为什么房地产商利润率那么低，股票也一直跌，而房价却高的备受人们诟病？

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知乎用户 济世医学生 发表

西天取经项目完成之后，孙悟空成了斗战胜佛，和各路神佛都成了同事，团建的时候也都聚在一起吃吃喝喝。

那些各路神佛的坐骑、道童什么的好多都被派到人间骚扰过取经团队，所以大家没少挨孙悟空的打。现在看到也能坐在一起喝酒了，就挨个去敬酒灌孙悟空。

一边灌酒还一边问：“大圣，你当年打我们怎么下那么狠的手？”

孙悟空说：“你们欺负我师父，我能不打你们吗？”

一个坐骑说：“别人不知道你还不知道吗？我们都是带着任务来的，哪儿敢真吃唐僧肉呀！每次除了给唐僧洗澡，连毛都没剃过。”

孙悟空说：“可你们在人间干的缺德事儿太多了，吃人、占地、还强奸，奎木狼！说你呢！别躲。”

奎木狼说：“可这也是任务呀！我是为了了却和百花公主的孽缘，这又不是我安排的，你打我干嘛？”

孙悟空说：“可你们吃人呢？还用人肉和人血炼各种补药，还拿人的魂魄炼法器。别以为我不知道。”

一个道童说：“大圣，你不只知道我们这些事儿吧？那些补药和法器都给谁了，你也知道吧？为什么只打我们？”

这时候孙悟空已经喝多了，他说：“废话！我要是敢打他们，我现在还在五行山下面封着号呢！打你们出出气也就得了，打他们那是我有病！”

知乎用户 万乃石​ 发表

房地产本身利润率不能说很高，但也绝对不算低，像一般制造业，只有几个点的利润。

但是最关键的开发商的借贷能力，也就是拉杠杆的能力绝对不是一般行业能比的，只要拿了地，就有了优质的抵押物，可以很轻松的以相对较低的成本在金融端拿贷款和融资。

而且在项目过程中，上游可以让施工单位，材料供应商垫资和阶段性付款给账期，这相当于无息贷款。下游只要拿到售楼证，就可以卖楼花，又是一笔预收账目。这样杠杆叠杠杆的玩法，如果操作的好，几十倍杠杆倍率都不稀奇。我们来简单算下账，本金 100 块，如果算利润率 10%，净利润 10 块钱，但是如果撬动 30 倍杠杆，就是 3000 的总资金，假设扣除融资成本，利润率才 2%，那净利润也是 60，是纯本金净利润的 6 倍哦。

胡雪岩说过 “八个坛子七个盖, 盖来盖去不穿帮, 就是会做生意。” 房地产结合金融手段和压榨上下游现金流可以做到 30 个坛子 1 个盖，盖来盖去不穿帮，你说这是不是门好生意？这也是为什么开发商有段时间就是要砸重金拿地的主要原因，那是玩这个游戏的基础门票，大家都要抢这入场券。

但那么高杠杆倍率也就意味着风险极高，操作就是在走钢丝，容错很低，如果金融市场有点风吹草动，现金流一断就可能让项目烂尾。而 “房地产三条红线” 就是针对这种玩法来，目的就是要抽掉一部分低息融资，缩紧银根降低金融风险，对恒大、碧桂园这类高周转的开发商比较受伤。

而在这场游戏中，开发商的确是赚到钱了，别忘了同时赚到钱的还有金融机构，他们赚走的是开发商拉杠杆的融资成本，因为杠杆倍率高，所以通常还是毛利润里的大头。而且活到现在的开发商经过 14 年那轮洗牌，活下来的大开发商都已经具备了一定的海外融资能力和渠道。

知乎用户 雨齐 发表

正是因为限量控制新房，所以房价高；正是因为限量控制新房，所以地产公司内卷拿不到项目，所以土拍价格高的同时房企利润率低，而且上下游产业萎靡。

你问这个问题，说明你根本没搞清楚 “炒房” 和“房地产”之间的关系。

房地产，是实业，连带拉动水泥、建材、钢铁、家具以及解决工程师、工人就业；房地产根本不会挤压实业，房地产恰恰是拉动实业的，而且是最基本的民生事业。

而炒房，是空转，是城市新地主阶级（5-100 套房不等的拆迁户、以老体制内为主的多套房老市民、房叔房姐等等）剥削硬盘。

地方政府，已经成为了 “新地主阶级” 的管家，各种政策的制定，都是以 “有利于榨干硬盘服务新地主阶级” 为目标的。其中深圳市最为典型。

以深圳市为例，大幅供应超廉价工商业土地，让创业成本极度降低，有利于增强企业竞争力，打工人集中在深圳；基本不供应住宅地，打工人只能去租城中村或者拆迁户的动迁房，拆迁户喝茶收租。这种格局，政府根本拿不到大钱，但对于政府而言，拆迁户收租收爽了，比政府拿钱更重要。政府就是为人民服务么。

很多人连基本的就事论事的能力都没有，基本的财政学、财务知识都没有，拿新学的词儿一本正经的讨论。当然，还有些人一本正经的拿马克思主义解释中国房价，动不动就 “资本”、“逐利”，各种词儿乱用，拆迁户看了笑掉牙。

言论 1：抬高房价是因为一切向 GDP 看齐。

反驳：一个城市，如果只拍卖 1 块地，10 个地产商竞拍，成交楼板价 5 万元；如果一下出让 10 块地，竞争减弱，成交楼板价可能下降至 3 万元。那么问题来了，到底前者更拉动 GDP，还是后者更拉动 GDP？

言论 2：地产商绑架了政府。

反驳：同上，到底是多出让土地，让地产行业多些项目更有利于地产商，还是让多家地产商抢一块地更有利于地产商？

言论 3：抬高房价是为了偿还地方债，政府是最大赢家。抬高房价，然后卖地，然后地方债还清。

反驳：按你们的言论，先基建、再卖地，过去的 15 年中国都在搞基建，没卖地，完事接下来把土地储备卖了，地方债就还清了。

事实上，过去的 15 年本身就是卖地最多的 15 年，为啥还是欠了地方债？根本原因是，中国根本不存在土地财政支援基建，只有债务支援基建。基建的本质，是向城市地主阶级定向印钱，基建产生的债务由全国人民共同埋单。假设两种情况：

假如政府在老城区投资 100 亿建设地铁，那么沿线市民涨租金、涨房价，政府能得到好处么？政府得不到好处，还承担 100 亿的债务。

假如政府在开发区投资 100 亿建设地铁呢？政府向拆迁户老爷们支付征迁补偿 200 亿，完事再卖地收入 200 亿。再或者政府直接向拆迁户老爷发房子，还要承担了回迁房的建设成本。这样转一波，政府还是欠下 100 亿的债务。

那些不信动迁补偿和土地出让收入差不多的人，看看这个吧。2020 年卖地收入 8.4 亿，动迁支出 7.6 亿。所以，我不知道你们所谓的 “土地财政” 从哪来的。

中国发布丨财政部：2020 年全国政府性基金预算收入 93489 亿元、支出 11……

总之，不管房价怎么涨，政府从拆迁户老爷手中买土地，再卖地，都赚不到钱。房价涨的唯一好处是，拆迁户老爷们的资产更多了。

前一波流行一句话 “房奴欠债、房企欠债、政府也欠债，钱都去哪了？”；问题来了，新地主阶级的资产增值不是钱么？拆迁户拿到的千万补偿，不是钱么？

言论 4：谈房价动辄左一个 “资本” 右一个“资本主义”。

反驳：在房价上涨的过程中，资本（地产商）只是赚个商业利润，政府是彻底的亏钱，埋单的是硬盘，真正得益的是新地主阶层（5-100 套房不等的拆迁户、以老体制内为主的多套房老市民、房叔房姐等等）。中国地产真正的食物链是：

房奴被地产商压榨；地产商向政府支付出让金；政府把出让金支付给拆迁户；政府借债投资基建，好让拆迁户、老市民收租；政府债务由全民承担。在整条食物链上，土著才是唯一的真正赢家。

针对动不动就 “资本” 的人，我就问了，拆迁户、老市民是资本家么？拆迁户的暴富，和资本主义有 JB 关系？广场舞大妈一边收你的租，一边领着退休金（你交的社保），完事儿你骂资本家，你良心有愧么？

言论 5：就算房产税也不会降房价；就算增加供给也不会降房价。

反驳：我不知道说什么。

言论 6：就算房价下降，该买不起的还是买不起。

反驳：吃的再好，人也活不到 200 岁。

知乎用户 资本市场极左 发表

大家都知道美元有个石油美元，和石油大宗商品绑定。其实人民币也和境内房产有一定的绑定关系。

现代房地产以及不是蓄水池了，毕竟这房价，除非限购不然没多少人全款买房。甚至房地产以及成了利用个人信用的印钞机，白白增加了很多流动性。开发商卖出去一套就能回收流动性，到银行那里兑换出你工资里当下还没有产生的劳动价值、也就是未来的钱。这不比哆啦 A 梦、终结者神奇？就相当于一成首付弹个车嘛。

所以这样的意义上，房地产成了央行放行货币的一个印钞机，调控宏观经济的下水道和夜壶。那这挣铸币税夜壶当然是运营和发现成本越低越好了啊，纸糊的夜壶都行。你发行货币时候搭进去的成本都是白搭的，你坐庄的话也不会在这里多投入的。而普通人的日常生活中，人民币最大的信用就是能兑换国内的房子，没错吧。

假如，都给你像日本房地产一样，把账单拆开了揉碎了，看看你花的钱，到底多少是买砖头，多少是买地皮（70 年土地证），又多少有是间接交税（开发商好像 20-30% 记不清，杂七杂八税费更高）。可能这样能让人更清醒一些，到底是房子底下的不让买卖住宅用地值钱，还是你那个砖头钢筋水泥值钱。比如你去查看的房子的土地，再按容积率算算楼面价格，那成本就很好计算了嘛。

地产的本质是什么？是资源垄断下的特许经营，毕竟老百姓是不可能得到一小块土地自己盖房子的。至少是很长一段时间内不可再生的土地资源，买房就是买区位，砖头底下有土地，是你平常没机会买的土地本。所以开放商就是一次性的一种点石成金的淘金行为，而且还是工业化量产的。

房地产甚至是转移支付。你以为你花钱给开放商了？其实你变相给政府交税了，就像你买进口车交的进口税的那个排量税一样，就是爱国税。地方政府拿了你的钱，可以给公务员开工资，修路基建拉动保障就业，修医院学校地铁，给地块上的住户提供更好的资源，仅此而已。房价上叠加了越来越多的东西，比房价附加更多的（户口、医疗、教育、交通），可能就是中国人的婚姻了吧（玩伴、战友、经济互助、医疗和看护保障、育儿帮手、养老后备、原生家庭资产注入吸储）

毕竟咱们不能长期是亚洲金融危机时期捐黄金的韩国人。所以我觉得政府对一手房的价格限价，其实是有一种契约关系和隐含的默契，地方政府对买房人的一种被动责任，就是不会跌破发行价。这种某种程度上的保本和信誉，就像以前打新股中了就一定挣钱似的，造成大量大概率的一手房和二手房屋的价格倒挂，也就好解释了。有信用背书，限价不让太高，实际就不会低于某个价格。

这么说，有些车贵是因为出厂价就贵，那成本可能在研发或用料里面了。但是有些车贵是因为经销商加价，车厂主机厂并没有挣到经销商加价的一分钱，茅台酒厂出厂价是多少他们就挣多少，和你买到的炒作最终买家付了多少钱没关系。至少二手房价格就和开发商没关系，一手房一出来就抢。

至于土地拍卖，好像会有底价起拍，所以会流拍。因为地产商一算楼面价，好家伙面粉比面包贵（新拍楼面价，就是什么都不该的空气房子的成本，以及贵过了周边之前项目盖好房子的零售价），要么就像香港人，多捂几年，等周边房价涨上来再开发，不过一直闲置会和政府有纠纷。

房地产？土地、土地、土地。

知乎用户 阿典 发表

虽然这几年国内已经有不少城市都实现了房价下跌，但是彭叔发现超过 90% 的人还是坚信房价永远涨的，投资房产的决心并没有多少消退。在这种房价永远涨的预期下，彭叔认为就算国人的收入水平大幅度提高，大家还是会把这个钱拿出来去买房，而不是去消费，促进内循环。感觉房价不来一次酣畅淋漓的下跌，人们对房价的预期很难发生真的改变。

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

房价高本就跟开发商没关系。

开放商卖的是一手房，房价高的是在 2 级市场上炒上去的。

1 手房等于是 1 级市场做 IPO。

限购还限价。

开发商等于上市前的企业。

地方政府等于是 zjh。

给你一堆的规定。

房价高是因为在 2 级市场大量散户炒上去了。

为啥能炒上去呢？

持房无成本。

中国人口多，14 亿人，所以房屋需求也大。

再加上人口基数大，社会在发展，势必富豪人口也在增长。

那么有钱了就买房，没啥毛病。

因为持房无成本，还能作为固定资产。

先不说能不能增值，有钱了购置点固定资产属于投资理财的一部分。

有的富豪，全国几十套房。

又不用上税，为啥不买房？

这就编写把房子给炒起来了。

再加上媒体的渲染，官媒的有意无意的引导。

银行金融机构的加持。

这一系列的叠加效应后，房子自然就炒高了。

房价高的锅跟 kfs 无关。

知乎用户 十一狼 发表

毛利率还是净利率？先问是不是，再谈为什么。

顺手查了几个上市的房地产公司和餐饮公司

万科地产 | 毛利率 29.15%，净利率 14.15% (EDBITA, 下同）

保利地产 | 毛利率 35.37%，净利率 15.31%

房地产平均毛利率约在 30%

海底捞 | 毛利率 57.15%，净利率 1.08%

胛哺胛哺 | 毛利率 60.95%，净利率 0.21%

百盛中国 | 毛利率 23.85%，净利率 9.50%

广州酒家 | 毛利率 28.99%，净利率 7.10%

餐饮平均毛利率约在 40%

房地产行业和餐饮行业的毛利率差不多，可能低一点，但是不是倍数差距。同一行业内，不同企业，在净利率上差距巨大，同一个行业里，房地产的平均净利率是负数 (-6%)，而万科和保利这些净利率都是正数。在餐饮行业，也有亏损的，有勉强持平的，也有百盛这样大幅度盈利的。

平均毛利率反应的是某个行业的价值，而净利率大部分是企业自身管理能力导致的。

每年都有爆出来很多房地产公司连地方的管理人员都高薪、贪污、包小三、土皇帝，更不用说行业共识的桌下交易、占用公司资源鼓自己腰包等等。房地产的利润低，不是因为房价低，而是蛀虫多，蛀虫贪，隐形的成本占据了太多毛利润，导致净利率很低。而经常说的房地产行业的财务成本其实只占了总销售收入的 1% 左右，占成本期间费用的 18%。

有些房地产商一直带节奏，包括有些回答，说是政府的地价贵，而实际上 30% 左右的毛利率箱单不错，而问题全在于房地产企业内部自己的管理水平低下，贪腐盛行，然后还要引导舆论攻击政府，撇清自己的关系，继续鼓自己的腰包。

知乎用户 Gavin Huang​ 发表

我之前回答过几个关于房地产的问题，然后屡屡看到这样的提示：

那么敢问，这些 “已被删除” 的评论，是诟病房地产商的呢？还是诟病谁的呢？

知乎用户 Skyline​​ 发表

你这是典型的站在股民散户的角度在看待问题。

普通人看生意就是：10 块钱的成本造的东西，13 块钱卖出去，净赚 3 块。散户看公司就是：今天一股 2 块钱，明天 3 块钱。这就是好公司，这就是公司赚钱了。

实际上却不是这样的。

房地产行业。参与房地产盛宴的角色有，政府，开发商，银行，投机者，消费者，施工方，材料供应商，销售者。他们之间，利益犬牙交错，形成复杂的合作斗争关系。开发商只是其中的饕鬄之一。

政府制定政策，限制土地供应，举行土地拍卖。达到供小于求的效果，推高土地价格，从而增加财政收入。

开发商凭着牛鬼蛇神，向银行借来钱，高价拍下土地。开始转包，建筑施工交给施工方，材料供应交给材料商，销售交给中介。

中介拿着开发商给的凭据，开始向消费者兜售楼花（就是还没有建好的房子，就像树木还是花不是果子），收取消费者的钱财。

银行看开发商既有土地，而且正在建设楼房。又有现金流——卖楼花得到的消费者的钱财。这无疑是最好的贷款对象，于是再一次把钱贷款给开发商。开发商拿着钱，去政府的拍卖会场，继续买土地。

施工方拿到先行款，开始施工。

材料供应商拿到预付款开始提供材料。

一个楼盘的开发，少则半年，多则三年。而在这期间，不是开发商在哪里吭哧吭哧的给你盖房子，而是在推着银行→政府→销售→消费者→施工→抵押→银行这个圆环跑。

都说房地产商在跑马圈地，真的是在跑。

只要利益协调好了。土地是地球的，政府卖了土地，获得财政收入。银行贷款收款，赚了利息。销售买一套房子赚取提成，施工方辛苦劳动，拿到报酬。材料供应商拿钱送货。开发商居中协调利益。这个圆环游戏还剩最后一个角色——消费者。大家都赚了钱，这个钱总得有人出吧！当然是消费者出。

所以我们消费者想象中的房价是制造那栋建筑花的人力物力。大概就是 1500 块 / 平。实际上，消费者要拿自己的钱供养：政府赚钱，银行赚钱，开发商赚钱，中介赚钱，施工方应得的钱，材料商应得的钱。深圳市是 130000 / 平。相差 86 倍。

政府赚了多少钱，不好说，不能说。银行——拿五大行中最差劲的交通银行来说，2020 年净利润 782 亿。开发商——比如万科，净利润 2020 年 412 亿。这些钱又不是凭空产生的，谁出？

房地产商利润率低，10%。

眼镜行业利润率高，90%。

但是，

100 块钱的眼镜，你 190 块，卖出，利润率倒是达到 90% 了。可是你的收入就是 90 块钱。

房地产行业是重资产行业，100 亿的买卖。10% 的利润也是 10 亿收入。

换做你，是卖房子还是卖眼镜呢？

以上说的都是良性循环，诚实商人，童叟无欺的情况。

来点刺激的。

房地产商向银行贷款拍下土地，销售向消费者兜售楼花，回笼资金。然后开发商拿着钱去做投资。先赚它一笔。

比如 100 亿现金买 “诺安成长混合”，赚了 2 亿，然后走了。100 亿，政府一份，银行一份，自己一份，销售一份，付过材料人工费。哎！投资的 2 亿那就是个人所得的茶水钱。

刺激加倍。

房地产商向银行贷款拍下土地，销售向消费者兜售楼花，回笼资金。然后开发商拿着钱去做投资。先赚它一笔。

比如 100 亿现金。100 亿啊，干啥不好，**天天会所嫩模，红酒海鲜，游艇开趴；最后钱花的还剩一半了。**付过政府的那一份，没了。施工方施工快要完毕，去要尾款。没钱。材料商去要尾款。还是没钱。于是不干了。坐下来天天打官司。消费者懵逼了，那个我的房子咋办？问，开发商，施工方不干了我有说吗办法呢？问施工方，开发商钱都不给，我干个屁。那就不要房子了，退钱，利息也不要了，还钱就行。开发商：拜拜呢您啦！消失了。于是上诉，政府，啊啊，这个是吧！性质呢，是很恶劣滴！我们先开个会，那个临时工小李啊！你记一下大家反映的问题。我们首先要保证广大老百姓的财富。

刺激 * 3

房地产商向银行贷款拍下土地，销售向消费者兜售楼花，回笼资金。然后开发商拿着钱去做投资。先赚它一笔。

比如 100 亿现金。开始向消费者兜售 P2P 理财，你看我们开发了一款理财产品，叫 “特赚钱宝”，收益率 50%。只因为你是我们的尊贵客户，因此，我们董事长做了一个违背祖宗的决定，让你也有机会赚钱。不放心是吧，看看我们有 100 亿现金。还有明星代言。没钱是吧？没关系的。你不是在我们这里买了房子吗？你可以把凭证给我，我帮你去银行贷。手续费才 %3. 你还有 47% 可以赚。这叫一鱼两吃。

开始向银行二次贷款，你看，我有土地，有房子，还有这么大一个资金池 “特赚钱宝”。你再贷一笔钱给我呗！利息 10%。于是拿到银行的二次授信。这叫一鱼三吃。

拿到钱，怎么办？当然是捐款潜逃啊！不然留着过年啊！从 0 到 400 亿有了。

剩下的角色怎么办？政府说，开发商没有给我钱，土地还是我的。银行说，开发商已经抵押给我了。土地是我的。施工方说我都干完活了，谁给钱啊？材料商说，我货都变成楼房了，钱呢？消费者：“我……” 大家一起：“你闭嘴，你还欠银行一套房子钱呢？”

好，有奖竞猜时间到，钱，让谁赚了？

A: 政府 B：开发商 C：银行 D：施工方 E：材料商 F: 消费者 G：打工人

知乎用户 陆小凤 发表

本质上是税

地产商反而赚得不多，一个大型楼盘，每个月利息可能就要亏掉一套房了。六七年前地产商倒闭一大片。

知乎用户 和平县王平 发表

一套一手房卖 100 万，大约 70 万最终归 zf(土地出让金、增值税、土增税、契税)，剩下的 30 万，开发商、银行、设计、施工、销售、供应链共同瓜分。谁吃肉谁喝汤一目了然了吧

房价为啥不好降？因为地方和中央的利益是有冲突的。降房价是中央的意志，出于国家中长期发展的考量。抬房价是地方的意志，出于地方短期发展的考量。

知乎用户 黄日​ 发表

根本就不是一个自由市场，完全垄断的市场，价格是可以操控的。

知乎用户 金小光 发表

说真的，房地产行业，是为数不多的，也是被人误解最深的一个行业。

房地产公司赚钱，其实非常苦逼，当然不是说这个行业没有问题，相反，由于杠杆的存在，导致很多无视风险的房开商，大规模加杠杆，有些公司真实负债率，甚至到了令人咂舌的 500% 以上。

这些房开一方面赚着金融杠杆的利润，另一方面，把这些风险全部转嫁给了银行。

这才是房地产行业，一直以来被人诟病的地方。

当前的房地产新政，尤其是三道红线，其实就是打压上面说的这些畸形的高杠杆行为，把风险降下来。

实际上，正如题主说的那样，房地产公司的利润，并不高，在所有行业里面，都是非常低的。

拿一哥万科来举例，大家看看万科近 10 年的利润率，如下图：

大家看到了吗？毛利润 30%，税前利润 20% 左右，归属母公司的净利润，就几个点而已。

万科尚且如此，其他管理成本和财务费用高的公司，毛利润则更低。

毫不夸张地说，如果房地产公司停止了资本扩张，把真实杠杆率降到 100% 以下，还能赚钱的公司，屈指可数。

并且大家要知道，房地产公司的利润，和房价没有必然的相关性，房地产公司的利润来源，主要是房价和地价之间的差价决定的。

真实利润大致就是房价 - 地价 - 建筑成本 - 管理成本 - 资金成本。

同一区域的地皮的成本相差不大，建筑成本也差不太多，所以房地产公司的优秀与否，主要由管理成本和资金成本决定。

这样一来，在三道红线下，融资成本较低的公司，具有绝对的优势。

谁融资成本最低呢？

对，我又来安利万科了。

没错，招保万金四大老牌，当前的发债利率是最低的。

发债成本最低的万科和最高的恒大的成本，竟然相差 3~4 倍。

你可以理解为，房地产公司的利息优势，可以直接转换成净利润，如果加上房地产开发周期，同时算上百分比乘数，去掉杠杆之后，对房地产未来净利润的影响，是天差地别的。

换句话说，按照当前的毛利计算，恒大一分钱不赚的时候，万科还可以赚 10% 以上的利润。

未来的竞争优势，不言而喻。

现金为王，在今后几年的房地产行业，不是一句口号，而是关乎生死的大事。

当然，有人死了，就有人去填死人的坑。

这个，才是我经常强调的，看衰房地产业，看好万科背后的逻辑。

观点偏激，请谨慎投资。

整理和查找资料不容易，如果该回答对你有所启发，请双击两下屏幕为菜头点个赞吧！

下面这篇文章，是菜头这段时间的一个整体总结，重磅干货

菜头：如何系统地学习股票投资？

知乎用户 菜头日记​ 发表

我知道，但我不能说，你们都知道，但你们都不能说

知乎用户 云蜀豸 发表

你说到底谁挣了钱，是政府。是某些个人吧！我现在在一家房企，利润率太低了，如果控制在 5~6% 的净利，房价就会高于正常市场价格。买房的当然会诟病！

有次一个项目总跟我聊天，我们房子 17000 的单价，二手房市场价格是 13000，我们都卖不出去。

他问我你知道咱们的成本是多少吗，地价加上资金成本。我说 12000？他说 14500。

所以你说说咋办？开发商要挣钱的啊！

知乎用户 一休叔 发表

有几大原因：

（1）房地产商利润率低的原因，只要是因为高地价吞噬了利润空间。高房价的受益者是土地出让方，即地方 ZF

（2）股票价格低的原因，和房价高低无关，甚至和开发商的利润高低也无关，最大的原因是政策风险，也就是政策调控带来的房产商经营环境非常恶劣

（3）房价高，地产股价低，这是过去二十年以来的普遍规律。逻辑链条是：房价快速上涨—调控政策出台—房企利润摊薄甚至出现倒闭风险—地产股大幅回落。有时候政策尚未出台，市场有了调控预期，股价就开始承压。

知乎用户 小希瑞 She-ra​​ 发表

因为房地产透支了全国人民的收入。

首先很多人买房子的时候，都做了贷款。而且是很多年的贷款。因此上，房地产市场里面其实凝聚着全国人民从现在到十年后的收入。

因此上很多所谓的中产阶级都是，400 万的房子，300 万的房贷。每个月还完按揭所剩无几。

这就造成一个问题。消费乏力。

会导致餐饮，眼镜，旅游，服装业等行业的萎缩。

知乎用户 lu luce 发表

听说过楼面价吗？

楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。计算方法：出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积。最大建筑面积受政府批准的容积率控制。

简单来说，就是房价中用来买地的部分的价格。

那么，楼面价在房价中占多大比例呢？

于此同时，于昨日创新的东西湖楼面价仅隔 1 天即被德信和中铁置业双双刷新，最高达 13671.54 元平，花山楼面价也高达 15603.43 元 / 平，比肩去年光谷东 15777.87 元 / 平的纪录，左岭 10135.94 元 / 平的楼面价也创新高。

刺激！东西湖楼面价二度刷新，花山地价比肩光谷东！

武汉东西湖最近土拍楼面价最高的地块是 **13671.54 元，**那么，这个金南二路以东、园博园北路以北的 P（2021）045 号地块周围的房价处于什么水平呢？

这个区域新房价格为 19000，而其中该区域买地价格（楼面价）最高竟然达到了 13000。注意，该地块的起拍楼面价 9287 元 /㎡，最终竞拍价比起拍价没有高很多。

也就是说，19000 元一平米的房子，其中用来买地就有 10000~13000 元。

你说房地产的钱主要被谁赚走了？

另外，地产商的实际利润也远远不止 10%。

这个 10% 的利润是在房价不变的情况下计算出来的。但如果房价上涨呢？

假设，今年你花 100 万买了一套房，明年房价突然翻了一番，请问你赚了多少钱？

如果你这 100 万是全款买房，那么房价翻番，变成 200 万，你赚了 100 万。

但如果你是按揭呢？

你以 100 万的首付，200 万的贷款，买了一套 300 万的房子。一年以后房价翻番，变成 600 万。除去 100 万的首付和 200 万的贷款，你净赚 300 万（因为时间很短，忽略房贷利息）。

这就是传说中的杠杆。你用 3 倍杠杆买房，房价涨 1 倍，你赚 3 倍。

那你知道地产商用的是多少倍杠杆吗？

10 倍杠杆，是国内地产商的标配。这还是明面上的杠杆，没算桌子底下那些没被计入资产负债表的。

那么房价翻一倍，10 多倍杠杆的地产商赚多少倍？

地产商拿地盖房，只要房子卖 1 万 / 平，他们就能回本，这时候房价突然翻番，变成 2 万 / 平，手里拥有大量土地和在建楼房的地产商得赚多少？

别忘了，地是借钱买的，房子是借钱盖的，而房价翻番的暴利却都是地产商的！

上图是恒大的股价走势，2017 年初才 4 块多，年底就飙到 27 块多了。

上图是碧桂园的股价走势，2016 年 7 月份才 2 块多, 2018 年初到了 15 块多了。

上图是融创的股价走势，2016 年 4 块多，2017 年底暴涨到快 40，接近 10 倍。

2016~2017 这两年究竟发生了什么，让地产商的股价纷纷暴涨 7~10 倍？

答案是房价翻番。

前面说了，地产商的杠杆普遍有 10 倍多，房价翻番，人家的资产规模就上涨 10 倍，股价（市值）上涨 7~10 倍是很合理的。

我国的地产商根本不靠盖房子赚钱，他们是靠房价上涨赚钱的。平时他们靠 10% 的利润维持生存，等待时机。一旦房价暴涨，他们就大赚特赚。

最深谙此道的是李超人。李超人拿了地干脆连房子都不建了，就直接放着，坐等房价上涨，房价涨了地价也跟着涨。财大气粗的李超人根本就不屑于赚那 10% 的可怜兮兮的利润，人家就等房价上涨一波爆赚。

现在你知道房地产的利润被谁赚走了吧？

一言以蔽之，卖地的吃肉，买地的喝汤，买房的用自己的真金白银供养以上两者。

知乎用户 前三排 发表

百分之 10 是明面上的，加上杠杆就很高了。

而且房地产在某种意义上来讲可以空手套白狼，贷款拿地，卖期房回笼资金盖房子然后还贷款。

现在国家开始缩紧房地产商贷款了，让这些地产商去海外贷款，然后继续空手套白狼。

知乎用户 明月几时有 发表

孙宏斌早年说过两点：

1、房地产不需要本钱就能做，他（刚出狱）那时候没钱，所以选择做房地产生意。

2、房地产就是炒钱（高周转 + 囤地）。

至于你问到股票，中国的房地产开发企业里面做高周转的这些公司，其实跟商业银行的生意模式差不多，只是他们经营的不是钞票，而是房票；而中国真正的大地主也不是这些房地产上市公司，而是保险公司。

西虹市首富之火烧连营七百里

房地产税的顶层思维

2021 年陆家嘴讲话，比以往来得稍早一些

苏联靠排队，中国靠粮票

酒与土地财政

周末答疑与小姐姐再聊 19 号文

知乎用户 观星老道​ 发表

房价本质上是收税，知乎很多人喷房价，希望出房产税打击房价，我作为买得起房子的人谢谢你，真心的，房价变相是对所有人征税，对富人征税更猛，在全世界你有 1000W 现金都是富人，只有在中国沿海城市才是刚脱贫不是？（买完房子不剩几个钱了，想买好点的还买不起）除非上车特别早，这几年别看房价涨，屯房子的人可赚不了几个钱（毕竟有很多税费，交易还特别麻烦）

表现在房地产股上就可以看到最近万科的财报出来，营业收入增长 30%，营业成本增长了 51%，销售费用增加了 52%，利润只增加了 3%，而这营业成本，基本上就是买土地的钱，本质上是万科拿了富人买房的钱给政府交税了，所以问题来了，房价的 50% 都是税，那么能把房价打下去的房产税的税率要多高才能推出呢？

知乎用户 我不做镰刀很多年 发表

卖，你就急吼吼，也许还来得及; 买，你就慢悠悠，肯定赶趟。

多项正策围剿炒房客，终将以炒房客的失败而告终。理由有三：

①炒房客无钱可炒;

②炒房客无房可吵;

③房产税和房东税降低利润空间。

。。。

炒房让许多城市失去竞争力。

北京 “南城房姐” 无期徒刑，没收一切非法所得; 深圳 “深房里” 也许深锁牢房里，一夜归零。炒房客拿着郭嘉给中小企业续血救命的钱去哄抬房价，即使开发商在三道红线断贷下也是眼红心热的：凭什么？

围剿与反围剿在上述①②③打压下炒房客不堪一击。

随着经营贷的抽水断流炒房客必将急于套现。

买，你就慢悠悠。

知乎用户 广州融资邱生 发表

最近在读李光耀。

李光耀说起中美经济，他给了一个很形象的比喻——中美经济是大船，新加坡经济是小船，小船可以很快改变方向，但是大船不行。

李光耀还说，中国经济有一个很鲜明的特点，那就是从来不搞急转弯。

是不搞，也是不能搞，也是搞不了。

另外，即使是历史上有名的泡沫，例如郁金香泡沫，例如佛罗里达房地产和东京房地产，其实也不是一夜之间崩塌的，佛罗里达和日本东京的房市泡沫到了晚期之后，甚至还有一波很急的上涨，然后才在接下来几年的时间被戳破。

如果想的话，也可以将这种现象称之为思维惯性。

知乎用户 暴躁的小数据 发表

房价是四方博弈的产物。

政府、银行、开发商、买房人。

它本身并不是哪一方纯收益不分担风险，只是因为某个时期某个环节产生了失衡，才造成如今的局面。

如果地方政府的问题，那么修改卖地收入规则；

如果是开发商问题，那就集中供地融资三道红线；

如果银行的问题，那就卡贷款、卡二套三套即可。

买房人在四方博弈中，扮演的是弱势群体的角色。

知乎用户 Miya​ 发表

钱的流向一般是这样的：新房高房价 -> 土地财政收入 -> 政府拿来基建 -> 基建带动房价继续攀升。

如果基建带动的只是新房房价攀升，那么这就是个良性循环，房价提升带来的高收入足以支撑政府来搞更多的基建从而增加房地产市场供应，房价也不会过快上涨。

然而现在政府搞的基建更多的是让二手房价格攀升了，而二手房价格的上涨并不能给政府带来收入，于是政府就没有那么多钱去搞基建，房地产市场供应不足，从而让房价高到离谱的程度。

回到题目，就是高房价带来的收益大部分落在了原房产持有人手中，少部分落在了政府手里，而房产商能拿到的就很少了。并且现在很多房产企业盲目扩张，资金成本贼高，抵消了很大一部分利润。

知乎用户 回眸一笑倒苍生​ 发表

首先，房地产商利润率百分之十，并不算低。

地产行业在 2014 年以后地房地产行业本质是金融行业，大体量、预售制、高杠杆、高周转、高去化率，使得地产行业只要能批到项目，就能快速预售房子获得资金，并利用杠杆快速扩张。

而其他的餐饮、眼镜等行业虽然表面看毛利很高，但没有这些特点，产品竞争激烈，去化率低，而且这些小体量行业的房租地租人工等成本和销售费用占比非常大，净利润甚至没有 10%。

第二点，股票也一直跌，反应的是资本市场对地产行业未来的预期，与目前的地产利润、房价高低关系不大。

第三个，核心问题，为什么房价高的备受人们诟病。

高房价的本质是高地价。虽然二十年来人工成本、建设成本、原材料、住房标准等都提高了很多，但真正最大的成本还是地价。地方 zf 通拍地来获得资金用于基础建设，本身是变相的税收。

其次造成高房价的是其金融属性，持续上涨的房价和资本市场的落后让房价成为备受热捧的投资资源。

知乎用户 仙山灵狐 发表

因为房地产承担了中国绝大多数普通民众的资产保值增值需求

所以我个人一直有这样一种观点，国家要想真的使房价回归合理水平，其实比起限购限贷，更多的是要如何管理好金融市场，让多数民众拥有靠谱的渠道，获得合理的资产增值收益

这样才是从本质上剥离了房产的投资投机属性，真正回归房住不炒

知乎用户 沼跃鱼 desu 发表

利润低吗？看看全国富豪排行榜中就知道了，房地产商占半壁江山哦。

知乎用户 glj2426 发表

一、房价高你以为房地产商利润率不高么？请从全产业链角度来看这个利润问题。

二、房地产股票跌了，也是收割了资本市场的韭菜，可能还涉及各种融资方面的套路，跟民众反对房价高并没有冲突。

知乎用户 shikyoh 发表

因为大头被拿走了

谁是大头，一个人名吗，哈哈哈哈，我也不知道是谁

知道也不敢说

知乎用户 天天向上 发表

茅台股价高也不是因为茅台利润大呀

知乎用户 大观园的保姐姐 发表

利润低不代表赚钱难

举个例子，一个亿挂你名字，存款利息给你，收益率只有银行利息，增长在众多企业排倒数，但不代表你活得不舒服

知乎用户 红旗漫 发表

越大的城市，一手房价格的土地成本占比越高～而土地款是支付给地方财政的。

目前热点城市大多都设置的限价销售规则，而集中供地增大了地产商的焦虑和资金压力。地价推高，售价限制，金融监管又推高了融资成本，两个重要的生产要素 - 土地和资金的采购成本增加，造成了地产商利润的减少，而建材的价格波动和人工成本的逐渐升高，进一步增加了地产公司的建设成本和管理成本，利润被进一步压缩。

地产项目的净利润目前大多在 6%-10%（据本人经验总结，或不具有代表性，为躲开杠精，特此说明），因销售规模基数大，使得净利润的绝对值也是大的。地产商其实赚的钱更像是辛苦钱，类似加工企业，采购生产要素（土地、资金）以及劳务服务（工程建设）产出产品（房子）去销售。地产公司的净利润率对比部分加工型企业还是有一些优势的。

当然大地产商还可以赚一些品牌溢价，例如三四线城市的 BGY 的售价大多都会高于当地本土地产商的同等产品售价。这个也类似加工企业的品牌溢价，比如知名品牌售价会比一般品牌的产品高一些。

当然还会有些机会利润，比如拿地的时候楼面价 8000 块 / 平，结果开盘前，隔壁地块或者区域弱一些的地块楼面拍到了 10000 元 / 平。那些先拿地项目的开盘价格也会上涨一些（或因限价销售政策，上涨有限或不会上涨），但是机会利润的增加其实还是与地价上涨关联，而像开头所说的，土地款是支付给～

知乎用户 蜡笔不小心 发表

现在远远没有 10% 了吧，滨江地产说今年利润努力达到 1%-2%

知乎用户 David shen​ 发表

除了房地产商之外，房价中涉及的利益相关方至少还有下面几个。

政府：卖地，收各种税。

材料：钢筋，水泥，玻璃等各种原材料。

建设：施工单位 (包括实际干活的农民工)，设计，监理，项目管理等。

银行：给地产商贷款，收利息。

知乎用户 终身学习者 8 发表

首先说为什么房价高。

因为地价不便宜，甚至连年上涨，房地产企业的重置成本比较高，如果他房价降了就有可能没有足够的能力拿地组织再生产了。

再说为什么地产商利润率低。

因为你看的是成本利润率，打比方你说利润率是 10%，那可能是开发商卖了一套一百平单价一万总价是 100w 的房子，地价是 50w，建筑成本是 20w，人员及营销费用是 20w，两项一除可能是 10% 的成本利润率。

但实际上这 90w 的成本，可能银行出了 30w，客户的预售款出了 50w，甚至有可能是其它项目的客户预售款，而它自己可能就出了 10w，银行的贷款还得付利息，客户的钱可是利息都不用付的，这样算来开发商的资金利润率可就远远不止是 10% 了吧。

知乎用户 imba​ 发表

什么时候你明白了大清的两淮盐商，你就明白了房地产。

土拍是盐引，盐商行销各地，挣钱要报效朝廷，养育官吏，偶尔还要为朝廷分忧。盐商的豪奢，有部分原因是，钱在兜里都不是自己的，只有花了，吃到肚子里，穿破在身上，才是自己的。

知乎用户 nan 发表

杠杆的事情，其他的答案都回复了。杠杆的机制下，能极大的放大房地产的利润。

还有一点要考虑。房地产商最大的成本是土地，土拍价格越来越高，房地产商为啥还要继续上呢？

因为都会囤地，只要地价涨，手里的其他地的利润就会越来越高。

当然，最近的土拍都开始限制开发商的售价，开工周期等，就是为了抑制开发商囤地挣钱。

知乎用户 金圣 发表

这个说多了轻则小黑屋，重则没号。

首先，房地产本质是债务机器

你不需要任何资本。只要你有。。。没钱去找银行（代价是利息），没地可以去拿着银行的钱去拿批件去买地。反正呢，房地产真正的老板是银行和地方 ZF。一个管放贷，一个管放地。

你看房价那么高，其实房企都是黄老爷，是给刘都统跑腿的。放地越来越少，越来越贵。银行贷款越来越紧。相比之下，房地产公司好歹还是实体经济，带动上下游一系列实体企业。那么拿大头，吃了原告吃被告（老百姓买房也得贷款，也得交税）的银行 zf 又付出什么呢？

国家是不想房价太高，太高内需没钱拉动啊。但是呢地方上不都像北上广深那么有钱，得要钱，当初分税制又把税收大头收走，地方上实体经济不行，不就得靠房地产。上峰知道，所以房价这玩意也就这样拉到吧。真要管，手下听话的银行直接收紧贷款就行了，以至于现在才收紧？

知乎用户 西北偏北 发表

我家人就是做千夫所指的房地产的，前些年给一个县城做基建，铺路建商圈建电灯翻新旧城区， 做完后地方没给钱，反而是给了一块 “价值 5000 万的地”，注意这里是甘肃某 18 线小县城。价值 5000 万的地 = 一个小区大小的地。

那么填空题请问，

1. 高房价是变相的（）？
2. 地方以地抵债， 所以地方缺的是（）？

答案我就不说了。

知乎用户 孺子牛 Mark​ 发表

你一年替老板挣了几个亿，但亿万富翁并不是你。

知乎用户 譬如朝露 发表

付款方式是问题的主要因素。众所周知，我们还没有出台房产税，目前房子的土地使用权需要一次性付清 70 年租金。哪怕地产商倒贴钱卖房子，房子也便宜不了。大部分人必须预支自己未来的收入来购房。关键在预支收入这个环节。

知乎用户 张大川 发表

哥们，饭馆是挣得多，但是菜成本才多少钱？房地产利润少，地多贵啊……

鸡蛋卖五毛钱一个，我挣一倍，卖一块。

鸡蛋卖一万块钱一个，我挣 10%，卖一万一。

知乎用户 Daniel​ 发表

房价高就成了开发商的巨额利润。但是房地产有关的股票在一上市的那一瞬间，那个钱就进了开发商的口袋。至于二级市场怎么涨或者不涨，严格来讲跟开发商没有太大的关系。

理论上在基本面很强大的市场里面，一个公司的业绩好，他的股票同时会涨，但为什么房地产不是这样呢？道理很简单，中国的散户太多了，是个投机市，政策市，资金市。

另外资本市场有很多政策制度还不健全，成熟，它还是上市公司发行股份的一个道场。甚至有私募跟公募勾结，老鼠仓等各种现象横行。

如果说美国是 100% 的基本面为主的话，香港可能打 80 分，大陆最多打 20 分。

知乎用户 顺势而为老吴 发表

第一：房价和地价

房子，不是盖在空中的，是盖在地上的，地价几乎决定了房价。如果地价平摊折算到房价里，房地产开放商拿到的地价比房价高了，开发商还会把房子盖出来吗？

另外，如果地价高于房价了，还会有房地产开放商拿地吗？

要知道，现如今的土地财政，是万万不能少的。

房价和地价的问题，就是人们常说的赌国运。

第二：建房成本

除了地价，建房的成本还包括人工费用、原材料，以及其他不可说的支出。

人工费用，这几年是一直在上涨的，网上经常有开玩笑地说熟练的建筑工人的收入超过大多数白领的收入。说真的，不是玩笑。

原材料价格问题，存在波动，但是，近十年的环保力度，让很多小工厂无法正常生产经营，因此，原材料的价格，总体呈现上涨趋势，但是也不排除部分材料、部分地区的原材料价格是下跌的。

成本一旦大于房价的均价，我相信，房子仍然会烂尾。烂尾是重大的民生问题。

第三：房地产与金融机构

世界五百强企业里，有很多中国的房地产公司，但是，房地产公司的资金，也是来源于银行等金融机构，所以，很多房地产公司强调高周转率。也就是开发速度、建房速度，要快，非常快，也就不稀奇了，房地产公司要和时间赛跑，因为时间就意味着利息和贷款额度。

银行吃两头，不仅房地产公司需要银行的钱，买房的人也需要银行的钱。同样是成本和收益的考量问题。如果贷款时一套房子的本金加利息是 500 万，但是，房价突然跌了五分之一，那么买房的人，到底会不会把贷款还清呢？

这就是房地产公司、银行等金融机构、贷款买房的人之间的默契。这个默契就是房价会坚挺的，就像丁蟹说的股市一样，稳住，别怕，只是技术性调整。

第四：作为财富与投资品的房产

中国的高储蓄率，已经在发生变化了，财富在变得凝固，也就是变成房子。你说某人有钱，最典型的具体描述就是，在哪哪有几套房子。

现如今可能没什么，但是若干年后，这将是一个笑话。就好像几十年前，家里有几头猪一样。

投资房地产，直白的表达就是买房子，这在现如今还是一种非常常见的投资渠道。我见过一个统计，中国的有钱人，明面上的有钱人大概有四类：企业家、高级白领、炒房人、炒股人。听起来有点像笑话，但我觉得这个统计可能是真的。如果说企业家的钱还在流动，高级白领的钱还在消费，那么炒房人的钱和炒股人的钱在干什么？

房价跌，炒房人一旦抛售，后果非常严重。钱是可以从房子里解脱出来，但是，能跑出来多少？跑出来的钱再去做什么？

所以，房价下跌，直接意味着财富的缩水，货币的贬值。

再讲一个新闻不经常播的事情：楼盘的开盘价过低，隔壁楼盘的业主过来砸售楼处。

房价和通货膨胀联系在了一起，也是一件非常头疼的事情，这是一个系统性的连锁反应。这不是一家一户的幸福问题，这是千千万万家的财富安全问题。

还有一点不得不说的，资金外流问题，也是公开的秘密了。

第五，买涨不买跌

这是一种心理，是一种人性，如果说成本在和时间赛跑，价格何尝不是呢？而且价格，还要和人性做博弈。

所以，如果你让房价如何是好？是跌好，还是涨好。

还有，关于房子的税，离我们还有多远？

知乎用户 超哥说房 发表

这几个现象都似是而非，且没有明显的逻辑关系。我试着拆解一下。

1. 房价高，是城市化的一盘棋。需要资金来解决建设和城市化的问题。

招牌挂提供资金，拿这个钱去搞建设，两性循环。房价的 6 成以上，以土地出让金，开发贷，各种税金的方式归了政府和银行。

营改增之后 (营业税是地税，增值税是国税)，地方政府所需的巨量开支基本靠土地出让金。使得这个高房价模型的变化越发困难。

看看各地的调控目标: 房价上升不超过 5%，啧啧，超过无风险理财了。

2. 房地产商利润低

单项目而言，基准模型的净利润也有 10%。水平高的可以提升，比如品牌溢价，资金成本低之类。

这个不低了，制造业才多少，一般个位数。

更骚的玩法有两个流派: 品质派和高周转。

品质派，拿着块大地好地十年磨一剑，分 n 期开发，期间房价迅速上涨，利润奇高。

高周转派的模型解释起来麻烦一点，可以理解为一个 3 年期的项目，半年收回所有货款，先不支付建筑商而是先拿去投资新的项目，如此重复。这样理论上可以达到几十倍的资金裂变流转效果 (1 变 3，变 9，变 27)，只要一停，就是 200% 以上的净利润率。

恒大和碧桂园，融创怎么样快速做大的公司规模，就这么来的。包括万科龙湖做得没那么极端，都有 20% 以上的利润率。

低么？不低。低的是走品质路线走不下去，被限价弄死的一众开发商。

3. 股票，誰的股票跌到爹妈不认了? 并没有吧。

结论: 房地产商利润不低，特别是高周转派。这次被三条红线限制了，会风光难在。

股票并没有跌多惨。

房价高，是各方利益通力实现的，也是控盘思路。

知乎用户 碎碎念的杰哥 发表

开发商不是推高房价的主要因素，排第四吧。

知乎用户 默鸣志​ 发表

不那么高，你想造反么？996 是福报没听说么？

知乎用户 爆炒区块链​ 发表

搞清楚买房的钱都分别去了哪里

知乎用户 还是混子 发表

房地产的最大受益者到底是谁？房地产商只是经手人罢了！他们的利润率很容易算出来，但大众掏的那些高房价到底去了哪里？经济学家该不该研究研究？

知乎用户 来来往往 414 发表

建筑工人是全国流动的，哪儿有活就去哪干。

建筑材料也是全国流动的，毕竟没哪个地方能产所需的全部材料。

这么说来，一座同样设计，同样用料和施工工艺的楼其成本应该是差不多的。

但现实是，根据所处地段、城市的不同，差价可能上百倍。

那么这个钱是谁拿了呢？开发商么？要是这样，根据资本逐利的特性，应该是开发商全都聚集在大城市，而小城市的楼盘根本没人愿意开发。

然而现在不论大小城市，各种楼盘都在不断地拔地而起。

那么这么巨大的差价到底哪去了呢？

知乎用户 不锈钢后槽牙 发表

房地产行业其实卷的很厉害的，没啥技术含量，比的就是资金力量和政治背景，开发商那点利润，比起地价就是毛毛雨。土地就是那么多钱，没背景的就要钱多，一口气全款好几十亿，然后开发两三年，赚的钱也就是比利息多一点。或者有背景，可以先拿地不交钱，盖好房子再补交土地款，或者更强的直接不交了，这才有利润。

知乎用户 gao​ 发表

这个问题 其实很难回答真话

房价高的根本 多样性

但是主要是 地价和之前获利的人

知乎用户 徐凤年和小地瓜 发表

房地产建造成本才多少点？你说利润低？利润低能在这几年互联网强盛的时候抢出首富位置？房地产和相关的土方，工程，运输，材料从来都是暴利行业，只不过是现在在这些环节上盘剥利润的环节太多了显得利润低了而已。

知乎用户 方龙 发表

利润被摊薄

有些公司房地产项目虽大赚，但其他业务拖了后腿，造成公司整体利润下降。如渤海物流，其房地产销售收入是 2.99 亿元，毛利是 1.18 亿元，利润率是 39%，但其商品零售收入是 2.5 亿元，主营利润却只有 3400 万元，利润率是 13.6%，这样一平均下来，利润自然就降下来了。房地产行业在去年是最吃香的行业，但作为不是做纯粹房地产的上市公司来说，其他业务肯定会拖后腿。如果在其他行业有损失，利润平均下来就更低了。

还没有到收获期

房地产行业不是短平快行业，尽管 2004 年房价在上涨，但有些公司的房地产项目还处在在建过程中，根据会计原则，没有实现销售就不能计入收入，利润自然不能计入到 2004 年年报中。比如说，恒大地产在建项目成本在 1.23 亿元，占整个存货的 58%，其中有两个项目到 2006 年初才能竣工。天创置业更是如此，在报表的存货项目中，开发产品和开发成本两项所占比重在 90% 以上。

知乎用户 职为你生 发表

这就和知乎至今有大批人认为房价是炒房客炒上去的一样可笑。

真正的炒房人群是在奥运前大批存在的，现在需要的资金量是当时的十倍以上，万一遇到关门打狗连流动性都没了，也就深 fl 这种乞丐版 REITs 还头铁往里面拱。

知乎用户 本多终勝 发表

股价看的是未来，房地产利润前景堪忧，所以涨不上去

房价由购买力极限和新增流入人口决定，中国人房子是刚需，所以买方弹性极差

知乎用户 营魄抱一​ 发表

百分之十？？？

你怎么来的百分之十？？

开什么玩笑百分之十！！！！

不用说房地产巨头，我跟你说我干过的一家房地产公司。

拿地楼面价 1500，建房成本 3500 含人工，其他成本 500，房价总成本 5500 元每平。

你猜猜卖多少？？

12000 起。

3500 还有压缩的空间。

这样你跟我说利润 10%？

这么点利润都对不起我们去报各种手续废的那些腿儿………

知乎用户 酱油党首脑​ 发表

房地产利率低，你是被洗脑了，利率低，那么王思聪的女友们都是真爱喽。以自己出资计算的话，利率是百分之几百的，不是百分之十。至于其他，我可以不买，房子和教育婚姻绑定，几乎必须购买，如果价格稳定，大家买了就买了，问题是现在房价乱长，后期购买付出的代价是前期的好几倍，大家当然要骂了，至于为什么只有炒房，房产商被骂，因为他们可以随便骂，其他的也不能骂啊

知乎用户 圣人 发表

卖地大头是地方财政，开发商只是个中间商，不是大头

知乎用户 驿站 发表

房价不会跌，国家调控

知乎用户 不喜欢鱼的水 发表

买不起的到底也是买不起，就算一线城市降到 5000 一平，照样得有人买不起，天天喊着楼市泡沫，你信不

知乎用户 武清房产圈 发表

知乎为什么越来越水呢？因为越来越多的人不问是不是，而是先问为什么。

知乎用户 李肖恩 发表

房价必须高，房价低了，更没人买了，会引起恐慌性抛售

知乎用户 好辣 发表

一，金融开口给了房地产加杠杆的机会。得到的收益也会随杠杆的增加而增加

二，一个地区的楼盘不需要很多资金就能抬高。核心是利用人性的弱点。

三，房地产的投入主要在农民工和产业链上，但本身项目数额大，低利润的苍蝇腿到个人手上相当于整头金牛啊。

四，股市不能反应某个时点的心里预期，它反应的是长期的心里预期。从财务结构上分析房企，不可能作为首选，也就是说大资本不会没事买房企股票。

知乎用户 777 发表

房价的大头又不是房地产商拿去的，这个问题对房产严重不了解啊

知乎用户 米斯特丁 发表

一手房，二手房买卖可不一样。

知乎用户 空山观月 发表

利润再低，也架不住体量大啊。。

中国一年增长率几个点，增长的 GDP 想来比不少国家整年的 GDP 都多吧。。

知乎用户 南在南方 发表

发之前查下很难吗？利润率百分之几百？特地去查了下 顶级奢侈品智商税 lv，财报显示净利润是 11.1%，净利润百分之几百的，就犯法的行为了，光说物料成本比售价，那可能利润是高，去除营销，门店等乱七八糟成本，净利润还真没想的那么好

知乎用户 水泥 发表

楼主竟敢问出这样的问题，真是不怕封号啊

知乎用户 大懒虫的奇幻漂流 发表

王 jian 林们对这个问题点了赞，表示我们为了大伙有房住承受了巨大风险，希望你们不要不识抬举

这问题应该要分两面看，主要是前一半有些迷惑人。国家收税自然是办大事，被收税的不开心好像没啥奇怪；然后 zi 本家挣钱是啥情况，大家还不清楚吗？满口什么利润低风险大，不就是想说 “zi 本家为工人承风险奉献青春大家要理解配合收割 jiu 菜”

知乎用户 匿名用户 发表

土地出让金就高房价自然就贵，房地产商又不是搞慈善的。

知乎用户 gzl6899 发表

一平米房子几万块 ，大头是谁赚走了？

你猜猜看，当一块地的楼面价逼近周边房价，建完后开发商得交税，买房得人的缴税，还有银行来收贷款利息，最后卖的价格又创新高，你以为真的是开发商赚了你的钱？

知乎用户 曾小闲 发表

利润是个流量概念，高房价确实让房企挣了钱啊，如果房价低房企可能要亏损的，只能说这个行业就是这么低的利润率，我觉得你可能对高房价有些意见，这个其实是个会计问题，假设一个小区有一百套房子，房价年年涨，但是规定一年只能成交一套，小区人觉得自己的财富年年在增长，但最后交易的一个人需要等 100 年，甚至也许永远变不了现，假设这个社区经济发展一般，人均工资永远是 3000 块一个月，那么其实很多人这辈子实际生活水平也不会提高，但是很高兴

知乎用户 火花塞 发表

利润率低怎么了，空手套白狼的玩法，不赚白不赚。

知乎用户 麻瓜丶丶丶丶 发表

如果事实真像你说的那样，房地产商早跑了。房子真就只是房子？那是可以抵押的好吗! 可以做杠杆的好吗！

餐饮是利润高，可是你那一盘炒大虾去抵押试试看？

知乎用户 匿名用户 发表

08 年美国金融危机，我们接盘。

接盘的表现就是我们要付出一辈子的努力去买一套房子，来维持美国人奢侈的生活。

中间有很多弯弯绕绕，但结果就是这样。

知乎用户 徐逸 发表

房价高和房地产商有什么关系？

知乎用户 大侠刘海柱 发表

你这问题就是个坑，能说出答案的，会被禁言

能留下来的答案没什么价值

知乎早就不是知乎了

知乎用户 asskicker 发表

房产的利润率目前计算是有问题的，是看单个项目得投资回报率，因为房产的项目动辄周期长，资金庞大，目前能控制年利润率百分之十几非常之高了，对比下放贷产业，银行放贷利润在年化 6%~15% 间，那么放贷出去分周期，单笔资本的回报率至少在 10% 以上

快消业的生存逻辑不一样，他们很多库存是自己消化的，并且需要前期垫资很多成本，并且主要快消的物料仓储成本居高，这个里面的公摊费用其实你并没有计算，换算过来，按照总公司的经营分析，其实利润率也是控制在 10~20 之间，除非做的一个快消品特别小众，市场范围也小，不求规模化，这时的利润会像你说的，但是终究会被市场取代

股价跌与涨，背后都有人赚钱，这就是控制仓位战术，这应该是是资本家最精明的地方，发明了金融股市，但是风险也巨大，所以看懂行业周期、行业经营是至关重要了

知乎用户 大道儒骨 发表

美帝国主义弄的，郑智正确第一位

我是小粉红

知乎用户 匿名用户 发表

你这个问题很危险，反正不是你赚了，也不是我赚了，问这么多干嘛？

知乎用户 王二狗​ 发表

其实很简单啊，国家要管控房价谁敢买？那天出个不利于房地产的政策你散户怎么办。

都知道跟着国家走有肉吃，千千万万的股票好股票那么多，偏要去踩雷。

知乎用户 金融狗 发表

为什么有人会说 10% 的利润率低？这是传统行业，大宗商品，10% 的利润已经很高的好不好！你看看家电企业、钢铁企业、石油石化利润率有多少？你说的餐饮、眼镜、旅游、服装，一个企业一年的营收有多少？头部企业占整个行业的比例有多少？不同的行业利润率是不一样的。

知乎用户 cxlv 发表

因为市场觉得，房地产的高增长时代，已经是过去式了，未来很难有过去那样的高增长行情了

知乎用户 三刀流海贼王 发表

账面上利润率低, 但是实际咋样大家心里没点数吗?

几个 5 块钱的白炽灯, 人家挂个精装修就敢卖你 5w 多, 你还不得不买

施工都不需要自己全程施工, 只需要层层外包, 质量差又能咋样, 只要房子不塌, 你能拿我如何?

这明面上的钱 被不可描述拿走了,

暗地里的面也够房产公司吃到饱了,

只是苦了大众, 花了白 F 的钱买了白菜

知乎用户 匿名用户 发表

利润低？？？

最疯狂的那几年，我记得中国富豪榜都被地产商给屠榜了吧？

知乎用户 4 孔 455 发表

房地产的资金量要求比较高啊

知乎用户 厦门房产小欧 发表

因为存在大量二手房和二手房交易，买卖一次的价差可不止一点利润，放个 10 年，差不多 10 倍

知乎用户 王晋元 发表

利润一点都不低，能叫房地产的起码是个县级城市吧，开发商一次性采购的材料量大，价格也相对便宜。

现在在皖北农村，建一套三层的 140-150 平（套内面积）的住房，毛坯价格也就在四十万左右。你算下单价，城市施工成本会高一些，但能高那么多么。

知乎用户 SchengLiu 发表

土地出让金，说出这几个很难吗

知乎用户 青藤​ 发表

不然，如何集中力量办大事。

修高铁、研究核聚变、航空、国家安全抵御系统，都是需要花钱的。

支撑一个 14 亿人口的富强，并非易事，经济学角度来看，目前均摊到房价上的压力，是合理的。

知乎用户 小河 ·Creek​ 发表

制造业的利润一直是 3%-5%。

我们工程的利润一般都在 50%-200%。

我们日子好过吗？

知乎用户 曹勃立​ 发表

1、售价和利润是两个不同维度的东西

2、房价流向最受益的必须是 zf

可以拆解一下：房价 = 房开利润 + 房开成本 + 房开费用 + 各种税费（印花耕地占用土地增值以及企业所得）

房开成本 = 原材料成本 + 加工成本 + 地价

房开费用 = 销售费用 + 融资费用 + 管理费用

**其中：**原材料养活了房企钢筋水泥厂

加工费用养活了项目公司也就是建设方类似中建包工头农名工

地价归财政

税费归财政，尤其是专门针对房企的土地增值税

销售费用一般是房产销售中的销售人员的工资奖金以及为销售房所发生的一系列广告推销费用

财务费用主要是金融企业提供资金所收取的服务费

管理费用是企业日常不产生增值活动费用支出的总额

以上只是简单的模型，但是可以看出在各参与中的金额占比最高的是谁

知乎用户 匿名用户 发表

你自己其实已经分析的很清楚了。房地产开发的主要几个成本就是地价、建安成本、财务成本、营销成本。而地价是占比最高的，建安成本在哪个城市差别都不大；财务成本和公司的融资情况有关，占比远低于建安成本；营销成本就和销售情况挂扣，房子好卖，自然就花的少，相对于前面两个占比更少。所以，贵不贵主要看地价了，其他几项波动都有限。像长沙没什么房价控制的好，最重要的就是限制地价，另一个就是限制炒房。

知乎用户 第四条 发表

房地产粗看利润率很低，但是还有一个词，叫做 IRR，还可以拉杠杆，这样再看，利润就还可以了。

知乎用户 陈佳 发表

房地产商利润低，无知

知乎用户 悲风冷雷 发表

房价高，根源在于地价高，地价卖的高，房地产企业借贷拿地拍出新楼王，银行贷款利息收入持续增长。在房地产商，政府，银行眼里，房子就是一个源源不断创造财富的地方，那么谁来承受这一切呢？当然是普通老百姓，用 30 年的贷款和 6 个钱包来买一套房，房子里地价的一部分政府拿去做城市建设，房子里贷款部分银行吃个人贷款和企业贷款两块利息，房子里利润部门被房地产企业用别人的钱盖楼卖出去赚走了。普通老百姓为了还房贷努力工作，社会稳定，多么好的多赢的局面，这畸形的房价，每一个参与方都有责任。

前几年大家想不明白，所以不卖，这几年年轻人突然看清楚这个事实了，

知乎用户 Metthew 发表

真的很低别人也不会卖，即使急卖大概率也是让中介（第一手掌握信息）的人买去了加价重新卖！

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