2012 年的房地产行业普遍不景气，为什么地方政府还在疯狂地进行城中村的拆迁？

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知乎用户 chenqin​ 发表

拆迁不一定是要卖给房地产商赚取土地出让金，更多的时候是低价出让给工商业企业，赚取 GDP 和税收，这时的土地出让价格只有出让给房地产商用作居住用地时价格的十分之一左右，甚至半卖半送。这部分交易与房地产行业是否景气关系不大，而且在经济不景气时政府更有动机这么做。
这是因为，在 18 亿亩土地红线背景下，各省的建设用地指标是给定的，也是十分宝贵的资源。同时，由于经济的集聚效应，市中心的一单位土地如果从事工商业生产，其产出可达郊区单位土地工商业产出的几十倍，或同地区耕地产出的 100 至 200 倍。巨大的产出差额让政府拼了命也要让耕地尽量变成建设用地，同时也要把越靠近市中心的居住用地变成工商业用地。这样的利益，也成为了当前拆迁、征地矛盾的根源。

知乎用户 皮蛋他二叔 发表

这就好比吃春药，刚吃的时候很坚挺 很爽
吃过一段时间后，发现产生了药物依赖和抗性，不那么坚挺了
这个时候想继续爽有两条路可选：换一种药和吃更多这种药
显然地方政府选择了吃更多的药

知乎用户 sky​ 发表

同意

@chenqin

的 GDP 和税收说，无论是城中村改造还是新农村建设，土地并没有全部流入纯粹的地产开发商那里。
补充一个刚经历过的具体例子做验证：
某市郊乡镇原来纯粹是第一产业作为支柱，当地农民靠种植果树等经济作物以及水产养殖为主要收入来源，工商业及服务业发展缓慢，该镇 GDP 以及政府税收一直落后于该市其他乡镇。赚辛苦钱的农民朋友收入并不太低，以某种植果树的 2 口农民家庭为例，该家庭家有果树近 200 棵，一人主要经营果园，一人有其他副业，农忙时间也参与果园经营，该家庭年纯利润在 3~4 万元。但这些果农基本是不交税的，在农村乡镇级政府能收割的只有为数不多工厂。
这时候，有一家企业要在当地搞开发，建企业，搞旅游，办学校，如果你是当地政府领导，你会欢迎还是支持呢？如果该企业有能力让当地村民乖乖接受拆迁条件，在不出现流血事件的情况下，一方面实现了农民住楼房的新农村建设，可宣传政绩，可向上级表功；一方面让集体土地产生了新的 “价值”（较之原有农民种地而言，政府可以从土地中看到更多 GDP 和税收），看到了货真价实的真金白银。政府有理由拒绝企业的善意么？
那这家企业是不是真的心系农民，响应总理城镇化建设号召的慈善家呢？可以再算一笔账，该乡镇 4k 户居民，每户平均 200 平方宅基地，共 80 万平方米，这还不算该镇的街道，广场，公共区域。按照该集团的通知，划出 3.6 万平方米建设新楼房，安置原住民，但平均每户还得再交 3 万元装修款（强制由该集团统一装修，否则不让入住），才能住进新房，这就是 1.2 亿，此为该企业收入。
再看支出方面，每户临时安置过渡费平均按 3k 元计算 (一年时间)，共计 1200 万。按照每户 90 平面积计算，4k 户安置楼房建筑面积为 36 万平，楼房开发建筑成本以每平 500 元计算（参考：开发商曝房价产业链：楼盘开发成本只占房价 20%_新浪房产），楼房开发成本为 1.8 亿，当然打点各级政府，媒体等隐性成本暂不做预估。
据此粗略计算，该企业兼并该乡镇所需成本为 2.52 亿 = 1.8 亿 + 0.12 亿 - 1.2 亿，折算为每平方米 90 元。
是赔是赚大家心里都清楚了。
这个例子中唯一可能遭到不公待遇的就是当地的失地农民，他们的土地没了，只能依附于该企业后续建设的工厂，在多数情况下，他们的福利和待遇是很难有保障的，以后日子的好坏都要看企业的善心了。
他们也未必不想反对和抗争，但在没有组织的情况下，单打独斗很可能发生河南刚刚出现的惨剧（不了解可以参考：河南正阳强制拆迁挖掘机轧死人全过程 (Flash)_都市拍客），征地企业和当地政府配合好的话，一次 “意外事故” 可以解决掉所有麻烦，其他村民不怕意外么？有点离题，不吐不快。

知乎用户 姜指涯 发表

经济不发达地区要想发展，首先要解决资本稀缺性问题，吸引外来投资的唯一路径就是盘剥原住民并让渡政府利益。 而经济发达地区则是原住民和政府盘剥外来投资者，正所谓 “拆迁拆迁，一步登天”。

按照房地产发展的规律，按照现在的价格，多层住宅（6 层无电梯那种）建安成本基本在 1000 元一平，加上各种成本和土地价格，只有在房价 2000 元以上才具备开发价值。 这时候能够做的就是征用农地，但是保留村庄，因为拆迁村庄的成本至少使得每平土地成本上升 500，是 2000 元房价无法承受的。这时候就会留下大量城中村。 城中村问题是很久也解决不了，会长期存在的，单独拆迁没有价值，不知道你说的拆迁城中村是哪里，估计不是只拆城中村而是和新城建设或者用地置换等项目揉在一起的。

当土地价格高到应程度，多层住宅就不如高层核算了，高层住宅因为要加电梯，高压水泵等装置，以及工期变长带来的财务成本上升等问题，基本建安成本要超过 2000，只有房价超过 4000 才有开发价值，这时候就是对农村的无差别拆迁。 当房价超过 8000，旧城改造才有利可图，房价不足 8000 强行上马旧城改造基本就是盘剥原住民，暴力拆迁对抗不可避免。（当然职业钉子户都是和开发商或权贵勾结的，不值得同情）

地方政府目前事权太重，财权太轻，钱都被中央收走，要干的事情太多，手里没钱。拆迁，征地，安置活动（三者有着本质区别，但舆论将其混淆在一起）获得土地资源真正政府能挣钱的是住宅和部分成熟地段的商业用地，大量的综合用地，工业用地，欠成熟的商业地块都是很低廉的价格给投资的企业使用的，很多时候企业都不爱要（投资风险太大）。 让渡土地利益是不发达地区吸引外来投资拉动经济的最主要手段。

知乎用户 亦非云 发表

因为拆迁制造需求

知乎用户 祁育 发表

不要试图用理性的方式分析地方政府的行为, 本身信息量就是不对等的，你在用经济学知识分析，然而事实上也许只是因为地产商是某书记的小舅子…

知乎用户 丘之山人 发表

其实城中村的改造，名义上是城市功能的调整，鼓吹的多少年不落伍的规划，更多的是地方政府出于城市形象（也就是 “面子”）的考虑，也是政府领导们急功近利的一种表现，在自己的任期内把这些做好了，所谓的城市形象树立了，领导们的“政绩” 也就出来了，升迁的资本啊

知乎用户 红红 发表

房地产是很重要的行业，带动经济，解决就业。同时推动城市建设。也确实存在问题，但不能因为这些问题就全盘否定房地产。

知乎用户 匿名用户 发表

要区别看待吧。像深圳等一线城市，城中村大多是城市发展过程中绕开的村落，随着村落周边地区的发展，原来低矮密集错落的城中村（多为原住民抢建或违建的建筑），在拆迁成本可控的情况下，对城中村进行更新改造，可以攫取土地升值的巨大利益。该部分的土地溢价，如何在开发商、政府和原住民之间分配，是个值得深入探讨的问题~

知乎用户 过山风 发表

城中村拆迁的疯狂者首先是开发商。
90% 以上的开发商队房地产后势是看好的，城中村的项目一方面资金的使用不是很集中，另外有很多灰色的地方可以运作。今年拆的，明年是否能销售都难说。你认为政府能支撑到明年?!
政府方面：财政收入，政绩。

另外：
没有房地产发展，中国的经济真的会出问题。今年很多行业受到影响。
政府财政对房地产的依赖已经无法自拔了。
虽然卖了很多地，但现在政府财政还很困难。没有钱怎么做政绩？搞钱最快的方式是什么？卖地！！！所以政府是托市的最大力量。

中国经济脱离房地产拉动的经济，最少需要 10 年调整。
对用供求关系来分析房地产的专家很鄙视。

知乎用户 wow808 发表

房价低迷，造成地价也跟着低，但是政府的胃口却没有变小，所以只能通过数量来弥补了。用经济学的东西在中国这片神奇的土地上是行不通的.

知乎用户 匿名用户 发表

我的揣测

花钱大手大脚惯了，地卖不出好价钱了，那就只有薄利多销了。

再狠狠得干上几票，大不了卖贱一点。土地劫匪这么爽的工作总不能不干了吧。

知乎用户 萨姆哥 发表

从好的角度而言城中村拆迁是城市发展的必要步伐’也是更好的利用资源的手段’其次’目前拆迁行为虽然发生在现在楼市不景气的情况’但这些拆迁计划很多是在楼市景气的时候制定并确定的’再者’ 前人赚到钱了’但没资源了’后人来了也还要赚钱啊’只能先存货’不怕卖不掉的

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