、出售 “空屋” 的网站。这些网站或由地方政府，或由地方的团体机构设置，目的是更好地管理城镇中不断涌现的空屋。第一财经记者在一个名为 “空屋银行”（akiya banks）的网站上发现，全日本范围内不少闲置的房屋急待出租，根据“空屋” 的地理位置、房龄、房型等，年租金在 50 万日元（约合 3.07 万元人民币）~2000 万日元（约合 122.97 万元人民币）不等。 此外，还有些 “空屋” 出售价格标为 “免费”。当然，对于标价为“免费” 的房屋，买家还需支付相应的税金以及代理费用。 失衡的人口结构 其实，京都市政府多年来与空屋的“博弈”，是日本人口结构失衡的一个缩影。 日本厚生劳动省公布的人口动态统计数据显示，2021 年上半年，日本出生人口为 40.50 万，同比减少 2.5 万。上半年初步统计结果创 2000 年以来新低。2020 年日本全年出生人口为 84.08 万，创历史新低。数据显示，2021 年日本全年出生人口数量很有可能跌破 80 万。 在出生人口创新低的情况下，日本的老年人口一直在不断激增。日本总务省在去年日本敬老节当天（9 月 20 日）公布的数据显示，日本 65 岁及以上老年人口数量及其在总人口中的占比，均创历史新高，且后者继续在全球高居榜首。

具体数据显示，日本 65 岁及以上老年人口达 3640 万，较前一个统计周期（2019 年 9 月~ 2020 年 9 月）增加 22 万人。其中男性约 1583 万人，女性约 2057 万人。65 岁及以上老年人口在总人口中所占比例达 29.1%，同比增长 0.3 个百分点。这一结果也令日本成为全球名副其实的 “最老” 国家。此前，联合国经社理事会的年度数据显示，全球范围内，日本 65 岁及以上老年人口在人口中的占比超过排名第二的意大利（23.6%）约 5 个百分点。 此外，日媒认为，疫情导致的入境限制，也使得在日本劳动力占比加大的外国劳动者人数骤减。今年 1 月 28 日，日本厚生劳动省发布数据称，截至 2021 年 10 月底，在日本工作的外国劳动者达到了 172.72 万人，比 2020 年仅增加 0.2 个百分点。这一增长率为 9 年来的最低水平。 据日本政府最新消息，12 日，日本首相岸田文雄表示将讨论放宽针对外国人的入境防疫对策。当前因疫情采取的入境限制政策将原则上持续至 2 月底。 另据日媒称，日本政府将在本月内对商务人员和留学生先行开放新的入境政策，每天入境外国人数将从 1000 人逐步提升。

知乎用户 凉宫春日 发表

上面有人说日本的房价 “大跌 8 成 “，而且 “又过了十五年，现在日本的房价才刚刚涨到 1991 年巅峰时期的 50% 左右。” 这是错误的。下面是东京公寓过去几十年的房价趋势图。注意 Y 轴不是从 0 开始的。

日本房价从 90 年巅峰开始跌，到了 2002 年的时候也只是跌到了 50% 左右而以。现在已经基本爬回了 92 年的高位了。

知乎用户 天外的琴弦 发表

启示就是已经形成了，越早破越好。晚了参考北方高邻。

知乎用户 30 秒看穿本质 发表

不早说了，以前嘲笑日本，现在看起来，日本最优解，其次前苏联

知乎用户 寻道 发表

要说启示，那就是：不要在你大哥身强力壮的时候你躺倒了，要死必须一起死。

我们中国极有可能是要主动刺破泡沫的，关键就是时间，不出意外的话，是在等美股，只有等美股结束十年牛市的时候，我们的房地产才能真正启动挤泡行动，否则，给人以攻击动机。

知乎用户 枢机​ 发表

不怕，肯定有人要说我大清自有国情在。

你开心就好。

水满则溢，月盈则亏。

知乎用户 新海外 发表

日本房地产泡沫的原因

在 20 世纪 80 年代的资产泡沫期间，日本各地的房地产价格上涨了六至七倍。由于日本的经济模式（通常被称为 “日本公司”）似乎立于不败之地，因此信心强劲。充斥着现金的日本企业在世界各地投机购买房地产和企业资产。在日本本土，低利率和宽松的货币政策推动了强劲的经济和高股价。

继 1985 年的广场协议之后，日元对美元汇率在不到一年的时间内从 240 日元升升至 120 日元左右。作为应对，日本央行在 1987 年将利率从 5.5％下调至 2.5％。在经济实力强劲的时候，货币政策的大幅放松引发了房地产交易的激增和股价的高涨。据说当时东京皇宫的价值超过了加州所有房地产的价值。据报道，银座 4 丁目的土地每平方米的交易价格为 90，000，000 日元（当时为 750,000 美元）。

1990 年，日本房价最疯狂的时候，东京圈的人均年收入为 694.1 万日元，（相当于人民币 39 万元） 。距离圈十公里以内（大概相当于北京 5 环以内）的均价折合人民 7.29 万元 / 平方米，这还是当年的价格。

此后东京房价地价一路下跌，最多时跌幅 70%，直到现在，东京房价也仅恢复到当初高点的 50% 左右而已。

泡沫破裂

随着资产价格达到极端水平，政府试图减缓不断增长的泡沫，并引入了导致其崩溃的政策。

1990 年，财政部对房地产贷款（Soryo-kisei）的贷款总额进行了限制，导致信贷供应立即大幅下降。其他政府限制导致购买者需要寻求当地区政府批准 100 平方米以上的土地交易。这些限制使价格上涨停滞不前。日本央行也在 1990 年将利率上调至 6％的峰值。

1989 年 12 月，日经指数均创下 38，915 日元的历史新高。在接下来的九个月里，它跌至 20,000 以下。随着资产价格暴跌，金融机构陷入不良贷款之中。土地价格反应较慢，但最终开始下降，并在之后的十年继续下滑。到 1995 年，日本央行大幅度扭转了货币政策，将利率降至此前不可想象的 0.50％，以遏制经济和资产价格的下跌。

附上一张东京房产泡沫指数变化图，90 年代最高点，之后一路狂降

由于人口和低利率，东京的住房市场和其他地方相比是脱钩的。在过去的四年里，房价只涨了 25%，东京目前的泡沫指数远低于上世纪 90 年代泡沫时期。

日本房地产泡沫破裂的原因就在于政府上调利率，从 1987 年的 2.5% 到 1990 年的 6%，现在中国的房产泡沫也比较严重，假如也想日本那样加息，后果也许不堪设想吧。

知乎用户 Creamy 络 发表

失去金融自主权加政治自主权等于肉猪，殖民地永远是这个功能。

不是房价扛的经济受不了了才跌，是先经济被剪羊毛了不得不举国割肉的。

另外，我刚才在回复里看到有喊通缩了 “老百姓” 占便宜的。你真觉得你不会失业吗？全家失业了你还敢炒房吗？（不排除有 “冒（sha）险（dan）精神” 的）

百业凋零全民大下岗，企业破产成群，你持币观望趁机买了俩房，然后在豪宅里吃低保吃糠咽菜么（确实，这是毛子的遭遇）。城市里都下岗的遍地贫民窟了，有人租你的房？

呵呵，要是通缩闹大了，闹的 zf 不得不两个死相选略微体面点的，开始金圆券模式保证基本生产（还是学毛子），那你算是真完了。准确说，你要考虑怎么在一个货币失灵，硬通货是暴力和人头的体系里保住你的家庭和财产吧。（貌似小资巨婴完全没有在这种丛林里生存的能力啊）

知乎用户 其心悠扬​ 发表

知乎用户 万睿轩 发表

启示特别大。

日本房地产高涨时期。

中国政府敏锐的发现到房地产的优势和魅力。

人民只为一套房就可以把一家人的财富。甚至其后义务 30 年的无偿的劳动。

而政府要做的就是给他们一个不停上涨的价格而已，他们就心满意足了。

这是多少统治阶级梦寐以求的事情啊。

1982 年 5 月 4 日 全国人民代表大会常务委员会关于批准《国家建设征用土地条例》的决议

1983 年《中华人民共和国统计法 》

1984 年 5 月 11 日 全国人民代表大会常务委员会关于批准《中华人民共和国消防条例》的决议

1985 年 9 月 20 日 中国房地产协会成立

1987 年 1 月颁布《中华人民共和国土地管理法》

1988 年 4 月 12 日，第七届全国人民代表大会第一次会议通过的《宪法修正案》规定：“土地使用权可以依照法律的规定转让”。1988 年 12 月 29 日，第七届全国人大常委会第五次会议根据宪法修正案对《中华人民共和国土地管理法》做了相应的修改，规定：“国有土地和集体所有土地使用权可以依法转让；国家依法实行国有土地有偿使用制度”。这些规定为国有土地进入市场奠定了法律基础。

1988 年 5 月中国政府就整合其他部门。成立建设部。

1989 年 12 月 26 日 《中华人民共和国城市规划法》

1993 年 9 月 2 日 全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国经济合同法》的决定

1993 年 9 月 2 日 《中华人民共和国反不正当竞争法》

1994 年 7 月 5 日 《中华人民共和国城市房地产管理法》

1995 年 3 月 18 日 《中华人民共和国中国人民银行法》

1995 年 5 月 10 日 《中华人民共和国商业银行法》

1995 年 6 月 30 日 《中华人民共和国担保法》

1997 年 11 月 1 日 《中华人民共和国建筑法 》

1997 年 12 月 29 日 《中华人民共和国价格法》

1998 年 8 月 29 日 《中华人民共和国土地管理法》（修订）这个离上次土地管理法颁布刚好过去十年。

2002 年 10 月 28 日 《中华人民共和国环境影响评价法》

2003 年 12 月 27 日 《中华人民共和国银行业监督管理法》

2003 年 12 月 27 日 全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国中国人民银行法》的决定

2003 年 12 月 27 日 全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国商业银行法》的决定

2004 年 8 月 28 日 全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定

2007 年

2007 年 3 月 16 日 《中华人民共和国物权法》

2007 年 8 月 30 日 《中华人民共和国反垄断法》

2007 年 8 月 30 日 《中华人民共和国突发事件应对法》

2007 年 8 月 30 日 全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定

2007 年 10 月 28 日 《中华人民共和国城乡规划法》

2008 年 3 月 15 日，根据十一届全国人大一次会议通过的国务院机构改革方案，“建设部” 改为 “住房和城乡建设部”。

中国房地产大发展元年。

此后

2011 年第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议决定对《中华人民共和国建筑法》作如下修改：四十八条修改为：“建筑施工企业应当依法为职工参加工伤保险缴纳工伤保险费。鼓励企业为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，支付保险费。”

截止于 2017 年 7 月 7 日

中国从 2008 年过后在也没有就房地产立过新任何一部法律。修改过任何一部关于房地产的法律。

不信可以自己去查。只进行了行政管理。

证明之前 20 多年的测试是非常成功，到现在都不需要更新。

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1985 年 9 月 20 日 中国房地产还未成型。就专门成立了一个房地产协会。

中国房协目前拥有会员 2100 余家。现任会长是原建设部副部长杨慎先生。

如果对协会不是特别了解。举几例你就明白了。

中国几乎部门名下都有这种管理协会。名义上的协会，类似于公司老总和员工建立的朋友圈。

踏过别人是尸体走过的路，充满了经验。

从 1982 年开始到 2008 年。中国政府进行了近 20 年的摸索探究，现在中国房地产政府已经预测无数的问题，能够从容应对各种情况。

非法低价售房

城区棚户区改造

农村进城买房补助

一房一价

行政调控

各种限购限售

-.- 你没看这种调控措施，难道就没有疑问吗？

为什么每次发布的时候都感觉跟上一次发布的内容都差不多呀！

比如说，几年前就把首付调高了，为什么现在又要开始把首付调高。

这个就不说了，自己查吧！

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万变不离其宗，

总体只不过是:

土地国有。

私建违法。

房价备案。

非市场经济的房产。

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》

这五个证要求开发商拿地建多少平，多少房子，房子什么价格。都要向政府进行汇报。

不是开发商拿一块地，想建什么就建什么。

部分开发商甚至直接就是国营资本。

而且中国开发商每户的单价都是不一样的，

原因是每一户的价钱都要去房管局备案。

不然不能网签，也不能拿房产证。

中国建设部是 1988 年组建的

中国住建部是 2008 年组建的

整整 20 年。20 年的探索，20 年的发展。

2008 年，国际金融危机，毒奶粉事件，大地震。内忧外患。很多人将北京的房子卖到移居国外。

这就是中国房地产大发展元年，不可思议吧！

现在才是 2017 年，明年是 2018 年。

中国的房地产发展才仅仅过了十年。

20 年的探索，只会这 10 年的发展。

就开始看衰啦！

呵呵！

还早呢！

而日本，尸体而已！

-.- 看到很多人说中国房地产崩溃

2010 年就有一份了。分析的比很多人都透彻。起码百度百科都通过这个词条了。

内容号称 2011 年中国房地产全面崩溃。

有兴趣可以去挖坟！

知乎用户 紫罗畅想​​ 发表

如果是经济学家肯定认为没有任何警示。1. 因为日本在东七区，我们在东八区。2. 日本在东，我们在西。3. 日本是地震国家。4. 日本城市化率比中国高。

但是我个人认为，日本的经济很有参考价值。我在北京房山区大学城，随便一栋楼五千万以上。我们像一下，现在居民持有房地产有多少。这样不断推陈出新的房子，居民持有房产数量会怎么样。

随着疫情的反反复复，经济进入跌宕起伏。这个时候，我特别喜欢看到疫情在反复三年五年。到时候经济不景气了，那些买房就是为了升值。认为明天赚的钱一定比今天多的人会不会因为预期改变需要变卖房产。哪时候你就会发现到处都是二手房。这就像煤炭慌的时候一样，你发现遍地都没有煤炭。但是煤炭突然有一个大幅下跌，你就会看到到处都是煤炭。

知乎用户 跟着拆哥看房 发表

不久前，全国的地产商股票连日集体下挫。拆哥看到一位经济博主感慨道，在房企的地位逐渐沦为工程队的背景下，我们不久后会看到一个有趣的现象：知名上市房企的总市值，还不如该房企过去开发过的一个小区市值大。

知乎用户 林虚谷 发表

谢邀，

纯粹很想吐槽「中国国情」这种说法，只要提到中国 & 日本的地产神话

「特殊国情」就成了免死金牌

为何要装作香港不存在呢？

中国的地产神话，香港始终伴随左右，甚至可以说是领航

明明就是投机行情，就是个 15-20 个点做出来，就不断有人接盘的游戏

不要再把这些推给中国国情了啊

香港是个纯市场的体制，货币自由兑换，涨幅也没比北上深输到哪去

「中华圈地产神话」「华人人口红利消失前的最后一搏」「踩进了跟日本一样的坑」

「身为东亚人，就是会全家积蓄拼房价」，承认也没什么大不了的

内地的走势，至今也没体现出任何不同于香港，或者东京的任何特异功能

所以，什么「冻结交易」，真的都不知道有什么意义

你做不到 100% 冻结，就还是会有成交量，

成交量越低、盘子越小，还是会被市价影响

就算 100% 冻结，过了 5 年 10 年，放开还是要跳涨跳空

最后必须说，香港房价还没有跌，今年还在不断创新高，所以，多空就各人自己判断了。

知乎用户 赞同了你的回答 发表

求求各位大神不要再拿日本房地产类比我们自己的房地产了吗？

两个国家都不是一个水平线上的。

如果要类比，现在拿美国股市和中国房地产类比，才是有效类比。

毕竟两个都是两国的巨婴，万般呵护的泡沫。

就看谁先破了~

就目前的管控手段来说，我们对房地产的管控手段还很多很多，美股的管控手段就是印钱

这才有类比性，其他的就算了~

知乎用户 lee 发表

中国做为一个大国肯定要独立财政政策，现在又致力于人民币国际化继续崛起，这是战略问题，那么汇率就不可能永远保住，货币超发这么多，人民币贬值压力肯定是越来越大，问题在于是自己主动贬还是被空头打爆，这是个战术问题；贬值带来的金融风险就像堰塞湖，必定国产、地方政府、民产都会损失，靠水高一丈堤高一尺是坚持不下去的，好像大禹老子就是这么干失败了被砍头的，但也不能放任不管必须主动泄洪，那么问题来了，泄到哪里？！损失国家？怎么对得起那么多先烈打下的江山。损失地方政府？谁来干活，改革建设谁干。So 那就股市未被消灭的幸存者，反正这个钱本质上也是剥削农民工来的，改革开放成长起来的中产数量多，集中在一二线城市，投机房地产想赢就要敢输，大家按有钱多少买房多少摊一下也不会活不下去，比起为了国家独立民族复兴献出生命的先烈又算得了什么，话糙理不糙啊同志们…… 有人质疑前期错误决策，比如 4 万亿，就好像质疑长征为什么派西路军导致全军覆没一样现在一点意义没有，总之党会带领队伍取得最后的胜利。

知乎用户 王定国 发表

做个对比吧，无端猜想

如果 08 年没有那 4 万亿，国内大概率会一片狼藉，制造业会崩盘，中国成不了世界工厂，后续发展受阻，依然是农业国，大概率变成如今的俄罗斯模样。

如果 14 年左右压住房地产，那时国内互联网崛起，这份资金进入互联网的话，互联网会有一波繁荣，然后转入金融，甚至马云的模式会成功，蚂蚁金服成为银行，甚至掌控国内金融命脉，形成美国硅谷加华尔街模式，上海大概会成为华尔街，深圳估计是硅谷。只是阶层分裂更严重，甚至比如今的美国更分裂，上层巨富，底层沉沦，巨行企业，赛博朋克 2077 不远

如果 18 年压住房地产，没有棚改货币化，地产泡沫破裂，那时大概率成为日本，房价暴跌，国内会陷入停滞期。但这种情况不会持续太久，中国不是日本岛国，有足够国土纵深，西部会发展起来，不会出现产业外移的情况，但一段时间的停滞是肯定的。

以上都只是国内因素的猜想，毕竟老美不会在一边看着你处理烂摊子，什么小动作都会做出来的

知乎用户 syu jinall 发表

启示？启示就是日本政府动手压制泡沫导致崩盘，搞得民众很苦、显得政客很蠢。

你猜我们的政客喜欢让自己显得很蠢吗？喜欢损害自己的既得利益让民众怨气冲天吗？（竟然真的曾经有一个不信邪的，相信刺破楼市泡沫能得民心，然后验证了港港们果然都是刁民，下场是被怨气冲天的刁民散步轰下台啦）

所以吸取日本教训，现在就一个字：稳；两个字：稳住；四个字：尽力稳住。

知乎用户 DaedalusLab 发表

推荐两本书，就不带货了

日本的迷失：前夜

日本的迷失：崩溃

可以参考一下，算是作为资本主义强国的日本

政府的力量有多么孱弱

什么？救助银行竟然还要议院批准？然后还会被否决的？

再往下说就要冲塔了

虽然的确 ZZ 力量并不能完全违逆经济规律

但这个不能完全的程度，是有很大区别的

很多人忽视了这种区别

大大的忽视了

知乎用户 找点乐子 发表

『复吸』是指吸毒成瘾人员在脱毒治疗成功后，又开始使用脱毒前所滥用的成瘾物质，如海洛因、吗啡等。复吸是治疗难点，也是吸毒的特点。

复吸现象不仅在吸毒人群中是一个普遍存在的问题，而且这也是禁毒工作一直希望解决的难题。复吸不仅是戒毒者简单的个人问题，更有复杂的社会原因。要降低复吸率不仅要戒毒者自己有顽强的毅力，更需要家庭、社会等各方的关怀与政府的大力支持。

心理对毒品的强烈倚赖，即使躯体的倚赖症状消除了，精神倚赖在较长的一段时间里仍不易消除，强烈地存在着一种对毒品的心理渴求。开始还能克制，如果处于有利环境，再加上坚强的毅力，“心瘾” 会淡化。但如果有不利的因素、前途无望、或心理压力难以承受的时候往往会克制不住毒品的诱惑。一些案主仅仅在几次面试失败后，就感到人生无望终于又一次拨通了毒贩的电话。

由于吸毒者对家庭的伤害不仅仅是财产上的，更是在精神上给一个家庭毁灭性的打击，有多少家庭为此而破裂。亲人对他们戒毒失去了希望与信心，亲情对他们的抛弃，更会让他们在吸毒的道路上 “义无反顾”。

知乎用户 水木山城 发表

个人认为，中国房地产市场与香港近似，与日本及其它土地完全私有化的国家根本不是一个事。

房地产市场最根本的要素之一，还是土地市场。而中国土地制度的特殊性，决定并导致了中国房地产从来不是个单纯的商品市场。

比如，如果世界中只有沙特一家产油，且沙特国家军事实力很强，那么油价肯定是要多高有多高。

有专家说，美国的农业如果全负荷生产，能养活二十亿人口。中国的农业效率远低于美国，所以农业用地仍是大有潜力可挖。

另外，中国房地产市场还有一个特别的地方，就是它还是个货币现象。比如，它是超发货币的蓄水池，它是财政与许多债务的基石，它是中产以上家庭的固态式理财宝。

知乎用户 Uchiha Kaede​ 发表

想起来十八大前的一句话 “反腐亡党，不反腐亡国”

结果反腐了，党的领导更加坚强，国家更加繁荣。

说泡沫会继续涨我是不太信了，现在人人都是三十年的按揭，手上现金在现阶段绝对不够用。

但就苏州这种市区一千万的房子，四百多人全款抢一百多套来看，我觉得泡沫也不算太大，要爆也不至于。按照央行调查的：三套房以上的人，房产占资产比重少，人家有钱人还是很富裕。

而且套用金融的一句话 “价格像水也像蜜”，蜂蜜很粘稠、流动速度慢。房产就算爆，其变化速度也不会太快。

至于鬼子，人家都多有钱了，人均 GDP 四五万刀，这么一个小国又不像美帝可以全球吸血、中帝即将开始要求纳贡，那经济增长乏力也可以理解。我们才一万多，科技红利也没有完全消化，城镇化比美帝差不少，那经济完全有增长空间。

至于结论，就是近期随着某大、某创…… 等杠杆太高的企业出事，房价肯定会小跌，但跌的不会很多。长期来看，肯定还会涨，但因为预期减弱，就是平稳的涨了。等 2035、2050 重要节点实现，那中国名义 GDP 不知道要增加多少，房价肯定还要涨。

半杯水半杯泡沫，泡沫很多；一盆水半杯泡沫，也就没那么多了。

知乎用户 秦始皇 发表

房地产崩溃论与人口崩溃论成为这几年中国崩溃论的主题，因为经济崩溃论实在吹不下去了转而向人口与房地产崩溃。

中日国情相差如此之大，光是土地制度都不一样，另一个是日本一个伪政府怎么和 TG 比行政力？

中国房价你们吹一万年都不会崩溃，最多局部崩溃，如果 TG 连个房价都控不来，十年前都完了，还能撑到现在？

不过是一些上车晚的发些不满而已，中国房价既将出现一种动态平衡状态，早买的肯定是受益者，我们只要保证 90% 的利益既可。

知乎用户 df1982 发表

中国房地产行业就像肿瘤一样，它大量吸着经济的血液，一旦他崩溃了，经济就玩完。房地产的投资投机属性早就把他的居住属性挤到一边去了，现在的房地产一旦没有人炒房，房价立马趴下，这是地方政府不能容忍的，所以地方政府总是在羞羞答答偷偷摸摸地配合炒房客哄抬房价，哄抬了房价就是哄抬了地价就是增加了地方政府的收入，哪里有人有钱不赚呢？他们的高福利高收入以及政绩从哪里来呢？

日本房地产破灭对中国有什么启示？我只能说唯一的启示就是让 ZF 不惜一切代价保证中国房地产泡沫不破灭，因为有日本的惨痛教训在前，前事不忘后事之师，太惨了。

中国当今的房地产行情跟日本跟美国都没有类似阶段，虽然上涨类似但是不可能像他们那样下跌的，因为政体国情都不一样，人家的房价波动是市场行为，我们是地方政府参与炒房了。

房价真的难控吗？一点都不难，要让炒房的成本高到他们破产的地步，就没有人炒房了。这里的手段太多了，比如控制房贷的比例，控制交易时间的长短，控制首付比例，控制开发商的贷款或者预售，都是分分钟就能解决的事情。最好是将土地出让金收归中央，那么地方政府立马会坚决遏制炒房。现在的房价调控难的不是不让房价上涨，而是怎么调控会既不让房价快速上涨又不让房价快速下跌，这才是难点。

不管怎么样，房价不能大幅下滑，甚至涨幅不能低于银行存款利率，甚至还要加上贷款利率，不然资金都会躺在银行里，谁还会没事拿钱出来炒房？但是既然房价必须上涨，而且上涨幅度要跑得过银行利率，而且房价基数越来越高，那么房价涨得会越来越高，迟早会有崩溃的那天，到时候资金违约，人员下岗，到处一片哀嚎，能解决的办法就是印钞票，除了印钞票还是印钞票，放任汇率不管，印钞票。。。用若干年之后的财富来解决现在的问题。

知乎用户 爵士猫 发表

这就是国人最可悲的地方！70 年的使用租赁权，你有资格提问吗！

中国房价，一开始就是国家政治与战略的一部分，根本不是经济问题，自然不是经济危机。

今天，凡夫大众终于明白了一个道理！
世界，在当下，谁说呢算话！

这就是房地产富豪占据中国富豪榜，半壁江山的原因！政治关系也！

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中国自来有家国一体的观念传统，家庭被想象为最温馨和美好的领域，把国家建构为像家一样温馨美好的共同体，对中国人来说具有无比的吸引力。

当《物权法》制定时，凡是反对土地由私人享有所有权的学者，都将土地所有权容易导致土地兼并，作为他们最大的理由。事实上，通过以上分析，我们知道，历代官贵豪强之所以能够兼并土地，是因为他们享有瓜分天下的政治特权，故而受到容忍。最典型的，就是后汉光武帝默认豪强的例子。另外，一般来说，古代官贵阶层均享有免除赋役的法定特权，从而使扩张土地成为其利益最大化的便捷途径。同时，平民却因赋税过重而宁愿投献土地，依附于豪强而苟活。这些已在赵冈、陈钟毅的《中国土地制度史》中有系统的分析。

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想想孟姜女事件，是不是更加可笑！卿，属于士大夫耶！平民可以通过合法利用土地，在民间社会获得相对独立的财产和社会地位；但由于土地最终归属于皇帝兼政府，所以，平民在财产和人格上只能依附于它。
记住，你的房子只有 70 年的使用租赁权利哦！

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当我们说古代的土地私有时，如果联系到家产制，就会发现，即使在私人土地关系中，它也存在两个方向，一是在对家庭外的人时，产权关系是明晰的，土地就是 “我家的”，而不是“你家的”；二是当土地对于家庭成员时，产权关系又是模糊的，没有人能明确地说某块土地就一定是“我” 的，或者另一块土地一定是 “我兄弟” 的。在古代社会，要把土地的权属关系说得明确，就必须分家。不过，分家往往是儿子结婚成家以后，土地还是属于新的家庭。

通过粗略地考察中国古代土地观念史，可以发现一些有趣的结论：从土地的最终权属观念来看，既是皇帝的，又是国家的。也就是说，土地既是私人的，又是公共的，公私之间缺乏有效分界。这就导致，当土地允许平民利用时，平民虽可以相对独立地支配或处分土地，但却不能对抗国家以地租和劳役方式进行的剥削。

这种关系换一个角度可以表达为：平民可以通过合法利用土地，在民间社会获得相对独立的财产和社会地位；但由于土地最终归属于皇帝兼政府，所以，平民在财产和人格上只能依附于它。

哈贝马斯说，封建性的主要特征是依附性。从这一意义上，如果说秦以后的中国社会具有强烈的封建性，是可以认同的。而这种中国式的封建性，首先体现在财产上的依附关系，至于政治身份的依附，反而是次要的。

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日本房地产泡沫破灭对中国有哪些启示？

日本是资本主义国家。

中国是社会主义国家。

日本房地产泡沫破灭，跟中国的国情根本不同，不要瞎联系。

知乎用户 安安聊楼市 发表

根据国家统计局数据显示，在三季度，新房、二手房价格出现下跌的城市逐月增多。9 月份，70 个大中城市中，二手房出现下跌的城市高达 53 个。一时间，整个楼市弥漫着降温的气息。

有楼市专家认为，楼市降温周期开启，短期很难发生逆转。而央行原副行长吴晓灵也表示：在泡沫中狂欢的日子不多了。做好潮水退却后的准备，是每个人都要面对的现实。

从楼市的近期动态，我们又能看出什么呢？未来楼市又会朝着怎样的方向发展呢？

楼市开始双向调控

从 2016 年开始，国家就对房地产进行调控，经过 5 年时间不懈地努力，在 2021 年房地产的调控似乎进入了关键点。楼市开始进行双向调控，不仅限涨，还开始限跌。

今年 8 月，湖南岳阳打响了 “限跌令” 的第一枪后，已有桂林、菏泽、昆明、沈阳等多个城市加入这一行列。“限跌”的基本都为三四线城市，这些城市经济产业薄弱，需求有限，在棚改结束后，这些城市的楼市都处于下行趋势，不少城市的房价都出现了下降。

另一边，为了防止市场过热，上海、广州、深圳、东莞、成都等 10 多个城市发布了二手房指导价政策。而政策的效果也十分明显，根据相关机构数据显示，10 月，深圳市二手住宅过户套数为 1605 套，环比下滑 9.1%；二手住宅成交 15 万平方米，环比下滑 11.2%。10 月份的二手住宅过户套数为 2012 年 3 月以来的最低值。

而国家进行双向调控也情有可原，房价在短时间内大涨大跌对经济有着很大危害。因此，不仅要发布限制炒房的措施，比如加强购房者资格的审核、发布二手房指导价，同时也要防止开发商大幅度降价抛售，引发连锁反应。从而维护房地产市场平稳运行，避免楼市泡沫的产生。

削弱房地产金融属性，大力发展实体经济

经济学家任泽平表示，10 次危机 9 次房地产。如今国内进一步的强调内循环经济也就是为了进一步的促进消费的同时，而且还要提供更大的实体研发实力，摆脱单纯依赖房地产的现状。

所谓 “房地产金融化”，也就是把房地产当成了金融工具，变成了投资品。炒房行为此起彼伏，过分抬高房价，严重影响了房地产市场的秩序。

因此，国家在提出 “房住不炒” 的大原则后，也推出了相应的调控政策来去房地产金融化。三道红线是针对房企；两道红线是针对银行。在未来，房地产也将回归普通行业，金融属性也会减弱。

房价大涨的时代已经过去了，要把更多的经济转向于实体行业发展，开拓经济发展其他动力来源，真正减弱对房地产行业的依赖。

总的来说，在城市发展中，房地产行业做出的贡献是无法忽略的，但过渡的炒作也会给经济发展带来反面作用。原央行统计调查司司长盛松成之前表示，未来需要发展经济，提高居民收入水平，缩小房价收入比，从根本上解决我国房价过高的问题，这才是我国房地产调控应该选择的道路。

今日话题

你认为房地产未来的走向如何？欢迎留言~

知乎用户 鬼谷野魂 发表

拿现在中国的房地产和 1990 年代的日本房地产来比较，说轻点，这是谢国忠式的哗众取宠和忽悠，说重点，这是在为某些利益集团牟利。

中国的房地产目前有泡沫，这是肯定的，但这个泡沫是以现时中国的人均收入为基础来衡量的，如果今后中国的人均收入增幅大于房价的增幅，这个泡沫就自然而然地被挤瘪了，但是，如果今后房价增幅继续高于人均收入的增幅，这个房价泡沫就会加大，并且可能产生严重的后果。（这也是中央将控制房地产泡沫作为一个重要任务来抓的原因。）

现时的中国和 1990 年代的日本有两个显著不同：一是城镇化程度，二是货币政策的自主程度。虽然还有其他的一些次要因素，比如，人口基数，城镇化的速度，住房市场的市场化程度，住房租赁市场的发展情况，。。。等等，可能对房地产泡沫产生推波助澜的作用，可能极大地歪曲我们对房地产泡沫的判断，但决定中国现时的房地产泡沫是不是就是日本 1990 年代的房地产泡沫的重现的关键因素，还是中、日两个国家的城镇化水平和货币政策的自主程度。

让我们先看看中、日两国城镇化率的差别。总体来说，城镇化率代表着一个国家的工业化水平，以及劳动力价值和物业价值的提升空间。从房地产这个细分领域来说，一个国家的城镇化率在决定房地产价格上的重要性还需要添上一条：它决定了后续的购房刚需人群的大小。日本在二战前的城镇化水平就远高于中国，二战结束时，就大致达到了 40% 的城镇化水平，而同时期的中国，连 10% 都不到。从 1950 年代到 1960 年代初，日本经历了第一波战后快速经济复苏，到 1960 年代初，其城镇化程度超过了 60%，而现在中国的城镇化程度，即使满打满算，也还只有 56% 左右，也就是说，中国现在的城镇化水平，还不及 1960 年代日本东京奥运会带来的第二波经济快速增长之前的程度，更不用说 1990 年代日本房地产泡沫破裂时，日本的城镇化水平已经超过 80% 的水平了。这样的差别决定了中国的劳动力价值和物业价值还有很大的提升空间，比如：中国现时的人均收入还只有美国和日本的六分之一左右，大量的居民住房还有升级提质的空间，所以，把中国目前房地产泡沫和日本 1990 年代房地产泡沫相提并论的家伙，显然是为了忽悠民众在乱喊 “狼来了”。（唯恐天下不乱？？？）

其次，我们再来看看中、日两国货币政策自主程度的差别。一个国家的货币政策自主程度在决定资产价格时之所以重要，是因为它决定了国际投机资金是否愿意进场炒作该国资产的价格，炒涨之后又炒跌，赚取利差，如果入场炒作的风险太大，这些国际投机资金是不太愿意入场的。

1990 年代日本房地产泡沫的最大一个推手，就是 “广场协议”。这个协议规定了日元必须升值，因此日元升值是方向肯定，目的明确，在这种市场预期下，买了日元资产就稳赚不赔，这导致全球的热钱都往日本涌，造就了日本股市，楼市，汇市的一片繁荣。日本在政治上是美国的附庸，在军事上是美军的被占领国，在经济上完全依赖美国出口市场，这使得它无法抗拒美国要求日元升值的压力，只能眼睁睁地看着它的资产泡沫吹大，破裂。中国是一个在政治上，军事上都独立于美国的国家，在经济上虽然曾经一度高度依赖对美国出口，但现在通过一带一路已经打开了局面，降低了对美国市场的依赖程度，所以，美国想强迫中国升值人民币，让人家来炒作人民币资产价格，连门都没有。由于中国政府能够自主地控制自己的货币政策，能够在必要时采取有力的措施，包括必要时限制跨境资金流动这么极端的管理措施，即使国际投机热钱试图炒作人民币资产的愿望多么强烈，在它们把手伸进来之前都不得不考虑再三。（伸手进来炒人民币资产挣钱很重要，但保住自己的手不被砍了更重要。）

简而言之，虽然现在中国的房地产有泡沫，但这个泡沫和日本 1990 年代的房地产泡沫完全是两码事。日本 1990 年代的房地产泡沫是在人口城镇化接近完成时，在日元升值的预期明显而且方向肯定的前提下，由国际国内投机热钱吹大的终末期资产泡沫，这种资产泡沫没有化解的可能，只有最后破裂这一种结局，因为这种在日元升值预期推动下的资产炒作，在本质上就是击鼓传花，传到一定程度时是必须要停下来的。

中国现时的房地产泡沫，是在城镇化速度过快，（中国 1978 年的人口城镇化率还只有 16%，只花了三十多年，就走完了日本从明治维新到 1950 年代的城镇化的路程。）缺乏配套的租赁房市场，缺乏合适的投资渠道和合适的投资品种的条件下，由投机热钱和找不到投资渠道的普通投资资金共同炒起来的资产泡沫，大量买不起房，也租不到房的刚性房屋需求者的住房焦虑也对这个房地产泡沫的炒作起到了推波助澜的作用，这个资产泡沫是相对于人均收入水平的泡沫，以及心理预期上的资产泡沫，而非绝对价格上的资产泡沫，因此，它是可以通过其他手段来化解的，并非像日本那样只有坐等泡沫破灭一条路。

随着房地产调控的力度加大，尤其是地产税和遗产税的跟进，以及股市，期市，汇市，土地市场等投资渠道的逐步完善，普通投资者的资金将会从房地产市场退出，投机热钱也必然会减少对房地产价格的炒作，房地产价格的上涨有望得到控制，而可以预见的人均收入的继续增长，（中国目前的人均收入还不及日美等国的六分之一。）将逐渐理顺被扭曲了的房地产价格和人均收入之间的关系，有助于化解目前的房地产泡沫。

那些盼望中国重蹈日本复辙的人，还是洗洗睡吧。中国是有货币自主控制权的国家，有能力对人民币资产实行有效的控制，这和美国的马仔日本是有本质上的区别的。无论是城镇化程度，还是人均收入水平，现在的中国都还不及 1960 年代的日本，所以，不管中国现在的房地产泡沫多大，也都是可控的，因为中国在城镇化水平，物业价值和人均收入上都还有很大的提升空间。

今后，房子还会继续盖，房地产还会继续发展，只是在速度上和在种类上不会再像过去三十年那样了，这个新常态下的房地产发展过程至少要持续到全国的城镇化水平接近 75% 左右才行。（别忘了，日本 1990 年代房地产泡沫破裂时，其城镇化水平已经超过 80% 了，所以，我的这个 75% 城镇化水平划线，还预留了 5% 的安全边际。）按现在的发展速度，这可能还需要三十年左右的时间，我真的不能肯定，现在炒作中国房地产是日本 1990 年代房地产泡沫翻版的那些家伙，到那时是否还活着。

知乎用户 骑蚩尤的熊猫 发表

新时代，新气象，新机遇。

统治者从历史中学到的唯一教训就是他们无法从历史中学到任何教训，

这种事不仅对内学习，

也是对外学习的成果，

详情请看纪录片《美国工厂》。

知乎用户 飞雪连天 发表

要和美国刚，泡沫 不能破。

知乎用户 荣值 发表

知乎上待了这么长时间，看了一圈，关于日本房地产和经济泡沫的没有一个回答对的。

基本都是瞎扯，不懂装懂。

六十年代，日本经济大爆发以后，通胀更加严重，到七十年代以后，赶上石油危机，物价不可遏制上涨。

1972 年以后，田中角荣上台，推出了日本列岛改造计划，说白了就是大基建，重新布局工业，谋求均衡发展，大搞城市化。

面对日本政府的海量资金，日本政界、民众、企业界，反对归反对，身体很诚实，提前布局土地交易。

比如听说要修北海道到九州岛新干线，涉及到土地征收，是不是就可以炒作一波了？

沿线土地是不是可以提前收入囊中？

造町运动，是不是也需要征收土地？

提前买地，是不是可以跟着沾光？

拿到手里，等政府征收，轻轻松松翻几倍，搞什么工业都没这么赚钱。

政府的要求也简单，我征地，你卖，只要不搞游行，例如成田机场这种幺蛾子，都好说，老子不差钱…..

所以，越来越繁荣。

这里的交易主体，一直是 “土地”，不是土地上的 “附着物”。

到后期，日本人说出「卖掉东京就可以买下整个美国」、「只用皇居的土地就可以买下整个加拿大」之类豪言..

说的也是土地….

除了极个别核心地段的大平层、公寓，大家对一户建上的木质结构 “附着物” 是不感兴趣的…..

毕竟是一个地震带上的国家，可能只有 “永久” 的土地，没有永久的“附着物”…..

这种附着物交易，依然不是市场交易主体。

“土地” 是不交税的，附着物需要交税….

持有成本也完全不一样…

如果真有一户建需求，也是自己盖。

每经历一次地震，海啸，日本都要一哆嗦，比如 2011 年的大地震，日本差点瘫痪，只是经济高度发达，一直掩盖着日本不是一个 “宜居” 国家的事实…

田中角荣下台以后，经济更加疲软，新政府自然不能再容忍土地投机者继续薅羊毛…

啪嗒一声，给捅破了。

知乎上很多人拿日本泡沫时期房地产来套用中国楼市就显得更搞笑了。

许多不懂的，包括知乎上日本买房的，买的大概率是海填房，地震断裂带房…..

日本年轻人又不是大傻逼，放着真便宜的房子不买，让你中国人捡漏，自己天天跑个相当于北京城区到燕郊的距离挤地铁，挤的跟罐头里的沙丁鱼似得…

知乎用户 天冰 发表

说得美国不是大城市房价贵小城市房价便宜一样

知乎用户 万虑拾得 发表

2021 年最后一天，2022“跨越——丁祖昱评楼市年度发布会”如约和大家在线上见面。 在刚刚结束的发布会中，丁祖昱以 “告别白金时代” 开始了上半场演讲，从房企面临的危机讲起，深入分析造成行业巨大危机的内外因，并提出，房地产过度金融化是导致今天危机的根本。 “再看第二曲线”中，丁祖昱全面复盘租赁、商业、办公、物管、文旅和养老等第二曲线遇到的问题，并提出趋势研判。 一系列现象背后，行业走进青铜时代，行业规模回到五年前，预计未来五年行业规模年均 10.6-12.7 亿平方米，房地产仍将是压舱石和支柱产业。

拨开云雾见天日，守得云开见月明。 行业所面临的危机，导致房地产行业危机的真相，以及 “青铜时代” 下，行业何去何从？本文将完整记录下丁祖昱的思考和分析。告别白金时代告别 2021 年，意味着真正要和 “白金时代” 说再见，过去五年，是行业波澜壮阔、快速发展的五年。去年 “挑战未来” 年度发布会时，我们认为“行业进入无增长时代”，今年需要用另外一种方式和过去的时代告别。

1 房企巨大危机
上半年形势一片大好，2021 年上半年累计操盘金额同比增长 36.8%，现金短债比持续改善，百强企业的现金短债比 1.46。下半年销售、融资急剧下滑，2021 年 7-11 月，过去五个月百强房企累计操盘金额同比下滑 27.8%；7-11 月融资总量环比下降了 40%。这对市场、企业影响有多大？首先，企业面临违约风险，部分企业已违约，还有一部分在违约的路上；其次，项目面临交付风险，城市因停工延期交付项目数量急剧增加，34 城已售未交付项目达 8.31 亿平，长沙、武汉、重庆、郑州均超 200 万平；第三，供应商面临支付风险，房地产业关联上下游产业链长，供应商面临的风险比房地产还要大。

到底什么原因导致这一现状？

2 外因一：市场透支

通过近五年的数据来分析，市场到底是不是透支的。

1. 需求透支。近五年累计成交 74 亿平方米和 63 万亿元，占过去 20 年的 41% 和 56%，也就是说仅用了 5 年时间，卖了过去 20 年 56% 的金额。

2. 房价透支。过去 20 年，房价只涨不跌，房价收入比从 2015 年的 7.4 攀升至 8.9，近五年城市房价均价复合增长率达到 7%。

3. 支付力透支。过去十年，居民杠杆率上涨了 6.68 倍，个人住房贷款余额超过 38 万亿，部分城市杠杆率涨幅加大，甚至有些城市杠杆率超过 200%。

4. 供应透支。70 城广义库存达到 10 亿平，新房入住率低，近 3 年 70 城商品住宅年均供应近 5 亿平方米。从重点 25 城来看，广义库存总量为 3.3 亿平方米，按照销售面积测算需要 1.26 年消化，其余 45 个城市则需要 5 年消化，许多城市暗藏风险。

3 外因二：政策 “猛药”

政策本身没有问题，此次政策调控和去杠杆政策非常及时到位，之所以用 “猛” 字，是因为在执行过程中过于迅猛。

1. 去杠杆执行层层加码。首先，房企各种融资渠道全面收紧，三季度末新房按揭放款周期需要半年以上，二手房直接停贷。此外，三道红线后，房企主动去杠杆，上半年就有 29 家房企全面转绿。信托去杠杆速度过快，近期投向房地产资金信托余额从最高点的 2.9 万亿下降至三季度的 1.9 万亿，其中三季度同比下降 18.15%。

2. 政策叠加改变预期。73 省市出台 249 次政策加码，深圳、广州（分区调控）政策加码高达 20 次，同时 19 城落地 “限跌令”，房地产税试点将落未落，这些政策叠加都对预期产生影响。

3. 地方监管力度过严。预售制度变 “准现房制度”，部分城市监管资金比例最高达到 120%，主体结构封顶仅能支取 50% 的重点监管资金，企业目前可动用资金只有现金的 20% 左右。

4 内因：追逐规模

过去五年，房企过度追求规模，为现在的危机埋下了最大的伏笔。

1. 销售、融资、投资快速扩张。最近五年，百强房企新进城市数量占比超过 50%，2014 年以来，百强房企全口径销售额年复合增长率达到 25%。

2. 表内负债表外化。今年上半年主要上市房企表内净负债率降至 70% 以下，但这并不代表负债真的降了，因为做成了表外负债。上半年，40 家房企表内有息负债和表外有息负债均为 3.8 万亿，比例为 1:1，部分企业比例高达 2.3 倍，压力毋庸置疑。

3. 资产负债表做成了 “负债表”。近五年，房企有息负债增速远远高于销售增速。

4. “永续债”不永续。2019 年海外债发行达到最高点，达到 4739 亿元，2020 年降至 3847 亿，今年再腰斩降至 2527 亿。当海外债不能再 “借旧还新” 时，永续债无法永续，行业整个风险和压力就暴露出来。

归结为最后一句话，就是 “房地产过度金融化，导致今天的危机”。

5 楼市：走势一路下行

1. 行业、新房、二手住宅规模皆创新高。2021 年商品房和一手住宅规模创新高，商品房成交面积超 18 亿平方米，销售金额超 18 万亿。数字规模已经不重要了，更应该看中观和微观情况如何。

2. 同比增速逐月下行。上半年一季度压力加大，但是二季度市场回升，百城成交数据量自 3 月以来逐月下行，14 个典型城市二手住宅销售面积和销售金额在 2 月达到顶点，随后逐月下行。这些数据值得关注。

3. 下半年成交腰斩。下半年很多城市成交腰斩，通过年内高点和年内低点对比，部分城市成交金额跌幅超 50%。

4. 热点三四线城市迅速退潮。整个楼市退潮速度非常快，下半年长三角、珠三角部分城市成交量较上半年显著回落，部分城市跌幅超 70%。

5. 部分城市二手房已进入冰点。14 个典型城市 2021 年成交面积和全年市场高低点最大跌幅超 85%，其中杭州比较典型，杭州一手房成交比上海还高，但是二手房销售规模只占一手房的 30%，在核心城市中最低，二手房不回稳，楼市很难回稳。

6 地市：规模再下两成半

1. 300 城全年成交建面同比下滑 25%。地市和楼市不同，目前已连续下降好几年，今年再降 25%，实际影响非常大。各能级城市来看，一线城市土地成交上升 10%，二三四线下滑 25%。2021 年全国 300 城土地成交总金额达到 6.6 万亿，下降 10% 左右。

2. 去年 TOP20，今年成交建面同比减少 27%。今年成交 TOP20 中，三四线城市占 6 席，与一二线相比，三四线城市实际需求量远低于供应量，整体土地市场 “不容乐观”。

3. 上半年房企蜂拥而入，下半年 “国家队” 无奈托底。很多亏损的地块，在上半年被前 30 强房企拿下，但是下半年房企拿地谨慎，甚至不拿地，三分之二的地块都被国家队托底，拿地比例超 65%。从地价看，下半年起拍价比上半年上涨 9%。从溢价率和流拍率看，第三轮溢价只有 3%，流拍率达到 30%。

7 房价：整体下行，分化严重

1. 一、二手房价格下行。房价指数下行，其中 11 月石家庄最多下跌 1.2%，而盐城、衢州领涨，宏观数据与微观感知存在差异。

2. 部分热点城市房价转折。以苏北为例，热点城市房价由涨转跌，部分项目跌幅超 40%，徐州、宿迁和盐城部分项目、部分板块价格一降再降，没有最低只有更低。

3. 沪深二手住宅价格涨跌分化。深圳二手住宅下半年下降明显，二手住宅成交指导价政策影响比较大，房价上涨的项目有豪宅也有普通房子，下跌也存在此类情况，其中学区和景观等对深圳二手住宅价格影响较大。而上海二手房价格很清晰，豪宅、中心城区下半年还在涨，部分项目涨幅达 10% 以上，但是普通社区、远郊小区下半年房价出现下行趋势。

8 豪宅：一片 “繁荣”

1. 千万豪宅 “一房难求”。上海、杭州最为典型，以杭州豪宅盘臻奥院为例，吸引 A 类人才认购，最终中签率极低，仅有 3.3% 左右。今年豪宅客户发生了巨大变化，首先是投资客，排第二位的是人才和社保巨子，第三位是富二代和新贵。

2. 一手豪宅成交大增 39%，二手豪宅成交降 19%。2021 年，总价 1000 万以上豪宅成交超 4 万套，其中一线城市成交超 3 万套，皆创历史新高，二手豪宅成交 1.8 万套，成交处于历史高位，仅次于 2020 年。总价 5000 万以上成交增速最高，较去年增长 30%，上海 2021 年 5000 万以上成交 259 套，市场火爆。二手豪宅市场，深圳 5000 万以上成交数量只有 16 套，与一手豪宅成交差距较大，而上海整个二手房市场自住客户数量非常多。

3. 豪宅呈现出 “价格越贵越好卖，价差越大越好卖” 的特征。以杭州臻奥院为例，豪宅限价不到 4.9 万 / 平方米，周边二手房最高售价 12 万 / 平方米。每个楼盘价差是导致豪宅市场繁荣的主要推手。导致很多人积分不够，转买二手豪宅。

9 营销：全靠渠道

1. 渠道效果递减，成交占比上升。2021 年渠道占比并没有降下来，渠道效果在递减，但是成交占比继续上升，下半年有 54% 的城市在继续加大渠道使用率。

2. 线上营销效果提升。去年是线上营销元年，今年头部企业在线上营销中做了很多工作，效果明显提升。

3. 诸多问题待解决。但是房企还是过多依赖于老带新，最大的问题是售楼团队对线上认同度不够，一线销售员花在线上营销的时间不足 10%，目前最多的工具是客户管理系统，而中介公司、二手房经纪人有超过 50% 的时间在线上。

10 城更：传统模式被颠覆

“8.31” 政策杀伤力巨大，“2255” 是底线：拆除建筑面积不大于现状总建筑面积的 20%；拆建比不宜大于 2；居民就地、就近安置率不宜低于 50%；住房租金年涨幅不超过 50%。旧改的周期、旧改的成本、旧改的运行都会发生天翻地覆的改变。

旧改、棚改量骤减，零星更新更具前景。2020 年棚改量比 2018 年下降 65%，棚改基本结束了，未来比较有前景的是城市零星更新，做一些小而美的项目。

11 客户：刚租购并举，改善主导未来

对于客户有两个核心点：一个是刚需当中的租赁占比上升，一个改善提升是未来主流。

1. 需求变化一：租房接受度上升。年轻人租房比例五年增长 12%，无房 95 后阶段性租房比例为 64%，所以对于刚需的考量，要把租房比例去掉。

2. 需求变化二：改善全龄化。Z 世代、95 后已经开始改善了，新生代 “提升” 改善，7080S“终极”改善，60S“养老”改善。

3. 需求变化三：关注点差异巨大。几类改善需求关注点大相径庭。95 后关注自己，追求产品漂亮、功能潮流；新生代关注孩子，把孩子摆平就可以了；7080S 关注生活；60S 关注养老，他们需要空间的高效利用，从普通健康设施到智慧养老是关注的内容。

12 产品：概念有余，创新有限

过去五年，产品变化不大，概念其实不少，但是并没有太多创新。

下面有些观点供参考：首先，刚需小型化。第二，未来户型的三房话占比越来越高。第三，三孩户型欠缺。第四，养老户型，这其实是伪命题。第五，客餐厨一体化将成为未来潮流。第六，卫生间多卫化，两卫是起步。第七，衣帽间必须升级，收纳精细化。第八，精装家居一体化。第九，豪宅酒店化。此外，风格现代化、主入口功能细分化、运动设施标配化、社区空间老幼化、智能家居概念化也值得参考。再看第二曲线

1 租赁：保障性租赁改变格局

今年租赁有巨大的政策，这个政策我认为会影响未来 3-5 年租赁行业的格局。

1. 7.2 政策确立租赁住房大保障体系

各城市都有很多动作，主要体现在制度方面、土地支持方面、简化审批流程方面以及在资金支持方面。

2. “十四五” 目标井喷

25 个城市 “十四五” 的保障性租赁住房供应目标是 545 万套，按照每套 50 平方米，实际是非常大的市场容量，部分城市租赁的套数供应超过商品住宅的套数供应，包括北京、上海、广州、深圳。

3. 实施难度巨大

怎么完成这个目标，有五个方面的问题：（1）涉租赁用地新建租赁住房空间错配；（2）产业园配套用地建设租赁住房面积占比与人口的错配；（3）非改租物业形态错配及多部门决策效率问题；（4）现有机构化房源筹集经济效益与保障性错配；（5）空置、未售的保障性住房转化房屋状态与租赁需求错配。

4. 市场租金上涨

今年租赁市场租金上涨速度比较快，全国平均上涨 7.4%，高端公寓租金涨幅超 20%。租金上涨核心原因：供需错配、房价上涨传导至租金上涨。

5. 盈利仍是难题

租赁行业面临的问题还是盈利难题，发展模式都在做不同的调整和创新，但是不管哪一种模式，测算回报压力还是挺大的，租赁能够走出来最重要把账算过来。
2 商业：亮点频出，竞争激烈

商业今年亮点还是非常多的，但是竞争依然非常激烈。今年商业有两个鲜明对比，一个是传统消费还是挺低迷的，但是新兴消费异常火爆。

1. 开店 / 闭店冰火两重。今天并不是都在关店，而是不同业态、不同的消费模式，特别是线下商业有很大的差异。

2. 餐饮颓势尽显，新型餐饮受热捧

传统餐饮市场压力非常大，前十强利润不到 2019 年的 10%，新面食、低度酒等新的餐饮受到资本的热捧。

3. 大型商超遇冷，小型便利火爆

大型商超今年非常冷，四大典型商超净利润都是负增长，但小便利店从去年、前年起数字增长就很快。

4. 影院持续恢复，票房 TOP10 占六成

今年影院恢复情况还是非常不错的，去年全年只有 186 亿票房，今年已经 480 亿票房了。前十大票房提供了 284 亿，今天的爆款越来越爆了。

5. 美丽产业持续走高，高低两端增长迅猛

化妆品延续 2020 年的趋势持续增长，美丽产业还是很有前途的，不管经济好坏，总要把自己搞的美一点，特别今天的医美，从目前情况来看空间非常大。

6. 奢侈品与快时尚两头火爆

今年奢侈品继续上升，快时尚也不错，奢侈品和快时尚都非常火爆，年消费在 5 万以下的人群消费量上涨了 15%，中国大陆全球奢侈品消费占比 25%，而且在持续走高，以重奢为主力业态的商场的业绩暴涨。

7. 婴儿消费后续乏力，宠物经济持续走高

第四次婴儿潮没有如约而至，鼓励生三孩政策下，婴儿纸尿裤持续负增长，宠物消费在持续走高，每一年平均 30% 的上升速度，宠物消费已经接近 4000 亿一年。

8. 消费总量上涨有限

主要是人口结构问题，一个是第四次婴儿潮没有来，一个是消费引擎，就是 14 岁以下人口增速持续走低。另外一个数字 16-24 岁青年人口的失业率相对比较高，CPI 和 PPI 剪刀差不断加大，大家支付能力在下降，总的消费上涨速度缓慢一点。

9. 资本助推业态更迭

资本在消费领域的推动速度还是挺快的，今年年内融资和 2019 年数量上是持平的，金额上也是持平的，但是我们也注意到，有一些传统的企业今天想搞第二曲线，实际上已经很难了，非常难，所以品牌规模发展到一定的阶段必然会碰到瓶颈。

10. 购物中心压力增加。当然购物中心今天压力还是很大的，主要还是客流的回暖率不行，特别今年三季度客流回暖度开始下降。

11. 年内开业量井喷。大量 2020 年延期开业的项目今年都在抢开业，计划开业量和实际开业量远远超过预期，所以今天新商业新开幕情况特别多，特别部分区域出现了商业饱和现象。

12. 市场前景分化。市场规模与消费支付能力脱节的区域经营风险加大。

13. 线下商业加速上线。今天线下商业反而在加速上线，典型以超市就例，线上销售额增速超过 200%。

14. 新开商业亮点频出，争当网红，热点趋同

15. 消费者关注 “科技感”。消费者今天特别关注科技感，虽然商业企业在数字化赋能，但是消费者不管太多的数字化的概念，更关注的是科技感。

16. 房企投入力度持续加大。部分房企宣布了百城计划、百店计划、百万商场计划，这几年也是商业房地产大发展的几年，真正参与到商业房地产的企业数量还是非常有限。

17. 竞争力的核心还是在于运营效率，有很多项指标，最核心的就是看运营效率，假设按照 1 万块钱每平米每月，这是一个几个的销售额的话，其实很多的商业今天没有达到这个合格线，所以能够把这个平效真正提高才是今天我们商管企业应该做的事情。

3 办公：压力依旧巨大

办公不像商业，商业有竞争、有压力、有亮点，办公目前来看真的只有压力。

1. 投资、供应双双下降。二三线还是未来办公投资的主力，潜在供应链非常大，这才是压力更大的事情。

2. 去化压力凸显

办公的赛道已经缩量了，一线城市可售办公成交在下行，二线虽然还不错，但是二线很多改成了公寓，三四线随便你改什么都是卖不掉的，今年唯一一个好的是大宗交易。

3. 办公资产证券化增两成达到 400 亿

办公资产的 REITs 市值 400 亿美金，同比增长 20%，但是这个和新加坡、中国香港数量相比，是数量级的差异，日本、新加坡、中国香港 2021 年市值加在一起 2500 亿美金。

4. 整体租赁压力加大。部分三四线城市办公空置率高达 60% 以上。

5. TMT、金融和科技成新增需求主力，是租赁最重要的客户。

4 物管：走下神坛，回归理性

今年要理性的看待物管，虽然每一年都说物管好，但是今年用了 “走下神坛，回归理性”。

1. 资本市场承压下滑

今年恒生物业服务的指数从年初到现在已经下滑了 46.5%，我们大多数的物管公司都是在香港上市的，上市物业企业 PE 倍数腰斩，和去年相比下降 53%。

2. 规模增长蕴藏诸多风险

在高速推进的过程当中，大家一定要小心弯道翻车，参与并购企业当中，上半年财报显示，参与并购企业 50% 的毛利率下降，今年成交 10 亿以上的并购中，43% 的买方披露交易后股价下跌。

3. 母公司依赖喜忧参半

母公司对物业企业来讲有好有坏，一个就是母公司可能暴雷，也可能会违约，一旦违约一定拖累物业企业，而独立第三方物业企业缺乏地产端稳定的规模供给，无法保证规模和盈利的持续增长，资本市场估值低。

4. 基础物业费难以快速提升

从客户需求角度来讲，实际上这 10 年我们很多的物业公司给我们的体验并没有发生大的变化，基础物业费难以快速提升，高物业费未能实现一分价钱一分货，价格跟着房价走，服务没有变化。

5. 增值业务现实骨感

上半年物业企业增值服务收入同比略优提升，但是占比仍然不足 16%，优质优价仍然存在，增量项目受控制，存量项目难提价。提供的增值服务和业主需求不匹配。

6. 智慧社区好事多磨

一方面的智慧社区是标配，安防、门禁、停车都用了，但是还有很多人不考虑智慧社区，一方面觉得贵，另外觉得没有用，没有使用智慧社区的居民，开发商不可能再投入了。

5 文旅：跌宕起伏，生态重建

文旅今年也是压力很大的一年。恢复情况堪忧，今年上半年情况非常好，但是今年下半年文旅减弱速度非常快。“微目的地” 受热捧，文旅已经开启了省外向省内，城市向近郊的转变，还有微目的地受到热捧，为了一个点去一个城。

文旅地产低速增长，并会延续更长时间。

优质爆盘难以复制，每一个优质楼盘，要么老板特别有情怀，要么就是资源特别好，今天再优质的文旅地产要复制的难度都是很大的，所以这就是文旅地产最大的问题。

6 养老：产业提速，空间可期

养老产业空间很大，也在提速。

政策加速落地。2021 年作为 “十四五” 首年，国家和地方出台的政策超过 300 条，核心产业、知识产业、辅助产业各个方面出台了大量落地性的政策。优质项目备受青睐。

客户接受度提升。可以接受一线的高押金，甚至可以接受二线城市高月费的养老项目，客户倾向于和新趋势高领养老，近郊低龄康养，所以客户的改变非常重要。

护理型需求持续攀升。护理型需求才是真正养老的刚需。

未富先老，支付能力不足，是养老最大的问题。他们的家庭结构很难支撑，支付能力不足，除了消费问题、支付力问题，还有医疗资源匹配问题、服务供给问题、人才问题，愿意做养老的人太少，大专院校没有专门培育这方面的人，包括高职培育护理型人才也是欠缺的。

60 后需求迅速提升。未来 5 年，新增老人超过一个亿，未来 10 年超过两个亿。

企业聚焦七类投资模式。其中照护、医疗产业配套、保险、养护等等，这些方向都有盈利的模式。

对于房企来说，做养老必须坚守长期主义，房企想靠养老赚钱就不要做养老，不在养老上有情怀，不愿意为养老多做一点付出真的不要做养老保险公司与养老相结合，在软服务上不断提升。运营商聚焦硬刚需。其他企业专注产业链。有医疗照护、智慧养老、适老化改造、养老健康等。

7 产业：从销售到运营

1. 销售模式越来越难

产业今天再讲销售模式肯定不行了，最大的问题是什么？卖也卖的不好，还限制很多，而且今天拿地的时候又给出很多条件，这些条件一般企业还做不到，要交税收，要有亩产值，还有罚则，有一个案例卖地款 1.33 亿，约定的罚金两个亿，达不到要求罚的钱比土地的钱高一倍，所以今天用传统销售模式做产业其实是太难了。

2. 定位相似，千园一面

定位太相似，今天产业园挺难的做的，不能把定位依赖于极少数的产业园上，搞成千园一面，里面配套也一样，搞商业、员工宿舍、会议中心、餐饮等等，别人搞我也搞，也不管有没有人使用，回报率低到不可接受。

3. 运营强调 “轻重结合” 与“国民共进”

所以未来运营我觉得应该强调两个方面：第一，轻重结合，轻资产和重资产结合。第二，强调国民共进，产业园做好不是国家队一家的问题，也不是民营企业可以搞成的问题，最好民营企业和国家队结合在一起，发挥国家队政策上、资源上、融资上的优势，民营企业一些运营商的一些优势，可以结合起来，搞成国民共进，轻重结合。这样结合在一起，未来空间可能更大一些。

走进青铜时代
关于未来预测，我把它叫做 “走进青铜时代”。

行业跳过黄金和白银时代，从 “白金时代” 一步跨入到“青铜时代”，并将持续比较长的时间。

1 行业规模回到五年前

这是第一个观点，也是核心观点。

1. 2015-2016 年是行业转折点。整个住宅行业规模在 2016 年发生转折，从 11 亿左右跳到 14 亿 - 15 亿左右。

2. 经测算，预计未来五年行业年均规模为 10.6 亿 - 12.7 亿平方米，中位数是 11 亿多平方米，与 2015 年 - 2016 年的水平基本相当。未来 5 年的住宅规模总量相比 2011 年 - 2015 年增加 0.6%-20%，相比 2016 年 - 2020 年下降 16%-29%，但比之前的 5 年上升 20%。房地产仍将是压舱石和支柱产业。如果算上商品房总量，每年成交金额还在 15 万亿左右。相比其他产业，整个房地产行业的产业规模依然很大。

2 长期聚焦 25 城

评判城市未来发展前景指标体系

1. 硬实力

（1）城市容量：十二城领先

未来最值得关注的 12 座城市，其中，上海的一二手房成交总金额为 1.5 万亿，总成交面积达到 3300 多万平方米，数据均位列第一。杭州的一手房成交金额达到 6800 多亿，但二手房仅为上海的五分之一。

（2）人均库存两极分化

人均库存、房价梯度、抢人落户问题、新经济、财税收入等亦是城市评判的硬性指标。人均库存两极分化，人均库存最少的门槛是 25 平方米每人，而人均库存最高的宿迁是 87.8 平方米，人均可以分一套房。如果大家把人均库存理一下，就知道在哪里投入。

（3）城市房价梯度差距巨大

（4）“抢人落户” 没有先发优势

中国的户籍政策是可以流动的，只要上海、北京出台人才相关政策，最后人口还得来回到一线，所以抢人落户没有先发优势。

（5）新经济：北京、上海、深圳、杭州位列前四

（6）财税收入：上海一栋楼税收超过大部分三四线全年

2. 软实力

在软实力指标中，疫情管控、百岁老人数量、宠物经济、奢侈品消费、轰趴和剧本杀数量、网红经济分布等均可作为参考指标。其中，疫情管控是软实力当中最为核心的指标。

3 第二曲线空间巨大

1. 到 2025 年，物业行业总规模近 1.6 万亿元，年均增长 5% 左右。

2. 到 2025 年，租赁市场总规模达到 4 万亿元。刚需对于租赁的接受程度越来越高，租赁市场需要得到重新关注。

3. 二手规模保持，中介新模式呼之欲出

二手市场规模目前仍保持一年 7 万亿规模，新的中介模式或将出现，关于中介费、单边委托等问题，需要消费者和行业共同推动和探索。

4. 未来五年商业压力进一步显现

不管是库存存量到 8.6 亿平方米，未来五年商业压力挺大的，计划开店非常多，空置率重点城市走到 10% 左右。

5. 办公租金、出租率、资产价值进一步走低。办公真的是未来最大的问题。

6. 到 2025 年，养老产业规模突破 12 万亿元。

当下，80 岁及以上高龄人口数量达到 3580 万人，复合增长率保持高位，2025 年高龄人口数量将达到 4600 万人，养老产业规模有望突破 12 万亿，设防部分达到 3 万亿，这将会是一个巨大的产业。应当继续关注养老产业。

4 企业：剩者为王

企业回归 “剩” 者为王，要改变过去依赖房价上涨和市场规模上升等传统路径，而是重新寻找适合企业未来发展的增长路径。不改变没有出路。

整个中国地产行业不存在 “国进民退”，未来一定会是 “国民共进”，民企在过去 20 多年的发展效率最高、发展速度最快，专业能级相对较高，优秀企业未来仍将不断引领和前行。

企业未来要做事，归根结底总结为：长期主义，坚持做难而正确的事；诚信经营，要主动担起社会责任。

除此之外还包括以下十点：

坚守主业，兼顾民生保障；

效益导向，追求精细管理；

战略收缩，聚焦城市深耕；

降低负债、控制财务风险；

降本增效，向制造业学习；

回归产品，契合需求迭代；

提升营销，减少渠道依赖；

人才更替，告别高薪时代；

善待供应商，适应模式改变；

重塑第二曲线，理性选择赛道。

行业进入 “青铜时代”，房地产行业仍将是压舱石和支柱产业。

行业面临的危机已找到内因和外因，留给地产人要做的，就是跨越行业痛点，解决危机，未来要 “跨越” 的困难已逐步清晰，相信行业终将会迎来 “拨开云雾见天日，守得云开见月明” 的那天。

知乎用户 伴君悠游夜郎西 发表

房子本身没这么值钱，值钱的是和房子绑定的各种服务和享受，中华人民共和国目前差劲的配套交通设施无法满足房子作为住所这一基本价值准则。

只要土地还是国有，就不可能存在能够参照日本的可能。

知乎用户 房坑干货分享​ 发表

泡沫经济，其实用一句话来说，就是指资产的价值超越了实体经济。

日本的泡沫经济是发生在 1980 年代的后期到 90 年代的初期，这段时期日本的股票和房地产的价格都达到了历史最高点。在当时不夸张地说，光是东京的土地价格就可以买下整个美国的土地，当时日本成了全世界生活成本最高的国家。

因为土地和房子的不断升值，很多日本企业已经不追求利润了，而是追求资产的升值了，当时几乎所有的日本人都认为日本人多地少，人口密度大。土地是有限资源，所以房价是永远上涨的，永远都不会跌的，但是期待通过资产价值上升而获得利润的手法，随着资产价值越来越上升，会越来越难以奏效。

在上个世纪 90 年代的初期，由于日本的房地产价格的上升，无法得到实业的支撑，所谓的泡沫经济就开始走了下坡路，而房价的上升，对于居住在城市中心的普通劳动者没有带来任何的好处，他们因为无法承担高额的房价，只能被迫迁往郊区。

由于当时日本房地产价格的急速下跌，日本各大银行的不良贷款也纷纷暴露，对日本的金融造成了严重的打击。

举个例子，当时 1991 年一年的时间，日本的房价就跌了 60%，就相当于你 400 万元买了个房子，跌了 60%，是什么概念呢？就是你房子的价值变成了 160 万元，就算你交了 100 万的首付，可你还是欠了银行 300 万，可手里的资产却只有 160 万了。

因此大批的日本人宣布破产，放弃还款，造成了银行大批的不良资产。

从那以后，日本陷入了 30 年的经济低迷，要知道在 90 年，日本的人均 GDP 就达到了四万多美元，是世界上最高的，那时候美国的人均 GDP 才两万多美元，从那时起，日本人就痛定思痛，放弃了房地产经纪，开始大力发展实体经济，房价也回归到了人人都买得起的水平。

可日本人现在还对泡沫经济的记忆心有余悸，不愿意买房，虽然现在日本的人均 GDP 和 30 年前几乎是一样的，但是这是挤掉了房地产泡沫的实实在在的经济数据，日本的经济也回到了健康的水平，这就是日本泡沫经济的来龙去脉。

也是我们现在跟其它国家都在借鉴反思的路。

我们国家也一定要抑制炒房，坚持房住不炒，不能走日本的后路。

知乎用户 Tobamovirus 发表

唯一的警示就是别让美国驻军

知乎用户 h 汉唐气象 发表

只是增加了我们的焦虑

知乎用户 蓝调 发表

中国和当时的日本最大的区别是，中国财力仍然不足，国内仍有大量剩余劳动力。不靠房地产賺钱拉动经济（搞基建稳就业）会非常难受。

所以日本的做法给不了我们太多解决问题层面的启示，因为国情不同。

唯一的启示就是～早晚会崩。

知乎用户 晚饭吃什么 发表

日本经济泡沫最大的启示就是提防有钱人过度消费！！！国家应该对奢侈品，别墅，豪车收重税，，，，日本泡沫高峰，有钱人每天喝洋酒，买钻戒，周末国外度假，住别墅，，，这些东西太消耗社会资源了

你想想同样一块地盖民房能住一百多人，但盖别墅就只能住几个人

知乎用户 旋律 发表

铺天盖地的都是这个问题，我反问：

还有哪个国家像日本这样受房地产泡沫破裂之苦？

至今没有人回答我。

所以这可以看成是个孤案么？

那么研究一下日本为啥独独是日本出现了那样的问题，才是更自然的逻辑吧？

知乎用户 匿名用户 发表

其实不光日本，韩国的历史也可以借鉴，有兴趣的可以去看一下 国家破产之日 这部电影。虽然是影视作品，但是的确可以管中窥豹，一瞥在汉江奇迹末期的不同阶级对未来的认知（譬如韩国上层的卖国变现，中层从盲目乐观到绝望，底层一直活在没人关注的角落，以及极少数预知到的人如何吃着中层的血肉大发国难财）

本国会比日韩要强，因为日韩本质上主权是不完整的，国家政策并不能完全自主，很多政策由于美帝的存在没有办法出台。

但有一件很基本的道理应该是通的，不是房价崩盘造成经济失速，而是经济失速造成房价崩盘。再就是房地产的周期非常长，日本的崩盘本身也是一个超过十年的漫长过程，并不是美帝 08 年次贷危机那种快速的房地产崩盘。失业不是出现在房地产崩盘后，而是出现在崩盘前，石油危机失业引发断供，断供导致大量杠杆购买的资产被低价处理，手上有余钱的大佬们大肆收购，等危机过后再高额变现，至此，阶级固化彻底完成。在危机中，卖的人都知道亏，问题是不亏的话家里就揭不开锅，伴随着物价上涨，当天就要没饭吃，所以也就只能卖。想买的人很多，但是高杠杆满仓导致手上都没有闲钱能去买，真正能买的只有早就出清攒满现金埋伏的大佬。这种情况在股市被称为套牢。

这种马太效应的体现在当代叫阶级固化，在古代叫土地兼并，也是本朝想要打破的王朝周期律的根本所在。本朝能采取的措施会比日韩要多，也能出更激烈的措施，目前杠杆已经基本转移到居民部，如果真的出现那种要大规模并购的情况，房地产可能会被锁死交易，变成管控型计划经济以对冲并购对稳定的冲击。具体表现上可能就是挂牌房价不动如山或者在上层允许的速度下缓慢出清泡沫，同时基本没有买卖机会，买入即套牢，纸面财富无比惊人，然而完全无法变现，变现算上交易成本基本无法获利，甚至在考虑通胀时会亏损，但同时不变现又完全不影响居住。房地产缓慢去金融化变成像车一样的消费品。

再就是虽然房地产一直是很多人关注的点，不过我个人认为我们在非洲的开发会是未来更好的投资方向。一带一路以来，很多非洲国家正在稳定下来。他们的经济基础很差，但是很多国家目前正在学习中国模式，如果能够贯彻下去，未来非洲可能会有大量的中等收入国家崛起，这其中会有很多的经济奇迹，背后都是数不尽的赚钱机会。说几个有点意思的国家，埃塞俄比亚，卢旺达，坦桑尼亚。其中尤其要关注埃塞俄比亚，目前应该是经济奇迹正在进行时的国家。这几个国家学了很多中国的发展经验，我个人认为，中国或者说东亚的模式对于经济基础差的国家是有很强的优越性的，它可以使一个极度贫困的地区迅速崛起成中等收入地区。对个人赚钱来说重要的不是存量，而是增速，就像股票不管是小市值还是蓝筹股，一个涨停板都是百分之十拿回家。再就是东南亚地区，除了现在很火的越南（又是个照抄中国模式的国家），柬埔寨其实也不错，当地人工非常低，有资本的大佬们可以结合一带一路去当地投资建制造业血汗工厂，可能都是和改革开发初期一样好赚的钱。总而言之，开拓未开发地区的国际市场，将会是一笔相当惊人的收入来源，正如当年日本在中国的投资一样。

最后再说点别的，中日韩的经济发展历史十分相近，然而日韩主权的不完整导致了两国被锁死在一个层次无法改变。三个国家在历史上有很多冲突，深切的民族仇恨是客观存在于三国的部分群体中的。然而，如果本朝要冲出第二岛链，中日韩抱团如果能够实现，会是回报相当丰厚的选择。历史不能遗忘，但是也不能因为历史就停止当下发展的进程，甚至牺牲未来。如果拥有了西太地区的稳定后方，会更加有利于我们在全球的市场扩张（譬如非洲东南亚）。

知乎用户 夏侯顿悟 发表

人类从历史学到的唯一的教训，就是人类没有从历史中吸取任何教训。

——黑格尔

知乎用户 庐州河少 发表

《河少：2017 年的中国与 1990 年日本何其相似？》

作者：庐州河少

张艺谋忆高仓健：“他让我觉得自己太肤浅。”

高仓健：“我很想把张艺谋当做自己的儿子！”

每次回味这个对白，我都被深深的感动。（如果你们看过《千里走单骑》这部电影，并且了解过高仓健的生平，那么很可能也会有类似于我的感触。）

[河少点评]：话锋一转，我要表达的是我实在看不出来中国人和日本人在长相方面有多大的区别，反而中国人和中国人之间长相差别挺大。不信看下面这些图：

[河少点评]：我小的时候一直以为可爱的多啦 A 梦和笨笨的大雄是中国人，以为一休哥是中国的小和尚，以为排球女将们是我们国家的…… 长大之后，其实我也分不清林志玲和野结衣老师多大区别，分不清毕老师和山形老师的区别；甚至我一度以为阿里巴巴和淘宝网是中国的企业，一度以为我的丰田 RAV4 车是日本产的；傻傻分不清。

[河少点评]：两个国家的人都很爱红色嘛！

[河少点评]：建筑风格也基本分不清区别~~

中国 VS 日本：

1、汉族人与大和人有着 99% 的长相相似度（只要眼睛不瞎都看得出来）；

2、中国的繁体字和日本文字有着 100% 的一致（不解释）；

3、中国汉朝、唐朝与传统日本的饮食、服饰、礼节等文化习惯惊人的相似；

4、中日两国传统建筑风格看不出区别；

5、我们叫他们 “倭寇”，他们叫我们 “支那”。嘿嘿，我突然想起来小时候我邻居喊我 “黄兔崽子”，我喊他 “刘老狍子”。

以上废话了那么多，下面引入正题：每次有人说到 “日本的前车之鉴” 的时候，大部分人（包括经济学家和民众）都会说，两个国家情况不一样。河少就偏偏要说 2017 年的中国与 1990 年日本是何其相似？！

1、极其宽松的货币政策：中国（降准、降息、降首付、首付贷），日本（降准、降息、降首付、抵押贷作为首付）。

2、大量对外投资（收购、入股）：中国【万达：传奇影业，海尔：通用家电，中国平安 16 亿美元并购汽车，因为很多，不一一列举】；日本【最经典的案例是收购洛克菲勒大厦。】

3、同为当时的世界第一制造和出口国，出口疲软和萎靡。

4、均出现房价暴涨，然后民众彻夜排队购买房子，各种摇号。

5、民众均坚信土地有限和稀缺。

6、民众均坚信政府会兜底，一定不会让房价跌。

7、民众均坚信房价一直涨（短期下跌只是盘整）：中国（北上广深房价不可能跌，还要涨；）日本（东京房价永不跌）。

8、中国：政府已经限购限贷，并即将开始加息（提升基础利率）和缩表（缩减资产负债表）。日本：当时直接就加息、限贷，并且开收地产税。

9、中国：人民币升值，则美元流入套利，而人民币贬值，则美元流出，消耗外储；日本：日元升值，则美元流入套利，而日元贬值，则美元流出，消耗外储；

日本：1991 年，泡沫破灭；中国：2017 年依旧坚挺。结论是：中国的 2017 年的确和日本的 1991 年不一样，但不知道跟 1989 或 1990 年是不是在同一个 time zone 呢？

知乎用户 张电电 发表

放着土地国有这个第二重要的社会主义制度优越性不利用，吃枣要出大问题。

全民租地买房才是社会主义发展的康庄大道。爱炒水泥谁也不拦着你，土地是国家的，想炒土地使用权就得这样炒：年初付 1 万租金，年中涨到 4 万了，把剩下半年租权卖了 2 万，白赚上半年和 1 万利润。

知乎用户 Yeon 发表

启示就是不能让它跌，泡沫再大也不能让它破灭，那就没有泡沫了，在人心的贪婪面前永远利益至上

知乎用户 天机居士 发表

唯一的启示就是不惜一切代价，绝不能让房地产泡沫破灭。

知乎用户 白苏 发表

没有任何启示

1990 年，东京 VS 纽约。

东京：高端 8 万美元 / 平方米，均价 3 万美元。

纽约：高端 1 万美元 / 平方米，均价 0.45 万美元。

东京是纽约的 8 倍

2018 年，北京 VS 纽约

纽约：均价 2 万美元 / 平方米

北京：均价是 1 万美元 / 平方米

纽约是北京房价的 2 倍左右。

所 2018 年北京房价相当于 1990 年东京房价均价的 1/3。

另外，买房子看的不是平均收入。

如果北京有 1000 万人，200 万套房子。

那只看前 20% 的人收入即可。

印度人均 GDP 是中国的 1/5，2000 美元。

但是孟买的均价是 7000 美元，富人区高达 10000 美元以上, 最贵的 20000 美元。

其实要说启示，你就是要尽快让自己收入到达前 “20%"。

知乎用户 波利​ 发表

不要让帝国主义的军队驻扎在自己的国土上。

知乎用户 李明明 发表

启示就是没有真正主权的国家，综合实力不强的国家，都只能被美国割韭菜。

知乎用户 之乎者也 发表

老龄化不会因为房地产破灭而改变

知乎用户 我的袜子没人买 发表

1. 说明一个国家有独立自主的主权是多么重要。日本迄今还受美国控制，不能成为一个正常国家。

2. 作为一个只有 38 万平方公里的国家，日本已经已经发展到他的极致了。上有美国压制，后面有中国，韩国紧追不放，内有人口老龄化，还能够长期保持全球第三，在地球上已经是非常优秀的存在了。

3. 地球上有两百个国家和地区，单单挑出一个日本房地产泡沫来影射中国，呵呵，中国好累啊。中国日本国情，人口，经济条件，社会制度一样吗？有没有人问这个问题，日本房地产泡沫对美国有什么启示？不要说日本，海南房价崩了两次了，现在怎么样了，更高了。

4. 中国对标的是美国，不是日本。说美国房价低的，都故意不说美国的房产税，使用成本，综合考虑，美国房价还是比中国贵。

5. 真正的经济学规律是什么。有什么样的经济发展程度，就有什么样的房价，什么样的社会服务成本。不要幻想高收入，低房价。只要社会经济在发展，收入在提高，房价，房租，都会继续提高，更不要说，通货膨胀。

知乎用户 敦发财​ 发表

讨论日本经济泡沫，我觉得大家都忽略了一个事情，但这个事情可能才是日本被压垮的真正原因。这个事情叫 “日本制造”

二战后，日本是靠日本制造输出全世界，赚钱，然后崛起的。房地产泡沫也好，金融泡沫也好，到底打击力多大，我其实是存疑的，我不是学经济的，我乱说一句我的猜测，可能也就短到 3 年，长到 5 年就可以恢复。

日本 20 年一蹶不振，根本原因可能只是因为日本倒霉，而不是泡沫的杀伤力，倒霉是日本因为泡沫摔大跟头的时候，不巧出来个新一个事物，叫中国制造。

日本本来可以从泡沫中慢慢恢复，但当时中国制造横空出世，趁着日本制造的衰弱期，开始中国制造输出全世界。这才是从根上挖了日本经济的墙角。这个也许才是日本现在经济不振的原因。如果没有中国制造的崛起，我想，日本现在应该还是 GDP 第二大国。

所以我觉得中国从日本泡沫应该，也必须学到的事情就是，学术点说是：必须保证实体经济的健康，通俗说就是：必须保证中国制造依然可以输出全世界。

加杠杆也好，去杠杆也好，都是手段，只要可以保证中国制造每年都可以占领全世界，我觉得任何泡沫都不是什么大问题。

知乎用户 红旗漫 发表

如果躲不掉，就去面对它

知乎用户 yuwenge 发表

中国政府的套路很简单

1、刺激楼市，让民众从银行借钱来买楼，政府拿到钱后发展经济。

2、楼市上涨太快，出台政策直接卡住交易，打压房价。

3、等经济发展水平与楼市相当或持平，放开政策刺激楼市，刺激民众拿钱出来买楼。

如此一个简单的循环，有些人就是看不透。

中国政府手里的底牌比日本当年多了太多，你们疯狂拉高想出货，行啊，我直接规定不准买。你拉高了卖给谁去？

知乎用户 床头捉刀人 发表

关于房地产有时候看到行政命令和规定出于各种目的，一个接着一个的出台，有的甚至明显的违背了《行政许可法》的要求，和基本法律精神相违背，甚至深究起来是违宪的，不禁让人浮想联翩，感怀伤逝，三观重建，依法治国的道路且漫且长！

权力如无远弗届，生活必卑如蝼蚁

知乎用户 风哭​ 发表

历史给我们唯一的教训就是我们从来不会从历史的教训中吸取教训！

知乎用户 往里轰​ 发表

你们关心的太多了

看过最近内参的相关描述

房地产毫无问题…

知乎用户 泥腿子 发表

人类从历史中所得到的教训就是: 人类从来不记取历史教训。～黑格尔

知乎用户 氧气 发表

为什么要拿中国和日本对比，两国不论经济制度还是人口执政模式房地产的情况都很不同。不如把中国和六七十年代的美国对比一下更靠谱一些。当然一线城市房价过高以后长期看终将会跌，但是时间和方式都极其难以预料。（比如可能采取收入增长房价不动的方式也算跌，也可能挺住 10 年然后腰斩），但是程度肯定和东京泡沫不能比，因为京沪人口的实际需求摆在那里（每年巨大的中产流入再加上当地限购政策）。而日本九十年代已经老龄化严重了，再加上没有汇率保护措施任由美国宰割（我国还有 30000 亿外储），所以崩盘在所难免。

知乎用户 小透明 发表

当年日本房地产泡沫可没加 30 年杠杆…… 有个屁启示。

知乎用户 LOL 手游 小白 发表

房地产的泡沫主要是由于货币的宽松政策，通货膨胀，以及投资者的炒房预期所导致的，而目前中国房地产的行情在国家有意调控的情况下，比较健康，目前无需过多担心。

1、中国 2016-2018 年全国楼价飙升，这里面不仅仅是供需关系所导致，更多的是大家的预期被炒作太高，从而盲目从众，抬高了房子价格。

2、2020 年以来，国家倡导 “房住不炒”，并且出台“三条红线” 要求房企去杠杆，再加上限购限贷政策，从制造端到购买端，全流程控制现金流入房企（主要指杠杆，也就是贷款），从而导致目前除个别一线城市房价依旧很高外，大多数城市的房价已经回落至较为合理的水平。

3、正常的楼市是以需求为导向，大家都需要房子住，但市场供应量不足的情况下，才会出现房价上涨。而目前人口流出的城市，库存依旧很大，所以房价会维持在一个较低的水平，去化速度也会很慢。

4、为什么一线城市房价依旧很高？因为一线城市的人口净流入，并且多年以来人口与土地的错配，导致土地供应，新房供应严重不足。上海为例，不仅新房供应数量逐年下降，房价还逐年提高，限购政策也一直很严格，多方面抑制了一直很高的购房需求，“供不应求” 可以形容现在的上海房市。所以在市场需求旺盛的今天，房价下跌是不太可能的。

最后说说日本的楼市：

在 1990 年，日本全民炒房都在赚大钱，只买不卖，楼市泡沫达到高潮。

在 1990 年，由于日元升值，日本企业国际竞争力下降，社会各行业资金投机楼市达到高潮。

在 1990 年，日本人坚信房价只涨不跌，因为土地资源太稀缺了。

在 1991 年，美元升值，投机资本高位套现，日本楼市泡沫破灭，只卖不买，可惜卖不出去。

在 2005 年，日本人从未想到过房价会跌回到 1985 年，那是 20 年前的 1985 年。

在 2005 年，大部分炒房的日本人发现自己的房子不仅没赚到一分钱，还欠了一屁股债。

在 2012 年，中国全民炒房都在赚大钱，只买不卖，楼市泡沫达到高潮。

在 2012 年，由于人民币升值，中国企业国际竞争力下降，社会各行业资金投机楼市达到高潮。

在 2012 年，中国人坚信房价只涨不跌，因为土地资源太稀缺了。　

在 2013 年，美元升值，投机资本高位套现，中国楼市泡沫……

在 2013 年，北京的房价（35375 元）已经超过韩国首尔（30976 元）。

在 2013 年，北京的房价（35375 元）已经达到日本东京（35891 元）。

中国和日本的发展模式比较相似：都是政府主导下的出口导向型经济。

这样的背景下，政府会产生一种幻觉，觉得政府的能力会非常强大，可以处理一切复杂的问题，包括泡沫。这种偏见所产生的后果是非常严重的。

房产对中国的经济现在具有非常重要的意义，它以及其衍生的建筑，家电和装修等行业，可以促进就业，拉动内需，消化产能过剩，同时又能增加政府的收入。看上去有百利而无一害。

那经过 10 多年的发展，中国究竟有没有泡沫？这是一个非常简单的问题。答案是肯定的。

“中国房产没有大量泡沫” 是出自著名经济学家黄友光，但也有人说真正的泡沫都是在破裂后才知道有没有的。中国由于特殊的社会环境，所以所谓的房产泡沫与其他国家也是有很大的区别的，以后不一定会上涨，但也绝不会突然性的崩盘。

日本当年房价崩盘的四个信号：

一、房贷利息从 2.5% 涨到 6%。

二、房价连续上涨了 10 年，翻了 5、6 倍。

三、房贷额度紧缩。

四、中产阶级收入增长缓慢。

对比我们现在的楼市情况，是不是觉得这四个信号都已经出现了。

在日本房价 1991 年崩盘以后，日本开始不断降息，只用了 5 年世界，在 1995 年的是，日本的贷款利息从 6% 降到了 0.5%，但是依旧没有阻挡住房价的下跌。

当房价已经涨到顶的时候，降息对于楼市的影响甚微，更别说降准了。

日本当年选择主动刺破房地产泡沫，用失去的二十年换来了现在的繁荣，我们的楼市未来会怎么走，谁也不清楚。

唯一可以确定的就是，不管在什么时代，总会有一批高位接盘的人，他们是最可怜也是最无奈的人，希望大家别成为这种可怜人。

知乎用户 钟国仁 发表

启示？

不同体制的国家，没有多少可比性。

日本有土地财政吗？没有还扯什么启示？

鳄鱼和金鱼都带个鱼字，是一回事吗？

知乎用户 恋恋风尘 发表

脚盆鸡就是脚盆鸡，没有文化底蕴。

看我 5000 年文明如何化解危机。

只要锁住二手房，将刚需全部导流到新房市场，哪有什么危机？

“他强任他强，清风拂山岗，他横由他横，明月照大江。”

金庸大师真是大师，智囊团也有高人在。一招乾坤大挪移，累卵之危化解于无形！

知乎用户 知乎用户 2lxWG3 发表

没什么启示，两国发展阶段和路线完全不同。日本在房地产泡沫崩溃前已经是世界顶尖的发达国家，社会贫富差距小，房地产泡沫崩溃并没有引起企业大规模破产和失业率的剧增，只是造成了纸面财富消失和投机者大量破产，日本的老龄化和紧缩跟房地产泡沫没啥必然联系。

知乎用户 三少爷的贱 发表

今天的新闻说 2020 收入翻倍的目标才完成了 60％，说明未来 3 年要多印 40％的钞票，哇哇

知乎用户 Weibin Wu 发表

隔壁家的小孩上的幼儿园，小学中学跟你家的一样，他上得了清华，你家的小孩也就上得了吗？或者说他高考落榜了，你家的小孩也一样会落榜吗？

两个小孩的成长过程都无法这样类比，更何况是两个国家。很多的历史事件都是有很复杂的因素决定的，并不能简单的归结到几个因素。诚然能看见数据的因素更让人喜欢，但是这些因素究竟能起到多大的作用，并非那么明确。

反问一下：

1. 城镇化率到多少就是头？为什么说 80% 以上的城镇化率就危险了？新加坡城镇化率 100%(来源维基)，怎么没崩溃？

2. 汇率跟房价为什么矛盾了？有人仔细想过吗？还是想象出来的矛盾？这十年房价暴涨，汇率却是有涨有跌，看不出来有明确的关联。

3. 日本房价崩溃后，并没有颠覆哦。为什么有些人会以为我国房价如果崩溃了就要出现颠覆呢？

知乎用户 董事会秘书 发表

中国目前的情况和很多发达国家走过的路类似，最接近的大概就是我们的近邻——日本。

具体参考：

从日本泡沫经济的起始与破灭 看当今中国

******日本泡沫经济自 1985 年开始萌芽，1990 年显露破灭端倪，1991 年危机蔓延至房地产和整个实体经济。本次专题将分析日本泡沫经济的起始与破灭，并探讨危机爆发的传染途径，以史为鉴，引出对我国当前经济政策和金融市场的思考。

**原标题：**太阳底下可有新事？——探寻日本泡沫经济的起始与破灭

**摘要：****广场协议后宽松开启，资产泡沫滋生。**1985 年美国与日本等国签订 “广场协议”，日元步入升值，为了防范“日元升值萧条” 和扩大内需，1986 年 1 月 - 1987 年 2 月日本央行连续五次降息，将基准贴现率从 5% 降至 2.5% 的超低水平。大幅降息开启日本新一轮的宽松周期，流动性暴增，流入股票和房地产市场，催生资产价格泡沫。

**低利率及金融自由化引发房地产泡沫。**基准利率下调带来房贷利率下降，激发居民的购房意愿，推动地产销量，新屋开工和地产投资也随之大幅提高。同时，金融自由化改革导致银行信贷倾向于房地产市场，助推房价上涨。

**财务投机助长股市泡沫。**低融资成本下，企业财务投机造成大量资金涌入股市，“高股价→企业低成本融资→财务投机、资金流向金融机构→机构投资者增加股票投资→高股价” 循环形成，日本股市的泡沫迅速膨胀。1983 年日经指数平均为 8800 点，1989 年 12 月达到 38915 点的峰值，比 1983 年上涨 3.4 倍。

**货币政策终转向，刺破泡沫。**金融机构不断注水，日本居民和企业对资产价格持续上涨的信心膨胀，私人部门加杠杆严重，股市和地产的泡沫越吹越大，债务负担也明显上升。日本央行意识到需要制止资产泡沫扩大，最终提高贴现率，1989-1990 年基础利率从 2.5% 升高到 6.0%，给市场降温。短期内利率的急剧提升，最终成为 “刺破泡沫” 的导火索，股价、地价自此一落千丈。

**日本泡沫经济破裂经历了以下过程：**1）货币政策突然收紧 / 利率上升，大量资金撤出金融市场（包括此前因强日元而涌入日本的巨额投机资金），股票价格大跌；同时房贷利率上升，直接打压房屋需求，地产价格下跌，资产缩水。

2）持有股票、房地产的居民企业亏损，偿还贷款能力下降，居民弃房断供等，使得居民、企业、金融机构的资产负债表均恶化。

3）银行惜贷、信用扩张转为紧缩，企业减少固定资产投资、居民减少消费支出，危机由虚拟经济传至实体经济。最终日本步入通缩、经济下滑状态。

宽松货币层层递进，但收效甚微**。**1991 年以来，日本央行先后大幅降息、实施零利率、推出 QE，但经济却难有实质好转，又受到东南亚金融危机、美国 IT 泡沫、次贷危机等冲击，2012 年后不得不再度实行 QQE，2016 年 1 月更是启用负利率政策，试图改善通缩、促进信贷，目前看效果仍不明显。

**财政发力有限，债务率上升。**1990 年后，日本政府连年财政赤字，通过减少税收、增加政府支出和转移支付等手段刺激消费和投资。政府部门债务率（政府债务 / GDP）从不到 90% 上升至 200% 以上，但过高的债务率制约财政发力。

**修复资产负债表，走出停滞之路漫漫。**泡沫经济破灭后，日本经济难有起色的本质，源于银行和居民企业的资产负债表恶化，信贷市场萎缩导致投资消费不振。长期来看，日本面临人口老龄化、技术创新放缓等问题，仅采取宽松货币和财政政策无法帮助日本经济走出长期停滞的泥潭，修复资产负债表、改善通缩预期、恢复信贷扩张，并提高经济的长期增长才是关键。

**需求刺激和供给侧改革对债市走势的影响截然不同。**参照日本经验，如果 16 年我国仍以信贷扩张、稳增长刺激政策为主，那么短期内经济可能改善，通胀或上行，长债收益率面临调整，但地产繁荣和债务堆积隐藏危机风险，如果陷入信用紧缩，那么可能像日本一样，国债收益率最终向低位下行。（当然，如果采用货币化方式化解债务，国债收益率将跟随物价上行。）

**债市谨慎为上。**但如果 16 年我国政策转向改革，经济刺激减弱，将有助于通胀预期降温，利率债收益率下行幅度跟随基本面，而信用风险释放将使得信用利差走扩。无论哪种政策，债市都需要关注美国加息、去杠杆等对流动性的影响。5 月以来，来自基本面、政策面和资金面的多空因素交织，债市谨慎为上。

正文：

日本泡沫经济自 1985 年开始萌芽，1990 年显露破灭端倪，1991 年危机蔓延至房地产和整个实体经济。本次专题将分析日本泡沫经济的起始与破灭，并探讨危机爆发的传染途径，以史为鉴，引出对我国当前经济政策和金融市场的思考。

1. 日本泡沫经济从何而来？

1.1. 广场协议后宽松开启，资产泡沫开始滋生

20 世纪 80 年代，日本 “出口导向型” 经济大发展，贸易顺差迅速扩大，并成为世界上最大的债权国，与此同时，美国为了抵抗滞胀，大量财政赤字的同时实施紧缩货币政策，导致美国成为世界上最大的债务国的同时，美元汇率达到一个极端高价。

**为了减少强美元对美国经济增长的影响、缓解贸易财政双赤字的困境，**1985 年美国与日本等 5 **国签订 “广场协议”，自此日元步入升值。**但当时的日本属于 “出口导向型” 经济，日元的升值无疑会冲击出口、进而影响经济发展。

数据显示，广场协议后，日本外贸出口增速由 1985 年的 2.4% 下降到 1986 年的 - 4.8%，实际经济增长率从 1985 年的 6.17% 下降至 1986 年的 3.18%。为了应对 “日元升值萧条” 和扩大内需，1986 年 1 月 - 1987 年 2 月日本央行连续五次降息，将贴现率从 5% 降至 2.5% 的超低水平。

**大幅降息开启日本新一轮的大宽松周期，流动性暴增，流入股票和房地产市场，催生资产价格泡沫。**1985 年 - 1990 年间，受到宽松货币政策的推动，日本 M2 同比增速从 8% 上升至 12% 以上，远大于 CPI 的同比增速，两者增速之差有不断增大的趋势。

从银行体系源源不断溢出的流动性进入了股市和房地产市场，这一时期日本股市指数及主要城市土地价格指数同比增速均出现了大幅增长，流动性催生的资产价格泡沫迅速形成。

1.2. 低利率和金融自由化引发房地产泡沫

**降息推升房地产价格的上涨。**房地产需求主要是由居民的住房、投资需求构成的。对于居民来说，利率水平下降带来居民房贷利率的下降，助于激发居民的购房意愿，推动地产销量，新屋开工和地产投资也随之大幅度提高。受到 1985-1990 年间连续降息的推动，日本地产业欣欣向荣，不断上涨的房价给居民以房地产只会涨不会跌的错觉，进一步促进了居民对于房产的配置需求。

**同时，金融自由化改革导致银行信贷倾向于房地产市场，助推了房价上涨。**金融自由化是指当时日本进行的利率自由化、资本项目开放、放松证券市场管制等多方面的改革。首先，证券市场管制放开使大企业纷纷 “去银行化”，银行贷款业务扩张受阻、失去了稳定的企业贷款收入来源。其次，利率自由化改革又使银行不得不提高存款利率以吸引更多的存款，抬升负债成本。出于盈利压力，日本银行体系改变经营方式，向不动产、非货币金融机构等领域大量发放贷款。

下表给出了当时日本国内商业银行贷款方向的一些数据。银行对制造业的贷款占比从 70 年代前半期的 39% 下滑到 80 年代后期的 20% 左右，并在 90 年代一直保持了下滑的走势。与制造业相比，同期银行对个人（按揭贷款为主）、房地产以及对非货币金融机构的贷款比例均上升，在 80 年代后半期尤其明显。其中，对房地产和金融、证券和保险业的贷款，80 年代后期比前期翻了一番。金融、证券和保险业中包括非货币金融机构，这一部分的贷款又被转贷、投向房地产市场。

1.3. 财务投机助长股市泡沫

所谓财务投机，是指企业将低成本的资金转手投向具有高回报率的金融资产，举手之间获得可观利润的行为。

**低融资成本下，企业财务投机造成大量资金涌入信托、银行等金融机构，即资金 “脱实向虚”。**1985-1990 年，随着利率下行和日本金融自由化改革的加快，企业通过发行股票、债券等方式可轻易获取低成本资金，而金融商品和基金投资的回报率提高，为企业财务投机提供了土壤。

另一方面，对以出口为主的日本企业来说，日元升值降低产品竞争力和需求，制约企业投资实业的热情。不少企业将筹到的低成本资金进行金融投资而不是投资实业，随着企业财务投机的活跃，企业资金大量涌入信托银行等金融机构。

**信托等金融机构对于股票市场的投资力度不断加大。**根据日本银行的数据，在 1985～89 年间，各机构投资者的股票投资规模快速扩张，信托公司投资 45 万亿日元，占据首位，比 80 年代前期增长了 16 倍。投资信托公司虽然投资额只有 17 万亿日元，但比 80 年代前期增长了近 18 倍。

**“高股价→企业低成本融资→财务投机、资金流向金融机构→机构投资者增加股票投资→高股价” 循环形成。**在这样的自我循环下，日本股市的泡沫迅速膨胀。1983 年的日经指数平均为 8800 点，1989 年 12 月 29 日达到 38915 点的顶点，比 1983 年上涨了 3.4 倍。同时股票市盈率也达到了 250 倍的高水平。

1.4. 货币政策终转向，刺破泡沫

高企的房价，暴涨的股市，让日本央行意识到需要及时制止资产泡沫扩大，但在其准备提高中央银行贴现率的 1987 年，美国爆发 “股灾”，股市价值损失 5000 亿美元。考虑到国际金融市场的动荡，以及防范股灾对日本经济的影响，日本央行放弃了缩紧银根计划，继续实行扩张性货币政策，使得建立在地产和股市上的泡沫经济再度壮大。

**资产价格的上涨趋势远超过可控范围。**日本物价指数从 1985 年的 114.5 上涨至 1989 年的 118.7，CPI 年均增长 1% 左右，但日本城市土地价格指数 1985 年的 129.4 上涨至 1989 年的 166.1，年均增长 6%-7% 左右，日经指数左右从 1985 年的 11000 点左右上涨至 1989 年的 38000 点左右，年均增长 35% 左右。

**金融机构的不断注水，对资产价格上涨的信心，该时期日本的非金融企业和居民部门加杠杆情况严重，债务负担加重。**非金融部门负债比从 1985 年的 113.9% 上涨至 1989 年的 139.2%，居民部门负债比从 1985 年的 48.9% 上涨至 1989 年的 68.8%。

**但资产价格上涨不是永久的，为了防止泡沫继续扩大，日本央行最终提高贴现率。**日本银行分别于 1989 年 5 月 31 日、10 月 11 日和 12 月 25 日先后三次上调了基准贴现率；翌年 3 月 20 日和 8 月 30 日两次再度上调贴现率，基础利率从上调前的 2.5% 升高到 6.0%。短时期内基准利率的急剧提升，最终成为 “泡沫” 崩溃的导火索，股价、地价自此一落千丈，尤其东京、大阪的房屋价格，更是经历了超过两位数的暴跌。

2. 泡沫经济是如何破灭的？

2.1. 泡沫经济破灭的传导路径

**日本泡沫经济的破裂经历了以下过程：**1）货币政策突然收紧 / 利率上升，一方面大量资金撤出金融市场（包括此前因强日元而涌入日本的巨额投机资金），股票价格出现大幅下跌，另一方面房贷利率上升，直接打压房屋需求，地产价格下跌。

2）资产价格大幅下跌造成持有股票、房地产的企业、居民资产缩水，企业偿还贷款能力下降、居民弃房断供，蔓延至金融机构的资产负债表恶化，信贷市场开始萎缩。

3）银行惜贷、信用扩张转为紧缩，企业减少固定资产投资、居民减少消费支出，泡沫危机由虚拟经济传导至实体经济。最终，日本步入通货紧缩、经济下滑的泡沫破灭后状态。

2.2. 资产价格全面下跌，流动性紧缩

**基准****利率上调造成日本股市大跌，缺乏实体业绩支撑的股价一朝被打回原形。**1990 年 3 月 20 日，当日本银行第四次提高央行贴现率，将央行贴现率从 5% 提升至 5.25% 的后一个交易日，日本股市迎来暴跌，日经 225 下跌近 1000 点，标志着股市 “泡沫” 崩溃的开始，至 1992 年 8 月，日经 225 指数跌至 14000 点，距离此前峰值 38000 点，下跌了近 60%。

**同样，地产繁荣终止，房价一落千丈。**基准利率上升导致房贷利率上升，叠加日本大藏省要求金融机构控制不动产贷款的投放，房屋需求骤然下降，价格不再具有上升动力。日本地产的繁荣本就建立在价格上涨的自我强化中，一旦利率拐头，居民纷纷对房地产市场看空，抛售手中的房产，房价进一步下跌。

从 1991 到 1992 年，虽然所有城市土地价格指数仅下降 1.76%，但 6 个主要大城市的土地价格指数明显下降：从 285.3 下降至 241.0，下跌了 15.53%，其中住宅用地土地价格的下降幅度达到 18%。1992 年以后，日本商业银行对不动产的贷款几乎停滞，土地价格更是连年向下，2000 年日本所有城市土地价格指数仅是 1990 年的三分之一。

**流动性危机伴随而来。**股票、房地产全面下跌，各类机构风险偏好降低，秉持 “现金为王”，加上紧缩货币政策带来的流动性紧张，使金融机构间资金拆借困难，隔夜无担保拆借利率快速上升，流动性危机出现。1989 年初，日本隔夜无担保拆借利率还在 4% 左右，1989 年底一路上升至 6%，到 1990 年更是突破了 8%。

2.3. 银行境况恶化，信贷市场萎缩

**居民弃房断供，机构资产缩水。**房价大幅下跌，许多居民弃房断供，但这些留给银行的房地产价值也同样缩水，贷款回收情况恶化，导致银行自有资本金下降；而直接投资地产和股市的金融机构也遭受损失，包括银行在内的诸多金融机构面临破产。

**企业偿债能力下滑，银行不良债权上升。**正如前文所说，1985 年后，企业进行了多种多样的 “财务投机”，而日本银行业又将贷款重点投向地产和股市，一旦股价和房价双重下跌，企业收益能力随之下降，进而影响偿债能力下降，银行不良贷款比率上升。

**资产负债表恶化，金融机构破产。**1991-1994 年，先后发生了釜石信用金库、东洋信用金库、三和信用金库以及东邦相互银行等金融机构的倒闭事件。但因它们规模较小，没有引起政策当局足够的重视。自 1995 年起，以兵库银行陷入了经营困难为开端，1996 年太平洋银行等 6 家银行破产，1997 年北海道拓殖银行被北洋银行和中央信托银行所兼并，同年四大证券公司之一的山一证券也宣告破产，给日本经济和社会带来巨大震荡。

商业银行惜贷，**信用快速萎缩。**1992-1995 年，日本商业银行的不良贷款率从 2% 上升至 14% 高位，为了修复资产负债表和维持资本充足率，商业银行选择增持现金和低风险资产，缩小贷款规模，惜贷和信用萎缩发生。数据表明，1985 年后，日本银行部门提供的信贷增速保持着稳步上升的状态，1988 年达到 10% 以上，而 1989 年后信贷增速快速下滑，93 年 - 96 年增速下滑至 4% 以下，并未好转。

2.4. 私人部门消费、投资大幅下滑

**企业融资受阻，破产潮来袭。**泡沫破灭后，日本企业的资产负债表也恶化，偿债能力不足，更易发生道德风险，这造成银行对企业惜贷，亟需融资的中小企业融资难，轻者放弃投资项目，重者资金链断裂乃至破产。日本企业破产倒闭数从 1990 年开始上升，在 1991 年突破每年 1 万家的关口，在 1995 年达到 1.5 万家，在 1998 年每年破产数量接近 2 万家。

**企业投资增速由正转负。**与此同时，企业投资也快速下滑，日本私人住宅投资同比增速从 1988 年的 15% 下滑到 1991 年的 - 2.3%，到了 1998 年住宅投资增速跌至 - 16%，而私人企业设备投资增速同样从 1989 年的 18% 高位转为负，1992 年为 - 7%，1993 年跌至 - 10.6%。虽然政府通过大规模公共投资试图挽救经济下滑，但 1991-1995 年日本 GDP 中的固定资本形成总额同比不断下降，平均仅为 - 2%。

**房产缩水、负债加重，私人消费增速失速。**高利率使得个人资产缩水严重的同时，负债却加重；银行 “惜贷”，对个人信用卡也收紧了敞口，人们无力再依靠“提前预支型” 的方式继续消费，致使 1990 年后的日本私人消费增速下滑。日本内阁府数据显示，从 1990-1995 年，日本私人消费年度同比从 7% 回落至 1%，到 1998 年时已呈负增长，私人消费自泡沫危机之后一蹶不振。

2.5. 通货紧缩，经济衰退

“投资疲软 - 就业减少 - 消费减少 - **企业业绩下滑” 恶性循环。**1990 年，泡沫危机的主要冲击是股票市场和信贷市场的萎缩，此后的 1991 年，房地产市场开始崩溃，并通过消费和投资影响实体经济，而诸多银行、企业的倒闭更蔓延了市场的恐慌情绪，原先疲软的投资和消费更加一蹶不振，相互作用造成恶性循环，造成深远影响。

**通货紧缩，信心持续低迷。**从 1991 年开始，消费者物价指数同比增长一路下降，到 95 年时已为负值。与此同时，消费者和企业的信心指数也下滑，消费者不断减少消费支出，企业则减少对风险项目的资本支出，保守经营，日本经济愈发难以恢复活力。

GDP **回落，就业堪忧。**危机对实体经济的影响最终反映为 GDP 增速的回落及失业率、劳动人数增加值的下降。GDP 同比增速从 1990 年三季度的 7.5% 开始下降，93 年 3 季度跌至底部 - 1%。劳动人数增加值自 1991 年起开始下滑，94 年跌落底部（月减少近 20 万人次）；失业率自 1991 年以来也不断攀升，到 2000 年时，失业率已达 5%。

3. 日本如何应对危机？

3.1. 宽松货币层层递进，但收效甚微

**泡沫破灭后，日本央行大幅度降息。**为了恢复经济，扩大内需，日本央行转变此前的紧缩货币政策，1991-1995 年央行先后 9 次下调基准贴现率。货币政策大放水的作用下，1994 年 - 1996 年日本经济呈现好转迹象，但 1997 年东南亚金融危机爆发，使得日本重新陷入经济萧条、通货紧缩的困境。

随后****开始实施 **“零利率政策”，**日本央行将银行间隔夜拆借利率目标定为零，试图提高银行放贷积极性，以提振消费投资，并改善人们的通货紧缩预期。零利率政策的实行对经济复苏起到了一定的积极作用，日本经济于 1999 年春季开始停止下滑。但 2000 年 8 月日本银行过早解除了零利率政策，提高隔夜拆借利率至 0.25%。由于日本经济并未完全走出通缩，且当时又受到美国 IT 泡沫破灭的影响，2000 年后再次经济衰退。

2001 年 3 **月，量化宽松货币政策（QE）实行，这次日本央行的一系列货币政策工具包括：1）呵护流动性，提升通胀预期。**日本银行向公众承诺将不断向市场提供流动性，直到消费者价格指数稳定在非负的水平上。

2**）以货币供给量为新的政策目标，**从价格调控转向数量调控，通过提高商业银行在中央银行的准备金余额来增加银行可用资金，希望促进信用扩张。

3**）直接购买国债等资产，压低利率、化解不良资产。**日本央行通过直接购买金融机构持有的长期国债这种方式来向市场注入流动性，同时还购买金融机构持有的股票和其他有担保证券，以减少金融机构持有的不良资产，修复资产负债表。

QE 带动下，2001-2007 年日本经济开始好转，不良贷款率下降、GDP 增速抬升、通缩改善、失业率也下滑。但 2008 年国际金融危机爆发后，日本经济再度遭到冲击。

2012 年 QQE **推出，**明确设定通货膨胀目标 2%，除增加了长期国债的购买额度和品种外，日本央行还开始购入非国债资产（如 ETF 和 J-REIT）。然而近年来，日本经济一直举步蹒跚，国内通胀水平在 14 年有所好转、但 15 年又再次回落，离 2% 的目标也有距离。为此，日本央行于 2016 年 1 月推出 “负利率” 政策，货币宽松层层递进，但收效仍不明显。

3.2. 财政发力有限，债务率上升

**除了货币大幅宽松外，日本政府还不断加大财政政策力度、托底经济，**通过减少税收、增加政府支出和转移支付等手段来刺激消费和投资。1991 年以来，日本连年财政赤字，最严重的一年赤字达到 34176 亿日元，扩大赤字使得政府部门的债务率（政府债务 / GDP）从不到 90% 上升至 200% 以上。

与此同时，每年的国债发行额也呈上升态势，从 1991 年的 6.8 万亿日元上升到 1998 年的 34 万亿日元，次贷危机后的年度发行额甚至突破 50 万亿日元。日本居民企业部门去杠杆，政府部门加杠杆，但政府债务率不可能无止境上升，因此财政发力也有顶。

3.3. 修复资产负债表，走出停滞之路漫漫

虽然海外危机的确波及日本，但泡沫经济破灭后，日本经济难有起色的本质，是因为银行、居民、企业资产负债表恶化，信贷市场萎缩使得投资消费并没有明显改善。同时，日本还面临着人口老龄化、信息产业遭遇冲击、技术创新放缓等长期问题，经济潜在增速下滑。

因而，仅仅采取宽松的财政政策和货币政策已经无法帮助日本经济走出长期停滞的泥潭，修复私人部门的资产负债表、改善通缩预期、恢复银行体系的信贷扩张，并提高经济长期增长才是关键。

4. 货币宽松非万能，改革才是长久之计

**货币政策并非万能。**回顾日本泡沫经济的历史，货币政策可以说是这场危机的背后推手。广场协议后过于宽松的大放水，产生大量过剩流动性，涌入地产和股市，M2 增速远超实体经济需求，催生了巨大的资产价格泡沫和高杠杆。而一旦货币政策转向，信用扩张无法持续，泡沫出现破灭，经济受到重创，且影响深远。叠加人口红利消失，技术创新放缓，日本长期潜在经济增速下行，这场由货币政策推动的危机却无法只依靠货币政策和财政发力解决。

回到我国，2010 年后我国人口红利消失，次贷危机后为了促进经济而大量投入的投资造成我国制造业产能过剩，经济增速面临下台阶，亟需去产能、去库存、降杠杆。

但 16 年 1 季度我国信贷超增，M2 回到 13% 以上，地产复苏，带动螺纹钢等大宗商品价格暴涨，通胀担忧再现，这其实也是货币宽松推动的大量流动性进入实物资产的故事，与日本泡沫经济几多相似。

但日本经验表明，货币政策并不能解决经济增速下滑的根本，改革才是长久之计。此前权威人士发言也表明了用宽松刺激需求，会推升杠杆、增加系统性风险，我国政策可能最终仍是要回到供给侧改革的治本之路上。

**债市方面，需求刺激和供给侧改革这两类政策对其走势的影响截然不同。**从日本经验来看，泡沫经济时期经济景气度高，1986-1989 年 10 年期国债收益率也跟随经济水涨船高，但是 1990 年后，随着危机加重，经济下滑，通缩加剧，国债收益率逐级而下，直到当前进入负利率区间。

对于我国债市，如果 16 年政策仍是以信贷扩张、稳增长刺激为主，那么短期内经济通胀可能改善，长债收益率面临上行，但地产繁荣和债务堆积也隐藏危机风险，如果陷入信用紧缩，那么可能像日本一样，国债收益率最终向低位下行。（当然，如果采用货币化方式化解债务，国债收益率将跟随物价上行）

如果 16 年政策转向改革，经济刺激减弱，有助于通胀预期降温，利率债收益率下行幅度跟随基本面，而信用风险释放将使得信用利差走扩。但无论哪种政策，债市都需要关注美国加息、去杠杆等对流动性的影响。5 月以来，来自基本面、政策面和资金面的多空因素交织，债市谨慎为上。

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知乎用户 SanKin 发表

某国已经选择继续吹大泡泡了，主要问题还是获利的人与损失惨重的人不是同一批人。大家在同一件事情下得到的结果不是一样的，那么就没有任何共情的可能性了，有人向左←有人向右→就很正常了。

知乎用户 as 蓝月儿 发表

珠穆朗玛峰吸取黄山天都峰的经验有啥用啊！

知乎用户 匿名用户 发表

没有任何的启示。因为两边的地产市场和目的完全不同，根本没有任何的可比性。

很多人总是错误的理解中国房地产，认为

  1. 这是一个自由市场。
  2. 可以自由买卖，价格也可以自由确定。

实际上

  1. 这是一个完全人为控制的无效市场，需求和供给都是人为确定的。
  2. 价格完全由庄家确定。

所谓泡沫只存在于自由市场，是一批人收割另一批人。而对于人为控制的市场，只是庄家的一场游戏而已。

举个例子：

你在正规平台（证交所）买卖期权，你的钱来源于另一个对手的钱。

但是如果你和你的对手都是在一个黑平台上操作呢？ 你们的钱是谁的？

核心是什么？ 外汇管制，你所有的所谓财富，实际上都是完全不值一文的数字而已。

房地产是什么？ 房地产只是一个工具，懂的人顺势利用这个工具完成自己的积累。 当然，没有房地产，其他的工具也会层出不穷。前 10 年的互联网，之后的新能源，太阳底下是没有新鲜事的。

知乎用户 19940317 发表

没有任何启示，太阳底下没有新鲜事，都是历史的重复

知乎用户 抑郁失眠​ 发表

经济发达的日本，却面临乡村人口流失，近千乡镇恐 “消失”？ 乡村人口流失，日本近千乡镇恐“消失” 需引以为戒

和平统一时台胞暂时撤回大陆来对房地产市场价格影响的分析

首先进行正常的中国房地产市场价格分析 这一类的文章很多 房地产价格与啥有关呢 与城市化 土地财政招拍挂 税收政策 货币政策 通货膨胀情况 学区房 安家落户的户口问题 年轻人的婚房 拆迁 二胎三胎等等均有关 开发商的资金状况 购房者心理预期等等很多情况都有关 相关文章一般说几种相关因素 接着分析分析 这要么是高校教师发论文的需要 要么是地产界分析人士或媒体人士写的行业稿子 都对 但都有局限性 我也写一篇 我从大局观和政策波动事件两方面谈一下这个问题

中国是个面积很大 地理情况不同又发展很不均衡的国家 历史上群众的文化程度和依赖的收入来源都有差别而且还是不断发展变化的 也就说明了政府适应实际情况而去制定的政策难度也很高 在 1998 年公家单位取消了福利分房这种政策就掀起了房地产市场的翻天覆地的变化 以后还会不会出现这种情况呢 不大可能 但也会有小波浪 在文章的后半部分我会结合此文章的题目进行解释

中国现在处于巨大的历史进程当中 我们也许每天上班下班 没觉着哪一天特别 这是因为我们身处其中没有跳出来看问题 才不觉得移山填海般的变化 在三十多年前 农民还被束缚在土地上 刚结束生产队记工分 实现了包产到户 还要交公粮 但以后就是农民工打工潮 包括现在的电商 十几年的光景把销售模式都颠覆了 现在的直播带货和淘宝拼多多也为解放农村的生产力起了很大的作用 部分农民也逐渐离开了土地 到了城市和县城过日子 这在最近十年是蓬勃发展的 改变了人们的生活方式 大家如果看陕北二后生给留守农村老年人做饭的视频就可以看出 陕北很多农村几乎没有年轻人 都去城里或者县城了 或者去镇里谋生 孩子也带着出去接受更好的教育 老家只有老年人 我为什谈的是生活的变化呢 生活方式决定居住方式 要往前看 如果这些留守的老年人在二三十年年老去世了 已经适应了外面生活的年轻人中年人还会回来农村延续生活吗 需要考虑 看看现在的日本就知道 农村和乡镇破败的房子太多了

下面引用一下报道 经济发达的日本，却面临乡村人口流失，近千乡镇恐 “消失”？ 乡村人口流失，日本近千乡镇恐“消失” 导读：据媒体称，日本面临非同寻常的房地产问题：房子比人多。日本农村到处是“鬼屋”。年轻人的离去将导致一些村镇消失，一些村庄为了生存下去，免费发放房子。来源丨观察者网、参考消息网 据美国媒体 12 月 7 日报道，日本高龄少子化情形严峻，除劳动人口不足、老人照护问题备受关注外，无人照料的 “空房” 也是棘手课题之一。为改善这一问题，日本乡村地区相继成立“空屋银行”（空き家バンク），免费赠屋给符合条件、通过审核的民众，并以提供修缮补助等优惠条件，吸引民众迁至乡下。“免费送你宽敞的双层楼房”

为什么呢 城市提高了效率 有挣钱的机会 人需要到能挣到钱的地方去才能生存 人是具有社会属性的群居动物 不可避免地要为孩子的教育发展做打算 还要攀比 所以最终的目标还是大城市 但大城市竞争激烈 也不一定能挣到钱 这就有了分化 下面就根据几种情况来进行一个分析

首先声明一点 中国的城市化进程远远没有结束 历史的车轮不能阻挡 但可以规划路线 百姓若能看明白大势就根据潮流主动做出自己的选择 有些人想我能不能不参与这些竞争 在农村或乡镇过自己的小日子呢 我先举个例子 大家知道若要是自己家做饭一般是买花生油 讲究点生活质量的还会买贵的花生油 因为价格贵的是一次压榨 物理压榨 那便宜的不可避免就要用到萃取的化学方法了 但实际上去饭店或食堂吃饭 大部分为了节省成本是采用的调和油也就是主要成分是转基因大豆油 那能不能用花生油呢 高端饭店有用的 但很少 饭店的成本控制很重要 这也是它的竞争力之一 所以资本的作用就是让钱流到最低洼处 这样在同样液面高度时其实产生了最大的效益高度 所以说资本的流动是市场化的行为 只有在城市才能拥有最高的效率和性价比和竞争力 产品并不是最好 但优势最大

若普通百姓不被裹挟着参与到市场竞争的洪流中去 那连挣钱的渠道都很困难了 因为单打独斗的小地方的竞争力与城市的经过充分竞争的竞争力无法相提并论 那就有两种选择方案 一种是**（重点一）加入其中 另一种就是（重点二）搞差异性特色生存** 先说第一种 加入大城市的生存就产生了住房的需求和各种配套写字楼商场学校医院酒店的需求 住房的需求是大头 现在居民的实际收入水平实际上是落后于高企的房价的 群众的收入水平已经比第三世界很多国家高很多了 例如印度和越南 所以有些低端产品加工业也因为印度和越南的低工资转移走了 但是中国的产业链和配套是最全的 工人的操作水平较高 也易于管理 所以中国加工业还是有优势的 另外突如其来的新冠疫情因为中国管控的好 印度越南之类因为疫情也造成了生产上的影响 低端服装鞋子还有电子产业向外转移的速度放缓了 那中国在哪里挣到钱呢 在百姓纷纷融入二三四五线城市后 哪个产业能带来持续的经济增长给大家开出工资来买房呢

实际上下一步中国能挣到钱的市场还是外部的大市场 在新冠疫情下我们虽然现在提倡内循环 把自己国内的市场做大 消费内循环 但实际上马无夜草不肥 只有外部的钱进入中国才会有持续的增长的经济发展和税收 指望着单纯内循环 都只是消费的话 创造的财富都消费掉了 怎么做大做强呢 现在这个情况国家是知道的 这次华为事件被芯片卡脖子已经显示出中国的全产业链必须包括半导体集成电路芯片行业的全产业链 光刻机 硬件开发软件和模拟仿真软件这些技术 国内都与世界先进水平存在较大的差距 所以国家已把发展此行业作为重中之重 投入大量的投资进入此行业 幸运的是 国内的市场本来就大 也有此类产品的巨大需求 也有国家意志 也有钱 在投入十倍甚至上百倍的巨额资金到此行业后 进步肯定非常快 在中国突破了技术关键和生产工艺过程后 世界的集成电路产量必将紧紧的抓在中国手里 这个行业的税收肯定超过政府通过卖地获得的收入 原来说的土地财政就一去不返还了 财政收入主要依靠集成电路行业上交税收 政府指望卖地的收入那是过去式了 现在有些年轻人已因为买不起房子而躺平了 这是不稳定因素 故以后国家不会再去依靠卖地拉动房地产来实现税收了 让百姓都有地方居住会成为一个简单可获取的事情 廉租房政策必会扩大化 集成电路行业需要不了太多从业人员的 在国家在此行业获得了大量的税收后 其它的行业也就减轻了负担 本来钱就不好挣 老百姓挣的那几个钱在没有很大购房压力的情况下也就生活富足无忧了 大家都步入小康

从上可以看出行业的发展前景不一样 我只是拿出来集成电路一个行业说了一下 其实还有很多行业中国占据绝对优势 例如工程机械 既可以向非洲等国家出口设备还可承揽建筑桥梁施工 都会有大发展 百姓还是想多挣钱 或者不愿到城市来过和别人一样的人生怎么办 那就是前面说的（重点二）搞差异性特色生存 这也是分地域和条件的 举个例子 前面说的陕北 年轻人都出来打工了 家乡全是山 干旱少雨 若种粮食 产出很少 若种果树 照样需要水 那儿就是缺水 那怎么办 这属于回不去的故乡 那就沉住气在城市里发展吧 平原地带的区域 气候适合种粮食 若是成片也适合大片集中机械化种田 有的农民分到的土地还不到一亩 只有几分 平时种地也就是不买口粮了而已 上学等费用还是需打工 把地包出去也不过六百或八百一年的收入 这种情况下土地流转也是好路子 不惦记老家这一点土地了 融合到城市做个新城市人

下面我说差异性特色生存的重头戏 一个是有特色资源的 例如种植中药材或者果树或是搞养殖 或是农家乐旅游民宿 或是特色加工产业等 例如假发专业基地 汉服专业基地 棺材生产基地

举例说明 下面为引用 据日媒数据，曹县垄断了日本近九成的棺材。在日本的丧葬习俗中，棺材会与遗体一同火化，而曹县生长的泡桐木——这种当年焦裕禄在隔壁河南兰考县为防沙而推广种植的树木，由于生长快、木质更轻且易燃，成为了绝佳材料。曹县西北角的庄寨镇，是中国最大的桐木加工生产基地，木制品加工产业可追溯到明代末年，更被业界称为木艺之都，尤其擅木雕。合适的木材、精湛的雕工，让 “made in 曹县” 承包了日本人最后一程的体面。2017 年日本东京电视台一档名为《不可思议的世界》的节目中，在介绍日本文化的同时，提到日本 90% 的棺材，来自于山东曹县。说到这里很多人会觉得日本人为何远渡重洋来中国买棺材，他们不也是火葬么？原来按照日本的丧葬习俗，虽然和中国一样普遍火葬，但死者的遗体还是要放入棺材中的，而在劳动力昂贵的日本，一具实木棺材的售价高达 200 万日元（约合人民币 12 万），而山东曹县所生产的棺材不仅物美价廉（约 200-2000 人民币）还很好烧，于是曹县的棺材就这样逐渐垄断了这块细分市场。这里还是全国最大的演出服和汉服基地。全县共拥有汉服的商家共计 2000 多个，原创汉服销售额占全国同类市场的三分之一，当然宅男喜欢的 JK 什么的也很可能来自这里。以一县之力，占据了全国近四分之一的演出服市场，由此衍生出热门的汉服产业，把这片古老土地上的汉风唐韵，浓缩成一件件长袖飘摇的服饰，发往全国各地。据统计，曹县的大集镇承包了淘宝 70% 的演出服，镇里有 80% 的村民从事演出服饰加工的上下游产业，可以说一个小镇掌握了一整个产业链，全县 2000 多家汉服产业商家，构成了曹县庞大的 “汉服帝国”。而淘宝百强县榜单上，菏泽市的 2 区 7 县全部入选，曹县更是以 151 个淘宝村、17 个淘宝镇的数量，排位仅次于成名已久的浙江义乌。

那梧桐木有生长周期 本地的用完了还没长出新的成才的梧桐树咋办 这就形成了迁移的生产工厂 迁到了兰考 还可迁到南方种植梧桐树较多的地方 有江苏，浙江，安徽，江西，湖南等 所以围绕着特色产品 产业链是发展变化的 跟随者效益和产出 资本的流动是市场化的 这在周围就形成了居住和电商等建筑的需求

前面我说了大量的经济活动 牵扯到人员的转移和聚集 那最终是和房地产有啥关系呢 以后城市的房价是受国家调控的 百姓总得有住的地方 所以廉租房建设或者慢慢下降的房价是政府保障民生和稳定的选择方案 这有前提条件 就是实现了税收的巨量源头的突破 也就是我刚才说的把全世界的集成电路的产量紧紧的抓在手中 出口一亿条裤子换一架飞机的时代过去了 转向科技富国正是好时机 老百姓经过这么政府多年的教育投入 文化水平提高了 已经具备脱离土地当一个产业化工人的素质 所以等到老一代的农村老年人去世后 没有差异性特色生存能力的农村和乡镇必然慢慢要走向衰败 我们肯定不会让此事情发生 土地流转就是迫在眉睫的事情 把土地集中起来 总有一部分能人会脱颖而出 搞起来新的发展项目 至于县城的房价 也不会高 为啥呢 我到现在为止谈的都是正常的中国房地产市场价格分析 这是大的趋势 这个趋势无法阻挡 当然这时我一家之言 趋势中还可能有偶发性的巨大政策波动 例如我提出的方案探讨 如果真实施了 也会对房地产市场的价格造成比较大的影响 分析如下

我前面说了一个县多建 3000 套给台胞使用权的房子 这个房子肯定是为了以后进行多用途设计 不会造成浪费 钱县财政出 台胞走后的房租上交县财政一半 有这三千套房子放在那儿 谁敢多乱盖房子危害银行安全 现在县城里的房子是因为农村男人找媳妇女方一般要求在县城买房 孩子上学家长也要住在县城算是陪读 好学校都在县城 不买房就不容易娶上媳妇 但孩子若上了大学 也许就留在了省会城市或地级市 不一定回县城 有一部分父母有可能跟着去了城市 就算留在县城的在年老去世后 已在城市生活多年的孩子也不会重返县城生活了 已经成为彻底的城市人口 所以从长远看县城的房子必然空置率在多年后会大大提升 会出现现在看到的日本的农村和县城人口缺乏的情况 而现在为了眼前的居住需要盖大量的商品房 农民掏出所有的积蓄去购买商品房从长远来看是不合适的 最后会构成浪费 房子会过剩的 我提出的给台胞盖 3000 套使用权房子除了作为台胞躲避战争风云的安居之所外 还有一部分原因也是考虑到台胞走后政府可以出租给农村有在孩子要在县城上学需要的农民 这样可以周转 不至于造成以后的浪费 租金估计贵的在大城市边上县城的千数块 偏僻的便宜的不超过 300 元 绝大部分都在县城 在市里的少吧 这属于未雨绸缪 不应浪费钱财 钱财应用在服务大众上 如果农民买的商品房以后单纯的变成了空置的无人问津的混硬土建筑 那就太可惜了 所以长远看我的类似的方案如果国家实施的话会对县城的商品房价格造成冲击 心理预期是下降的 这倒是好事 保护了银行的安全 也把资金流入了真正的实体企业中去

再说一下台胞暂时搬回来后对城市的房价如何影响 台胞回来后安居好之后肯定会对大陆产生很大的兴趣 但在和平统一时期 为了保证安全和稳定 国家采取限制性去外地的可能性较大 不仅是台胞 大陆百姓也要配合统一的指挥和部署 所以在这时 台胞是没有购房资格的 也不可能参与在大陆购买住房 但和平统一之后 国家出台了台胞以何种身份可以在大陆买房的政策后 会掀起一个台胞在大陆城市买房的小高潮 面对着现代化的城市和发展机会 部分台胞不会无动于衷的 人往高处走是人的本能 所以从长远看国家会控制房价 使百姓安居乐业 但若有我说的方案情况发生的话 会对城市房价有一个提升 具体什么情况不敢喙言

此对房地产市场价格的长文分析仅是我从大局观和假设方案做出的我的判断 不构成投资建议 大家各有各的判断 但话说回来 房子和钱财属于身外之物 不能太执着 不能有贪心 人生短暂 白驹过隙 一刹那而已 要是光追求些房子啥的 聪明人没想开吗 不如把有限的生命投入到无限的为人民服务中去 共勉

知乎用户 不成歌 发表

分析那么多有啥用，日本泡沫破灭就两点嘛，加息和收税！相同道理也适合中国，所以老美加息我们一直不敢加，房价现在是个大问题，绑架太多东西了！而且崩盘阴跌可能性最大，不会直线下跌，应该是每年 8% 左右跌，跌个十来年的；现在一线城市基本上就属于阴跌了，只是幅度没那么大，看这样子还算安全！

这个周期应该是 3 线之后的城市 2018 年降温，19 年阴跌，2020 年看情况了，要么经济不好，放开限购降息涨一波，要么经济好转，慢慢摆脱房产绑架。

我说的 3 线城市是按照最新的国际标准定论的，不是各种地方新闻意淫出来的！

比如武汉，武汉在国际认知上属于弱三线，地方新闻天天意淫武汉是强二线，准一线，说以后是北上武广深！能不能要点脸？武汉是最没有素质的城市，注意我说的城市！不是人，这个跟政府引导有关系，在武汉的外地人闯红灯，不排队，乱丢垃圾，随地吐痰大小便，到处都是！去了北上广深就排队，遵纪守法良好公民！为啥？

知乎用户 商辛仁 发表

最近在看一本书，书上说了几句话，分享一下

房地产泡沫原因：

1、土地稀缺性；

2、投机需求膨胀；

3、金融机构过度房贷；

其他的不懂，只能从我看到的

1、现阶段政府在控制，控制土地供给；

2、金融机构紧缩，银行放贷减少，提高贷款利率，严查首付贷，降低金融风险；

3、各地有一些限售，深圳刚出的一块土地限售五年，我是简单的理解为抑制投机需求。

其他的我就不懂了，只知道就深圳来说，市面上大多数人坚信深圳房价不会跌

知乎用户 语文 发表

启示就是永远不要主动刺破呗。

你看看日本主动刺破了，陷入了失去的 30 年。

我们比他们聪明多了！

我们选择不刺破！

用时间消化泡沫！

就算随着时间推移生育率断崖，人口急速老龄化，消费断崖，经济断崖，科技无创新被卡脖子。

但是没关系，我们用时间换空间！只要再稳个几十年，房地产泡沫就会消化！

可喜可贺，可喜可贺。

知乎用户 笨笨杨 发表

一个脓包，早刺破晚刺破，一点点挤破，或者等它慢慢消解调，其实都差不多，主要取决于我们有多怕疼。

知乎用户 秦飞洋 发表

日本从汉朝开始，向中国学习了上千年，近代以来，中国又向日本学习了上百年。部分港台歌星靠翻唱日文歌出名，一些导演甚至直接翻拍日本优秀电视剧电影等。日本民族有很多值得学习借鉴的地方，日本所发生的故事也是值得参考的。

二战的失败，让苏联差点占了北海道，而贫瘠的日本用 40 年时间，在 80 年代成为了世界翘楚，全世界买买买。广场协议的签订，让日本失去了一个又一个十年，英法德情况也好不了太多，在 IT 和互联网浪潮中掉队，5G 更是直接失去话语权。房地产泡沫为代表的资产泡沫破灭后，日本彻底掉进了低生育率和经济滞胀的恶性循环中，国运有时候真的窗口期很短，走错一步就只能在打满补丁的衣服上继续缝缝补补。

在日本，“团块世代” 被认为是最富有的群体，他们经历了日本经济飞速发展的几十年，积累了不少的财富，大多还是有房一族，然而，今天的他们不少人已经退休了还不得不出去打工补贴家用。上有八九十的父母，下有就业困难的中年子女和读书的孙辈，看似不错的养老金也不够用，白发苍苍还得出去工作也真的体现了昭和男儿的坚毅和对家庭的责任感。

在土地私有化的国家，房屋和土地的确具有永久权，不过定期得缴纳房产税，不同地段还不太一样，次贷危机后 1 美元卖房的趣闻就是这么来的。当然在房产税外，高额的增值税、交易税、物业管理费、空置费、遗产税等各种名目的支出也是很多的。房屋自己住，虽省去了租房的费用，却也不得不支付房产税等各类费用，“以房养老” 并不符合大多数人的情况。日本的固定资产的标准税率为 1.4%，70 年使用权大概也就是这么来的。

日本作为人口最密集的国家，东京都作为全球最大的城市圈，消费和居民收入是非常高的，东京房价可谓寸土寸金，平均大概每平米 5 万人民币，而非中心地段 3-4 万是可以买到的，大阪和京都等地 2 万人民币就能买下，这个价格现在在中国不少二线城市都难买，而中国这些城市与日本的发展水平和收入水平是不能比的。

在中国，建筑面积是加上了公摊面积，房屋基本都是没有装修的清水房。日本等国，均计算的是室内使用面积，有的还赠送阳台，并且房屋不少为精装修，因此，日本的房价比看到的实际还要低，也就不难理解大量的中国人选择在日本、希腊等国海外购房。70 年产权计算时间是从开发商拿地那一刻起，到真正住上房子至少有好几年的时间，因此，真实产权远少于 70 年，还要希冀没有地震和其他灾害，房屋质量杠杠的才能用到那一天。

炒房客与其说是炒房客，不如说他们是交易者，有买有卖，双方都达成自己的目标，房价适度上涨本身具有合理性。日本炒房客是很难的，几年内很难买卖，哪怕买卖还要缴纳高额的增值税和其他税收等，中国人买的要么是买房出租进行长期投资，要么是为了移民生活，前者为社会提供刚需，后者为自己提供刚需。

贷款买房的一大好处是预先了解拥有一套房屋的定期支出，但前提是未来 20 年 30 年能够稳定的支付贷款，如前面所说，没人能确保你未来能够按时还款，家人大病、房价崩溃、经济危机与地缘政治动荡等都可能引起还债风险，换不起债务就意味着一切归 0，适度负债是有好处的，但高额负债扼杀了抵抗风险的能力，埋下了巨大的隐患。

知乎用户 弈剑听雨阁小师弟 发表

启示？说了不知道多少遍了，人类当中得到的唯一启示就是人类不可能从历史当中得到其他启示

知乎用户 段俊霞 发表

地大物博人多人穷的我们，解决房地产泡沫的方式很可能是加印钞票，人民币升值到现在的十倍，与日元持平时候，房价就不算高了。

从这四十年的发展来看，我们可能也确实干了这样的事。

房价既然降不下来，那就涨工资吧，反正实物摆在那里，只要合理就不会通货膨胀——我们 A 股才三千点，美股两万点，不都崩不了盘嘛。

知乎用户 沉钧 发表

唯一的启示就是，有泡沫无所谓，如果不去刺破它 “好像” 也没事。

知乎用户 印无心 发表

启示就是政府管控力度不足就别玩那么大，作为规则制订者，抓一把 A 领队的时候，当即就改玩梭哈，反正死的不是小舅子。

知乎用户 hahaha2018 发表

外汇管制的重要性，日本泡沫破灭很大一部分原因是资金外逃。

知乎用户 华丽的转身 发表

我是真不想让一些答主忽悠人

拿日本对比，你知道日本在 1990 年人均 GDP 是多少吗？接近 5 万美元

今年中国人均 GDP 是多少？今年估计 9000 多美元

相当于日本 1980 年的水平

就按日本的情况，中国至少还能再挺 10 年没有问题！

现在有能力买房，一定要果断出手，不要听其他答主瞎 BB

否则，等你有小孩时，有你后悔

一个听信其他人瞎 BB，错失在北京买房人的心声！

很多人拿 2005 年，日本房价跌回 1985 年说事，你知道 1985 年日本人均 GDP 跟 2005 年日本人均 GDP 差不多吗？

你知道日本房价就算是 1985 年也是很高很高的吧，就像现在北京的房价涨到 20 万，再跌回 10 万一样，一般日本人还是买不起，蚁族这个词本身就是从日本传过来的

牛逼，建议楼主首付贷信用贷消费贷全用上，继续买房，还有十年呢，第九年卖出去楼主就要走上人生巅峰了

回复：我不用信用贷都可以买房，明年打算把手上的 3 套房卖了，换成一套别墅！

为什么人均 gdp 能和房价扯上关系？

回复：人均 GDP 越高的地方，房价就越高，全球都一样，不成正比的一般是有房产税，考虑了房产税的话，实际上也是成正比关系

然而，中国远不足当时日本的 GDP 撑起了差不多的房价，你居然说这泡沫还可以再撑撑？

回复：90 年代的时候东京中心房价达到过 50 万美元每平，什么叫差不多？现在北京的房价还不到当年日本的十分之一！

知乎用户 杉杉骑士 发表

早干什么去了

知乎用户 小林老师 发表

一

2008 年金融海啸之后，一场美国有史以来最大的金融诈骗案——麦道夫骗局败露，把陷入深潭的华尔街推向了深远。此案中受害的银行几乎全是外国，没有一家美国银行。难道是凭麦道夫的神通广大，专克外国银行？

更令人不解的是，美国这些年实体经济严重空心化，已经没有多少实业可以吸纳外国资本，美国的海外投资回报率也高于外国对美投资的回报率，为何仍有无数的外国资本前赴后继地奔向美国？答案：美元。因为有霸权的存在，世界各国不得不设法攒下一定数量的美元以保证贸易支付和金融稳定，手中这些美元若想保值，也只能直接或者间接投向美国市场，而美国的国内产业政策限制有十分严格，所以我们看到太多海外游资只能投向虚拟经济领域。美国利用美元的优势，定期不定期地在全国收割财富。

实际上，对于任何手中有美元的人来说，都无法摆脱美国从你口中掏走真金白银，这就是美国的秩序。日本是美国在亚太的战略桥头堡，是美国全球战略最重要的一环。美国在战后一段时间，为了自己的利益，扶持过日本，使日本经济在战后确实取得了骄人的业绩。在日本经济迅速超过了苏联以后，日本自强的野心再一次地膨胀。随后，美国深陷战争的泥潭，日本在美国的庇护之下一心一意搞建设，发展势头大有超越美国之势。

越战结束后，美国就使出了对付东方国家最厉害的一招：捧杀。关于捧杀日本，典型的就是出版物《日本第一》，作者是哈佛大学傅高义教授，他说日本是世界第一大国。到了二十世纪七十年代，日本在经济领域和技术领域确实超越了很多国家，甚至在市场地位上超过了当时去掉军工部分的工业能力的苏联。

日本需要骄傲起来，所以傅高义等一批美国战略家开始吹捧日本。大批媒体开始报道日本可以买下美国的评论。于是，精明的日本人中了美国的圈套，开始认为自己已经到了能和美国分庭抗礼的地步。我们知道，美国是全球概念力最强的国家，他们能够提供世界最新的发展模式和理论。

美国不断向日本推介金融推动经济发展的概念，让日本人资金逐步脱离实体经济成为流动的资本。日本经济在美国的战略干扰下，终于出现了致命的战略偏差。

到了二十世纪八十年代，日本的经济已经出现了严重的问题，大量资金从实体经济中转移出来，投入到全球的不动产行业，日本在国内推高了房价，让日本人的生活质量大幅度下降，日本资本也趁着地产繁荣的狂风席卷美国。同时，大量的日本资金进入了美国，推高了美国的商业地产的价格。到了 20 世纪八十年代中后期，疯狂的日本买下了美国洛克菲勒中心。

洛克菲勒中心是美国 20 世纪初最大的财团 - 克洛菲勒财团建造的。它被日本三菱财团买走，这似乎成了日本兴起，美国衰落的象征。这举动惊醒了很多美国人。正是美国媒体对几个标志事件的报道，让美国政治精英集团压制日本，逼迫日本升值，让日本的产品的出口竞争力锐减。

二

美国先是联合欧洲大国一起对付日本。在长达十年的战略性酝酿后，美国联合西方主要发达大国，用汇率战争的方式扭转了日本蓬勃向上的发展势头。1985 年 9 月 22 日，五个主要工业国的财政部长和中央银行总裁聚会协商，达成通过出售美元降低美元汇价的广场协议。

美元同日元的汇率急剧变动，1985 年从一美元兑换两百六十三日元的高价降到两百日元以下，1986 年又降到一百五十二美元，1987 年降到了一百二十一日元。日元的迅速升值导致日本产品出口条件恶化，一向以海外市场为生命线的日本经济遭受重创，国内出现了日元升值萧条。在接受广场协议以后，出口受阻，大量的资金从实体经济中被抽离出来，进入地产领域，形成了泡沫经济，从而削弱了日本的科技创新能力。

从此，日本遇上了失去的十年。汇率战争对于日本来说，损失不亚于一场全面的战争。日本人那么精明，怎么会上那么一个当呢？后来很多信息披露，实际上原因还是来自美国的概念引导和战略欺骗。最重要的一点是，日本在新兴的产业，比如信息技术领域和生物技术领域落伍了，美国则利用日本战略错误的空当，完成了自己新产业的布局。

三

1990 年日本泡沫经济破灭时，村上诚伊朗担任主管日本财政、金融、税收的最高行政机关大藏省的政务次官，随后他历任自民党副干事长、众议院大藏常任委员长和日本首任财务副大臣等职位。

他亲历了日恩经济破灭的惊心心动魄和其后长达二十年的挣扎，直到二十年后的 2010 年，五十八岁的他依然认为，在他搞过的财政、经济、金融中，金融是最难的。村上诚一郎谈及这场金融危机时说：制造危机的家伙们逃走了，但是世界却丧失了四百万亿日元，老百姓在哭泣，坏家伙们却赚得盆满钵满。金融就是一场战争，只有头脑聪明的人才能赢得这场战争。

**“**1985 年《广场协议》签订后，日元急速升值。升值导致的低利率政策及其对股市、楼市的推动，以及相关的为刺激经济的设备投资、基础设施投资等，让经济泡沫快速膨胀。这时候，日本应该停止对美国投资。但是，由于担心美元继续贬值可能带来不利，日本被迫继续对美国投资，购买美国国债。日本用自己的钱医好了美国的泡沫经济，可是自己却感染上了。日本作为世界上最大的债权国大受打击，而像美国这样大量贸易和财政赤字的国家却一片繁荣。就结果来说，美国达到了它的目的。其实，如果当时中日联合，搞经济联盟，日本经济就可以再上一个台阶。当日本回过头来，它已经失去了东亚经济发展的头雁地位。

四

对于日本吃了美国的哑巴亏，郎咸平曾经说得很透彻：

美国要求日本开发它的农业和服务业。可这是日本不能接受的，因为部分日本议员的议席是按照一个选区的农民的数量来确定的。所以农民的声音左右了政策，迫使日本政府很难开发农业。日本政府经常很古怪地对农业进行补贴：统一从国际市场购买廉价小麦，以高价在国内市场出售，再用赚来的钱从农民手上高价收购大米，然后平价在国内市场销售。很多人可能觉得奇怪，日本政府为何如此瞎折腾呢？

原来日本有一个叫农协的半官半民的基本组织，用选票做武器，威逼利诱政府给他们优惠政策，然后用这种优惠政策作武器，威逼利诱农民们抱成一个团以统一价格在规定的市场上购买农业生产设备和资料，出售农产品。如果政府开放农业而伤害到日本农民的话，结果必然是内阁倒闭。处事细腻的美国人当然知道日本的弱点所在，因为美国是一个移民的国家，他们最擅长的就是用日本人来研究日本人，所以容易就拿到日本的七寸所在。美国人知道日本无法开放农业和服务业，于是故意采取 “项庄舞剑，意在沛公” 的声东击西策略。

因为美国知道日本的这套农协制度，谁伤害了农协的利益谁就得下台。所以，美国偏偏先对农业问题纠缠不休，实际上早在二十世纪八十年代纠缠日本的制造业问题之前，七十年代美国就要求日本开放进口美国的牛肉和柑橘。可知道今天也没有完全开放。美国人反而很快就把金融业的缺口打开了。这就是明修栈道，暗度陈仓的典型案例。

美国为什么在全世界总是能玩得起阴谋诡计？原因在于美国是一个技术主义者，他们能够凭借自己的情报和强大的分析系统，对竞争对手进行充分研究和推演，有时候，他们对于一个国家发展趋势的理解，比所有国的智囊机构更准确。日本被批开放了金融业，还因为日本当时信心膨胀，觉得自己是举世无双的财阀体系，大的银行背后都有大的企业集团，大的企业集团下面也都有大的银行，什么保险公司、证券公司都是有大财阀背景的。

美国也没有强攻，而是采取一整套策略，先是搬出日本开放金融市场的三个理论：第一个就是金融发展有利于经济，必须放宽监管。美国人就用华尔街这套上市业绩的融资模式来加以引诱，然后充分利用日本人的虚荣的心里，用挑战的语气来让日本人上当。结果日本人很听话地开放了自己的金融监管，允许引入一些日本人不懂的金融产品，让美国人上下其手大赚了一把，这样就搅乱了日本的经济和金融秩序。

接下来，就是劝说多买美国的股票、地产、金融产品。在对待日本人的问题上，美国已经不是一个正经人了。此**刻美国实际上是一个金融传销者，美国动用了 u 自强的金融专家的力量，尽量地给日本人洗脑。**日本人非常听话。1989 年 9 月 27 日，索尼收购了美国哥伦比亚广播公司的股票；10 月 31 日，三菱宣布收购了克洛菲勒中心的地产项目。那么，美国究竟买了什么金融产品给日本呢？这个就是 1988 年卖给日本的股指期货和 1989 年卖给日本的股指期权。这下子，美国把自己手中的三大核弹都安放在日本的经济内部，只等待时机成熟，适当引爆。

五

我们可以历史性地回头看，2008 年的金融危机和日本当年的金融危机其实有共通之处**。2008 年的金融危机实际上也是美国人像全世界推销了很多的金融衍生品，美国人在出色的概念营销下，将很多有毒的金融创新产品推销给全世界。我们一般的分析家在分析美国的时候，往往把眼光放在美国的金融系统上，实际上美国的金融战争才是他称霸世界的核心精华之处。**

让我们看看美国人是如何给日本一步步洗脑的——1983 年 11 月 11 日的《日本经济新闻》事后披露了一个谈判细节：日美经济的中心支柱应该向金融、服务领域转移，在这些领域里美国的竞争力超群，发达国家只有日本也有希望成为这样的国家，所以美国敦促日本早日开放资本市场，以便日本未来也得到充分的回报。

美国人透过日美间日元美元委员会撰写了一篇长篇报告书，在日元的国际化、国内利率的自由化、金融市场的多样化、国内外市场的一体化和信用秩序等问题给予了全方位的虚假咨询。就这样，实际上，日本人接受了美国人的金融概念的灌输。美国人用最强大的概念语言来解释全世界，同时也给日本人彻底地洗脑了。

1983 年 7 月 5 日，日本最大的券商野村证券和美国投行摩根史丹利达成合作意向成立投资信托公司，随后在 1984 年的 3 月 25 日真的把公司成立了，但日本大藏省就是不批准。

作为补偿，日本大藏省允许摩根士丹利成立了东京分行，并且授予了证券业务牌照，但是这时候因为摩根士丹利还不是交易所会员，具体交易还要透过日本的券商交易席位来操作。日本的金融国门被打开了一道口子。更难想象的是交易所会员准入，因为这意味着美国金融炒家可以直接进入日本股市上下其手了。

可是，1985 年 11 月 29 日，东京证券交易所竟然批准了美国摩根士丹利和美林证券等六家外国证券公司加入，随后在 1986 年摩根士丹利就一马当先开始了证券交易。更在 1987 年和 1989 年先后获得了美国第二大和第三大证券交易所——大阪交易所和名古屋交易所的会员资格。其中大阪交易所的角色最重要，因为股指期货和股指期权就是在这个股市交易的。

为什么说难以想象？因为这本来出自日本政治体制的问题，要知道，日本东京证券交易所本来有一个政府捐款基金会，这里的资金都来自各个交易所会员，而日本的《政治资金规正法》是明确禁止外国来源的捐款的。

这么棘手的事情，居然这么迅速就解决了，除了高层的明确支持，还能有什么原因？美国人了解东亚社会生态的结构，所以在分析报告中，政策专家在当年就建议这些券商不要遵循美国的原则，在东亚做大金融和事业，需要和政府紧紧地缠在一起。这是美国人特有的细腻和精明。在美国券商进军日本的路径可见一斑。在细腻的政府公关和黑箱操作中，美国人对日本金融的决策者一个一个洗脑，直到他们接受了美国人的金融运行概念。

实际上，日本内阁大臣的确把日本证券局的负责人藤野公毅直接派到华盛顿来解决这个问题了。要知道，这些还只不过是跟日本券商在交易所里竞争的机会，而不是抢夺客户的机会。随后，在 1987 年，摩根史丹利首先获得了这个资格，成立了摩根士丹利投资咨询有限公司，这样摩根士丹利就可以在日本发售和管理基金，用日本人的钱来玩弄日本股市。到这个阶段华尔街基本获准了全面进入日本的金融市场操作金融工具。

从此，日本金融国门完全对美国人洞开，美国人只要实现引爆埋伏的日本金融核弹，就可以随时抢钱。而一旦进入美国的金融埋伏圈，美国人什么时候引爆核弹，那就是美国人的事情了。其实，在面对美国人的时候，日本的败局早已注定。

知乎用户 洛克希德马丁 发表

泡沫破灭一样买不起房子

知乎用户 A 专业添乱 A 发表

吃泡面的命，操泡沫的心。

知乎用户 天才 zyp 发表

我记得日本失去三十年不是因为房地产降价，而是因为人民生活成本极速上升，简单来说就是想舒服的活着都不太可能，导致了严重的生育率下降…

所以我们到哪一步了？

知乎用户 Kause 发表

早死早超生，晚死永世不得翻身。

看着前面三个都掉河里去的家伙，有些人不知道是哪里来的信心，还觉得自己的天选之子。

知乎用户 泷月 发表

在高额房产税加低利率的情况下东京房价依然均价 4 万，所以就算地产泡沫破灭了，北京的房价依然不会降到你买得起的程度。

知乎用户 路人丙​ 发表

当 80％以上的年轻人买不起房，结不起婚的时候，我还能说什么，我也很绝望

知乎用户 lll fu 发表

现在只要盯着就业率就行了，没工资你拿什么还贷款

所以，及时行乐吧

知乎用户 小木 发表

中国历代王朝都面临的一个问题就是恶性的土地兼并，大量社会财富流入房地产，产业转型失去根基，或许房价永远不会，最后房地产变成账面上的资产烂在手上。很多人觉得房地产崩盘国家经济就要崩盘，共产党就要倒台，就像当年一直流传的：不反腐忘党，反腐亡国，这句骇人听闻的话，而今看来很有可能是腐败的恶势力的故意放出来害人听闻的话。房地产所谓的绑架国家绑架其实也是一句上船人，炒房者危言耸听的自我安慰。任何经济活动虽然不同国家发展有其特质，但符合一般经济规律。

知乎用户 苦艾酒 发表

没有任何启示，如果真有启示…… 那说明两个国家很相似，问题是两个国家相差太大了，所以…… 没有任何启示

知乎用户 Lingering Warmth​​ 发表

没有启示，因为在巨大利益面前，资本家总会装瞎。

知乎用户 lcy 发表

启示就是，原来来钱可以来的这么快，割韭菜可以割的这么爽。

很多时候，对国家来说是危机，但是对另一部分群体来说是时机。

知乎用户 踟蹰无语静观天地​ 发表

日本当年崩盘了 泡沫巨大 当中国的房地产市场崩不了盘，有序发展，现在是刚起步而已。

经济只有运转起来，才能在里面产生钱生钱的收益和实现财富的分配。

中国的城市化进程还远远没有结束，农村的住房随着城市化和农村老人的去世不应算入人均住房面积，农村的人口会越来越少，城市的住房建的不是多了，而是远远不够，不是过剩，而是百姓的消费能力还没达到，随着农村孩子受教育程度的提高，向城市靠拢是不可避免的，这是历史的洪流，日本是前车之鉴，随着经济的发展，城市的繁荣和农村的人口减少是放眼可见的结果。

首先进行正常的中国房地产市场价格分析 这一类的文章很多 房地产价格与啥有关呢 与城市化 土地财政招拍挂 税收政策 货币政策 通货膨胀情况 学区房 安家落户的户口问题 年轻人的婚房 拆迁 二胎三胎等等均有关 开发商的资金状况 购房者心理预期限购政策等等很多情况都有关 相关文章一般说几种相关因素 接着分析分析 这要么是高校教师发论文的需要 要么是地产界分析人士或媒体人士写的行业稿子 都对 但都有局限性 我也写一篇 我从大局观和政策波动事件两方面谈一下这个问题

中国是个面积很大 地理情况不同又发展很不均衡的国家 历史上群众的文化程度和依赖的收入来源都有差别而且还是不断发展变化的 也就说明了政府适应实际情况而去制定的政策难度也很高 在 1998 年公家单位取消了福利分房这种政策就掀起了房地产市场的翻天覆地的变化 以后还会不会出现这种情况呢 不大可能 但也会有小波浪 在文章的后半部分我会结合此文章的题目进行解释

中国现在处于巨大的历史进程当中 我们也许每天上班下班 没觉着哪一天特别 这是因为我们身处其中没有跳出来看问题 才不觉得移山填海般的变化 在三十多年前 农民还被束缚在土地上 刚结束生产队记工分 实现了包产到户 还要交公粮 但以后就是农民工打工潮 包括现在的电商 十几年的光景把销售模式都颠覆了 现在的直播带货和淘宝拼多多也为解放农村的生产力起了很大的作用 部分农民也逐渐离开了土地 到了城市和县城过日子 这在最近十年是蓬勃发展的 改变了人们的生活方式 大家如果看陕北二后生给留守农村老年人做饭的视频就可以看出 陕北很多农村几乎没有年轻人 都去城里或者县城了 或者去镇里谋生 孩子也带着出去接受更好的教育 老家只有老年人 我为什谈的是生活的变化呢 生活方式决定居住方式 要往前看 如果这些留守的老年人在二三十年年老去世了 已经适应了外面生活的年轻人中年人还会回来农村延续生活吗 需要考虑 看看现在的日本就知道 农村和乡镇破败的房子太多了

下面引用一下报道 经济发达的日本，却面临乡村人口流失，近千乡镇恐 “消失”？ 乡村人口流失，日本近千乡镇恐“消失” 导读：据媒体称，日本面临非同寻常的房地产问题：房子比人多。日本农村到处是 “鬼屋”。年轻人的离去将导致一些村镇消失，一些村庄为了生存下去，免费发放房子。来源丨观察者网、参考消息网 据美国媒体 12 月 7 日报道，日本高龄少子化情形严峻，除劳动人口不足、老人照护问题备受关注外，无人照料的“空房” 也是棘手课题之一。为改善这一问题，日本乡村地区相继成立“空屋银行”（空き家バンク），免费赠屋给符合条件、通过审核的民众，并以提供修缮补助等优惠条件，吸引民众迁至乡下。“免费送你宽敞的双层楼房”

为什么呢 城市提高了效率 有挣钱的机会 人需要到能挣到钱的地方去才能生存 人是具有社会属性的群居动物 不可避免地要为孩子的教育发展做打算 还要攀比 所以最终的目标还是大城市 但大城市竞争激烈 也不一定能挣到钱 这就有了分化 下面就根据几种情况来进行一个分析

首先声明一点 中国的城市化进程远远没有结束 历史的车轮不能阻挡 但可以规划路线 百姓若能看明白大势就根据潮流主动做出自己的选择 有些人想我能不能不参与这些竞争 在农村或乡镇过自己的小日子呢 我先举个例子 大家知道若要是自己家做饭一般是买花生油 讲究点生活质量的还会买贵的花生油 因为价格贵的是一次压榨 物理压榨 那便宜的不可避免就要用到萃取的化学方法了 但实际上去饭店或食堂吃饭 大部分为了节省成本是采用的调和油也就是主要成分是转基因大豆油 那能不能用花生油呢 高端饭店有用的 但很少 饭店的成本控制很重要 这也是它的竞争力之一 所以资本的作用就是让钱流到最低洼处 这样在同样液面高度时其实产生了最大的效益高度 所以说资本的流动是市场化的行为 只有在城市才能拥有最高的效率和性价比和竞争力 产品并不是最好 但优势最大

若普通百姓不被裹挟着参与到市场竞争的洪流中去 那连挣钱的渠道都很困难了 因为单打独斗的小地方的竞争力与城市的经过充分竞争的竞争力无法相提并论 那就有两种选择方案 一种是**（重点一）加入其中 另一种就是（重点二）搞差异性特色生存** 先说第一种 加入大城市的生存就产生了住房的需求和各种配套写字楼商场学校医院酒店的需求 住房的需求是大头 现在居民的实际收入水平实际上是落后于高企的房价的 群众的收入水平已经比第三世界很多国家高很多了 例如印度和越南 所以有些低端产品加工业也因为印度和越南的低工资转移走了 但是中国的产业链和配套是最全的 工人的操作水平较高 也易于管理 所以中国加工业还是有优势的 另外突如其来的新冠疫情因为中国管控的好 印度越南之类因为疫情也造成了生产上的影响 低端服装鞋子还有电子产业向外转移的速度放缓了 那中国在哪里挣到钱呢 在百姓纷纷融入二三四五线城市后 哪个产业能带来持续的经济增长给大家开出工资来买房呢

实际上下一步中国能挣到钱的市场还是外部的大市场 在新冠疫情下我们虽然现在提倡内循环 把自己国内的市场做大 消费内循环 但实际上马无夜草不肥 只有外部的钱进入中国才会有持续的增长的经济发展和税收 指望着单纯内循环 都只是消费的话 创造的财富都消费掉了 怎么做大做强呢 现在这个情况国家是知道的 这次华为事件被芯片卡脖子已经显示出中国的全产业链必须包括半导体集成电路芯片行业的全产业链 光刻机 硬件开发软件和模拟仿真软件这些技术 国内都与世界先进水平存在较大的差距 所以国家已把发展此行业作为重中之重 投入大量的投资进入此行业 幸运的是 国内的市场本来就大 也有此类产品的巨大需求 也有国家意志 也有钱 在投入十倍甚至上百倍的巨额资金到此行业后 进步肯定非常快 在中国突破了技术关键和生产工艺过程后 世界的集成电路产量必将紧紧的抓在中国手里 这个行业的税收肯定超过政府通过卖地获得的收入 原来说的土地财政就一去不返还了 财政收入主要依靠集成电路行业上交税收 政府指望卖地的收入那是过去式了 现在有些年轻人已因为买不起房子而躺平了 这是不稳定因素 故以后国家不会再去依靠卖地拉动房地产来实现税收了 让百姓都有地方居住会成为一个简单可获取的事情 廉租房政策必会扩大化 集成电路行业需要不了太多从业人员的 在国家在此行业获得了大量的税收后 其它的行业也就减轻了负担 本来钱就不好挣 老百姓挣的那几个钱在没有很大购房压力的情况下也就生活富足无忧了 大家都步入小康

从上可以看出行业的发展前景不一样 我只是拿出来集成电路一个行业说了一下 其实还有很多行业中国占据绝对优势 例如工程机械 既可以向非洲等国家出口设备还可承揽建筑桥梁施工 都会有大发展 百姓还是想多挣钱 或者不愿到城市来过和别人一样的人生怎么办 那就是前面说的（重点二）搞差异性特色生存 这也是分地域和条件的 举个例子 前面说的陕北 年轻人都出来打工了 家乡全是山 干旱少雨 若种粮食 产出很少 若种果树 照样需要水 那儿就是缺水 那怎么办 这属于回不去的故乡 那就沉住气在城市里发展吧 平原地带的区域 气候适合种粮食 若是成片也适合大片集中机械化种田 有的农民分到的土地还不到一亩 只有几分 平时种地也就是不买口粮了而已 上学等费用还是需打工 把地包出去也不过六百或八百一年的收入 这种情况下土地流转也是好路子 不惦记老家这一点土地了 融合到城市做个新城市人

下面我说差异性特色生存的重头戏 一个是有特色资源的 例如种植中药材或者果树或是搞养殖 或是农家乐旅游民宿 或是特色加工产业等 例如假发专业基地 汉服专业基地 棺材生产基地

举例说明 下面为引用 据日媒数据，曹县垄断了日本近九成的棺材。在日本的丧葬习俗中，棺材会与遗体一同火化，而曹县生长的泡桐木——这种当年焦裕禄在隔壁河南兰考县为防沙而推广种植的树木，由于生长快、木质更轻且易燃，成为了绝佳材料。曹县西北角的庄寨镇，是中国最大的桐木加工生产基地，木制品加工产业可追溯到明代末年，更被业界称为木艺之都，尤其擅木雕。合适的木材、精湛的雕工，让 “made in 曹县” 承包了日本人最后一程的体面。2017 年日本东京电视台一档名为《不可思议的世界》的节目中，在介绍日本文化的同时，提到日本 90% 的棺材，来自于山东曹县。说到这里很多人会觉得日本人为何远渡重洋来中国买棺材，他们不也是火葬么？原来按照日本的丧葬习俗，虽然和中国一样普遍火葬，但死者的遗体还是要放入棺材中的，而在劳动力昂贵的日本，一具实木棺材的售价高达 200 万日元（约合人民币 12 万），而山东曹县所生产的棺材不仅物美价廉（约 200-2000 人民币）还很好烧，于是曹县的棺材就这样逐渐垄断了这块细分市场。这里还是全国最大的演出服和汉服基地。全县共拥有汉服的商家共计 2000 多个，原创汉服销售额占全国同类市场的三分之一，当然宅男喜欢的 JK 什么的也很可能来自这里。以一县之力，占据了全国近四分之一的演出服市场，由此衍生出热门的汉服产业，把这片古老土地上的汉风唐韵，浓缩成一件件长袖飘摇的服饰，发往全国各地。据统计，曹县的大集镇承包了淘宝 70% 的演出服，镇里有 80% 的村民从事演出服饰加工的上下游产业，可以说一个小镇掌握了一整个产业链，全县 2000 多家汉服产业商家，构成了曹县庞大的“汉服帝国”。而淘宝百强县榜单上，菏泽市的 2 区 7 县全部入选，曹县更是以 151 个淘宝村、17 个淘宝镇的数量，排位仅次于成名已久的浙江义乌。

那梧桐木有生长周期 本地的用完了还没长出新的成才的梧桐树咋办 这就形成了迁移的生产工厂 迁到了兰考 还可迁到南方种植梧桐树较多的地方 有江苏，浙江，安徽，江西，湖南等 所以围绕着特色产品 产业链是发展变化的 跟随者效益和产出 资本的流动是市场化的 这在周围就形成了居住和电商等建筑的需求

前面我说了大量的经济活动 牵扯到人员的转移和聚集 那最终是和房地产有啥关系呢 以后城市的房价是受国家调控的 百姓总得有住的地方 所以廉租房建设或者慢慢下降的房价是政府保障民生和稳定的选择方案 这有前提条件 就是实现了税收的巨量源头的突破 也就是我刚才说的把全世界的集成电路的产量紧紧的抓在手中 出口一亿条裤子换一架飞机的时代过去了 转向科技富国正是好时机 老百姓经过这么政府多年的教育投入 文化水平提高了 已经具备脱离土地当一个产业化工人的素质 所以等到老一代的农村老年人去世后 没有差异性特色生存能力的农村和乡镇必然慢慢要走向衰败 我们肯定不会让此事情发生 土地流转就是迫在眉睫的事情 把土地集中起来 总有一部分能人会脱颖而出 搞起来新的发展项目 至于县城的房价 也不会高 为啥呢 我到现在为止谈的都是正常的中国房地产市场价格分析 这是大的趋势 这个趋势无法阻挡 当然这时我一家之言 趋势中还可能有偶发性的巨大政策波动 例如我提出的方案探讨 如果真实施了 也会对房地产市场的价格造成比较大的影响 分析如下

我前面说了一个县多建 3000 套给台胞使用权的房子 这个房子肯定是为了以后进行多用途设计 不会造成浪费 钱县财政出 台胞走后的房租上交县财政一半 有这三千套房子放在那儿 谁敢多乱盖房子危害银行安全 现在县城里的房子是因为农村男人找媳妇女方一般要求在县城买房 孩子上学家长也要住在县城算是陪读 好学校都在县城 不买房就不容易娶上媳妇 但孩子若上了大学 也许就留在了省会城市或地级市 不一定回县城 有一部分父母有可能跟着去了城市 就算留在县城的在年老去世后 已在城市生活多年的孩子也不会重返县城生活了 已经成为彻底的城市人口 所以从长远看县城的房子必然空置率在多年后会大大提升 会出现现在看到的日本的农村和县城人口缺乏的情况 而现在为了眼前的居住需要盖大量的商品房 农民掏出所有的积蓄去购买商品房从长远来看是不合适的 最后会构成浪费 房子会过剩的 我提出的给台胞盖 3000 套使用权房子除了作为台胞躲避战争风云的安居之所外 还有一部分原因也是考虑到台胞走后政府可以出租给农村有在孩子要在县城上学需要的农民 这样可以周转 不至于造成以后的浪费 租金估计贵的在大城市边上县城的千数块 偏僻的便宜的不超过 300 元 绝大部分都在县城 在市里的少吧 这属于未雨绸缪 不应浪费钱财 钱财应用在服务大众上 如果农民买的商品房以后单纯的变成了空置的无人问津的混硬土建筑 那就太可惜了 所以长远看我的类似的方案如果国家实施的话会对县城的商品房价格造成冲击 心理预期是下降的 这倒是好事 保护了银行的安全 也把资金流入了真正的实体企业中去

再说一下台胞暂时搬回来后对城市的房价如何影响 台胞回来后安居好之后肯定会对大陆产生很大的兴趣 但在和平统一时期 为了保证安全和稳定 国家采取限制性去外地的可能性较大 不仅是台胞 大陆百姓也要配合统一的指挥和部署 所以在这时 台胞是没有购房资格的 也不可能参与在大陆购买住房 但和平统一之后 国家出台了台胞以何种身份可以在大陆买房的政策后 会掀起一个台胞在大陆城市买房的小高潮 面对着现代化的城市和发展机会 部分台胞不会无动于衷的 人往高处走是人的本能 所以从长远看国家会控制房价 使百姓安居乐业 但若有我说的方案情况发生的话 会对城市房价有一个提升 具体什么情况不敢喙言

此对房地产市场价格的长文分析仅是我从大局观和假设方案做出的我的判断 不构成投资建议 大家各有各的判断 但话说回来 房子和钱财属于身外之物 不能太执着 不能有贪心 人生短暂 白驹过隙 一刹那而已 要是光追求些房子啥的 聪明人没想开吗 不如把有限的生命投入到无限的为人民服务中去 共勉

房住不炒是对的，但土地财政暂时还是不能抛弃，政府急缺财政资金，公共支出在现在新冠疫情都不容易挣钱的情况下只依靠税收是很难充足的，国家对房地产松绑有利于房地产相关上下游行业的复苏，土地出让金对财政收入来说也很重要，但不能象现在过于简单的放松，还是应该有相关的措施和引导，中国的城市化还没有结束，大城市的聚集不是以主观的政策限制就能控制住的，如果这样的话，也阻碍经济的活力，一二线城市的老旧小区应通过政策引导疏散到四五线城市中去，有利于一二线城市的拆迁，人员还需加强流动，大学生到大城市去实现集合起来的创造力的爆发，政府也应出台相应的整合旧房待拆迁房屋进行廉租房提供的措施，四五线城市快速去库存，房地产开发正常运转起来，但县城的住房建设要受控制，以租赁后转为主，否则会造成以后的浪费，城市化还没结束，最终县城的住宅需求会大幅下降，日本就是前车之鉴。

我国基础设施同国家发展和安全保障需要相比还不适应，全面加强基础设施建设，对保障国家安全，畅通国内大循环、促进国内国际双循环，扩大内需，推动高质量发展，都具有重大意义。

中国的城市化进程还远远没有结束，农村的住房随着城市化和农村老人的去世不应算入人均住房面积，农村的人口会越来越少，城市的住房建的不是多了，而是远远不够，不是过剩，而是百姓的消费能力还没达到，随着农村孩子受教育程度的提高，向城市靠拢是不可避免的，这是历史的洪流，日本是前车之鉴，随着经济的发展，城市的繁荣和农村的人口减少是放眼可见的结果。

土地财政暂时还是不能抛弃，政府急缺财政资金，公共支出在现在新冠疫情都不容易挣钱的情况下只依靠税收是很难充足的，国家对房地产松绑有利于房地产相关上下游行业的复苏，土地出让金对财政收入来说也很重要，但不能象现在过于简单的放松，还是应该有相关的措施和引导，下面给出解决方案的参考性思路。

2022 新冠疫情防控下的中国经济形势面临的破局之战

作者：抑郁失眠
链接：https://www.zhihu.com/question/416944219/answer/2393875098
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黄奇帆同志的土地流转方案是开创性的 很有价值 启发意义也很大
我是无名之辈 借鉴黄奇帆同志的方法去实现土地财政问题的解决与展望中国生活方式转变及房产税收取问题
我构想了一个既购买三四线城市又保留本地住房面积的流转方案 这是借鉴黄奇帆同志的农村土地流转的地票方案的方法 以新闻中的山东菏泽为例 房价大约是五六千一平方 一百二十平方大约六七十万元 以七十五万元来计算 首付百分之二十就是十五万元 地方政府可以配合一二线城市的房管局出台一政策 由一线城市政府部门发行一种房屋收益债券 有地方政府的信用做抵押 收益率等同于国债或者稍高 因为本来每年卖国库券的时候老年人几乎要排队 买不上 这个需求是有的 政府就把这个想置换买菏泽房子的十五万首付给支付了 政府把一二线城市原先的旧房收回出租 政府给予原先的旧房子房主以原来城市的房票用以以后拆迁或新建住房时用来折换面积 买的新房房子抵押给银行 谁去还月供呢 因为原来的旧房已被政府收回房管局 房管局可成立一公司专门运营此类房源的出租运营问题
财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，释放了哪些信号？
依靠税收来完成地方政府的收支平衡现在看起来还不现实 绝大多数地方对土地财政的依赖很大
房地产税的金额太少了 暂时无法完成国家急需的财政资金的需求
大家都很担心地方财政的问题 地方政府不好卖地了 地方财政吃紧 本来地方财政对土地出让金的依赖就是很大的 现在房地产开发商的房子卖不掉 不再继续买地 政府的卖地收入得不到 有个别地方的公务员工资都面临着压力 怎么办呢 下面给出解决方案的参考性思路
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之一（综述）
说明：这一系列文章由四篇文章组成
一 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之一（综述）
二 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之二（土地财政的去留问题探讨）
三 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）
四 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）
背景与引子：
这几天有一问题 也是新闻 如何看待山东菏泽首套房首付比例降至 20%？会对市场产生哪些影响？这个问题出来后短短不到两天就有 1268 个回答 大家都很担心地方财政的问题 地方政府不好卖地了 地方财政吃紧 本来地方财政对土地出让金的依赖就是很大的 现在房地产开发商的房子卖不掉 不再继续买地 政府的卖地收入得不到 有个别地方的公务员工资都面临着压力 个别地方居然交警罚款的收入加大了 竟然占据了地方政府收入的相当大的份额 依靠税收来完成地方政府的收支平衡现在看起来还不现实 绝大多数地方对土地财政的依赖很大 即便是依赖性最小的深圳 也有一定的份额 大多数地方是没法和经济高度发展的深圳相比的 另外 地方政府除了正常开支外 还想本地大发展 全国经济发展很不均衡 富的富 穷的穷 很多地方都是靠着转移支付来实现地方政府的运转的 有个别的地方政府提出的发展目标动辄需要投入多少亿 就是想依靠转移支付 自己能提供的配套资金只有几千万 想向中央政府哭穷 富的个别地方就想是否藏着掖着 大家都想本地大发展 这个愿望是好的 但干什么事情不能违背经济规律 中央政府可以有引导 但是个别地方政府不管不顾的追求大发展 逮住中央的钱狠花 这个做法是不是有些自私呢 我想起了原来的南泥湾精神 大家凭借自己的双手实现了南泥湾的大转变 真是令人惊喜赞叹 但现在地方政府伸着手张着嘴向中央政府要饭 怎么就不是那么回事呢 地方上的发展固然很重要 国家要平衡各个地区的发展水平 但有些地方明摆着是人口流出城市 还在大兴土木 搞城市化的高大上的建设 把城市搞成个遍地高楼大厦的混凝土建筑群 这得投入多少资金 什么时候才能在城市化带来的集群和高效效应中把钱挣回本来 管理者算过这笔账吗 能先不看 GDP 和政绩真正地为自己所在的地方做长远打算吗 能为中央政府省点钱吗 能减轻点百姓的负担吗 能把资金投入真正的实体企业中搞活经济吗 这都是要认真思索的问题 有部分网友担心政府少了卖地收入 又在讨论房产税的问题 想把这个房产税的问题提到现在来 实际上好几年前就一直讨论这个问题 但现在时机成熟吗 有的大城市的居民住着以前便宜但现在价值五六百万甚至上千万的房子 挣着每个月几千块钱的工资 和那些每年挣着几十万但背负着巨大房贷压力的年轻人怎么比 按房屋价值的什么比例交 他们交的起吗 能实现社会公平吗 不会诱发社会矛盾吗 这些问题怎么解决我在下面的文章中给出解决方案 仅是我的个人思路 属于学术性探讨 与政府制定政策无关 抛砖引玉 集思广益
我曾经写过文章 从回不去的故乡看中国农村特色产业差异化生存及房地产发展趋势
从历史上看国家通过招拍挂出让土地是对我国的城市化进程起了巨大的作用的 这也是一种创新式发展 这也是我国能够在道路建设 基本城市设施 工业用地等方面快速发展 远远超过其他国家的重要原因
地方政府可以将土地出让金投入城市建设 搞配套 道路 交通 水电气等的施工建设使得商品房自身的价值得到了很大的提高 这是双赢的结果 当然必须有工业产业形成产业和住宅互相支撑的集群 否则只有住宅 没有产业 也无法做到经济的发展及收入的提高来形成人群的聚集 城市化提供的高效才能真正发挥出来 这是相辅相成的 随着城市便利性的提高 房价的上涨 地价也在上涨 最终形成一个越来越大规模的房地产市场 土地出让金政策使得地方政府投入城市建设的资金问题解决了 那国家税收用于公共服务支出的钱就相对宽裕了 国家的税收用在军事上也是这几年航空母舰航天航空大发展的原因 中国在人口红利消失前实现了大量基础性建设的完成 看看现在的农村年轻人 还会有父辈的去工地忍受艰苦的条件去打工的干劲吗 有的年轻人已经连去工厂上班都不想去了 宁肯做个销售 房屋中介 保安的工作也不想去挣一天三五百的辛苦钱
那这个在城市化的过程中 早期已经买房的人享受到了资产的升值 但那些没有参与其中的低收入阶层和广大的农民 就错失了获得局这个财富增值的机会 这只有后来才能看得明白 城市建设不光是住宅 如果工业用地带来的产业未发展起来 周围人群没有相应的消费能力 还是会造成住宅卖不动的情况 容易形成鬼城 也会造成开发商的烂账和政府土地的难以出让 所以必须有产业 工业 商业或者旅游 反正不是单纯为了住宅而住宅 那会是无根之木 长久不了
我再声明一点 中国的城市化进程远远没有结束 历史的车轮不能阻挡 但可以规划路线 百姓若能看明白大势就根据潮流主动做出自己的选择 有些人想我能不能不参与这些竞争 在农村或乡镇过自己的小日子呢 资本的流动是市场化的行为 只有在城市才能拥有最高的效率和性价比和竞争力 产品并不是最好 但优势最大
若普通百姓不被裹挟着参与到市场竞争的洪流中去 那连挣钱的渠道都很困难了 因为单打独斗的小地方的竞争力与城市的经过充分竞争的竞争力无法相提并论 那就有两种选择方案 一种是**（重点一）加入其中 另一种就是（重点二）搞差异性特色生存** 先说第一种 加入大城市的生存就产生了住房的需求和各种配套写字楼商场学校医院酒店的需求 住房的需求是大头 现在居民的实际收入水平实际上是落后于高企的房价的 群众的收入水平已经比第三世界很多国家高很多了 例如印度和越南 所以有些低端产品加工业也因为印度和越南的低工资转移走了 但是中国的产业链和配套是最全的 工人的操作水平较高 也易于管理 所以中国加工业还是有优势的 另外突如其来的新冠疫情因为中国管控的好 印度越南之类因为疫情也造成了生产上的影响 低端服装鞋子还有电子产业向外转移的速度放缓了 那中国在哪里挣到钱呢 在百姓纷纷融入二三四五线城市后 哪个产业能带来持续的经济增长给大家开出工资来买房呢
实际上下一步中国能挣到钱的市场还是外部的大市场 在新冠疫情下我们虽然现在提倡内循环 把自己国内的市场做大 消费内循环 但实际上马无夜草不肥 只有外部的钱进入中国才会有持续的增长的经济发展和税收 指望着单纯内循环 都只是消费的话 创造的财富都消费掉了 怎么做大做强呢 现在这个情况国家是知道的 这次华为事件被芯片卡脖子已经显示出中国的全产业链必须包括半导体集成电路芯片行业的全产业链 光刻机 硬件开发软件和模拟仿真软件这些技术 国内都与世界先进水平存在较大的差距 所以国家已把发展此行业作为重中之重 投入大量的投资进入此行业 幸运的是 国内的市场本来就大 也有此类产品的巨大需求 也有国家意志 也有钱 在投入十倍甚至上百倍的巨额资金到此行业后 进步肯定非常快 在中国突破了技术关键和生产工艺过程后 世界的集成电路产量必将紧紧的抓在中国手里 这个行业的税收肯定超过政府通过卖地获得的收入 原来说的土地财政就一去不返还了 财政收入主要依靠集成电路行业上交税收 政府指望卖地的收入那是过去式了 现在有些年轻人已因为买不起房子而躺平了 这是不稳定因素 故以后国家不会再去依靠卖地拉动房地产来实现税收了 让百姓都有地方居住会成为一个简单可获取的事情 廉租房政策必会扩大化 集成电路行业需要不了太多从业人员的 在国家在此行业获得了大量的税收后 其它的行业也就减轻了负担 本来钱就不好挣 老百姓挣的那几个钱在没有很大购房压力的情况下也就生活富足无忧了 大家都步入小康
从上可以看出行业的发展前景不一样 我只是拿出来集成电路一个行业说了一下 其实还有很多行业中国占据绝对优势 例如工程机械 既可以向非洲等国家出口设备还可承揽建筑桥梁施工 都会有大发展 百姓还是想多挣钱 或者不愿到城市来过和别人一样的人生怎么办 那就是前面说的（重点二）搞差异性特色生存 这也是分地域和条件的 举个例子 前面说的陕北 年轻人都出来打工了 家乡全是山 干旱少雨 若种粮食 产出很少 若种果树 照样需要水 那儿就是缺水 那怎么办 这属于回不去的故乡 那就沉住气在城市里发展吧 平原地带的区域 气候适合种粮食 若是成片也适合大片集中机械化种田 有的农民分到的土地还不到一亩 只有几分 平时种地也就是不买口粮了而已 上学等费用还是需打工 把地包出去也不过六百或八百一年的收入 这种情况下土地流转也是好路子 不惦记老家这一点土地了 融合到城市做个新城市人
下面我说差异性特色生存的重头戏 一个是有特色资源的 例如种植中药材或者果树或是搞养殖 或是农家乐旅游民宿 或是特色加工产业等 例如假发专业基地 汉服专业基地 棺材生产基地
举例说明 下面为引用 据日媒数据，曹县垄断了日本近九成的棺材。在日本的丧葬习俗中，棺材会与遗体一同火化，而曹县生长的泡桐木——这种当年焦裕禄在隔壁河南兰考县为防沙而推广种植的树木，由于生长快、木质更轻且易燃，成为了绝佳材料。曹县西北角的庄寨镇，是中国最大的桐木加工生产基地，木制品加工产业可追溯到明代末年，更被业界称为木艺之都，尤其擅木雕。合适的木材、精湛的雕工，让 “made in 曹县” 承包了日本人最后一程的体面。2017 年日本东京电视台一档名为《不可思议的世界》的节目中，在介绍日本文化的同时，提到日本 90% 的棺材，来自于山东曹县。说到这里很多人会觉得日本人为何远渡重洋来中国买棺材，他们不也是火葬么？原来按照日本的丧葬习俗，虽然和中国一样普遍火葬，但死者的遗体还是要放入棺材中的，而在劳动力昂贵的日本，一具实木棺材的售价高达 200 万日元（约合人民币 12 万），而山东曹县所生产的棺材不仅物美价廉（约 200-2000 人民币）还很好烧，于是曹县的棺材就这样逐渐垄断了这块细分市场。这里还是全国最大的演出服和汉服基地。全县共拥有汉服的商家共计 2000 多个，原创汉服销售额占全国同类市场的三分之一，当然宅男喜欢的 JK 什么的也很可能来自这里。以一县之力，占据了全国近四分之一的演出服市场，由此衍生出热门的汉服产业，把这片古老土地上的汉风唐韵，浓缩成一件件长袖飘摇的服饰，发往全国各地。据统计，曹县的大集镇承包了淘宝 70% 的演出服，镇里有 80% 的村民从事演出服饰加工的上下游产业，可以说一个小镇掌握了一整个产业链，全县 2000 多家汉服产业商家，构成了曹县庞大的 “汉服帝国”。而淘宝百强县榜单上，菏泽市的 2 区 7 县全部入选，曹县更是以 151 个淘宝村、17 个淘宝镇的数量，排位仅次于成名已久的浙江义乌。
那梧桐木有生长周期 本地的用完了还没长出新的成才的梧桐树咋办 这就形成了迁移的生产工厂 迁到了兰考 还可迁到南方种植梧桐树较多的地方 有江苏，浙江，安徽，江西，湖南等 所以围绕着特色产品 产业链是发展变化的 跟随者效益和产出 资本的流动是市场化的 这在周围就形成了居住和电商等建筑的需求
前面我说了大量的经济活动 牵扯到人员的转移和聚集 那最终是和房地产有啥关系呢 以后城市的房价是受国家调控的 百姓总得有住的地方 所以廉租房建设或者慢慢下降的房价是政府保障民生和稳定的选择方案 这有前提条件 就是实现了税收的巨量源头的突破 也就是我刚才说的把全世界的集成电路的产量紧紧的抓在手中 出口一亿条裤子换一架飞机的时代过去了 转向科技富国正是好时机 老百姓经过这么政府多年的教育投入 文化水平提高了 已经具备脱离土地当一个产业化工人的素质 所以等到老一代的农村老年人去世后 没有差异性特色生存能力的农村和乡镇必然慢慢要走向衰败 我们肯定不会让此事情发生 土地流转就是迫在眉睫的事情 把土地集中起来 总有一部分能人会脱颖而出 搞起来新的发展项目 至于县城的房价 也不会高 为啥呢 我到现在为止谈的都是正常的中国房地产市场价格分析 这是大的趋势 这个趋势无法阻挡 当然这时我一家之言 趋势中还可能有偶发性的巨大政策波动 例如我提出的方案探讨 如果真实施了 也会对房地产市场的价格造成比较大的影响 分析如下
我前面说了一个县多建 3000 套给台胞使用权的房子 这个房子肯定是为了以后进行多用途设计 不会造成浪费 钱县财政出 台胞走后的房租上交县财政一半 有这三千套房子放在那儿 谁敢多乱盖房子危害银行安全 现在县城里的房子是因为农村男人找媳妇女方一般要求在县城买房 孩子上学家长也要住在县城算是陪读 好学校都在县城 不买房就不容易娶上媳妇 但孩子若上了大学 也许就留在了省会城市或地级市 不一定回县城 有一部分父母有可能跟着去了城市 就算留在县城的在年老去世后 已在城市生活多年的孩子也不会重返县城生活了 已经成为彻底的城市人口 所以从长远看县城的房子必然空置率在多年后会大大提升 会出现现在看到的日本的农村和县城人口缺乏的情况 而现在为了眼前的居住需要盖大量的商品房 农民掏出所有的积蓄去购买商品房从长远来看是不合适的 最后会构成浪费 房子会过剩的 重写如下 方案探讨 虚拟设计 大胆假设 小心求证 抛砖引玉 集思广益 和平统一 天下大同 我提出的给台胞盖 3000 套使用权房子除了作为台胞躲避战争风云的安居之所外 还有一部分原因也是考虑到台胞走后政府可以出租给农村有在孩子要在县城上学需要的农民 这样可以周转 不至于造成以后的浪费 租金估计贵的在大城市边上县城的千数块 偏僻的便宜的不超过 300 元 绝大部分都在县城 在市里的少吧 这属于未雨绸缪 不应浪费钱财 钱财应用在服务大众上 如果农民买的商品房以后单纯的变成了空置的无人问津的混硬土建筑 那就太可惜了 所以长远看我的类似的方案如果国家实施的话会对县城的商品房价格造成冲击 心理预期是下降的 这倒是好事 保护了银行的安全 也把资金流入了真正的实体企业中去
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之二（土地财政的去留问题探讨）
前面说过政府土地出让金的政策让房地产行业得到了大发展 和土地财政相关的是房地产 “五税”，分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税。土地财政 = 房地产 “五税”+ 土地出让金
地方政府对于土地财政的依赖是毋庸置疑的 只有将城市建设好了 才能吸引外来的投资和人员购房安家 形成良性循环 可是有些四五线城市是属于人口流出的地方 哪怕建的很好也很难吸引投资方 那对策是什么呢
实际上 GDP 也是考核地方政府官员政绩的重要标准 大家都想发展 这是需要有制度和规定 先说一下人口流出的县城 我以前写过一篇文章 从回不去的故乡看中国农村特色产业差异化生存及房地产发展趋势 从中提到现在县城里的房子是因为农村男人找媳妇女方一般要求在县城买房 孩子上学家长也要住在县城算是陪读 好学校都在县城 不买房就不容易娶上媳妇 但孩子若上了大学 也许就留在了省会城市或地级市 不一定回县城 有一部分父母有可能跟着去了城市 就算留在县城的在年老去世后 已在城市生活多年的孩子也不会重返县城生活了 已经成为彻底的城市人口 所以从长远看县城的房子必然空置率在多年后会大大提升 会出现现在看到的日本的农村和县城人口缺乏的情况 而现在为了眼前的居住需要盖大量的商品房 农民掏出所有的积蓄去购买商品房从长远来看是不合适的 最后会构成浪费 房子会过剩的 如果农民买的商品房以后单纯的变成了空置的无人问津的混硬土建筑 那就太可惜了 所以长远看我的一个县多建 3000 套给台胞使用权的房子及类似的方案如果国家实施的话会对县城的商品房价格造成冲击 心理预期是下降的 这倒是好事 保护了银行的安全 也把资金流入了真正的实体企业中去
土地财政的弊端也很明显 地方政府对土地财政的依赖性很强 这个资金规模也是非常巨大的 到底是能不能继续保留土地财政的政策呢 有些专家学者提出要用房产税来替代土地财政 我先不谈法理 我说实操 这个房产税的金额和土地出让金比起来是怎样的一个规模测算过吗 怎么可能与之相比 老百姓有很多房贷都没还完 突然加上房产税 那是多大的负担 怎么可能承受得了 即便是自己父辈留下的房子 有的城市人口的收入很低 也承受不了房产税 房产税的征收时机现在还不到 具体怎么办我在展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）中去详细谈
现在在新的模式没找出来的前提下是不能够放弃土地财政的 但这有条件 就是不能造成浪费 那就是我说的一二三线发展势头良好的城市继续搞土地财政 人口流出没有工业和商业产业的四五线城市必须严加管理 但土地财政可以搞 我有搞的建议 在展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）中仔细说明 至于县城 参照刚才说过的四五线城市 还需考虑建设我提及的 3000 套给台胞使用权的房子 尽量不构成浪费 重复利用的使用权住房是避免浪费的策略 我提出的和平解决台湾问题的给台胞盖 3000 套使用权房子的方案除了作为台胞躲避战争风云的安居之所外 还有一部分原因也是考虑到台胞走后政府可以出租给农村有在孩子要在县城上学需要的农民 这样可以周转 不至于造成以后的浪费 租金估计贵的在大城市边上县城的千数块 偏僻的便宜的不超过四五百元 大家不买房了 经济压力就小了 可以响应政府号召多生孩子了 以后房子不是大问题 生活压力小经济压力小有利于多生
我在这个县财政出钱盖使用权房子的的地方提到了资产证券化 这也就是我所构想的投机资金的蓄水池 围绕着建这些使用权的房子既投入了资金 也给房地产企业带来了任务和活力 房屋的装修和空调家具的配置也为相关行业提供了需求 这就容易搞活经济 资产证券化以后 容纳了投机资金 不至于给地方政府带来过大的压力 也起到了蓄水池和拉动经济的作用
那地方政府怎么通过卖地来实现财政收入呢 地要变成住宅 住宅就是要有人住 这个需求在哪里呢 一方面有些城市的棚户区改造已进入尾声 有些住老楼的居民盼星星盼月亮的等待拆迁 结果等来的是旧小区的管道改造外墙保温和加固 居民很失望 甚至有的阻拦施工 下面是新闻：北京二环居民等拆迁等了 12 年, 现在却旧房改造, 居民情绪激动大骂_ 居民生活条件得不到改善 有的老年居民想要住养老院 没有钱 又想把房子留给子女 自己无法通过居住的这个房子来实现租金收入或其它的收入 这个问题如何让解决呢 能改善居住条件的同时既不花钱也实现了政府卖地收入的实现吗 这个问题的回答我放在土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）中去回答 这里只说明一点 土地财政现在还不能丢 国家需要这个收入来进行经济大发展初期的资金保障
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）
下面就是探讨中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨了 在一线二线生活的老年人的生活状态 在给孩子看孙辈的时候就和孩子的小家庭一起居住 或者两头跑 等到孩子上了学 也许就不用爷爷奶奶外公外婆接送了 老两口又处于了自己单过的状态 逢周末或者节假日 有可能孩子会带着小孩到家里来吃饭看望 对于老年人来说 有的退休金高有的退休金低 有的没有退休金 比较穷一点的如果想要通过房子来实现点收入是不可能的 若住的小区仍是老旧小区 拆迁遥遥无期 那再换个条件好的居住环境也几乎不可能 因为即使卖掉房子 也拿不出贴补房价差额的钱来 孩子也不一定同意他们卖掉住房 因为可能是学区 或者以后未来的几十年后可能会拆迁 孩子也在考虑拆迁后可能分配的房子 老年人住的房子实际上是赔本买卖 因为按照房价来说 房子的价格的利息比房租是高的 但现在因为上述原因房子住着 不可能卖的 也就实现不了任何收益来改善生活 那怎么解决这个问题呢
我构想了一个既购买三四线城市又保留本地住房面积的流转方案 这是借鉴黄奇帆同志的农村土地流转的地票方案的方法 以新闻中的山东菏泽为例 房价大约是五六千一平方 一百二十平方大约六七十万元 以七十五万元来计算 首付百分之二十就是十五万元 地方政府可以配合一二线城市的房管局出台一政策 由一线城市政府部门发行一种房屋收益债券 有地方政府的信用做抵押 收益率等同于国债或者稍高 因为本来每年卖国库券的时候老年人几乎要排队 买不上 这个需求是有的 政府就把这个想置换买菏泽房子的十五万首付给支付了 政府把一二线城市原先的旧房收回出租 政府给予原先的旧房子房主以原来城市的房票用以以后拆迁或新建住房时用来折换面积 买的新房房子抵押给银行 谁去还月供呢 因为原来的旧房已被政府收回房管局 房管局可成立一公司专门运营此类房源的出租运营问题 出租给谁呢 在北京工作的有社保的年轻人 减轻来北京创业的年轻人的房租负担和时间成本 本来有些年轻人只能住在郊区很远的地方 现在房管局的房子针对年轻人可便宜出租 那也保证了出租收益的稳定性 这个出租收益并不是按照具体哪一套房子来计算的 而是按照全市此类房源全部的收益再平均到每套房源上来实现 当然上面还有地理位置的系数 最后归结为一个按照面积来得出的收益值
这个收益值覆盖月供是没有问题的 但并不是这个钱是都是给买了新房并拿了房票的老房主的 而是经过政府的测算 也许就是房租收益的百分之六十 这只是打个比方 提供一个思路 并不是真实的 大家可以参考看看 假如原房主获得的收益是三千元 那可能他原先的房子经由房管局公司出手出租的价格就是五千左右 三十年的房贷 每个月还两千 还剩一千来改善生活 大房子也住上了 改善了居住条件 还有钱来改善生活 那另外的百分之四十呢 前面说过 新房的首付是由地方政府发行的房屋收益债券卖的钱来投入的 债券的收益要有出的地方 也许百分之十五就可负担债券收益 那还有百分之二十五 百分之十五用来支付运营费用 百分之十上缴国库 相当于多年以后要采取的房产税的热身运动
那这种房管局收来的旧房子的最终结局是什么呢 因为原房主手里持有土地流转的房票 这是可以兑现的 房管局在收够了一定量的房子在进行拆迁时 可公示进行本地区周边五公里范围内的开发 盖大户型房子 持有房票的原房主可将此房票转给孩子折算面积投入其中 不够的差额要么按照按照市场价格 要么孩子把自己的住房卖掉来补这个差额 不允许为此套房子贷款 还需补缴当时老年人购买新方式的首付十五万元 还需把未还完的已买三四线城市的贷款转移到此新盖房屋身上 由子女继续偿还原来的贷款 因为购买房屋收益债券的退出机制需要以把首付十五万转回这种方式把钱退出来放在一专用账户里 这个专用账户的大池子里放着债券到期后需支付的本金 为什么子女卖掉房子来住大房子的可能性较大呢 因为现在一线城市很多房产交易都是置换了 因为实在拿不出买一套房子的钱来 为什么不让为此套房子再进行贷款呢 我是考虑按照共产主义的目标 应该居者有其屋 但不应是一人在一地占多套房屋 不让贷款才能减少一个家庭占有的房屋数量 我构想的房产税的收取方案与同一地的一个家庭拥有的多套房屋有关 与家庭居住的单套房屋无关 这只是属于学术型探讨 与政府制定政策无关
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）
我构想的房产税的收取方案与同一地的一个家庭拥有的多套房屋有关 与家庭居住的单套房屋无关 这只是属于学术型探讨 与政府制定政策无关
北京上海这种一线城市的房价肯定是和国际化大城市例如纽约巴黎伦敦东京接轨的 这个价格肯定是高昂的 不是一般以能负担得起的价格 在伦敦等地 也有食利阶层 靠着祖先留下的房屋出租收取利益 实际上能支付得起高昂的房租的人是能在所在行业能有一定发展领取高薪的人 最终如果愿意的话 他们能买得起住房 但是那些出租房子的人会在未来的对多套房屋征收房产税的政策中衡量利弊 是否继续持有房屋 这就给房屋的流动性带来了活力 有利于参与高科技行业拿高薪的年轻人留在这个城市 至于普通行业的年轻人也会在房管局公司向外出租的房子里找到落脚之地 但这个租房管局公司福利房子的时间有限制 例如年龄不超过三十五岁 那但随着自己事业的发展 如果自己挣不到高薪 高企的的房价会让他们萌生退意 也就回到了故乡或者下一级生存压力较小的城市去发展 至于生活在一二线城市的老年人 随着年老生命的交替也就慢慢退出了 旧房子迟早要拆迁 一二线城市还是需要新鲜血液 特别是能创造出利润的新兴行业来进行人员的更替 所以对于老年的居住条件差的家庭经济条件不太好的 不如未雨绸缪 采取我说的在三四线城市无成本买房的策略 既有了房租收益的补贴 不用付首付 月供由原先城市的房管局公司的房租收益直接划拨 也用不到钱
至于购买的房屋的位置 各人有各人的看法 有的想回老家所在的城市 有的想去风景好生活便宜的地方 有的不想离孩子距离远 例如老北京的 可能就会选择燕郊之类河北的地方 这些选择与自己的房子出租的市场行情与要购买的新房的首付数额都有很大关系
如果采用这种措施的话 一个是地方政府卖地的收入保证了 因为房子通过这种方式会消化掉很多 另外在一二线城市 拆迁也容易了 有两三辈家庭的子女可以选择大户型 提高了生活质量 家庭拥有的一二线城市的住房数量会下降 国家可以在未来经过一两代的房屋更替后 对家庭持有本地多套房屋的家庭开征房产税 这就是我写这一些列文章的目标思路 房产税不是不征收 还是要看时机和征收对象 是否促进大城市的有能力的人才的合理流动 这是促进经济发展的合理措施 这篇文章用于抛砖引玉吧 属于学术探讨 很多不当之处 还需海涵 集思广益 才能维护全体老百姓的切身利益 也促进房地产行业的健康发展

知乎用户 如果不曾安逸​ 发表

没啥启示。

总说学习历史是为了不到过去的错误，历史就是面镜子，他会让你警示到问题。

这特么是哈哈镜吧。

知乎用户 瑞麟 发表

一个做为长期世界综合实力前五的发达国家，天天被一个发展中国家的该溜子经济学骗子和房产中介带节奏吐槽消失了三十年。

给我的启示是，大众的认知水平有待加强。

知乎用户 刚需患者 发表

有的人一直在说，中国国情和日本不一样，可是国情是国情，经济规律以及资本的逐利本质不会改变，中国经济在依赖房地产的长时间以来已经快要面临崩盘了，现在上面亟需的就是找一个支柱产业可以代替房地产对于中国经济的贡献作用，就是说找一个新的经济增长点，上面也一直在尝试，但另一方面中国经济增长的速度还不能降下来，又不能再纵容房价持续上涨，所以上面一方面压着房价，一方面又打开了基建的大闸来稳定经济增长，同时也在努力的寻找房地产的替代产业，所以上面也意识到了可能会重蹈日本的覆辙，正在最大限度的规避这个。只是我们的做事方式不像资本主义那么坦诚，错了就要偷偷的改，决不能让别人知道。

个人愚见，希望大家留言私信多交流

知乎用户 百里钟鸣 发表

说明「看的见得手」威力不够大

我们社会主义国家就没有经济危机，也没有泡沫，更没有失业

知乎用户 Jim Ye​ 发表

要做这个预测很难的。最近我正准备写个文章来分析这个问题并做预测。

简单来说，因为体制不同，中国和日本美国都不一样，所以，我预计中国在未来的几年内房产泡沫不会破裂（并不是说一直不会破裂）。

理解泡沫及破裂，你可以想象一下肥皂泡和气球。肥皂泡大概 1-5cm 的直径就会破裂，气球 10-50cm 才能破裂。为什么同样是泡沫，可以吹得不一样大呢？因为外面的皮控制力不一样。好了，对比日本美国，中国的控制力是非常强的，也就是说，泡沫的外面那层皮是非常结实的，那么，泡沫还能大也不会破。

泡沫什么时候破，取决于那层外在的控制力会不会变弱，也取决于泡沫有多大，泡沫的内在压力有多大。

虽然我觉得未来 3 年左右不会破，不代表没有其他的影响和副作用。也不代表如果政策改变而改变市场的趋势而导致暴跌。很多因素有作用，比较复杂。后面我会专门撰文来分析。

房地产从业者不要想太多。如果不放心，建议找个好的房地产公司上班，因为房地产市场是会一直存在的。好的企业能有保守的做法来抵抗风险，做得稳，而不是拼命加杠杆扩张。希望能避免一场潜在的经济灾难。

如果有钱，可以做点海外资产配置。

知乎用户 杨先森 发表

最关键一点是，保持汇率平稳，重中之重，日本最大的错误就是太不看重汇率导致全输。中国巨量外汇储备的目的就是控制汇率，关键时候收放自如。其次是控制金融业过度发展（包括房地产信贷），不要让金融业控制国家经济走向，金融业就像抽大烟，抽的时候爽，过劲了就要你命。

知乎用户 caijust 发表

据说日本海外资产可以再造一个日本

建议日本政府调查一下，这些资产持有者，有多少是在泡沫破灭时套现跑出来的

简直发国难财嘛

启示？

你看王健林还敢买买买不？

知乎用户 朱先生 发表

主权独立很重要。

经济是因，房价是果而已。

暴跌前美爹对日本已经搞了好几年的半导体制裁，再加 89 年又一张广场协议，原本的最挣钱的支柱半导体产业直接崩溃，自然就带崩房价了。

半导体到现在日本仍旧半死不活的。如果日本当时有独立的主权，也不会崩成这样。

知乎用户 我心狂野 发表

以前我常常看不懂上头对房地产谜一样的操作。突然有一天我开窍了把房子的居住属性去掉单纯的看成一个金融理财产品。一切操作顺理成章而且那么合适。日本的房子只是房子它死掉对日本的冲击可承受不致命。国内搞不好会出现连锁反应导致金融崩溃。所以一定要保这个东西不惜任何代价。

知乎用户 我是简捕快​ 发表

一定要去国外买买买！！！！

不是说北京的房子能买下整个纽约好几个嘛

那就买买买，实现领土的变相扩张，变相收购美国，实现世界大一统！！！

知乎用户 十万个不知道 发表

就是别学日本崩盘了居然发展 av 业和风俗业，我们到时候要转型发展以个人以及家庭为主的灵活的小视频业。

知乎用户 十六轮 发表

政府发展停滞了，老百姓居然还过的去，这太可怕了，绝对不能重蹈覆辙。

知乎用户 Max Katopodis​ 发表

应该说，房子这东西可能会变成债务陷阱，不管是房价崩溃，还是推出房地产税，对持有者都是重创。

房子具备金融属性，能不能变现继续运转下去，取决于后续有没有人接盘，如果没人接盘，这个房子是不能退回给开放商和 ZF，因为钱已经被使用了，所以并不像一般人想的那样具备长期保值性，反而有点庞氏骗局的意思了。

知乎用户 邱栋​ 发表

它的发展趋势可以看《地产公司的覆灭是中华民族伟大复兴的起点》一文

知乎用户 植楠君​ 发表

当年的日本对今日中国没有借鉴意义。

日本从上世纪 80 年代初期开始，资产价格开始剧增，股市同房市同时起飞，短短五年时间股市房事上涨了近 3 倍。泡沫催生的前期，日本的经济展现出一篇欣欣向荣的气息。对外投资增加，企业大举收购国外资产。内需的增加也拉动了经济增长。老百姓幸福感满满，随便买点股票或者房子，年收益就有 100%，这种感觉不要太好。然而，泡沫终于破灭， 1990 年股市暴跌过半，1991 年东京房价暴跌 70%。日本经济进入了 “失落的 10 年”。

有关日本泡沫经济网络上通常的解释是，1985 年《广场协议》的签订导致日元升值，加上日本 80 年代中期错误的经济政策，进一步增大了货币供给，引起了投机氛围，最后演变成了不可抑止的泡沫。

但是如果能够将整个日本 80 年代的经济走势放到世界博弈大局势中去看，一切将会更加清晰。

20 世纪 80 年代正是美国同苏联的对峙进入了最关键的时刻。

像两个高手比拼内力一样，两边都在忍着看谁先泄最后一口气。

从社会主义阵营来看，苏联面对的问题是长久以来高度集权带来的腐败。

而对资本主义阵营来说，其最难受的痛点是通货膨胀。

通货膨胀是症状，病根在经济停滞上。

二战过后，各个国家重建已经完成，融入资本主义阵营国家的老百姓早就攒齐了四大件。冰箱，彩电，手电筒，自行车，啥都不缺。市场需求萎缩。

而资本天性逐利，根本闲不下来，要么瞎投资，要么炒资产，都会造成通货膨胀。

在日本国内，从 1951 年恢复独立后经济一路开挂。

60 年代日本经济保持 10% 的高速增长。

到 1968 年日本国民生产总值跃居资本主义阵营的的第二位。

更难能和可贵的是，整个日本社会财富分配非常平均。在 1967 年的调查中 88% 的日本国民认为自己处于中间阶级。当时日本民间引以为傲的口号是 “一亿总中流”。

日本的经济结构是当时资本主义阵营里最健康的。到了 80 年代甚至已经隐隐有了超越美国的趋势。

细看此时美国国内形势，受到 70 年代越南战事不利的影响，经济陷入衰退。

在 1981 年，曾经的好莱坞影星里根当选为新一任总统。

老头相当有魅力，而且 “冷战” 到了节骨眼上演技尤其重要。

为了应对高失业率和高通胀，也就是所谓的滞涨，里根提出了四条策略。

  1. 减税。
  2. 增加军费
  3. 放松政府对企业规章制度的限制，减少国家对企业的干预。
  4. 严格控制货币供应量的增长，实行稳定的货币政策以抑制通货膨胀。

里根执政期间，。失业率从 1980 年的 7% 上升到 1982 年的 11%，然后在 1988 年下降到 5%。通货膨胀率从 1980 年的 10% 下降到 1988 年的 4%。

从结果上来看，美国走出了滞胀危机。

美国民间也普遍对里根评价很好。还造了艘以其名字命名的航母。

但产生效果的真是里根的四条政策吗？

这四条政策的前三个都是虚招！

要解决滞涨，最有效的办法是社会主义提倡的计划经济，但是在冷战关键时刻，本着敌人支持的我们必须反对的精神，带头大哥美国必须要高喊出 “自由市场” 口号。

背地里，《1986 年税收改革法案》实际上增加了投资税和企业税的。

里根政策中的控制货币供给可减缓通货膨胀的速度，但不解决根本问题。

再回看整个泡沫产生的过程。

日本早在 60 年代末就实现了货品贸易的自由化，但是一直没有放开金融管制。直到 1984 年以前，日元一直不能同美元进行自由兑换。1984 年，迫于美国的压力，日本取消了外汇交易的限制。日本金融的自由化打通了国际资本进出的通道，为国际资本炒高日本资产提供了条件。

1985 年 9 月 22 日美，英，法，德，日五国财政大臣在纽约广场饭店碰头。可以设想，会议上大家普遍表示最近通货膨胀压力很大，需要一个出口。英法表示自己身子骨不好，经不起折腾。德国表示自己身子骨不错，但是处在同苏联对抗的最前线不能乱。于是大家的目光一起投向了日本财相财长竹下登的身上。

《广场协议后》签订后，经过各国央行的人为干预，从 1985 年到 1987 年，美元兑日元的汇率就下跌了 51%，达到 1 美元兑 150 日元。

从 1986 到 1987 短短两年时间日本央行进行了五轮货币宽松政策，泡沫在这一阶段迅速产生。一年内，东京地价就上涨了 42%。

泡沫就这么华丽丽的产生了。

转折点在 1989 年，日本央行似乎意识到了泡沫的危险性，一年时间内共进行了 5 轮货币紧缩政策。

这个时期国际上发生一件大事就是 “柏林墙的倒塌”，苏联撑不住吐血了。

随之，1990 年股市破裂。到 1990 年 8 月，日经指数在日本央行（日本央行）第五次收紧货币政策的时候，跌至峰值的一半。1991 年房价暴跌。

日本经济泡沫破裂的时间点和苏联解体的时间重合。这其中的逻辑是什么呢？

其实很简单，苏联的倒下产生了巨大的市场真空，资本又有了用武之地，大家不用再闲着吹泡泡了，于是迅速从日本市场撤出, 造成了泡沫的瞬间破裂。在 “柏林墙的倒塌” 的那一刻局势已经明显，于是日本紧急的采取了紧缩的政策来减少损失，只是还是太晚了。

二战后日本发展一直顺风顺水，但是有句老话说的好 “出来混总是要还的”。日本“失去的十年” 就是作为战败国所付出的代价。日本本身对这种情形也是有心理准备的，裕仁天皇向全日本广播投降时就说到 “今后帝国所受之苦难固非寻常，朕亦深知尔等臣民之衷情，然时运之所趋，朕欲忍其所难忍，堪其所难堪，以为万世开太平。”。

一代宗师中赵本山有句台词 “一门里，有人当面子，就得有人当里子。面子不能沾一点灰尘，流了血，里子得收着，收不住，漏到了面子上，就是毁派灭门的大事。”。这一回合，日本做了整个资本主义阵营的里子。

那么日本的整个泡沫经济对于今日的我们今天有什么借鉴意义呢？

同样是经过了快速的发展，同样是各自时代的第二大经济体，有很多人担心今日的中国会遭遇类似当年日本经济危机。其实大可不必。冷战结束后，世界格局发生了深刻的变化，危机一直存在，只是当年的日本对今日中国的借鉴意义并不大。如果硬要说一点的话，相比于 “威胁” 如“贸易战”之类，今日中国更应该加小心的是友邦的“捧杀”。

知乎用户 浅川空 发表

人类从历史中学到的唯一一件事就是我们什么也没有学到

知乎用户 浅月淡星 发表

因为今年老家县城开始了棚户区改造，所以我就问我的领导：每一个地区的房地产发展，是会遵照大城市的模板重新发展，还是会跟随大城市共同起落？

我的领导否定了我这两个答案，说：房地产的发展，是和地区发展挂钩的，大城市的模板自然是有参考价值，但并不能直接拿来套用，还是要根据当地的人口构成及经济增长等多个方面的元素来考虑。

大城市人口流动较多，房地产的功能性也很多，自住、租用、投资商用等多方面促成了其高房价。

而县城的人口增长相对比较平均，所以房子以自住为主，刚需和改善成为了主流，价格相对亲民。

时下中国的房地产，所提供的服务依旧对得起这个价格。

未来，就看发展方向了。

知乎用户 嘉铭 发表

同质性的部分，两国都是以房地产作为唯一核心资产，

以往错误的结论在于说日本的地产泡沫过多，都说日本失落的的二十年（后延伸为 30 年）是因为广场协定引发经济危机，从而导致地产泡沫破碎，最终让日本经济一蹶不振，

其实这是误解！

日本如果是一个完整主权国家，那再签 10 个广场协定也不起作用，80 年代日本的电子产业全面干倒米国只是时间问题！！！要知道当时东京的开发规划已经规划到 5 环了，日本人已经在预订是 6 环的地方投资土地了！一般日本人对于自己的衰落是没有一丁点预期的

事实是，日本国内自 X 党里的亲米势力全面向米国躺平，刻意营造方面米国爸爸收割日本经济的条件，以此交换日本的安全和个人利益（以及人身安全），所以后面自 X 党一党独霸日本政坛的日子一去不复返…

米国人玩的布雷森体系，你以为是拿来干什么的？

《日本可以说不》你以为能释放什么良好信号？记住作者和推动者…

日本的日奸才是造成日本失落几十年的真正帮凶，好不好理解？

米国现在想向中国来这一套，这才是贸易战的底层逻辑！

中国现在想脱离以房地产为唯一核心资产的时代，将优势资金投入到风险更高收益更大的高科技产业去，寻找替代资产落地资金只是时间问题，软妹币作为国际交易货币时间不会太远了，第一步就是石油软妹币

李光耀曾经说软妹币不会挑战米元，因为看不到好处… 现在应该差不多是时间了，老头的观念虽然有一定前瞻性，但是究其根本也是个旧时代的老人而已…

近期写一篇李家坡的文章…

知乎用户 气气 发表

一、没人能预言泡沫破灭的准确时间，因为这是个悖论。如果一个人公告了这个时间，而且大家都信了，大家就不会乖乖等到期限最后一天跑。

二、明明知道是泡沫，为什么还有人前赴后继往里冲，是因为泡沫破灭前的景象容易麻痹人。比如我在股市 4500 点觉得泡沫快破了，过两个月 4800 点了；我觉得 4800 点的时候泡沫快破了，过两个月 5000 点了接着打我脸。然后就怀疑是不是自己判断错了，然后就上车了，然后泡沫就破灭了。。

总结：当你觉得这东西价格过高，就坚定地认为它存在泡沫，因为它一定会破灭。如果在价格高位的它后来又涨了，你因为之前没有购买它而后悔，你最多就是少赚了。没有哪个人因为失去了一个赚钱的机会而跳楼，但是有很多人因为低估了泡沫的存在而走上绝路。历史上这么多次资产泡沫，没有一次是不破的。

知乎用户 JWANG 发表

我们可以用计划经济的手段不允许你交易，不允许你贷款，甚至交易中心直接关门

知乎用户 布里萨多凯南 发表

启示就是，不能硬着陆，一定要耗，要放水，要限售，要限制跌价，要交易价格不透明

至于耗到什么时候，那就是相信子孙后代的智慧

知乎用户 wangjiejie 发表

我们再来一波涨价去库存，一招解决问题

知乎用户 whillims 发表

日本失去的 20 年，有很多原因，最根本的原因是日本失去不可替代的地位，以及美国是日本最至关重要的市场。

全球化以及东亚欧洲东盟的崛起，使得美国不再是全球唯一的需求市场。因此日本的历史不会重复。

知乎用户 水管爆裂 发表

不能捅破。

知乎用户 知乎用户 6a7Ji0 发表

日本是枪指挥党，我们是党指挥枪。

知乎用户 MBA 和 DBA 面霸 发表

大陆的房地产和香港及日本根本没有可比性！

知乎用户 Niche 发表

有房子的还是有房子 买不起的还是买不起 所以得出启事： 乘早买房

知乎用户 社会主义不养懒汉 发表

人类在历史社会吸取的唯一经验就是，从不吸取教训。

阶级固化形成，阶级割裂感加剧，既得利益者还在欢呼，谁管身后洪水滔天！

知乎用户 南沙之眼​ 发表

这个问题一共有 5 个问号，一个一个进行梳理，仅供各位参考。

日本房地产泡沫破灭对中国有哪些启示？

这个问题我相信很多人包括专家的理解都不同，我说说的的理解，不管日本也好，美国也好，首先它的社会结构和中国不一样，日本房地产泡沫很多人认为是美国广场协议导致的，协议使日元升级，导致社会无法承载财富泡沫，最终泡沫破裂。

日本广场协议导致房地产泡沫破碎，在军事专家的观点认为，日本签订《广场协议》是选择继续生存下去的一种退步。日本是狡猾的，他不可能不懂金融，明知不可为而为之，是因为日本，自身资源薄弱，需要依靠世界贸易的物资才能完成产业链，同时日本是岛屿国家，只要封锁海岸线，日本很快就凉凉，生存和经济面前选择生存，不得不给美国让道，别说封锁海岸线，美国还送给日本小男孩，想象也是，胳膊拧不过大腿。

日本刺破房地产泡沫，算是在生存之下选择较少的损失，保留工业基础和产业链的相关基础。给我们的启示：资本是万恶的天使，在需要时会伸出天使的手，当你风声水起是会连本带利进行收割。

这里重点提示一下：日本和中国的经济结构、社会结构、以及产业链的生态圈都不同，所以千万不能照葫芦画瓢。并且所谓的泡沫不过是社会生产力的积蓄，我们要正确对待她，总之社会越进步，泡沫就会越大，只是呈现的方式不同而已。

中国当今的房地产行情跟世界其他国家有过类似阶段没有？

从房地产经济而言，可能会找到雷同，但从房地产结构本身而言就真没有，中国是社会公有制，土地是国家的，而且中国房地产的整个生态圈和产业链全是可控的，从源头起：货币印发、土地储备和出让、银行系统、买卖政策、金融政策等全是由国家一手主导，只要房地产保持在一个安全界限内，中国房地产就平稳度过危机。

再有中国房地产就是一个政策性东西，它的市场价格由社会述求决定，但同时社会述求也会受到现实的制约。地方债务、货币发行、社会公共信用目前还是需要土地综合，基础建设也需要房地产来消化，所谓买房就是交税参与地方经济建设。

社会的二元经济结构和左右互博手推动了中国房地产，产生的泡沫不过是大家几十辛苦攒下的生产力储备，只要控制好外资大量流入中国房地产，不让资本过度染指中国房地产，中国房地产的问题就不是什么问题了，所谓的泡沫不过是一种方式而已。

中国房地产下一个阶段将是什么样的阶段？

其实这个话题非常有意思，在口罩事件之下，这几年国外的资产涨了很多，但把房地产作为支柱产业的中国，完全没有跟进，反而在前两年不断给开发商加压挤泡沫，买房政策加压等，这些都是在降房地产的系统性风险指数。

全球大放水，发行货币对冲的已经成为了不争的事实，泛滥的货币会造成物价浮动，由全世界买单，而中国房价没有跟进是因为，多余的货币都进入了基础建设，这是选择一种应对海啸的最佳方法，**藏富于地、藏富于时间价值、藏富于未来竞争力，**因为在毁灭性的力量前，一切空中楼阁都很容易被摧毁，只有土地上的实体会受到的打击小。

中国房地产下一个阶段就是稳，通过各种迁移来分散房地产的重心，通过多渠道降解房地产的金融属性，数字货币的出现就是在削弱房地产的金融属性，因为一直以来土地作为地方政府和发行货币的 一般担保物，对于经济的牵引力非常巨大，可以说社会推动房地产，但同时房地产也绑架了经济。

在未来大数据、物联网、数字货币、信息技术、知识产权形成社会财富的重要构成，房地产就会回归到居住属性，它的历史使命也会告一段。

中国房地产开发未来的趋势是什么？

这个问题不好回到，因为太过于绝对化，但如果说到未来趋势，我相信两极分化算一个吧，那就说说两级分化吧！

房地产两级分化是这两年房地产市场中经常提到的话题，为什么会提到两级分化，涨价的地方还会涨，不涨的地方还会跌，完全是颠覆了过去房地产的观点，其中核心的问题就是社会对于房地产的态度发生了改变，从各方面来对房地产降解。

**两级分化：**这个话题只能用能量学关系解释，分化的主要原因就是房地产信心指数的变化，过去房地产指数是抛物线上涨，螺旋式上升，而且持久性强，导致整个市场信心上扬，差异化普涨，可以说过去大多数买房，不管买在哪里都会有一定收获。但现在不一样，整个房地产指数的 K 线图发生了改变，变成了脉冲式前进，而且时间节点低，这就会造成一种乱象，东涨西跌，西跌东涨等，这里就需要考验资产的市场敏感度，当市场有上涨压力时，可以第一时间做出反应，当房地产有下跌压力时，可以第一时间止跌，现在的房地产不正是这样吗？核心区涨，其它地方跌。

房地产行业从业者应该注意哪些误区？

房地产在逐渐被降解，未来专业性会变成网络化，所有房地产技能越来不重要，信息越透明，信息就会失去价值，做房地产中介的朋友，如何现在做的很难，建议学点技能，一点生存本领吧！

知乎用户 今晚打老虎 发表

告诉你接下来的趋势

知乎用户 菩提子 发表

不能主动刺破泡沫，以时间换空间，让它软着陆

知乎用户 monkeyjess 发表

启示就是崩了，别人现在也活的好好的。。。

知乎用户 知乎用户 NNru58 发表

张大大的那个数据我是第一次看到，我分享一张宣传海报大家看看，我估计我们这里没有下行空间

另外，我家的门面房已经经历过一波杀跌了，租金较 2010 年左右已经腰斩了。

知乎用户 淡定 发表

日本房地产算啥泡沫?

你去看下日本房地产价格最高的时候房价收入比?

知乎用户 登徒子 发表

要说启示，那只能说既然中国 2015 年干了日本 1985 年的事，那中国 2021 年就很自然成了日本 1991 年。

有其因，必有其果。

当时造的孽，后续都是必须要还的。

知乎用户 匿名用户 发表

80% 民众死死压在底层的不是房地产，而是我们的保障体系。

为保障体系的缺失，无论教育，医疗，养老，失业等社会问题，都成了个人问题，个人恐惧和无助，这才是中国消费不足的根本。

以我们发现中国的的经济发展依靠投资推动而无法依靠消费拉动。凡是具有投资属性都被热炒，而消费需求却很难有大的提升。

房产只是在诸多具备投资品属性的商品中最被广大群众认可的一个品种。如果货币没有超发

物价稳定，多数资金可能会趴在银行，就像几年前一样，用于教育，医疗，养老，失业的备用金。

但货币泛滥和通货膨胀致使银行存款人间蒸发，使这些资金不得不进行大转移，恐慌性的寻找投资渠道，但对于邮市，木材，古董字画等投资品来说，需要较强专业知识，多数人无法参与，股市和黄金对资金容纳是有限的，且存在较高风险，因此房产成为广大群众投资与保值的共识。

对一线调控，资金就向二三线流动，对房产调控，资金就会向农产品流动。暂时压住房价，

资金就会推高生活必需品的物价，进而推高人工成本，物价的全面上涨，又会推升建筑成本上涨，反过来又会推动房价上涨。房价上涨是体制的必然结果，而不是说 zf 在利用高房价让大多数百姓受穷。

如果解决房价问题，就要做到以下三点:

第一：国家承担公民的教育、医疗、养老。

第二：能够有效解决体制外失业问题。

第三：打破土地垄断。

但显然以上三条没有一样可以实现的。

关于保障房的问题，茅于轼曾经提出过不盖厕所，受到了底层的强烈抨击，都想等着国家白给舒适好住的大房子，但结果是舒适好住的大房子成为保障房后，都分给农民的儿子们了. 所以，最后连没厕所的小房子都没有。

多数人都分不清好歹，这也是我们教育体制的功劳。

什么是真理

话语权在谁手里，谁的话就是真理。

好比段祺瑞，还有谁知道此人的盖世之才。

知道这个名字的，还是从教课书里看的，一个负面人物，卖国贼

而真实的历史，有人知道吗？

媒体大张旗鼓的报道红木价格暴跌，而实际情况是 10 年 10 月 1 日前到 11 月后，红木价已经翻番。为什么媒体要做红木暴跌的假新闻，因为有大资金要进入红木投资这个行业, 不想高位接盘，要打压红木价格，才可以有机会。所以说媒体黑，话语权从来都是为农民儿子们服务的。看新闻，要擦亮眼睛看专家的话，更要擦亮眼睛。某群体和专家，不是一般的黑。

知乎用户 liwei2496 发表

把房价涨到一个非常高的地步，然后调控，绝对不让涨了，嗯，这个价格正好，又可以吸金了，还不让房价涨，免费泡沫炸了！也不能让他下降，不然那群韭菜都不还房贷了！！！最重要的是…… 好爽啊，随便一点地都可以卖那么贵！！！爽死了！！！

知乎用户 知乎用户 SE9a7s 发表

土地私有制不行啊！

知乎用户 超级小明​ 发表

说房地产影响消费的都是站在微观角度去看的。要知道房地产不是把货币弄消失了，买完房子不是钱就没了。房地产反而造出了更多的货币，这些货币都用来发展科技和实业（甚至产能过剩）。

事实也正是如此。我们现在流通的货币里，大概 4 块钱的信贷，1 块钱的真钱。信贷基本都是房地产生出来的。这 4 块钱可以说是向未来借的钱，是实打实的能去购买国际上优质资产的。中国制造业这些年的腾飞，这些钱是功不可没的。

收税也好，打压也好，本质上都是把借的未来的钱还给未来，是不可能促进的了消费的。幻想降房价来增收入更是无稽之谈。

那我们为什么对 “房地产挤压了消费，挤压了生育率” 的体感这么明显呢？

我认为是城市弹性不足。只有一种高房价，没有其他选项，或者说公租房保障房这些要不很偏僻，要不就是到不了正确的人手里。中高收入者，炒房炒地怎么炒是他们的事情（关我鸟事），但是中低收入者搞的没房可住，没学可上，城市呆不下去，农村回不了，这个才是焦虑的源头，才是生育率出现大问题的根源。

造成这种原因在于之前城市之间比拼，都在拉高精尖的产业到城市来，城市配套服务都为这些高精尖而做。政绩上也有面子。可中低收入者根本没有可选余地，连摆个摊位都给环保了。

但是对于城市来说。只有高精尖，就是空中楼阁。也生存不了。低收入者走了，中收入者就要自己去扫大街，去疏通管道。中收入者如果也走了，高收入者，本来一小时创造 1000 块的产值的，结果去做个饭。产值成了 10 块。效率缺失。

美国敢于挤出经济水分，还钱给未来，在于人家高科技都握在自己手里。推倒重来还有其他国家一起承担损失，自己可以优化结构。

日本刺破泡沫。在于小国建立不了良好的循环体系，资源，军事实力各方面受制于人。

咱们现在这个中端的制造业，完全建立在地产这个大的资金池上面的。推倒重来是缴械投降。搏一搏，坚持个十来年，科技上取得一些不可替代的地位，买一些高端的人和技术回来，到时候再谈经济周期下行。应该是比较好的解法。

知乎用户 知乎用户 iVnl7e 发表

自由的市场经济能对计划经济有啥启示

知乎用户 梁不凉 发表

共产主义好。

知乎用户 雪原 发表

这个问题下还真是群魔乱舞啊！

日本那根本不叫 “房地产泡沫”，而是整个经济形态完全泡沫化，房地产和股市的疯狂不过是外在表现，根本不是病因。

中国对待房地产这个问题，有中国特有的手段。

第一，发展中出现的问题，以发展来解决。泡沫可以先有，但是首先要控制规模，其次要在发展的过程中令其充实化，使泡沫不再是泡沫。举个例子，2002 年北京人平均月工资 2000 左右，房价 4000 左右，已经很多人吵吵房价太高有泡沫了。现在北京的房子 4000 一平卖，排队的人怕是能从北京排到上海去。

第二，中国总是把房地产当成泄洪池，尤其是给股市管理不当买单。2007、2010、2015 年三次大涨价，都是伴随着对股市的管理不利而来的，好处是不至于直接影响到实体经济，坏处大家都骂完了，也算是两害相权取其轻吧！

日本整个泡沫经济的崩溃，更多的是出于他们自己作死，所以借鉴意义并不大

知乎用户 kin 发表

中国房地产有巨大泡沫大家都知道，人均 40 的居住面积，世界第一，人均居住面积年增长量也是世界第一。京沪租售比已经全面超过 70 年了，不过就算在这样情况下房地产依然需要，限购限贷来压制群众的购房需求。。。。所以真的不能用日本的情况来参考中国的国情，

讲下我的看法。

1，中国土地供应是垄断的，政府计划供应。这个就造成了，京沪深的土地供应严重不足，实际住房需求难以释放。2，3 线城市供应情况也各不相同。这里有人拿耕地红线来说事，最新黄奇帆的讲话里面就说明了，土地根本不是问题。看看日本吧，密度比中国大多了，一样没有问题，ps，日本人家居住面积只有 20 多。

2，中国房地产市场发展太快，96 年改革开始到现在，也不过 20 年的时间，市场一直涨，也造就了一批职业炒房人。数量不会太大，但是还在蔓延。也就使得房产的金融属性很高。也正是就 20 年的发展，大家更不知道房价跌是个啥样。

3，回到供求关系上来解析下这轮上涨。上面说的京沪供应不足，导致京沪价格坚挺，随着国家把首付下调，利率下调，实际放大了购买力，使得本来就是弱平衡的天平迅速倾斜。现在逐步退出政策，会让价格在一个新的点达到平衡。当然是回不去了。

4，市场未来怎么发展？这个预测也就是说说，不见得准，而且跟政策有密切关系，，就讲供求关系，中国平均首次购买年龄在 27 岁，之前最后一波生育高峰，在 86 到 90 年，90 年在 2600w 新生儿 91 年就只有 2000w，之后一直不超过 1700w 直到最近两年，也就是说大致上的需求在 18 年开始就明显有一个滑坡，加上现在偏紧的政策，和今年放大不少的土地供应，(明后年入市)。价格在高位是难以维持的，当然现在许多 2，3 线城市，存销比很低一房难求，短期供应量是跟不上的，这样的地方价格还会涨。但是过了高点的城市，又放大供应，又提高价格，还提高首付比例些，购买力是不可能跟上的。。。。。

长一点来看。有人说中国城市化率还很低，还有 30 年以上的空间，我也认同，但是按照现在的建设速度，30 年后人均就到 7.80 平方了，，所以太长远的事情，还要看政府怎么调整政策了。短期来看供求关系的。逆转，下跌是难以避免了。

补充一下，前几年，京沪在较严的调控下为何价格还稳中有升？这个你要在供应数据里面找找原因了。

知乎用户 匿名用户 发表

启示是不能引入 “个人破产制度”。

只要欠了房贷不还，就要做好一辈子当老赖，过着失去尊严的生活的准备。

知乎用户 豪门美男赵教授 发表

活一天算一天吧。

知乎用户 琴江河畔 发表

日本当年并不存在泡沫，即使是寸土寸金的日本东京的核心区，房价收入比也才 18 倍到 20 倍。唯一的解释是日本政府对社会管控力度太小，控制不了供地导致土地供应增多，控制不了抛售潮导致形成了踩踏。社会体制不同，对我国根本没有启示作用。

知乎用户 宿居说 发表

启示就是那条路走不得，还是慢慢涨慢慢收割的好

知乎用户 笑脸 L 发表

在前几年国内经济繁荣的时候，我们谈到日本泡沫经济破灭的反应是：日本泡沫经济破灭肯定都是美国人搞得鬼，美国佬罪大恶极，房价那么虚高经济肯定得崩。

现在国内经济不景气了，我们谈到日本泡沫经济破灭的反应是：刺得好，日本政府有魄力。

泡沫经济破灭前的日本，和我们又何其相似呢？不同的是，日本在刺破泡沫前经济非常繁荣的，刺破后也还是发达国家，我们呢？我们连现在都没有了，更何谈未来。

知乎用户 旋转的学习机 发表

启示就是该出手刺破泡沫就果断刺破泡沫，不能不刺破或者晚刺破。

对于日本刺破泡沫，主流有两种说法，支持者认为日本刺破泡沫避免了更大损失。批评者认为日本刺泡沫不够及时，已经造成了不必要的损失。

知乎用户 西西瘦 发表

我提个问题哈，谁能解答一下：

如果 gj 采取促进通胀的方式，来使物价上涨，使得房价 “相对” 不那么贵，有可能实现长期维持房价吗？

知乎用户 H.Oriz 发表

你知道啥叫摸着日本过河吗？

就是说，日本的路，咱们再走一次。

知乎用户 匿名用户 发表

没任何启示，欧美日国家绝没有限售限购政策，哪怕现在不少国外的房价被国家几年之内炒翻了天，他们也不敢用限售限购政策，这个玩意对他们来说是不可想象的。

在中国，我们觉得天经地义，甚至还有拍手叫好的。

那些坐等中国房地产崩盘的，我估计有生之年是看不到了，除非发生特别重大改变，当然这样的改变估计有生之年也看不到了。

中国的房子绑架当今国家组织集体个人许许多多的东西，已经没办法了。

中国的房价已经变态了，比如厦门这个地方，房价五万，普通人工资 5000-7000，简直难以想象，基本上等以后租房市场规范了，房东等于是给大家做贡献，只是可惜了 90 后这批被婚恋所累的人，

知乎用户 铃儿叮当 发表

中国跟日本国情不同，日本房地产泡沫破灭完全是咎由自取，中国房地产平稳健康发展。

知乎用户 bitcointomoon​ 发表

你炒币

加了 125 倍杠杆，还差 1 美金就要爆仓了，你知道别人爆仓会倾家荡产，你问我怎么办

最坏的办法是加保证金 (维持泡沫)，加了不代表你不会爆仓，反而爆仓的时候死得更惨

其次是赶紧割肉离场 (刺破泡沫)，从此再也不加杠杆炒币

最好的办法是一开始就别加杠杆，拿好现货 (房住不炒)

08 救市之前你不说这事

涨价去库存之前你不说这事

中美贸易协定 (新广场协定) 之前你不说这事

恒大暴雷之前你不说这事

现在你说了，还说要维持泡沫加保证金？

知乎用户 知乎用户 zzMALO​ 发表

前年开车路过美国湾区的一些城市（并非帕拉奥图，山景城这样的）。那破败，让我觉得自己仿佛是在底特律。但是那些城市的房子房价并不便宜。可是衰败也是真实的。这就是未来中国房地产的现状。90% 以上的地区房子是有价无市的，只有那 10% 的地区房子是可以以市场价格流通的。

知乎用户 梦境之末 发表

人口负增长，不戳破的话自己爆起来才可怕。

知乎用户 灵通通灵 发表

日本政府无能，中国不可能会泡沫破灭。安心啦

知乎用户 念丶疯子 发表

人类唯一从历史中获取的教训就是人类根本不会从历史中获取教训。

知乎用户 神兽食人虾​ 发表

启示就是走凯恩斯主义的经济道路是死路一条

知乎用户 happy12345 发表

历史不会有任何的启示和前车之鉴的作用，是人都有一股执拗劲，觉得自己总是对的，不撞南墙不回头。

明明知道前面是个坑，但是依然会向前跳，不要妄图用相似的情况去警醒谁，否则历史就不存在轮回一说了。

只要当下痛快就行，至于以后，拍拍屁股走人，烂摊子留给后面人收拾就行了。

知乎用户 大象​ 发表

少子化没人接盘，需求减少

老龄化下老人卖房养老，供给扩大。

一对夫妻养四个老人还加一个孩子，想想就刺激。

房产税在老龄化和少子化面前啥都不是

区别是泡沫破之前收到房产税，只是企业破产。

泡沫破了没收到房产税，政府都得完。

公务员都发不出工资，偷着乐吧。

好日子还在后头呢

知乎用户 洛衡 发表

大脑长期沉浸在幻想中需要停止幻想，必要时就医采取心理治疗。

幻想是指虚而不实的思想，主要因自身对某种事件产生过多想法与憧憬而产生，大脑长期沉浸在幻想中易增加患_抑郁症_、_焦虑症_等_心理疾病_的几率，需要引起重视。对于此情况，人群可以通过游泳、慢跑、听音乐，以及工作等途径转移自身注意力，从而改善长期幻想现象。此外，大脑长期沉浸在幻想中的人群还应多与他人沟通，增加人际交往经验，促使自身获得一定幸福感、满足感等。

若上述措施不能有效改善幻想状态，应及时就医采取相关治疗，如_认知行为疗法_、系统脱敏疗法等，必要时可遵医嘱服用_地西泮_、苯巴比妥等药物辅助治疗，积极预防心理疾病的出现。

除上述措施外，人群应多食富含营养的食物，有助于增强抗病能力与提高免疫力。此外，要在医生指导下规范用药，不可自行乱用药物，以免掩盖病情。

知乎用户 知乎用户 s1AvuZ 发表

你是准备诡辩论还是形而上学

知乎用户 小李子 发表

没有任何启示，你这属于恶意提问。日本国属于资本主义社会，而且是附庸于美国的主权并不完全独立的畸形社会。而我们伟大的中华人民共和国是更为先进的社会主义社会，哪怕是我们现在处于初级阶段，我们的制度优越性也不是日本所能比拟的。

正是由于我们无法比拟的制度优越性，所以资本主义社会中所产生的经济规律是无法适用于我们社会主义社会的。我们会积小赢为大赢，不断取得一个个伟大的胜利。而万恶的资本主义社会则会一天天烂下去，进而迅速崩溃。

知乎用户 钻被窝 发表

你每年过年杀猪吃肉有启示吗

知乎用户 挣钱不够养家 发表

最大的启示就是政府不能左右市场，只能延缓市场的变化，一切都是经济问题

房地产要是真正崩盘，政府也没办法

房价要上涨，限价也限不住

对没买房的人而言，趁早买房，趁早还房贷

知乎用户 小微波​ 发表

说明我们两国在房地产这件事上有完全不同的认知。

日本房地产泡沫因为经济原因就可以破裂。

某国必须榨干普通人最后一滴血，六个钱包还不够，断子绝孙也可以。

启示就是日本这种半殖民地 + 半主权国家对民众的压榨能力会被削弱，就像晚清，虽然晚清 zf 签订辛丑条约，但其没能力盘剥，最终只好赖账违约。如果晚清足够强大，完全不受制于人，何愁没有搜刮六个钱包之力。

知乎用户 简明 发表

对中国的启示就是不早刺破泡沫。话说历史总是相似的，不对吗

知乎用户 匿名用户 发表

1. 正式工变临时工，临时工变流浪汉

2. 即使房价退回二十年前，该买不起还是买不起

知乎用户 较为帅气的人 发表

当你不图一线城市的房子的时候 你就不会有启示了

知乎用户 guobin 发表

日本房地产泡沫破灭对中国有哪些启示？

越是艰险越向前，要迎难而上。

应对库存，自有绝招。

知乎用户 人生不易 发表

没特色还真不行～

知乎用户 知乎用户 e2hv4n 发表

要相信国家，相信党，相信政府。

今年有几个地方试图放开房住不炒的政策，都已经被紧急叫停了，说明国家对这块的非常看重的，加上美股的四次熔断的情景就走眼前，上面不可能放任房价继续涨的。

只要房住不炒的政策还在。房价是不可能像日本那样大起大落的。

以后地段好的小区房价会温和上涨，地段差的会缓慢下降，我最近在观察杭州楼市走势，基本上符合这一条件的。

奉劝各位从业人员不要煽风点火，忽悠散户接盘。

知乎用户 普罗米修斯 发表

从洋务运动开始，中国有哪一次赢过日本，人贵有自知之明。

知乎用户 乐居城市发展 发表

据时代财经不完全统计，2021 年，包括万科、碧桂园、龙湖集团、雅居乐在内的 10 家房企在员工薪酬福利费用上的支出合计已超过 600 亿元。

其中，2021 年，万科的薪酬福利支出最高，达到 171.2 亿元，按其员工总数计算，平均每人的薪酬福利约为 12.3 万元。而在已统计的 10 家房企中，人均支出最高的是龙光集团，2021 年，龙光集团的雇员福利开支（包括董事薪酬、以权益结算的购股权开支）为 14.54 亿元，按该集团 2897 名雇员计算，人均的福利开支高达 50.2 万元。龙光集团员工的幸福指数也太高了吧

知乎用户 歐陽浩南 发表

該入市了

知乎用户 单一峰 发表

就三点，一，如楼上大神说：经济规律不会因任何人和政府阻挡而失效。

二，政府过度干预，限贷、限购甚至限卖，用房地产来做人民币超发的蓄水池。

三，经济规律可以预测，但金融风暴何时来，以何种方式露面是不可当下预测的。每个政府的手段不一样，国情又不一样，风暴不可测也，但总会来。

当然了，万一房价层层下跌，人家下个文件，房地产不准买卖。这不是不可能的。

知乎用户 知乎用户 BgUcWO 发表

本质上影响经济发展的不是房地产崩溃，而是房地产暴涨，经济过度繁荣，造成了一系列杠杆和泡，社会变得浮躁，压力又影响了生育，结构失衡结束是迟早的事，就和现在一样，美股暴跌是因为有过度的泡沫，才会导致疫情来了反应过度

知乎用户 临时一用 发表

失去几十年并不可怕，人均收入仍是我国 2 到 4 倍，房价收入比又比我们小，人民安居乐业。

知乎用户 gachue 发表

启示就是不要放纵市场自由发挥, 膨胀就打压, 收缩就托底. 股市是这样干的, 楼市也是这样干的.

知乎用户 张文远 发表

启示就是人们从不从历史中汲取教训，人性使然

知乎用户 天天天蓝 发表

全世界都没有先例可参考，因为中国土地是国家的，而且是民主集中制。

知乎用户 阿西达卡 发表

锵锵三人行 0623 的一期，马 guang 远教授代表的意志对楼市的观点可以看看，日本楼市基本没有借鉴意义。

知乎用户 游美肄业馆 发表

关于房市，股市泡沫破裂，建议读一读《非理性繁荣》

Orz 辉：日本房地产泡沫破灭对中国有哪些启示？

知乎用户 楚天阔​ 发表

如果硬着陆，那就会失去三十年。

知乎用户 若非 发表

原来泡沫破了这么可怕啊，我去，那我只能千头万臂施展各种政策，不让它破，或者说不让它破在我手上。

什么，你问我以后，现在都快坚持不住了我还能想以后。

知乎用户 苏小灿 发表

不知道为什么，看了那么多总给我一种好像国家下场就能彻底保住房价的理论

我问你们如果没有人呢，看看生育率啊，如果没人消费呢实体企业就会完蛋，实体完蛋那服务类行业就会完蛋，政府就会纳不到税，政府纳不到税那么不管国家发展还是军事其他都会完蛋，所以国家也干涉不了

还有人说把一些房子送给当官的把他们拉进来，这么说吧国家经济一片大好的情况下可以这么玩，但是如果经济下行呢那就该杀狗吃肉了，到时候你还想着高官会保你，他想的是怎么保住他的脑袋，所以别做梦了客观事实是无法改变的，现在破局的方法也就是再来一次工业革命似的技术进步或者老美以及欧洲完蛋，资本外逃来中国

知乎用户 Smith Ai​ 发表

哪有什么启示，日本房地产那么弱也敢来碰瓷？

要对政策有信心，不要老是幻想有的没的，看看最近的新闻吧

六部委撑市大家买房去？晚了，广州成交价创新高

知乎用户 7QQQQ 发表

因为他德不配位，因为他没有真理！所以他的财富被酱鹰洗劫了！你以为这是经济问题？要单纯玩经济，酱鹰现在该倒闭了，为啥还没有？因为他也有真理！

知乎用户 graphene 发表

没有独立主权 就没有独立的经济政策

最大的启示就是国家要有自己的独立主权完整

其他人分析一大堆分析什么啊 笑死 还头头是道的

知乎用户 小区是业主的 发表

不破不立，不忘初心。

知乎用户 懂不懂 发表

不能比，文化和人口基数不同，制度也不同

知乎用户 kyle 发表

如何让泡沫更加的牢固

如何把好处全部的拿走

知乎用户 Husky 发表

我觉得对于我的启示就是早点躺平

知乎用户 刘银水 发表

该来的总会来

正义只会迟到，从不会缺席！

知乎用户 余大橘子 发表

中国房地产就像一块刚开始甜美的西餐变成了一块慢性中毒的馒头，吃了不会立马就死，但不吃会很快饿死，日本的房地产泡沫是日本财团为了保住制造业而抛弃的棋子，但中国房地产这块毒馒头太大了，如果真的像日本那样，中国经济最少倒退 50 年。

知乎用户 心灵成长 发表

我们现在的房价收入比和当年日本比不是一个档次，国情差异太大，启示 2015 年还勉强可以试试

知乎用户 安纳海姆球王 发表

就看看

知乎用户 jibuzhua 发表

ld 要坚强。

知乎用户 沈阳买房野哥​ 发表

最近总有人拿日本的房地产泡沫破灭警告我们，说中国即将步入日本的后尘，陷入泡沫经济的危机，说房地产绑架了国民经济，说房地产市场会走向崩盘等等。

确实，近些年货币升值成为国际竞争中的一个焦点问题，有一些人说，日本就是因为 85 年的广场协议日元升值，造成了日本经济的泡沫化，而我们现在也几乎面临同样的问题，那么我想问问大家，谁告诉你们日元升值是从广场协议开始的呢？

在展开讨论之前告诉你一个真实的日本。

日本在战后一片废墟的基础上用 30 年完成了老百姓从脱困到改善两个阶段的发展任务。

日本是唯一一个在城市化过程中没有形成贫民窟的发达国家，也是唯一没有在社会中形成 homeless 群体的发达国家。

日本是在城市化过程中同步完成住房建设和基础设施建设现代化的少数国家。

日本在 71 年以后日元升值的 20 年中不仅没有形成失业危机和出口危机，反而形成了最有竞争力的企业群体。

日本是在 73，79 两次石油危机中唯一没有陷入严重衰退的国家。

日本是发达国际中住房保障体系最完善的国家。

日本是最好利用公共交通体系缓解土地稀缺和大城市居住之间矛盾的国家。

日本在经济发展中有没有教训？确实有，我们接下来说一说。

选说说广场协议吧。

二战后，47 年美国驻日占领军司令叫道奇，他以美国为主导制定了一个日本战后复兴计划，后来这个计划又叫道奇计划，但在实际发展中，日本人基本上没有接受这个计划，当时日本有过一场经济界的大辩论，他们认为，按照这个计划，日本经济的确可以快速发展，也可以分享国际分工带来的好处，但坏处是按照这个计划日本将永远跟在美国后面当小弟，无法实现赶超成为世界一流强国，后来日本人按照自己的国情创造出了自己的产业扶持理论和管理理论，走出了一条全新的经济赶超之路，80 年代日本成为美国最强劲的对手。日本其实并不是完全排斥道奇计划，唯一接受的一条是日元贬值以及实行日元和美元挂钩的汇率政策，49 年日本将日元贬值到 360 日元兑付一美元，并执行固定利率，这个固定汇率一直执行了 22 年，这 22 年中，这个固定汇率极大地促进了日本外向型的经济发展，并且帮助日本的钢铁等基础重工业以低廉的价格大量引进国外的先进技术工艺，60-70 年代初期，日本已经成为了一个出口大国，但是日本人发现了一个问题，就是出口额虽然猛涨，但产品仍然停留在低端的价格竞争基础之上，那时候的日本产品是和低档廉价联系在一起的，日本产品之所以能大量出口，就是因为在长期低估的汇率政策保护下在国际市场卖的便宜。

但到了 70 年代初，这个依靠低汇率的发展之路不好使了，71 年时任美国总统尼克松宣布了一个新经济政策，美元和黄金脱钩，之前美国说他发行的纸币和黄金等位，你持有美元和持有黄金是一样的，这叫金本位，美元也叫美金，名字就是这么来的，但到了 70 年代，世界格局发生了变化，通胀通缩成为常态，美元撑不住了，于是美元和黄金就进入了浮动利率状态

这个新经济计划对日本冲击很大，实际上美元要脱钩的不仅仅是黄金，还包括日元德国马克等国际货币，因为这些外向型的经济的国家已经对美国形成了严重的威胁，71 年 11 月，日本在美国的压力下不得不同意日元对美元大幅度升值，73 年，布雷顿森林体系解体，英镑法郎马克日元都进入到对美元浮动利率的时代，我们平时看新闻总能听见美联储的量化宽松政策，这个实际上就是利用浮动汇率下的美元贬值转嫁美国的财政赤字和国内的经济难题。

广场协议是 85 年的事，比上面的时间可晚的多了，从新经济计划到广场协议中间间隔了 14 年，在这期间日元从最初的 360 比 1 逐渐升到了 240 比 1，从 71 到 85 这是日元升值的第一阶段，这个阶段是我们应当高度关注的，因为我们的实际发展水平跟这一阶段比较相似。

我们举几个例子来对比说明一下吧，64 年日本举办东京奥运会，70 年大阪举行万国博览会 我们 08 年举办奥运会，10 年举办世博会，日本在 60 年代成为世界钢铁大国，中国进入 21 世纪钢产量突飞猛进，10 年的产量达到 2000 年的五倍，日本在 70 年代完成了新干线，现在国内有几十个城市在挖地铁，日本在 70 年代成为汽车大国，我国的汽车产量在 09 年第一次第一，现在汽车保有量接近 10 亿……

应该说广场协议和日元升值对日本的房地产泡沫是有影响的，但并没有明显的因果关系，因为广场协议并不是只针对日本，而是针对多个国家的货币对美元的关系，那为啥很多人把广场协议后的日元升值说成是造成日本房地产泡沫的原因呢？因为有些人从想象出发，认为本国货币在升值的预期下，外国货币大量涌入国内，导致包括房地产在内的资产价格上升形成泡沫 ，一旦升值预期减弱，外资撤退必然导致房价大跌泡沫破灭，这个说法表面上看是没毛病的，但忽略了一个事实，因为日本从来不引进外资，始终是排斥外资，即使广场协议之后，外资也没有多大机会买房地产，直到 97 年日本才出台外汇法，正常实现了内外资本交易自由化，银行以外的机构和个人才可以进行外汇买卖。

在这里说句题外话，有一个说法是泡沫破灭前的东京地价等于整个美国的地价总和，这其实根本就是扯淡，美国面积是 940 万平方公里，是东京的 4600 倍，日本住宅最高价出现在 89 年的东京千代田，1200 万日元每平米，以当时汇率计算，合九万美元一平，那么美国同等地价将不到 20。

最后说一下泡沫形成的原因吧，广场协议后，日本为了缓解日元升值对出口的冲击，大幅增发货币，试图以对内贬值代替对外升值，在此政策下，货币供应量持续快速增长，这些货币的去处就是股票和房地产，同时为了减缓货币升值，日本银行持续买进美元卖出日元，由此造成货币供应量的膨胀，与此同时金融机构把房地产做为最佳贷款项目，无节制扩大贷款规模，91 年日本 12 家大银行向房地产领域发放了 50 万亿日元的贷款，占贷款总额的四分之一，过度宽松的货币供给和工业化生产过剩并存，导致了严重的资本过剩，90 年日本非生产性贷款比例为 37%，生产性贷款的比例仅为 25%，大量过剩资本造成了房地产泡沫的物质基础。

最后来说说泡沫是怎么破的。

90 年，日本意识到过速上涨的房地产价格可能给金融和国民经济带来风险，开始采取措施抑制价格，调整市场，但这个政策采取了硬着路的方式，一方面突然快速抽紧银根，央行连续五次加息，把利率从 2.5 加到 6，货币政策 180 度转弯，房地产来不及调整迅速崩溃，另一方面，日本大力主导压低房地产价格的舆论，nhk 连续五天播放关于土地问题的特别节目，提出应该让日本房价下降一半，主张税费改革，限制房地产融资，这一节目一下子击穿了民众的价格预期，91 年 6 月，宫泽喜一内阁提出要确保国民能用五年的家庭收入购买一套房子，日本政府前期过度迎合社会赶超英美的心理，为了经济发展，鼓励住大房子好房子，吹大了需求膨胀了价格，后期同样过度迎合社会心理，让国民买到便宜房子的宣言一举刺破泡沫，完全打乱社会价格预期，这个就是泡沫从产生到破灭的基础。

知乎用户 陌生人了 发表

还没听说过吃鸦片可以不有后遗症的

知乎用户 妈宝男 发表

一些答主难道不知道，中国二线城市再造新区吗？

知乎用户 殉道者 发表

经济调节手段中计划成分必须有，才能妥善供给侧改

知乎用户 饿了就会哭 发表

启示肯定有，不能让有房者崩盘，全国那 5% 的人能过下去就行

什么？还有 95% 我没说？那不得等着 20 年把贫先脱了么，没脱贫不配聊房地产

知乎用户 梦夜樱 发表

不要让泡沫破灭。

知乎用户 屠龙少年已经不在 发表

启示就是这个炸弹威力很大，但最终怎么也躲不掉！可能用各种各样的方法去躲它，付出的代价总和最后还大过炸弹爆炸，最后炸弹还是炸了！

不要把日本人想得有多笨，认为这种事还自己上就没问题！

知乎用户 MeeLu 发表

房地产泡沫的破灭，需要 1. 市场自由买卖。2. 流动性枯竭和恐慌性抛盘同时出现，反复加剧负循环。

因此，在很长一段时间内，国内房价都不会明显下降，现在不考虑中日的国情国策差异，直接套解法推结论是不对的。

除非有新的生产力出来，否则，房地产行业不敢说增，但必定很稳。

知乎用户 zhanggaame 发表

日本是最优选择，不破不立，越拖这个雷越大炸起来威力也越大

知乎用户 邱大爷 发表

房地产泡沫破了有啥下场就是最好的启事

知乎用户 King 发表

个人认为没有任何启示，日本泡沫更多的解释是近些年国内一些专家根据当年的某些片段来解读的难免有些片面

知乎用户 天不会黑 发表

可以看一下前进四的分析非常棒

知乎用户 阿难 发表

不能主动刺破泡沫，甩手把债务转移给百姓，锁死账面财富。

知乎用户 DemiurGe 发表

早死早超生

知乎用户 杨过 发表

房地产的本质其实是瓜分经济红利的战争行为，房地产出现泡沫就是战争到了白热化，已经打昏了头，房地产泡沫破裂就是经济被打没了。日本的经验就是房地产泡沫破裂并没有把经济给打死，反而走出了泡沫回归正轨，我们的房地产泡沫也终将破灭，但我们有日本这样好的结局吗？

知乎用户 jadon 发表

启示就是这三十年到底谁失落了？

知乎用户 觉醒者 发表

没有任何启示，首先日本房地产是自由市场，中国房地产是政府土地财政，根本就不同，所以没办法比较。就是退一万步来说，即使完全相同那也没有任何可借鉴的地方，因为历史给人的唯一教训就是人们从未在历史中吸取教训！！！！

知乎用户 王二狗 发表

怎么没有启示。那个谁谁谁，转移资产，不是被治了吗。日本泡沫破裂真的是广场协议？还是经济规矩？个人意见都不是。利益而已。富豪海外资产多，国内泡沫破裂回手掏，购买优质资产。中国得到启示，直接外汇管制。

知乎用户 喵了个咪呀​ 发表

国情不同。

房子跟股市一样，有风险，需谨慎。

知乎用户 大明格格 发表

启示就是绝对不能让泡沫破灭，死死锁住也要防止破灭，禁止降价，禁止二手房套现。哪怕生育率降到 0.01。

知乎用户 莫轻染 发表

那就是宏观调控还不够严

知乎用户 王文波 发表

让泡沫适度保持，维持稳定，通过调控措施及手段让经济问题政策化解决

知乎用户 不染 发表

霓虹国 是不完整的国家
没有对比性，
中国房地产还有最后十年。转型成功基本可以软着陆

知乎用户 没有人比我更懂 XX 发表

启示就是不能让房价下跌啊。我们不是一直在这么做吗？只要房价永远不下跌，经济危机就不会到来。

知乎用户 傅逸民 发表

从五千涨到三万，再在跌到两万五的时候买入的人，首先，他是贷款，其次，他将面对的是，漫长的阴跌带来的信心缺失

知乎用户 gjk 发表

启示就是 “稳房价，稳地价，稳预期！”

知乎用户 煤矿工人 发表

日本房地产可以破灭！因为是市场竞争所导致！中国房地产是政府掌控完全是两回事！

知乎用户 一往情深朱见深 发表

你有再多启示有什么用，你有决定权吗

知乎用户 唔唔唔 发表

经常泡沫，多掏，六个口袋

知乎用户 whatisapp 发表

击鼓传花，卖地和城镇化总有一天会跟不上。

知乎用户 akilleus 发表

屁股决定思路的经典思维

其它不说，有房子的人能不让房产税不出台吗？如果不能，所谓结论都是放屁

知乎用户 知乎用户 36E43F 发表

我想问问，泡沫破了会怎么样？日本的泡沫破了，日本丸了吗？美国金融危机后，美国丸了吗？楼市的泡沫破了，中国不会丸，只是有些中国人 ，我党现在托着房市，就是给时间让某些国人收手保命，若是还是执迷不误，那也没办法！有些事情现在不发生，但不代表不会发生。有高峰就有低谷。飞机总要着陆，不管是软是硬。不是么？

知乎用户 熊猫打瞌睡 发表

总之先把国内资本家清理一下吧。。。

知乎用户 TKHSHANGHAI 发表

唯一的启示就是一在证明人类总是对自己过度的乐观，不相信历史的轮回会在自己的身上发生！而历史却是毫无疑问的一直在重复

知乎用户 白圣 发表

日本最繁荣的时候，老百姓日子也不好过。

戳不戳破都一样，只要能防止国内因为房价破产而贱卖有价值的东西，戳破了也就死一堆资本家跟黄牛。老百姓不会有任何影响，因为那些玩意跟你没关系。

正如政府不会看着饥荒发生一样，国内你能挣多少就是多少，我们兵强马壮，经济管控好，崩了也就那样。

知乎用户 节奏贝多芬​ 发表

国内房地产没有泡沫，银行首付起码 30%，利率 5.7% 以上，还不容易拿到贷款，都是真实的需求。

知乎用户 曹剑宇 发表

最近人民币加入一篮子货币，境外流动性紧缺，空头正在大肆扫货，房地产的金九银十貌似在做最后的呐喊，这种情况下中央引进大杀器：CDO 打破了刚兑，，，，

我还没买房，在股市中也是一页扁舟，我有很多失望，90 后在这最好的十年中读书度过，也只能见证，擦肩而过啦，希望一切向好。

知乎用户 曹阅天下 发表

中国和日本的房价的暴涨和将来的暴跌我觉得趋势是不一样的，还不能完全照搬日本的这些经验，我们中国要吸取日本的教训，我觉得其实我们在之前已经采取了很多措施了，我们整体的结构来说其实比当年日本要健康得多。

货币发行量确实足够大导致了有一部分流入到了房地产，相比我们的货币发行量来说我们房价的涨幅其实是比较合理的。我们慢慢把这泡沫吸收下来，你比如说我们现在采取的 ZC 很多都是软着陆 ZC，那当年日本采取的就是硬着陆方式其实没这个必要太过于激进。

知乎用户 tromso 发表

用邻里关系比喻一下好了。中国目前有两个儿子独当一面，一个是房地产，一个是互联网，其他儿子都还畸形的没法独当一面，大儿子房地产虽然已经成年了但是还需要不断用金融的奶粉喂养，有个保姆叫政策的，必须天天照顾或打或疼都是为了他好，毕竟这个家庭的开支还要这个儿子挣，二儿子互联网虽然自力更生，出生后让这个家庭很自豪但也需要不断的教育让他继续服务（控制) 所有家庭成员并且还派了一个大管家长城照看这个儿子，这个管家无微不至让人放心。目前这个漫威家庭里有几个大反派让人担心，一个是塔西佗，一个就是大儿子很有可能变成怪物浩克，所以这个家庭的家长们很担心有一天塔西佗没办法处理或者大儿子变成浩克，这都是不愿意见到的，所以赶紧把塔西佗比较严重的角落打扫打扫，让保姆把浩克照顾好，听说浩克食量一直变大，怎么办呢？奶粉营养不足点不怕，但是奶粉产量得多啊，一定得多产点。

邻居们好像都不太友好，有个姓美的邻居或敌或友，但好在上次在家庭游泳池开会的时候这个姓美的邻居答应不破坏我们的奶粉，因为他有时候也需要我们的奶粉做为营养浇灌他珍爱的花草。有个姓日的邻居，我们似乎能够借鉴一下他们是怎么做的，他们以前也有个大儿子浩克，不同的是，他们的二儿子是工业，三儿子是 It，都不用保姆和保镖，不仅省了一大笔开支，这俩儿子个个都独当一面啊。不过好在这个邻居的家长们比较笨，权利也没咱们大。好吧，就这样吧，还有一个姓俄的邻居让人无奈，他老占我们的便宜，后花园就占了不少了，还养了一条叫鲜朝的狗，这条狗一开始对我们也很好，家长们看他可爱还喂过它烤肠呢，姓美的邻居想抓它我们都没让。不过算了，我们的其他儿子还需要从这个姓俄的邻居身上学技术呢，好将来能够独当一面，希望等大儿子变成浩克无法挽回的时候其他儿子能够站出来才行！这正是在与时间赛跑啊，希望别的邻居们不要看到这个弱点攻击我啊，以后聚会我要表现的中庸一点才行。

知乎用户 知乎用户 K72641 发表

唯一的启示就是天朝的房地产太他妈魔性了 已经打败所有经济规律 估计谁研究出来中国房地产的经济模型就能得一个诺贝尔奖

知乎用户 天狼啸月​ 发表

1985 年，日本签订了 “广场协议，” 间接性的引起了房地产危机，当 90 年代泡沫破碎后，人们深受其害。很多家庭面临居无定所、分崩离析的窘境，有人瞬间倾家荡产。

而中国由于高估了房地户业对经济发展的积极作用，让其畸形发展、无序扩张。再加上地方政府依赖 “土地财政，” 房产中介和少部分有钱人为了自身利益，疯狂 “炒房，” 这些因素导致房价疯涨，让更多资本流入房地产，出现了产业空心化的危险。

虚高的房价和楼市的虚假繁荣使我国地产业处在巨大的泡沫中，假如不能积极有效应对，将对国计民生产生很大影响，迟滞经济发展。

前几年中央就提出了 “房住不炒” 总基调，去年更是对房产业 “刮骨疗伤，” 让房地产迅速降温。

即便如此，普通老百姓仍然买不起房子，特别是在一二线城市。一些人为了买房掏空了几代人的积蓄或者有些人做了苦逼哈哈的房奴，靠节俭还贷。而有钱人手中却有很多套房子，他们想用房子谋利。

持续的疫情，让老百姓收入锐减。而地方政府为了提振房产消费链，最近许多城市相继松绑楼市，放弃限购限价，但百姓手中缺钱时，又会起多大作用呢！

高的离谱的房价，压垮了年轻人，在努力还房贷的时候，他们哪有幸福感可言。即便在国家鼓励生二胎的政策下，又有多少人有生育欲望，因为得首先保证衣食住行。

不知道什么时候，房价才能回归理性，让真正有需求的人不再为房子发愁！

知乎用户 可口可乐了看看​ 发表

这个是 2017 年的帖子？？？

知乎用户 矮油瓦拉 发表

日本房地产泡沫和中国不具有可比性。

所有以此为依据看空中国房市的可以醒醒了，不论结果怎么样。

我认为的原因最重要两条：

一，最重要的是人民币不是市场化货币，以中国的体量人民币汇率不具备崩盘的基础。中国政府对金融的控制力要比日本强的多的多。

二，城市化结构不同，程度不同，中国还没到日本那么高的城市化率，并且先天决定他不可能最后形成一元核心的城市化。

知乎用户 卢杰 发表

不能叫泡沫，应该叫做水分。因为放水太多，所以就想找个海绵吸水，海绵不够了，就修个池子蓄水，池子还不够了，直接放归大海吧。

池子是能控制边界的，中国房地产现在就是蓄着流动性的池子；

而大海是无法控制的，当水已经进入大海的时候，要么是池子里的水溢出了，要是就是池壁已经崩溃，那就是日本。

知乎用户 练益宁 发表

由于日本和中国的国情不同，两者的房地产泡沫不能相提并论。中国的房地产泡沫是有，但是并不容易刺破。

原因最主要有两个：

一，中国的行政手段干预、调控。中国的市场经济是非常 “特殊” 的经济，政府的行政干预力度非常巨大，从以往的亚洲金融危机最终对中国经济的影响可见一斑。

二，通货膨胀，在不断的挤兑着房地产的泡沫。在日常的经济生活中，我们很容易就会忽略掉通货膨胀对房地产的影响。例如，十年前月供 3000 元有点压力，十年后显得十分轻松。

由此可见，我们看中国的房地产发展，并不能总参照别国的例子，更多的从本国经济的基本国情出发。

知乎用户 夜清辰 发表

有个毛启示 我说了无数次了 中国不是只有北上广深 知乎的学生们只认识这四个城市吗

日本出了东京大阪京都都特么是乡下

中国难道除了北上广深都是乡下吗？！

知乎用户 老板手抓饼加个蛋 发表

日本帝国主义能和正处于并将长期处于中国特色社会主义初级阶段的天朝相提并论麻

瞎说归瞎说

央行的兜着底，应该出不了什么颠覆性的问题，但我们这一代人怕是要为祖国的建设增砖添瓦了

知乎用户 Zhsb 发表

这个房地产啊，实质上就是对土地的一种重新划分，每个国家都会走一遍。这一点马克思恩格斯早在手稿中和全集中有原话:

劳动者住宅私有化之后，地位就降低到了极其低下和悲惨的状态，劳动者通过房贷拥有他们的住房，他们得意洋洋，但是他们的住房不会成为资本，没有收益，反而是一个破败者的包袱，他们将人生的所有都献给了这个巨大的垃圾。

马克思恩格斯全集第十八卷

所以，这本身就是私有化的问题，私有化必然带来资源集中，财富为少数人掌握，我看其他回答也都是嘲讽当下政策一点也不像 shzy 的样子居多。其实这也是没办法的事情，在经济需要快速发展时社会需要大量财富，就把房地产这个东西拿出来了，现在做的事情都是在补篓子。多年来的房地产已经让地方政府财政过度依赖土地拍卖。一时半会调整不过来，但是随着房价的下降和成交量的下跌，土地财政的未来很危险。但是现在已经陷入了两难局面，如果要割房地产，那么失业率和经济会大幅下跌，小城市政府工资都成问题; 如果不动房地产，那就要将土地财政转为房产税和其他税财政，但又触及利益，不是一天两天可以改变的过来的，总不可能一两个月时间突然就开征。

而当前国际局面又面临美国的打压，向外寻求帮助的途径也不怎么存在。

其实老实说，这个时候面对资本主义的强烈冲击，只有社会主义在这时候可以救命，但是怎么用，用不用，何时用，这就是大问题了。

知乎用户 Stuka R​ 发表

没什么启示，因为日本和中国本来就不一样。日本房地产泡沫破裂的那个时候，日本已经是发达国家了，日本的汽车，机床，电子元件，光学设备，已经在满世界捞钱了，中国呢？还是以组装 + 低端制造业为主。技术上完全比不了人家好吧？

知乎用户 仓助 发表

忽有狂徒夜磨刀！

知乎用户 鱼之水 发表

“后人哀之而不鉴之，亦使后人而复哀后人也”

。。。我已经累了，决定参考公务员，多少也为人民服务。说真心话。

反正都是绝望，这条路还有些希望。家事国事天下事我还是没办法丢掉。

知乎用户 十四剑阁 发表

我想看大烟花

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知乎用户 球老弟 发表

房产税会降房价一个连知乎键政 er 都知道的事情政府会不知道？

所以大胆一点: 目前对于房地产的依赖程度已经到了房倒人亡的程度，只能往这个地基不牢的大楼上继续添砖加瓦。

知乎用户 匿名用户 发表

底层和顶层利益诉求不同才是最恐怖的事情

举个例子，日元升值

升值之后出口困难，国内制造业遭受打击，产业寒冬。

可这和老爷们有什么关系，他们的钱升值了是可以套现的，他们可以买大量的外国优质资产。

特别是某些大权在握的人，他的利益诉求，和普通人，甚至和国内企业家，也是完全不同的哦？

知乎用户 坚强的泡沫 发表

日本和我们不一样，领导我们的是中国共产党。对日本而言，我们有制度优势，有四个自信！我们一定可以从一个胜利走向另一个胜利的，感恩！

知乎用户 挪威吴彦祖 发表

中国人不需要启示，再走一遍就完事了

知乎用户 徐客卿 发表

后人哀之而不鉴之，亦使后人而复哀后人也。

知乎用户 请叫我豹富 发表

人类从历史中学到的唯一的教训，就是人类没有从历史中吸取任何教训。

所以该泡沫泡沫，该破裂破裂。

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